فرصت ها و چالش‌های بازار مسکن
وزارت راه و شهرسازی یکی از کلیدی‌ترین نهادهای دولتی است که نقشی اساسی در مدیریت زیرساخت‌های کشور، از جمله توسعه حمل‌ونقل، شهرسازی و ساخت‌وساز ایفا می‌کند. اما مسئولیت هدایت این وزارتخانه، باتوجه به وسعت وظایف و تنوع حوزه‌های فعالیت، چالش‌های بی‌پایانی به‌همراه دارد، به‌ویژه زمانی که یک وزیر جدید در شرایطی کار خود را آغاز می‌کند که عملکردها و تصمیمات وزیر پیشین بر ساختار و روندها تاثیر گذاشته است، این وظیفه به‌مراتب پیچیده‌تر می‌شود. در چنین مواقعی، انتظار می‌رود که وزیر جدید نه‌تنها بر چالش‌های باقیمانده از دوره قبل فائق آید، بلکه استراتژی‌هایی برای پیشرفت و مدیریت بهتر ارائه دهد. اما این فرآیند نیازمند زمان، فرصت و بهره‌گیری از مشاوره کارشناسان است. همچنین، تجربه و دانش کافی در مواجهه با پیچیدگی‌های وزارتخانه‌ای در این ابعاد، می‌تواند عاملی سرنوشت‌ساز باشد. با این حال، می‌توان گفت که قضاوت درباره عملکرد وزیر جدید، نیازمند زمان بیشتری است؛ چراکه در بدو ورود، اولویت نخست، رفع کاستی‌های پیشین و برگرداندن شرایط به حالت عادی است. در عین حال، باید توجه داشت که نداشتن تجربه کافی، می‌تواند نقاط ضعفی ایجاد کند که در صورت نادیده گرفتن، می‌تواند اثرات منفی داشته باشد. از این‌رو، تلفیق فرصت دادن و حمایت از سوی کارشناسان می‌تواند راهگشا باشد. صمت در این گزارش در خصوص شرایط فعلی بازار مسکن با عباس اکبرپور، عضو هیات‌مدیره سازمان نظام مهندسی به گفت‌وگو پرداخته است که در ادامه می‌خوانید.
چالش‌های وزارت راه و شهرسازی
وزارت راه و شهرسازی با چالش‌های گسترده‌ای در حوزه‌های مسکن، حمل‌ونقل و زیرساخت‌ها روبه‌رو است؛ چالش‌هایی که بخش بزرگی از آنها به‌دلیل ضعف‌های مدیریتی و کمبودهای گذشته انباشته شده‌اند. با روی کار آمدن وزیر جدید، این پرسش مطرح است که آیا این تغییر می‌تواند به بازنگری در سیاست‌ها، جبران کمبودها و رسیدن به اهداف کلان کمک کند یا خیر. انتظارات از وزیر جدید، تنها به حل مشکلات گذشته محدود نمی‌شود؛ بلکه ارائه استراتژی‌های نوآورانه و برنامه‌های سازنده برای آینده نیز از اهمیت بسیاری برخوردار است. عملکرد وی در این وزارتخانه می‌تواند مسیر تحولات بخش‌های راه و شهرسازی را تعیین کند و تاثیر مستقیمی بر زندگی مردم و اقتصاد کشور داشته باشد. آیا وزیر جدید خواهد توانست در این مسیر پرچالش موفق عمل کرده و اعتماد عمومی را جلب کند؟
باتوجه به شرایط فعلی سیاست‌های دولت و وزارت و راه و شهرسازی پیش‌بینی شما از وضعیت بازار مسکن بعد از عید چه خواهد بود؟
بازار مسکن همچنان در حال رکود خواهد بود. به‌دلیل افزایش بی‌رویه نرخ ارز و طلا و فقیرترشدن مردم، برای آنهایی که قصد دارند تا املاک خود را تبدیل به احسن کنند، مشتری آنچنانی وجود ندارد، در نتیجه قیمت‌ها افزایش پیدا خواهد کرد. از طرف دیگر، درآمد مردم افزایش خاصی نخواهد داشت. طبقه متوسط نقش اساسی در خریدوفروش مسکن خواهند داشت. کم‌ارزش شدن پول ملی باعث می‌شود تا دارایی مردم کم‌ارزش‌تر شود و مردمانی که درآمد آنچنانی ندارند، دیگر مشتریان بالقوه این بازار نخواهند بود؛ در نتیجه رکود بر بازار مسکن همچنان غالب خواهد شد.
رکود بازار مسکن در کوتاه‌مدت برطرف می‌شود؟
رکود بازار مسکن زمانی حل می‌شود که ثبات اقتصادی در کشور حاکم شود. وقتی با خبری نرخ ارز بالا می‌رود، یعنی در کشور عدم‌ثبات اقتصادی داریم و این عدم‌ثبات، قاعدتا بخش مسکن را تحت‌تاثیر قرار می‌دهد. عموما و اصولا ساخت‌وساز در دنیا ۷۰ درصد اقتصاد را به خود اختصاص می‌دهد که این بخش کاملا مربوط به وضعیت اقتصادی کشور است. اگر ثبات در این امر نباشد، بیشتر از همه، افرادی که در این زمینه دخیل هستند شامل مجموعه‌های تولیدکننده مصالح ساختمانی، کارگران، نیروی کار و مهندسان؛ همه و همه متضرر می‌شوند. بسیاری از آنها خریداران بالقوه مسکن هستند و مادامی که درگیر نیازهای اساسی و ابتدایی زندگی‌شان مثل خورد و خوراک باشند و در این زمینه‌ها مشکل داشته باشند، قاعدتا مسکن اولویت سوم‌شان هم نخواهد بود و اولویت اول آنها غذا و البسه است. وقتی در این زمینه‌ها کمبود وجود داشته باشد، به مسکن کمتر توجه می‌کنند و بازار مسکن دچار رکود خواهد بود.
باتوجه به انتقادات وارده بر وزیر راه و شهرسازی، ارزیابی شما از عملکرد ایشان چیست؟
آنچه وزیر جدید راه و شهرسازی تحویل گرفته است، باقیمانده عملکرد وزیر اسبق بوده و به‌نظر من بسیاری از کمبودهای موجود به‌دلیل عدم‌مدیریت مناسب وزیر قبل است. این موضوع منجر به این شده که قاعدتا نیاز باشد به وزیر جدید فرصت بدهیم. در واقع باید مدتی بگذرد تا ایشان بتوانند کمی‌ها و کاستی‌های مربوط به وزیر قبل را سر و سامان دهند، از این‌رو منطقی است که مدت زمانی به ایشان فرصت بدهیم تا بتوانند بر امور غلبه کنند و مسائل را به روال عادی دربیاورند. اگرچه به‌نظر من ایشان آن تجربه لازم برای هدایت وزارتخانه‌ای با این ابعاد و این شقوق مختلف را ندارند. اداره وزارتخانه راه و شهرسازی کار ساده‌ای نیست و وزیر باید تجربه قبلی می‌داشت که متاسفانه به‌نظر می‌آید که در برخی زمینه‌ها ایشان از تجربه لازم برخوردار نیستند،از این‌رو باید به ایشان فرصت
داد.
چه‌مدت زمانی لازم‌است تا وزرا بتوانند توانایی‌های خودرا نشان دهند؟
به‌نظر بنده فرصت یک‌ساله لازم است تا بتوانند بر مسائل گذشته فائق بیایند و توانایی‌های خود را اثبات کنند. انتقادات از وزیر قاعدتا بعد از سال اول وزارتش منطقی است، قبل از آن باید به او فرصت دهیم ولو اینکه ایشان تجربه آنچنانی در کار وزارت نداشته باشد، ممکن است که از خلاقیت و توانمندی‌های خاصی برخوردار باشند و بعد از یک سال مشخص می‌شود که آیا ایشان از قابلیت‌های لازم برای هدایت چنین وزارتخانه بزرگی برخوردار هستند یا نه؛ که اگر نباشند روال قانونی باید برای ایشان طی شود.
استیضاح وزیر اقتصاد چه تاثیری این موضوع خواهد گذاشت؟
من فکر نمی‌کنم آقای همتی یا هر کسی که به جای ایشان بیاید، بتواند به‌تنهایی اقتصاد ما را نجات دهد. اقتصاد ما به سیاست‌ها هم مرتبط است و یک نفر که فقط جنبه مالی مسائل را در نظر بگیرد، موفق نخواهد شد. وزیر اقتصاد باید از توانایی‌های لازم در شکل دادن به امور سیاسی هم برخوردار باشد و اینها دست به‌دست هم بدهند. اگر ارتباطات جهانی به‌خوبی برقرار نشود، هیچ‌کس نمی‌تواند اقتصاد ایران را نجات دهد؛ چه آقای همتی یا هر شخص دیگری که به‌جای ایشان بیاید.
به‌نظر شما وقت آن نرسیده است که سیاست‌ها و برنامه‌های بازار مسکن در کشورمان به‌روز شود؟
سیاست و اقتصاد به یکدیگر مرتبط هستند. هنگامی که قرار باشد تغییرات و تحولاتی ایجاد شود، باید بدانیم که دیگران در دنیا چه کار می‌کنند و ما دوباره نیاییم چرخ را از اول اختراع کنیم! به‌طورکلی در جهان امروزی، عامل اساسی رونق مسکن از نظر تولید و ساخت به منابع مالی و اعتباری که بانک‌ها و مراکز مالی در اختیار مصرف‌کنندگان بالقوه قرار می‌دهند، ارتباط دارد. آنها با نرخ بهره‌های بسیار پایین درحد یک تا ۲ درصد، این تسهیلات را بدون اینکه ضمانت‌های ویژه‌ای طلب کنند، در اختیار مصرف‌کنندگان قرار می‌دهند. منتها بازوهای کنترلی را از نظر اینکه بازپرداخت به‌خوبی انجام پذیرد، تعیین و تدوین می‌کنند. آنها به‌راحتی وام می‌دهند؛ به‌نحوی‌که متوسط اعتبار ۵ سال گذشته متقاضی را از نظر اظهارنامه مالیاتی بررسی می‌کنند و سپس سقف وام موردنظر را اعطا می‌کنند. در این صورت متقاضی اگر ملکی را بخواهد بخرد، فقط ۵ درصد نرخ ملک را پرداخت می‌کند و می‌تواند ۹۵درصد آن را وام بگیرد. این ۹۵درصد براساس اعتباری که در ۵ سال گذشته داشته، به وی اعطا می‌شود. اما اگر نتواند بازپرداخت داشته باشد،هیچ‌گاه در آینده، وام دیگری به وی تعلق نخواهد گرفت، بنابراین خود را مقید می‌داند تا بازپرداخت را به‌موقع انجام دهد، بدون اینکه پای هیچ‌گونه ضامنی درگیر ماجرا باشد. یعنی در واقع خودش مسئول است، نه ضامن که قرار باشد به دردسر بیفتد. این امر متاسفانه در ایران نهادینه نشده و در عین حال منابع لازمه مالی برای این امر پیش‌بینی نشده و نرخ بهره‌ها بسیار بالا است که همه اینها، افزایش نرخ مسکن را تشدید می‌کنند.در واقع ما جزیره‌ای هستیم که کار خودمان را انجام می‌دهیم، بدون اینکه توجه کنیم دیگران در دنیا چه کارهایی انجام می‌دهند. در کشور ما متاسفانه منابع مالی به‌خوبی به‌سمت مصرف‌کننده هدایت نمی‌شوند. به‌همین‌دلیل است که فسادهای وسیع مالی در بانک‌های ما وجود داشته و همچنان هم وجود دارد و هیچ راه‌حل درستی برای آن تعبیه نشده است.
و سخن آخر...
ما همه انسان هستیم. به امید زنده هستیم. به امید اینکه خداوند کمک کند تا مسئولان در حل مشکلات تدابیر لازم را انجام دهند.
سخن پایانی
بازار مسکن به‌عنوان یکی از مهم‌ترین ارکان اقتصادی و اجتماعی کشور، تاثیر گسترده‌ای بر کیفیت زندگی مردم و توسعه پایدار کشور دارد. در سال‌های اخیر، این بازار با چالش‌های فراوانی مانند افزایش بی‌سابقه قیمت‌ها، کاهش قدرت خرید مردم و عدم‌توازن میان عرضه و تقاضا مواجه بوده است. این مشکلات به‌وضوح نشان‌دهنده نیاز به بازنگری در سیاست‌های کلان حوزه مسکن و شهرسازی است. سیاست‌گذاران و مسئولان جدید حوزه راه و شهرسازی باید با درک عمیق از وضعیت فعلی بازار، برنامه‌های جامع و کارآمدی تدوین کنند. از جمله این اقدامات می‌توان به تقویت ساخت مسکن ارزان‌قیمت، ارائه تسهیلات مالی مناسب برای خریداران و کنترل سوداگری در این حوزه اشاره کرد. ایجاد تعادل میان عرضه و تقاضا و افزایش شفافیت در بازار، می‌تواند به ایجاد ثبات و کاهش فشار بر خانواده‌ها کمک کند. علاوه بر این، همکاری بین دولت، بخش خصوصی و متخصصان می‌تواند بستر لازم برای توسعه و پیشرفت در این حوزه را فراهم آورد. نوآوری در روش‌های ساخت و بهره‌گیری از تکنولوژی‌های نوین نیز می‌تواند گامی موثر در کاهش هزینه‌ها و بهبود کیفیت مسکن باشد. در نهایت، بازار مسکن نه‌فقط یک نیاز اقتصادی، بلکه یک نیاز انسانی و اجتماعی است که توجه جدی و برنامه‌ریزی دقیق می‌طلبد. اکنون زمان آن فرارسیده است که با بهره‌گیری از دانش، تجربه و همکاری تمامی بخش‌های ذی‌ربط، به‌سمت تحقق یک بازار مسکن پایدار و عادلانه گام برداریم؛ بازاری که در آن هر فرد بتواند سرپناهی مناسب و درخور داشته باشد.
