تورم نقطه به نقطه پس از روند کاهشی در سال ۱۴۰۲، از ابتدای امسال در محدوده ۳۱ درصد ماندگار و براساس جدیدترین گزارش مرکز آمار در خرداد برابر ۳۱.۹ درصد اعلام شده است. تفاوت مهم داده‌های تورم خرداد با ماه‌های قبل، به تغییر برای تورم کالاها برمی‌گردد، در حالی که در ماه‌های گذشته روند کاهشی تورم کالاها، منجر به کاهش تورم نقطه به نقطه کل شده بود، این متغیر در خرداد با افزایش ۲.۲ درصدی نسبت به ماه قبل برابر ۲۵.۲ درصد اعلام و تورم خدمات با کاهش اندک نسبت به ماه‌های قبل برابر ۴۱ درصد گزارش شده است؛ مهم‌ترین بخش تورم خدمات یعنی اجاره هم با کاهش ۰.۵ واحد درصدی نسبت به ماه قبل، برابر ۴۲.۵ درصد است.

تورم ماهانه یک نسبت قیمتی است که نشان می‌دهد هزینه خرید یک سبد مشخص از کالا و خدمات توسط خانوارها در هر ماه چند درصد نسبت به ماه قبل تغییر کرده است. اگر این نرخ مثبت باشد، نشان می‌دهد که قیمت‌ها نسبت به ماه قبل افزایش یافته است و اگر منفی باشد، حکایت از کاهش قیمت‌ها دارد. همچنین، زمانی که گفته می‌شود نرخ تورم کاهشی شده، یعنی قیمت‌ها با سرعت کمتری نسبت به ماه قبل افزایش یافته، در حالی که تورم افزایشی حاکی از افزایش قیمت‌ها با سرعت بیشتری نسبت به ماه قبل است. این نرخ در خرداد امسال مانند اردیبهشت برای کل کشور ۲.۸ درصد اعلام شده، در حالی که در فروردین‌ ۲.۶ درصد بوده است. به‌بیان دیگر، نرخ یک سبد مشخص از کالا و خدمات مصرفی خانوارها ۲.۸ درصد نسبت به اردیبهشت گران‌تر شده و این گرانی با سرعت بیشتری نسبت به فروردین اتفاق افتاده است.

افزایش تورم در میان‌مدت

تورم نقطه به نقطه، تغییر نرخ یک سبد مشخص از کالا و خدمات مصرفی خانوار را در هر ماه نسبت به همان ماه در یک سال قبل می‌سنجد. این شاخص از ۳۱ درصد در اردیبهشت به ۳۱.۹ درصد در خرداد رسیده است. در فروردین نیز، تورم نقطه به نقطه ۳۰.۹ درصد برآورد شده، بنابراین از ابتدای امسال، یک روند صعودی در تورم نقطه به نقطه ایجاد شده است. بالاترین تورم نقطه به نقطه در میان کل اقلام مصرفی سبد خانوار، به گروه «مسکن» تعلق دارد. در مقابل، تورم سالانه کاهش یافته و از ۳۷ درصد در اردیبهشت به ۳۶.۱ درصد رسیده و این نرخ، کمترین تورم سالانه اعلام‌شده از سوی مرکز آمار از بهمن ۹۹ تاکنون است.

نرخ تورم سالانه کشور در خرداد ۱۴۰۳ برابر ۳۶.۱ درصد است که دامنه تغییرات آن برای دهک‌های مختلف هزینه‌ای از ۳۲.۰ درصد برای دهک اول، تا ۳۷.۲ درصد برای دهک دهم است. بر این اساس فاصله تورمی دهک‌ها در این ماه به ۵.۲ واحد درصد رسیده که نسبت به ماه قبل (۵.۶ واحد درصد) ۰.۴ واحد درصد کاهش داشته است.

تورم مسکن در خرداد ۱۴۰۳

براساس گزارش مرکز آمار، تورم ماهانه مسکن ۲.۳ درصد ثبت شده و همچنین تورم نقطه به نقطه این کالای اساسی ۴۲.۵ درصد اعلام شده است. منظور از تورم نقطه به نقطه، درصد تغییر عدد شاخص نرخ نسبت به ماه مشابه سال قبل است. مسکن در مقیاس سالانه نیز تورمی برابر با ۴۰.۷ درصد را پشت‌سر گذاشته است.

تورم اجاره در خرداد ۱۴۰۳

تورم بازار اجاره در 3 مقطع ماهانه، نقطه به نقطه و سالانه رقمی نزدیک به تورم مسکن داشته است. تورم ماهانه این بازار ۲.۲ درصد بوده و تورم نقطه به نقطه آن نیز همسو با تورم مسکن، معادل ۴۲.۵ درصد ثبت شده و بازار اجاره در مقطع سالانه برابر با ۴۰.۶ درصد بوده است، اما بازار مسکن و اجاره ماه گذشته چه مسیری را پیموده بود؟ براساس گزارش مرکز آمار ایران، تورم ماهانه مسکن در اردیبهشت ۲.۶ درصد ثبت شده بود. مسکن همچنین در شاخص نقطه به نقطه نیز ۴۳ درصد رشد داشته و تورم سالانه آن نیز ۴۰.۴ درصد اعلام شده بود. رشد نرخ در بخش اجاره نیز طی اردیبهشت روندی نسبتا مشابه با مسکن داشته است.

تورم ماهانه اجاره ۲.۶ درصد مشخص شده و تورم نقطه به نقطه آن نیز ۴۳ درصد ثبت شده بود، اما تورم سالانه بخش اجاره با تفاوت اندکی مواجه بوده و ۴۰.۳ درصد برآورد شده بود. نسبت متوسط نرخ مسکن و دستمزدها طی سال‌های اخیر افزایش قابل‌توجهی داشته است. بررسی آمارهای رسمی بیانگر آن است که فروردین ۱۳۹۶ متوسط نرخ مسکن نسبت به پایه حقوق، ماهانه ۴.۶ برابر برآورد می‌شده و فروردین امسال، این نسبت به ۱۱.۳ برابر رسیده است. این بدان معناست که افراد در امسال، باید نسبت به سال ۹۶ زمان بیشتری را برای خرید خانه در انتظار سپری کنند. تورم مسکن طی سال‌های اخیر سرعت بالایی داشته است. نرخ این کالای اساسی از دهه ۸۰ تاکنون بیش از 2 هزار درصد رشد داشته و این در حالی است که میزان افزایش دستمزدها کماکان نتوانسته خود را به آن برساند.

استاندارد جهانی می‌گوید؛ خانوارها باید یک‌سوم از درآمد خود را به هزینه‌های مربوط به مسکن اختصاص دهند تا رفاه آنها تامین شود، اما در حال ‌حاضر ایرانی‌ها به‌ویژه در کلانشهرها مجبور هستند در برخی موارد تمام دستمزد خود را خرج تامین سقفی برای زیستن کنند و در نهایت، برای امرار معاش، به کار دوم یا سوم مشغول شوند. آمارهای رسمی نیز بیانگر آن است که نسبت حداقل دستمزد به متوسط نرخ مسکن هر روز شکاف بیشتری یافته، به‌گونه‌ای که احتمال خرید مسکن برای اغلب خانوارها با تکیه بر درآمد ماهانه، در عمل غیرممکن است. آمارهای منتشرشده از سوی بانک مرکزی بیانگر آن است که متوسط نرخ مسکن در تهران، طی فروردین ۱۳۹۶، متری 4 میلیون و ۳۷۰ هزار تومان بوده است. در همان سال، پایه حقوق ماهانه ۹۳۰ هزار تومان اعلام شده بود. به‌بیان دیگر نسبت پایه حقوق نسبت به متوسط نرخ هر متر مسکن، معادل ۴.۶ برابر بوده است. این نسبت در فروردین سال ۱۳۹۷ افزایشی نسبی داشته و به ۴.۹ درصد رسیده و پس از آن نیز همچنان مسیری صعودی را در پیش داشته، تا آنجا که نسبت متوسط نرخ مسکن به پایه حقوق در فروردین ۱۴۰۰ به ۱۱.۴ رسیده است.

باید نحوه سیاست‌گذاری‌های مسکنی تغییر کند

ناصرکاهه، کارشناس بازار مسکن به صمت توضیح داد: گزارش‌های مرکز آمار بر شفاف‌سازی حال و هوای فعلی بازار ملک نقش مهمی دارد. بنده مخالف این هستم که این آمارها نادیده گرفته شود. این آمارها به سیاست‌گذاران کمک می‌کند تا از وضعیت بازار مسکن بهتر باخبر شوند. به‌طورکلی سیاست‌گذاری بخش مسکن اگر مشهود باشد، اما اصولی نباشد، مشکلات بازار مسکن را حل نخواهد کرد. قانون‌گذاری و اجرای آن باید با نظارت دقیق همراه باشد تا از تحقق کامل آن اطمینان حاصل شود. در غیر این صورت، اقدامات تنها روی کاغذ باقی خواهد ماند و بهبودی در عمل اتفاق نخواهد افتاد.

وی در ادامه بیان کرد: بنابراین، باید تغییر سازنده‌ای در نحوه سیاست‌گذاری‌های مسکن انجام شود تا مشکلات مردم در این بخش برطرف شود. تا زمانی که شاخص‌های کلان اقتصادی اصلاح نشود، نمی‌توان به‌طورقطع به سیاست‌گذاری‌های فعلی بازار مسکن اعتماد کرد. کنترل این بازار موضوعی است که نیاز به زمان و برنامه‌ریزی دقیق دارد و در کوتاه‌مدت محقق نخواهد شد. دولت باید ابتدا وضعیت کلان اقتصاد را بهبود بخشد تا بتواند بازار مسکن را مدیریت کند. تا زمانی که این مسئله حل نشود، راهکارهای موجود برای تعادل بازار، کارآمد نخواهند بود. کاهه خاطرنشان کرد: هنگامی که با یک چالش اساسی مواجه می‌شویم، باید تمام توان خود را برای رفع آن به‌کار گیریم و از هر راهکاری که ممکن است کمک‌کننده باشد، استفاده کنیم. دولتمردان ما در تدوین سیاست‌های مسکن تلاش کرده‌اند، اما می‌توانستند عملکرد بهتری داشته باشند تا بازار مسکن با چالش‌های جدی‌تری روبه‌رو نشود. اکنون در کنار نرخ بالای مسکن، موضوع هزینه‌های گزاف اجاره‌بها و رکود معاملات نیز مطرح است. این وضعیت بحرانی بازار مسکن نیاز به یک تغییر اساسی دارد و صرف تصویب قوانین بدون نظارت کافی، راهگشا نخواهد بود.

برای اصلاح وضعیت اقتصادی باید تلاش بیشتری شود

وی معتقد است: قطعا دولتمردان ما باید برای اصلاح وضعیت اقتصادی باید تلاش بیشتری کنند. تا زمانی که این اصلاحات انجام نگیرد، نه‌تنها بازار مسکن، بلکه تمام بازارهای مالی به‌سوی نابودی سوق داده خواهند شد. متاسفانه چندین سال است که سیاست‌های تکراری و ناکارآمد، به آسیب‌زایی بازار مسکن انجامیده است. تولید مسکن وظیفه دولت نیست و باید بخش خصوصی این مسئولیت را برعهده بگیرد. دولت جدید می‌تواند از تجربیات گذشته درس بگیرد و اقدامات موثرتری برای ساماندهی بازار مسکن انجام دهد. این کارشناس در خاتمه افزود: رکود تورمی فعلی در بازار مسکن همچنان ادامه دارد، چراکه معمولا مالکان سعی می‌کنند تا خود را از آثار منفی تورم محافظت کنند و با افزایش تورم، قیمت‌ها را نیز بالا ببرند. بنابراین، هرگونه سیاست‌گذاری در راستای ساماندهی بازار مسکن باید باتوجه به شرایط اقتصادی کشور انجام گیرد. باوجود تلاش‌های انجام‌شده، به‌نظر می‌رسد عملکرد مسئولان در بخش مسکن، جز چند مورد استثنایی، قابل‌دفاع نیست.

سخن پایانی

شرایط بازار مسکن در ایران روز به روز در حال وخامت است و این موضوع از کسی پنهان نیست، بنابراین زمانی که مسئولان صحبت از ساماندهی بازار مسکن می‌کنند، باید مسئله زمان را نیز در نظر بگیرند، چراکه بسیاری از مردم در کشور ما با مشکلات عدیده اقتصادی دست‌وپنجه نرم می‌کنند و تهیه یک‌ خانه مناسب برای آنها به یک معضل بسیار گسترده تبدیل شده؛ اتفاقی که بسیاری از خانوارها را به حاشیه‌نشینی و شهرک‌نشینی کشانده است. مجلس جدید باید در نظر بگیرد، بسیاری از مردم از قبل روی وعده‌های مسکنی دولت حساب باز کرده‌اند و زمانی که دولت قول مسکن ارزان‌نرخ را به مردم داد، این امید را در دل افراد کم‌درآمد روشن کرد که روزی خانه‌دار می‌شوند، از این‌رو اگر بنا باشد مجلس جدید، مسیر مجلس قبلی را ادامه دهد و بازار مسکن روزبه‌روز در باتلاق تورم و گرانی فرو رود، نه‌تنها مشکلی از مردم حل نمی‌شود، بلکه اعتماد مردم به دولت برای ساماندهی بازار مسکن تا حد زیادی از بین می‌رود.