بی‌ثباتی در حوزه اقتصاد کلان، ریسک سرمایه‌گذاری در حوزه تولید مسکن را افزایش داده و تورم در حوزه مسکن ادامه‌دار شده است و از اساس، اقدامات حداقلی صورت نگرفته که انتظار داشته باشیم که تورم در بازار مسکن رخ ندهد.با یک نگاه کلی به بازار تولید و عرضه مسکن، مشاهده می‌شود که بالغ بر ۹۵ درصد ساخت‌وساز کشور توسط بخش خصوصی مدیریت و برنامه‌ریزی می‌شود، اما امروز بخش خصوصی؛ شرایط مناسبی برای تولید برایش فراهم نشده است. علاوه بر اینکه طی سال‌های اخیر هیچ اقدام موثری برای رفع مشکلات توسط دولت و مجلس برای این بخش انجام نگرفته است.در این‌باره به‌نظر می‌رسد، باید اصلاحات بنیادین در حوزه ساخت‌وساز کشور برنامه‌ریزی شود و نگاه دولتی و پیمانکاری در حوزه ساخت‌وساز کشور باید از وزارت راه و شهرسازی جدا شود و این وزارتخانه تسهیل فضای کسب‌وکار برای تولید مسکن توسط بخش خصوصی کشور را به‌عنوان یک راهبرد اصلی پیگیری و برای این موضوع مهم برنامه‌ریزی کند و چنانچه مسیر نامناسب فعلی تداوم داشته باشد، شاهد اتفاق و انتظار قابل‌توجهی در حوزه مسکن در آینده نخواهیم بود. صمت در این گزارش، ضرورت حل مشکل نقدینگی برای افزایش توان تولیدکنندگان مسکن را از نگاه کارشناسان بررسی کرد.

وضعیت حوزه مسکن مطلوب نیست

مسکن یکی از دغدغه‌های بزرگ امروز مردم ما است که ابعادی فراتر از اقتصاد دارد. امنیت روانی جامعه، ازدواج و تشکیل خانواده و فرزندآوری و حتی نوآوری در کسب‌وکارها همگی می‌توانند به موضوع مسکن مرتبط باشند، اما متاسفانه وضعیت امروز حوزه مسکن مطلوب نیست؛ هم میانگین نرخ هر مترمربع واحد مسکونی و هم نرخ‌های اجاره‌بها، حکایت از روزهای دشواری برای مردم به‌ویژه طبقات متوسط و ضعیف دارد.براساس ارزیابی‌های انجام‌گرفته، در ماه‌های فروردین تا بهمن سال گذشته، بخش مسکن سردمدار تورم در بین غیرخوراکی‌ها برای دهک اول بوده؛ به‌عبارت دیگر، فقیرترین دهک جامعه، بیشترین تورم را میان گروه‌های غیرخوراکی از سمت گروه مسکن متحمل شده است. مسکن نیز کالایی ضروری برای خانوار به‌حساب می‌آید و ضریب اهمیت مسکن در محاسبه تورم دهک اول در حدود ۳۸ درصد است. به‌بیان دیگر، یک‌سوم تورم تحمیلی بر فقیرترین گروه جامعه، متاثر از مسکن است.کارشناسان معتقدند که مسکن یکی از پیشران‌های اصلی اقتصاد کشور است که مانند یک لکوموتیو، می‌تواند قطار اقتصاد را به‌دنبال خود به‌حرکت درآورد. به‌عبارت دقیق‌تر، ساخت مسکن به‌دلیل بیشترین پیوندهای بعدی و پیشینی که با بخش‌های مختلف اقتصاد دارد، می‌تواند زمینه‌ساز رونق تولید در همه آنها شود و همچنین اشتغال‌آفرینی بسیار زیادی هم داشته باشد.

یکی دیگر از محورهای اثربخشی رونق ساخت‌وساز، ماهیت ضدتورمی آن است. با هدایت منابع و تسهیلات بانکی به‌سمت مسکن‌سازی، از رفتن سرمایه‌ها به‌سمت دلالی در بازارهای ارز، طلا و خودرو جلوگیری و یکی از ریشه‌های تورم خشکانده می‌شود. همچنین، با افزایش عرضه مسکن، تب بالای بازار تا حدود زیادی آرام خواهد شد و از این نظر هم، به مدیریت تورم انتظاری کمک خواهد کرد. براساس آمارها، حدود ۵۰ درصد از هزینه‌های خانوار در کشورمان را بخش مسکن می‌بلعد که اگر این حوزه سامان یابد، بخش اصلی فشار هزینه‌ای از دوش خانوار برداشته می‌شود.

دولت به تعهدات خود عمل کند

جواد خوانساری، دبیر انجمن شرکت‌های ساختمانی کشور در رابطه با شرایط تولید در بازار مسکن به صمت توضیح داد: دولت باید برای رونق و افزایش تولید مسکن به تعهدات خود با انبوه‌سازان خصوصی پایبند باشد، زیرا اگر تعهدات دوطرف وصول نشود، مشکلات زیادی از قبیل افزایش مدت اجرای پروژه و تعویق اقساط تسهیلات بانکی را به‌همراه دارد. دولت باید مطالبات پیمانکاران را جدی بگیرد، چرا که آن‌طوری که شاید همگان فکر کنند، سازندگان سود کلانی از ساخت‌وساز نمی‌برند و حساسیت شرایط اقتصادی و افزایش بهره‌های بانکی و همچنین نبود یک قانون حمایت مناسب از انبوه‌سازان باعث شده است تا حتی با یک تاخیر چندماهه در وصول مطالبات، سازندگان متضرر شوند.

وی خاطرنشان کرد: در حال ‌حاضر، دغدغه اصلی سرمایه‌گذاران ساختمانی همین مسئله است و می‌گویند تا زمانی که تورم بالایی در بازار مصالح ساختمانی وجود دارد، حضور در این بازار به‌صرفه نخواهد بود. این در حالی است که نرخ نهاده‌های ساختمانی تنها یکی از عوامل موثر بر نرخ مسکن است. به این ترتیب، برای اینکه وضعیت بازار مسکن به‌خوبی بررسی شود، باید ابتدا تحلیل درستی از متغیرهای موثر بر نرخ مسکن داشت و سپس به‌سراغ پیش‌بینی وضع موجود رفت.

چالش‌های ساخت‌وساز

خوانساری افزود: بارها اعلام شده است که نرخ بسیار بالای مصالح ساختمانی در نهایت بسیاری از سرمایه‌گذاران را ناچار به خروج از حوزه ساخت‌وساز کرده و در این میان، بررسی‌ها همچنان نشان‌دهنده افزایش نرخ مسکن است. مشاهدات اخیر بر نرخ مسکن و شاخص‌هایی که بر نرخ آن تاثیر می‌گذارند، به‌خوبی نشان می‌دهد که وضعیت جالب‌توجهی بر بازار مسکن حاکم نیست و باید هرچه سریع‌تر فکری به حال اسفناک مسکن صورت بگیرد.فراز و نشیب‌هایی که بازار ملک در این چندساله تجربه کرده است، باعث شده تا میزان سرمایه‌گذاری‌ها در این بخش شیب نزولی به خود بگیرد و شاهد خروج سرمایه از این بازار مهم و حیاتی باشیم. از سوی دیگر، افزایش روزافزون قیمت‌ها باعث شده تا بخش زیادی از اقشار کم‌درآمد، دیگر توانایی خرید خانه را نداشته باشند؛ همین موضوع نیز انگیزه سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را کاهش داده است.

این کارشناس تاکید کرد: یکی از اصلی‌ترین مشکلاتی که کمابیش تمام سرمایه‌گذاران بازار مسکن با آن دست‌وپنجه نرم می‌کنند، بحث افزایش نرخ ناگهانی مصالح ساختمانی است که در نهایت بر نرخ تمام‌شده مسکن نیز اثر می‌گذارد. خیلی از کارشناسان عقیده دارند، تا زمانی که تورم بر بازار مصالح ساختمانی حاکم است، نمی‌توان انتظار داشت که تورم بازار مسکن کاهش پیدا کند. در این شرایط، همچنان حلقه آخر بازار یعنی حلقه فروش مسکن، دچار چالش می‌شود.

خوانساری در پایان گفت: در صورتی که نرخ مسکن از تورم مصالح بیشتر شود، می‌توان احتمال کاهش نرخ مسکن و نزدیک شدن سطح قیمت‌ها به استطاعت خریداران را به‌وضوح مشاهده کرد. این موضوع امیدواری و اطمینان نسبی لازم برای شروع سرمایه‌گذاری در پروژه‌های جدید ساختمانی را فراهم می‌آورد، زیرا سازندگان مطمئن می‌شوند که معاملات مسکن دوباره رونق یافته است و وضعیت بهبود پیدا می‌کند.

محسن فلکی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: مسکن در کشور ما به‌علت رونق نداشتن تولید و مشکلاتی که در صنعت و تجارت خارجی وجود دارد، از کالای مصرفی به کالای سرمایه‌ای تبدیل شده است و به‌عنوان مطمئن‌ترین کالا برای سرمایه‌گذاری در بین مردم شناخته می‌شود.به‌همین علت، مشکلات مسکن در کشور فراتر از وزارتخانه و جابه‌جایی دولت‌ها است و هر دولتی هم که می‌آید، نظر و سلیقه خود را دنبال می‌کند و نبود منشوری واحد در ساخت مسکن، باعث موفق نبودن طرح‌های مسکنی از جمله مسکن مهر، مسکن ملی و نهضت ملی مسکن می‌شود و بسیاری از مردم، به‌ویژه خانه‌اولی‌ها از مسکن در شأن خود و خانواده دور می‌مانند. وی در ادامه افزود: کشور به‌علت افزایش بازارهای موازی و ناکارآمدی متولیان مسکن در کشور، دچار رکود تورمی شده و توان خرید نداشتن مردم، باعث فلج شدن بسیاری از اصناف مرتبط با مسکن شده است. در چنین شرایطی، سازنده‌های سنتی مسکن که با افزایش نرخ مصالح ساختمانی با کمبود نقدینگی مواجه شده‌اند، حاضر هستند تا برای انجام تعهدات خود، دست به فروش ۵ تا ۱۰ درصدی زیر نرخ املاک خود بزنند.

ضرورت کشف راه‌حل برای خانه‌دار کردن مردم

فلکی خاطرنشان کرد: بعد از رشد افسارگسیخته مسکن در چند سال گذشته و رویا شدن مسکن برای خانه‌اولی‌ها و در کنار آن، بی‌اثر بودن وام خرید مسکن و باتوجه به اینکه عمده هزینه مسکن صرف زمین می‌شود؛ سیاست‌گذار باید به فکر راه‌حل جدید برای خانه‌دار کردن مردم باشد که در این زمینه، اهدای زمین رایگان به مردم و کارآمدتر کردن صندوق مسکن ادارات و شرکت‌ها می‌تواند بسیار موثر باشد.

وی افزود: ما در بحث مسکن، تشکل انبوه‌سازان را داریم که به ۲ بخش صنعتی‌سازان و سنتی‌سازان تقسیم می‌شوند که اگر سازنده‌های سنتی با اطلاعات و تکنولوژی روز این صنعت آشنایی بیشتر داشته باشند و طبق استانداردهای جهانی عمل کنند، نه‌تنها به نرخ تمام‌شده افزوده نمی‌شود، بلکه کاهش نرخ تمام‌شده مسکن را خواهیم داشت.

وی در پایان گفت: در تمام دنیا به مسکن نگاه مصرفی دارند، اما متاسفانه در کشور ما به‌علت رونق نداشتن تولید، بیشتر مردم مسکن را با دید سرمایه‌ای نگاه می‌کنند و متاسفانه سیاست‌گذار به‌جای اصلاح این نگاه خود، با تصمیمات غلط مانند بورس مسکن، مهر تایید به این فرهنگ غلط می‌زند و ما با فرار سرمایه از بخش تولید و سرازیر شدن نقدینگی به بخش مسکن روبه‌رو می‌شویم و این سیکل معیوب، همچنان ادامه پیدا می‌کند و ما هرساله شاهد رشد افسارگسیخته نرخ مسکن هستیم.

سخن پایانی

یکی از چالش‌های چند سال اخیر برای ساخت مسکن، موضوع تامین مالی بوده است. باتوجه به ساختار بانک‌محور اقتصاد ایران، بار اصلی بر دوش نظام بانکی قرار داده شد، به‌طوری‌که طبق قانون مجلس، باید هرساله ۲۰ درصد تسهیلات بانکی به ساخت مسکن برسد، هرچند بانک‌ها نیز باتوجه به محدودیت منابع، با مشکلاتی مواجهند و باید برای مشکل ناترازی منابع آنها که عواقب تورمی در پی دارد نیز، فکری شود. طبق تاکید رئیس‌جمهوری، باید همه بانک‌ها به این قانون عمل کنند، جز بانک‌های دارای تراز منفی که مقرر شد با حضور رئیس سازمان برنامه‌وبودجه، وزیر اقتصاد و رئیس کل بانک مرکزی، روش‌های تامین مالی جدید در این‌باره طراحی شوند.تولید مسکن در کشور نیازمند زمین، خدمات، تامین منابع مالی، مصالح ساختمانی و توان فنی است. درباره زمین در ایران کمبودی وجود ندارد. از سوی دیگر، ایران چهارمین تولیدکننده سیمان است و ظرفیت تولید سالانه سیمان در کشور ۸۰ میلیون تن و ظرفیت تولید سالانه فولاد در کشور ۲۸ میلیون تن است. باتوجه به اینکه تولید یک‌میلیون مسکن در سال نیازمند ۳۰ میلیون تن سیمان و ۱۰ میلیون تن فولاد است، بنابراین مشکل مواد و مصالح برای ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی هم در کشور وجود ندارد.سالانه در کشور حدود ۳۰۰ هزار واحد مسکونی احداث می‌شود که با سرمایه افرادی است که نیازی به کمک و تسهیلات دولتی ندارند. اقشار کم‌درآمد و ضعیف، اما نیازمند حمایت‌های ویژه و برنامه‌ریزی‌های دولت هستند. دولت باید همه هم‌وغم خود را اجرای هرچه دقیق‌تر و کم‌هزینه‌تر تولید مسکن قرار بدهد؛ اقدامی که هم امنیت روانی را برای جامعه به‌ارمغان می‌آورد، هم به رونق تولید و اشتغال منجر می‌شود و هم آثار ضدتورمی به‌دنبال خواهد داشت.