باتوجه به بازار املاک، این مبلغ براساس مصوبه اتحادیه صنف مشاوران املاک و طبق فاکتورهای خاصی محاسبه می‌شود. بر این اساس، تمام قراردادهای ملکی مشمول پرداخت حق کمیسیونی معادل ۰.۵ درصد ارزش معاملاتی ملک شدند که ۰.۲۵ درصد از این میزان را خریدار و ۰.۲۵ درصد را فروشنده باید به مشاور املاک پرداخت کند. به حق کمیسیون محاسبه‌شده، مالیات بر ارزش‌افزوده نیز تعلق می‌گیرد که وظیفه پرداخت آن نیز بر دوش خریدار و فروشنده است. (مالیات بر ارزش‌افزوده در سال ۱۴۰۳ برابر با ۹ درصد است). اینکه چرا به این راحتی و به‌صورت علنی این قانون زیر پا گذاشته می‌شود، جای بحث و تامل دارد. در قانون، حق کمیسیون مشاوران املاک در خریدوفروش، ۰.۲۵ درصد کارمزد از هر طرف است و دریافت مبلغ بیشتر از آن، تخلف محسوب می‌شود. همچنین مشاوران املاک موظف به ارائه فاکتور به طرفین معامله هستند. به‌طورکلی، نظارت و اجرای دقیق قوانین در این بخش ضروری است تا از سوءاستفاده‌های احتمالی جلوگیری و منافع همه طرف‌های معامله حفظ شود.

براساس مشاهدات میدانی خبرنگار صمت، تقریبا بنگاهی را در شهر تهران پیدا نمی‌کنید که به حق قانونی خود قانع باشد و برابر آیین‌نامه‌های قانونی اقدام به اخذ حق کمیسیون کند.

در ضمن به این مورد باید عدم‌صدور کد رهگیری برای قراردادهای اجاره، آگهی‌های فیک، سوداگری، فرارهای مالیاتی، جعل سند، فعالیت بدون مجوز، دریافت بیعانه، معاملات صوری، غش در معامله و... را هم اضافه کنیم. هرچند شاید برخی مشاوران املاک زیر بار این تخلفات نروند، اما به هر حال نمی‌شود واقعیت را کتمان کرد.

اینکه قانون وجود داشته باشد، اما بازرسی و کنترل نباشد، همانند آب در هاون کوبیدن است و فرقی به‌حال شهروندان ندارد. به‌قول گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، این صنف فراتر و گسترده‌تر از بقیه اصناف مشغول به فعالیت است و نباید قوانین سایر اصناف را برای مشاوران املاک نیز به‌کار برد؛ بنابراین اگر قرار است تفاوتی بین این شغل و سایر مشاغل قائل شویم، در ابتدا باید تخلفات را از بین ببریم. در این راستا صمت برای بررسی موضوع تخلفات موجود در این صنف با سعید لطفی، عضو هیات‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران به گفت‌وگو پرداخته است که در ادامه می‌خوانید.

به‌عنوان سوال اول، چرا این‌همه تخلف آشکار توسط مشاوران املاک اتفاق می‌افتد و هیچ نظارتی بر آنها انجام نمی‌گیرد؟ بالاخره کدام ارگان باید بر فعالیت این صنف کنترل داشته باشد؟‌ در حال حاضر تقریبا همه مشاوران املاک تعرفه اخذ کمیسیون را زیر پا می‌گذارند.

زمانی که قوانین به‌صورت غیرکارشناسی برای بازار مسکن تدوین می‌شود، زمینه‌ساز بسیاری از مشکلات نیز می‌ شود. یکی از این موضوعات، سامانه خودنویس بود که توسط وزارت راه و شهرسازی و خیلی عجولانه راه‌اندازی شد و در عمل صنف مشاوران املاک را نادیده گرفت. از سوی دیگر، همین کارمزد 0.25درصدی مشاوران املاک هم غیرکارشناسی و از آن دسته موضوعاتی است که کورکورانه تصویب شده است. دولت دوازدهم فشار زیادی برای کاهش درصد حق کمیسیون مشاوران املاک از معاملات آوردند که کاملا اشتباه بود.

در آن زمان بدون کارشناسی از حق و حقوق مشاوران املاک، قانونی تصویب شد که به‌ضرر ما بود. مگر غیر از این است که بخشی از درآمد مشاوران املاک بابت مالیات کسر و بخش دیگر بابت آگهی‌هایی که مشاوران در پلتفرم‌های اینترنتی می‌دهند، کسر می‌شود؟ چرا کسی به مدیران سایت‌های آگهی گلگی نمی‌کند که روز به روز هزینه‌های غیرمنطقی برای درج آگهی دریافت می‌کنند؟ باید قبول کنیم که مشاوران راهی جز آگهی کردن فایل‌های خود در پلتفرم‌های اینترنتی ندارند. اینها هزینه‌های پنهانی است که شاید در زمان تصویب قانون حق کمیسیون ۲۵. درصدی مشاوران املاک وجود نداشته و اکنون نمایان شده است؛ از این‌رو این موضوع باید بازنگری و به‌روز شود.

سیاست‌هایی که بدون نظر کارشناسی و برنامه‌ریزی دقیق ارائه می‌شوند، مردم را به‌سمت کارهای خلاف و خارج از چارچوب سوق می‌دهند. مسئولان باید بدانند که مشاوران املاک از همین جامعه هستند و هیچ دخل و تصرفی در گرانی مسکن ندارند و باید حق و حقوق مشاوران املاک رعایت شود.

اکثر تخلفات توسط صاحبان جواز انجام نمی‌گیرد و مشاوران املاکی که در این دفاتر هستند، تخلف می‌کنند. چه راهی برای قانونمند کردن دفاتر مشاور املاک پیشنهاد می‌کنید؟

صنف مشاوران املاک بسیار گسترده است و افراد زیادی در آن مشغول به‌کار هستند، از این‌رو نیاز است تا دولت برای ساماندهی مشاوران املاک پا پیش بگذارد و به کمک ما بیاید. زمانی که قانونی صریحی برای برخورد با متخلفان وجود ندارد، شرایط از کنترل خارج می‌شود. اتحادیه به‌صورت مکرر مشاوران املاک متخلف که اکثرا جواز ندارند را شناسایی و به دستگاه قضایی معرفی می‌کند، اما فرآیند اداری و پیگیری تخلفات بسیار طولانی است و کاغذبازی‌های اداری سرعت عمل را از ما می‌گیرد.

به‌صورت‌کلی نرخ مسکن با کاهش نرخ کمیسیون املاک کنترل نمی‌شود. قیمت‌ها زمانی به‌تعادل می‌رسند که عرضه مسکن متناسب با تقاضا رشد کند و بر نهادهای ساختمانی نظارت وجود داشته و تسهیلات بانکی به خود سازنده‌ها داده شود. اگر بخواهیم نقشی برای مشاوران املاک در گرانی مسکن قائل باشیم، این نقش بسیار کمرنگ و ناچیز است و اینکه بگوییم مشاوران املاک باعث گرانی مسکن هستند، کاملا ناعادلانه است. این موضوعات غیر از اینکه ذهن مردم را منحرف کند،ثمره‌ای ندارد.

پس با این وضعیت، تکلیف تخلفات چه می‌شود؟

متاسفانه برخی مشاوران املاک از حیطه قانونی کار خود خارج شده و با فعالیت خلاف قانون خود، برای مردم دردسر ایجاد کرده‌اند. در چنین مواقعی انتظار می‌رود که دست اتحادیه برای برخورد با متخلفان بازتر باشد تا رسیدگی به تخلفات با سرعت بیشتری انجام شود.

دستگاه‌های قضایی و نظارتی باید این اختیار را به اتحادیه مشاوران املاک بدهند که برای مثال اگر یک بنگاه متخلف از طرف ما شناسایی شد و ما دستور پلمب دادیم، ظرف چند ساعت این اتفاق بیفتد، نه اینکه روزها و ماه‌ها زمان ببرد.

یکی از آخرین اقدامات وزارت راه و شهرسازی، برخورد با مشاوران املاک متخلف بود. شما با این اقدام موافق هستید و آیا این عمل کمک‌کننده بوده است؟

بنده به‌شخصه با این اقدام مخالف هستم، چراکه معتقدم وزارت راه و شهرسازی باید تمرکز خودش را روی مسائل دیگری بگذارد.

وظیفه اصلی وزارت راه و شهرسازی، تولید مسکن است تا شهروندان با کمبود واحد مسکونی مواجه شوند. اکنون بسیاری از خانه‌اولی‌ها با دغدغه جدی برای تامین مسکن مواجهند. تا خانه‌اولی‌ها وارد چرخه خرید مسکن نشوند، بازار مسکن نمی‌تواند روند طبیعی و تکمیلی خودش را طی کند و مدام زمین می‌خورد.

چه پیش‌بینی از آینده بازار مسکن دارید؟

بازار مسکن با یک ابررکود مواجه شده است و اگر سیاست‌گذاری‌های بخش مسکن تغییر نکند، اتفاقات خطرناکی در این بازار رخ می‌دهد. بنده هشدار می‌دهم که تداوم این وضع نه‌تنها به بازار مسکن بلکه تمام مشاغل مرتبط با صنعت ساختمانی نیز ضربه می‌زند. امید است در آینده نزدیک و با همدلی تمام نهادهای مربوطه، مشکلات و تخلفات صنف مشاوران املاک کاهش یابد تا مردم در فضای امن‌تری معامله کنند.

سخن پایانی

بازار مسکن همواره یکی از مهم‌ترین حوزه‌های موردتوجه دولت و مجلس است. مسئولان تلاش می‌کنند با تصویب قوانین و مقررات، بر این بازار نظارت داشته باشند و از سوءاستفاده‌ها جلوگیری کنند. با این حال، برخی مشاوران املاک به‌ویژه در مناطق مرفه‌نشین شهرها، تلاش می‌کنند این قوانین را دور بزنند و به سود خود عمل کنند.

یکی از مسائل اصلی این است که هرچه ارزش معاملات ملکی افزایش یابد، درآمد مشاوران املاک نیز بیشتر می‌شود. به‌طوری که حتی یک میلیون تومان افزایش در نرخ هر مترمربع خانه، صدها میلیون تومان به درآمد آنها اضافه می‌کند. همچنین گزارش‌های متعددی وجود دارد مبنی بر اینکه برخی مشاوران املاک، حق کمیسیون خود را به‌صورت دلخواه و بدون رعایت قوانین تعیین می‌کنند. در برخی موارد این حق کمیسیون تا6برابر میزان قانونی نیز دریافت می‌شود. علاوه بر این، برخی مشاوران املاک در چارچوب خاصی به قیمت‌گذاری ملک می‌پردازند و به قوانین و مصوبات مربوط به حق کمیسیون توجهی ندارند. این موضوع را می‌توان درباره مصوبه افزایش ۲۵ درصدی اجاره‌بها مشاهده کرد که مشاوران املاک با حمایت از مالکان، راه‌هایی برای دور زدن آن را آموزش می‌دهند.

یکی از نکات عجیب بازار مسکن، رشد تصاعدی تعداد بنگاه‌های معاملات ملکی، باوجود کاهش شدید قدرت خرید و در نتیجه کاهش معاملات املاک است. رشد تصاعدی تعداد بنگاه‌های معاملات ملکی ثبت‌شده طی ۳۰ سال گذشته باوجود افت محسوس قدرت خرید، معمای چگونگی ادامه حیات اقتصادی این بنگاه‌ها را در ذهن ایجاد می‌کند.

 این معما البته با نگاهی به بازار مسکن و وضع فعالیت بنگاهداران در این بازار به‌سادگی حل می‌شود. ورود مستقیم بنگاهداران به بازار در نقش دلال، با هدف کسب سودهای کلان، مهم‌ترین انگیزه آنها برای فعالیت در حرفه مشاور املاک و البته تنها دلیل رشد برق‌آسای این بنگاه‌ها در سال‌های اخیر است. صرف‌نظر از معدود بنگاهدارانی که خود را آلوده به سفته‌بازی و نرخ‌سازی‌های کاذب نمی‌کنند و عموما افرادی باسابقه در این حرفه هستند، اکنون بخش قابل‌توجهی از بنگاهداران نقش دلال در بازار مسکن را برعهده گرفته‌اند؛ بنابراین ساماندهی معاملات ملکی نیازمند همکاری همه نهادهای درگیر است.