براساس گزارش مرکز ملی آمار ایران در شهریور ۱۴۰۱، تورم ماهانه نرخ آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران ۳.۳ درصد بوده است. تورم ماهانه شهریور در مقایسه با همین اطلاع در ماه قبل (۱.۸ درصد)، ۱.۵ واحد درصد افزایش داشته است. شاخص نرخ آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران با استفاده از اطلاعات ثبتی سامانه املاک و مستغلات کشور و به روش هدانیک (روش قیمت‌گذاری دوگانه) محاسبه شده است.

سامانه املاک و مستغلات مبنای دریافت اطلاعات بازار مسکن شهر تهران است که مرکز آمار و بانک مرکزی؛ هردو از آن استفاده می‌کنند، اما در ظاهر نمونه‌گیری مرکز آمار براساس روش هدانیک است که میانگین وزنی را محاسبه می‌کند، یعنی قیمت‌های سنگین‌تر در میانگین وزنی تاثیر بیشتری می‌گذارد، در حالی که بانک مرکزی میانگین کلی را ارائه می‌دهد، بدین صورت که همه معاملات را محاسبه و تقسیم بر تعداد می‌کند و میانگین نرخ را ارائه می‌دهد.

ضرورت برنامه‌ریزی برای ساماندهی بازار

مسکن از ابعاد گوناگون موردبررسی قرار می‌گیرد. مهم‌ترین کارکرد آن، بخش اقتصادی است، به‌طوری که بیش از ۵۰ درصد درآمد ماهانه خانوار را به خود اختصاص می‌دهد. علاوه بر بعد اقتصادی، مسکن از بعد اجتماعی و کالبدی نیز حائزاهمیت است.، در سیاست‌گذاری‌های بخش مسکن ضرورت توجه به کلیه امور اجتماعی، اقتصادی، فرهنگی و کالبدی به‌صورت همزمان موردتاکید است. مسکن از دیدگاه‌های گوناگون از جمله برنامه‌ریزی، آماری، معماری، احداث بنا، تاسیسات بناهای مسکونی، هزینه زمین و ساختمان، اعتبارات، بازار، قوانین و مقررات ناظر بر خانه‌سازی، نرخ، مطلوبیت و... قابل‌بررسی است. هدف اصلی سازنده‌، ایجاد سکونتگاه مناسب است و در میان کاربری‌های گوناگون زمین‌های شهری، کاربری مسکونی از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است، بنابراین وضعیت مسکن و آنالیز آماری نرخ ملک نیز جایگاه ویژه‌ای دارد. صمت در این گزارش به‌مناسبت روز ملی آمار که مصادف است با اول آبان، نقش آمار و برنامه‌ریزی را در توسعه بازار مسکن بررسی کرده است.

نبود اطلاعات پایه برای بهبود بازار مسکن

شهریار شقاقی، کارشناس مسکن در رابطه با این موضوع به صمت می‌گوید: اطلاعات و داده‌های اولیه آماری در همه موضوعات به‌ویژه بازار مسکن باید درست و دقیق باشد تا بتوانیم با استفاده از جامعه آماری به‌دست‌آمده، استراتژی موردنظر را تسریع کنیم.

متاسفانه این اتفاق در کشور ما آن‌طور که باید، رخ نمی‌دهد و اطلاعات پایه‌ای که بتواند به ساماندهی بازار مسکن کمک کند، به‌طور دقیق وجود ندارد. اکنون نه‌تنها در بخش مسکن بلکه در بیشتر بخش‌های کشور اطلاعات جامع و دقیقی وجود ندارد که قابل‌استناد باشد.

وی افزود: بدون داشتن اطلاعات اولیه، برنامه‌ریزی برای بیشتر اقدامات بی‌نتیجه می‌ماند. علم آمار بسیار مهم و کارآمد است و همه حوزه‌ها به‌ویژه آنهایی که با دانش ریاضیات در ارتباط هستند، از این دانش سود می‌برند. علم آمار، با تخمین زدن متفاوت است و هرکدام کاربرد و معنی متفاوتی برای خود
 دارند.

وی افزود: ضرورت دارد به آمارهای منتشرشده از سوی مرکز آمار، بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی نظارت بیشتری شود؛ چرا که در حال ‌حاضر پایه درستی از بررسی‌های آماری در کشور مشاهده نمی‌شود و این موضوع بازار مسکن را از ثبات دور نگه می‌دارد.

آزمون و خطا در حل مشکلات بازار مسکن

تخمین زدن، نخستین اقدامی است که در نبود اطلاعات آماری مناسب انجام می‌گیرد. متاسفانه این موضوع در نهایت چالش‌های مختلفی را به‌وجود می‌آورد. در سال‌های اخیر و به‌دنبال ایجاد بحران‌های فراوان در بازار مسکن، سازمان مالیاتی با هدف تامین مسکن موردنیاز مردم و همچنین کاهش مبالغ رهن و اجاره، اجرای قانون دریافت مالیات از خانه‌های خالی را با جدیت بیشتری پیگیری کرد،اما باتوجه به نبود آمار دقیق از تعداد خانه‌های خالی تا به امروز موفق به اجرایی کردن اهداف خود در این زمینه نشده
 است.

با ساخت مسکن در کشور همه نهادها از جمله مردم، سازنده‌ها و شهرداری‌ها سود می‌برند، اما از رکود مسکن نمی‌تواند هیچ فرد و نهادی بهره‌مند شود. اکنون برنامه‌ریزی‌ها برای ساخت مسکن به‌نحوی نیست که به ساماندهی این بازار پرتقاضا امیدوار
 باشیم.

نیاز بازار مسکن به برنامه‌ریزی

شقاقی با بیان اینکه در حال‌ حاضر بازار مسکن در رکود به‌سر می‌برد، گفت: البته این رکود می‌تواند به‌خاطر شرایط فصلی نیز  باشد چرا که در فصل زمستان خرید و فروش و جابه‌جایی مستاجران به‌ندرت انجام می‌شود. سال‌ها است که شاهد رکود در بخش مسکن هستیم و تاکنون شاهد رونقی که بتواند وضعیت نابسامان بازار مسکن را نجات دهد، نبوده‌ایم.

وی در پایان گفت: اگر تدبیر درستی برای بخش مسکن اندیشیده نشود، این بخش همچنان به یک معضل بزرگ برای متولیان این امر باقی خواهد ماند، همچنین مشکلات مسکن در مدت زمان کوتاه برطرف نمی‌شود، اما با ارائه یک برنامه‌ریزی صحیح و اراده لازم، به‌مرور زمان رکود در این بخش از بین خواهد رفت.

ضرورت توجه به برنامه‌ریزی در حوزه مسکن

محسن زارع جدی، کارشناس مسکن با بیان اینکه غفلت از اهداف اصلی منجر به کاهش موفقیت طرح‌ها و برنامه‌ریزی‌های حوزه مسکن شده، به صمت گفت: بررسی برنامه‌های اجرایی در دهه‌های گذشته، محورهای موردغفلت قرارگرفته در سیاست‌گذاری‌ها را نشان می‌دهد.

به‌نظر می‌رسد تناسبی بین ساختار برنامه‌ها و طرح‌های پیشنهادی، با وضعیت واقعی زندگی مردم نبوده است.

این در حالی است که مسکن در ایران، پیوند تنگاتنگی با سایر بخش‌ها، به‌ویژه اقتصاد و فرهنگ دارد.

وقتی تعادل بین هر یک از این بخش‌ها دچار نقصان شود، بر دیگری اثر گذاشته و تا زمانی که این تعادل ایجاد نشود، تکرار طرح‌های تجربه‌شده گذشته در شکل‌های مختلف، درمانگر نخواهد
 بود.

چالش‌های متعدد در تعقیب بازار مسکن

زارع جدی به صمت گفت: تعدد قوانین و بروزسانی نشدن آنها با نیازها، خواست‌ها و شرایط امروز اقتصاد و جامعه، راه را برای انبوه‌سازان و سرمایه‌گذاران بخش مسکن ناهموار کرده و بی‌توجهی به اثربخشی و کارآیی قوانین، چالش‌های جدی را در حوزه مسکن ایجاد کرده
 است.

وی توضیح داد: بازار سرمایه هوشمند است و اگر راهبردها به‌درستی تعریف شده باشند، سرمایه مسیر خود را پیدا می‌کند. رکود و رونق ساخت‌وساز، تابعی از جریان‌های پولی و نقدینگی کشور
 است.

هر زمان نقدینگی و منابع مالی به‌سوی ساخت‌وساز و بخش مسکن سوق پیدا کند، بازار رونق می‌گیرد و اگر همان نقدینگی احساس امنیت نکند، به‌سمت بازارهای موازی حرکت کرده و باعث رکود
 می‌شود.

جای خالی برنامه جامع عملیاتی در پیشبرد طرح‌ها

زارع جدی نبود یک آمار واقعی و برنامه جامع عملیاتی و همه‌جانبه را موردنقد قرار داد و به صمت گفت: باید مسیر تامین، مدیریت و کنترل بازار مسکن به‌طور شفاف و روشن مشخص شود و با تغییر مدیریت‌ها قابلیت ارزیابی مداوم برنامه‌ریزی‌ها مهیا شود.

به‌گفته وی، در بیشتر کشورهای توسعه‌یافته، دولت برای کنترل نرخ مسکن از ابزارهایی همچون مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات بر معاملات مکرر مسکن و مالیات بر خانه‌های خالی استفاده
 می‌کند.

 این ابزارها مانع از ایجاد فضای حبابی و تبدیل مسکن به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای می‌شود، اما این مهم عزم جدی را می‌طلبد، چرا که سوداگران و دلالان مسکن نیز قوی و باهوش
هستند.

وی در پایان تاکید کرد: توجه جدی دولت‌ها و شهرداری‌ها به موضوعات فراموش‌شده در برنامه‌های مدیریت بازار مسکن سبب می‌شود تا تهدیدهای فعلی در بازار به یک فرصت تبدیل شده و در نهایت تناسب موردنیاز میان عرضه و تقاضا در بازار برقرار
 شود.

سخن پایانی

مسکن به‌عنوان یک کالای ناهمگن، بادوام، غیرمنقول، سرمایه‌ای، مصرفی و دارای پیامدهای جانبی، بخش قابل‌توجهی از بودجه خانوارها، هزینه‌ها و سرمایه‌گذاری ثابت ناخالص ملی را به خود اختصاص داده و نقش زیادی در اشتغال و ارزش‌افزوده کشورها دارد. در این میان، یکی از موارد بسیار مهم و قابل‌تاکید در امر مسکن، پیش‌بینی نرخ و عوامل موثر بر نرخ این کالا است. دسترسی به اطلاعات، آمار و داده‌های دقیق و ارزشمندی مثل تعداد معاملات ثبت‌شده در هر منطقه، میانگین نرخ معاملات و روند تغییرات نرخ مسکن در مناطق و محلات گوناگون به خریداران و سرمایه‌گذاران این حوزه کمک می‌کند تا فرصت‌های بازار مسکن را به‌درستی شناسایی کرده و بهترین تصمیم را نه برپایه پیش‌بینی‌های شهودی بلکه براساس آمار واقعی بازار مسکن اتخاذ کنند.

همکاری نکردن دولت با بخش خصوصی، بستر اقتصادی نامناسب، انتشار آمارهای متفاوت از سوی نهادهای ذی‌ربط، بی‌توجهی بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات مرتبط و ناتوانی دولت در تحقق وعده‌هایش تنها بخشی از عوامل نابسامانی بازار مسکن است که با آن روبه‌رو هستیم.

 دست خالی وزارت راه و شهرسازی برای ساخت سالی یک میلیون واحد، تحقق وعده‌های دولت را برای ساماندهی بازار مسکن تا حدودی دشوار کرده است. وعده‌ای که اگر با همکاری بخش خصوصی و استفاده از تجربه انبوه‌سازان انجام می‌گرفت، می‌توانست موفق‌تر پیش رود.

در حال ‌حاضر تنها راه ساماندهی بازار مسکن و افزایش تولید، توجه به رفع موانع فوق آن هم با همکاری و برنامه‌ریزی تمام بخش‌ها با دولت است تا با یک عملکرد یکپارچه، عرضه و تقاضا در این بازار حیاتی به‌ تعادل برسد، از این‌رو ضرورت دارد تا آمارهای منتشرشده با هم هماهنگی نسبی داشته و وعده‌هایی که برای بازار مسکن داده می‌شود، بر زیرساخت‌ها و منابع موجود در کشور متکی
باشند.