مستاجران هاج و واج از قیمت‌ها
برای بیشتر مستاجران فصل تابستان و مدت‌زمان قبل از شروع مدارس، جزو پرتنش‌ترین روزهای سال است، چراکه اکثرا در این ۹۰روز یا به فکر تمدید اجاره خانه هستند یا به‌دنبال خانه جدید که شاید روزها به‌طول بینجامد.
متاسفانه شرایط سخت اقتصادی و به‌تبع آن تاثیر سوئی که بر بازار مسکن می‌گذارد، بازار اجاره را هم ملتهب می‌کند.
در حال حاضر بیش از نصف جمعیت شهر تهران را مستاجران تشکیل می‌دهند که مجبور هستند گاهی تا ۱۰۰ درصد درآمد خود را بابت اجاره به موجران پرداخت کنند.
در این بین بسیاری از موجران به مستاجران به‌عنوان یک قلک درآمدی نگاه می‌کنند و توقع دارند تا از راه اجاره خانه خود، بخش زیادی از هزینه‌ای زندگی‌شان را تامین کنند.
طرح‌های حمایت از مستاجران به کجا رسید؟
قانون سقف اجاره‌بها نخستین‌بار توسط دولت سیزدهم و در دوران کرونا مطرح شد و قانونی در راستای حمایت از مستاجران به‌تصویب رسید. طبق این قانون، موجران باید هرساله تنها ۲۵ درصد به مبلغ اجاره اضافه می‌کردند.
متاسفانه به‌دلیل عدم‌نظارت و کنترل معاملات این موضوع به فراموشی سپرده شد و کمتر معاملاتی در بازار اجاره پیدا می‌شد که به این قانون پایبند باشد.
در جدیدترین اقدام برای کنترل بازار اجاره و در اوایل امسال، ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها که توسط مجلس و به پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی تدوین شده بود، ۱۲ اردیبهشت توسط شورای نگهبان نیز تایید شد و شهید رئیسی، این قانون را روز سه‌شنبه ۲۴ اردیبهشت برای اجرا به قوه قضاییه، وزارت کشور، راه و شهرسازی، امور اقتصادی و دارایی، تعاون، کار و رفاه اجتماعی و بانک مرکزی ابلاغ کردند.
براساس این قانون، دولت قصد داشت تا سقف نرخ اجاره را در استان‌هایی که تورم بالای ۳۰ درصد دارند، تعیین کند. در این استان‌ها چون هزینه مسکن مردم افزایش پیدا می‌کند، شورای‌عالی مسکن باید نرخ رشد اجاره را به‌میزان ۵۰ تا ۱۰۰ درصد تورم ۳۰ درصدی تعیین کند.
در این قانون، قیمت‌گذاری اجاره‌بها براساس شاخص‌های استاندارد است و به سودآوری، سوداگری، دلالی یا به خواسته‌های خارج از عرف صاحب‌خانه‌ها ربط ندارد. همان‌طور که گفته شد، تعیین سقف اجاره در سال‌های قبل هم اجرا شده است، اما قانونی نبود و بیشتر توصیه‌ای بود. در قانون ساماندهی اجرای سقف اجاره‌بها 2 ضمانت اجرایی وجود دارد.
براساس این قانون، اگر مالک قرارداد اجاره را بیشتر از سقف نرخ یا ارزش ملک به مستاجر ارائه کند، مستاجر می‌تواند تا ۵ سال بعد از انعقاد قرارداد از موجر شکایت کند.
چنانچه تخلف موجر محرز شود، او باید هزینه‌ای را که اضافه از مستاجر گرفته به او برگرداند و معادل همان مبلغ را نیز به‌صورت جریمه به دولت بپردازد، به این ترتیب مالک2برابر اضافه اجاره دریافتی را باید به مستاجر و دولت بازگرداند.
براساس ضمانت اجرایی دیگر، مشاوران املاک باید تمام اسناد موجر و مستاجر را هنگام تنظیم قرارداد بررسی کنند و اگر سقفی که دولت برای اجاره تعیین کرده است، در تنظیم قرارداد اجاره رعایت نشود، مشاور املاک جریمه تعزیراتی می‌شود.
البته باید خاطرنشان کرد؛ ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌بها نخستین قانون و سند رسمی ناظر بر تحولات، عملکردها و اقدامات اجزا و تمام بازیگران بازار مسکن بود که با استفاده از تجربه کشورها، به تنظیم‌گری این بازار می‌توانست کمک کند، اما متاسفانه با شهادت رئیس‌جمهوری و پایان کار دولت سیزدهم، این قانون هم در حالت برزخ ماند و تاکنون اجرا نشده است.
باید دید آیا دولت چهاردهم نیز با چنین طرح‌هایی موافق است یا نه و قانون پرحاشیه سقف اجاره‌بها به کجا می‌رسد.
بی‌توجهی به قانون سقف افزایش اجاره‌بها
جواد خوانساری، کارشناس مسکن به صمت گفت: برای اجرای قوانین مرتبط با بازار اجاره‌بها، کنترل و نظارت درستی انجام نگرفته است تا بتواند به‌طرز کارسازی عملی شود. قراردادهای اجاره می‌تواند به اشکال مختلفی منعقد شود و چارچوب خاصی برای تعیین آن وجود ندارد. تا زمانی که چنین طرح‌هایی با برنامه‌ریزی و کنترل انجام نشود، اتفاق خاصی در بازار اجاره رخ نمی‌دهد.
اجاره‌نشین‌ها در حال سپری کردن شرایط سختی هستند و تنها امیدشان کمک‌های دولت است. در بازار تورمی فعلی، امید خرید خانه برای بسیاری از دهک‌ها از بین رفته و در سال‌های اخیر سیاست‌های دولت برای حل مشکل مسکن ناکارآمد بوده و گرهی از مشکلات باز نکرده است. نتیجه این سیاست‌ها، نتیجه‌ای جز گرانی و سردرگمی اقشار کم‌درآمد جامعه نداشته است.
بی‌توجهی موجران به قانون سقف افزایش اجاره‌بها که گاهی تا ۱۰۰درصد اجاره‌ها را افزایش می‌دهند، در کنار جیب خالی مستاجران که حتی توان تامین مایحتاج روزانه زندگی خود را ندارند، اوضاع بازار مسکن را بیمار کرده است. حال باید دید گره کور بازار مسکن چگونه باز خواهد شد تا مستاجران یک نفس راحت بکشند.
دستگاه‌های قضایی گوش به زنگ تخلف‌ها باشند
خوانساری بیان کرد: این طرح باید با مقررات و شرایط کشور هماهنگ باشد و به‌نحوی تنظیم شود که موجر و مستاجر را به این قانون مقید کند. زمانی که از قانونی، فقط صحبت شود، به زندگی مردم کمکی نمی‌کند. در ضمن باید دستگاه‌های اجرایی در کنترل و نظارت این امر هدفمند عمل کنند و دستگاه‌های قضایی گوش به زنگ تخلف‌ها باشند تا به‌سرعت به کارشکنی‌ها پاسخ دهند.
وی افزود: متاسفانه بیشتر طرح‌های اقتصادی دولت‌ها آن‌طور که باید اجرا نمی‌شوند و اکنون هیچ طرح مسکنی که بتواند به‌صورت تمام و کمال عملی شود، وجود ندارد، همچنین در بحث طرح نهضت ملی مسکن هم، هیچ آمار دقیقی که نشان دهد، چه تعداد واحد در کدام زمین‌ها قرار است ساخته شوند،وجود ندارد، چه‌بسا تامین بودجه و منابع موردنیاز ساخت ۴ میلیون مسکن در کشور چالشی است که بعید است، توسط جدید اجرایی شود.
نقش مشاوران املاک در گرانی مسکن
خوانساری به صمت گفت: بنگاه‌های معاملات ملکی از این بابت که در سال‌های اخیر نرخ مسکن رشد افسارگسیخته‌ای داشته است، سود چشمگیری از افزایش نرخ کمیسیون‌ها به‌دست آورده‌اند. این اتفاق در حالتی اتفاق می‌افتد که بنگاه‌ها بدون هیچ سرمایه‌گذاری و ریسکی در بخش مسکن به این درآمدها رسیده‌اند. افزایش نرخ مسکن از طرفی تعداد معاملات مسکن را کاهش داده و از طرفی دیگر، نرخ کمیسیون‌ها را با افزایش روبه‌رو کرده، به‌همین‌دلیل نه‌تنها درآمد بنگاه‌های معاملات ملکی کاهش پیدا نکرده، بلکه نسبت به سال‌های قبل، رشد چشمگیری را تجربه کرده‌اند. این موضوع از ظاهر به‌روز و لاکچری که بنگاه‌های املاک به خود گرفته‌اند، مشهود است. وی در پایان گفت: متاسفانه یکی از مشکلات بخش مسکن این است که دولت قانون‌گذاری اجرایی در اختیار مردم قرار نمی‌دهد و وعده‌هایی که برای ساماندهی بازار مسکن در نظر گرفته می‌شود، در واقع شفافیت ندارد.
همچنین تغییرات پی در پی قیمت‌ها نیز، پیش‌بینی بازار مسکن را با چالش روبه‌رو می‌کند. دولت باید با برنامه‌ریزی دقیق و توجه به نیازهای جامعه، بازار مسکن را ساماندهی کند تا مردم از این بیشتر در این بازار پرتلاطم سردرگم نشوند.
رشد بی‌سابقه اجاره‌بها در تهران
عباس اکبرپور، کارشناس بازار مسکن در واکنش به وضع فعلی بازار اجاره در فصل جابه‌جایی به صمت گفت: تا وقتی که پارامترهای اقتصادی سر و سامان نگیرند، نمی‌توانیم کاملا روی سیاست‌گذاری‌های بازار مسکن تکیه کنیم، چراکه چالش‌های بازار مسکن موضوعی نیستند که در زمان کوتاهی حل و فصل شوند و نیاز به زمان‌بندی زیادی دارند. تا این مسائل نشود، راهکارهایی که برای مدیریت و تعادل در بازار به کار گرفته می‌شود، به‌هیچ‌عنوان جوابگو نخواهد بود.
وی خاطرنشان کرد:آن چیزی که مشخص است، افزایش افسارگسیخته نرخ ملک در سال‌های اخیر است و خرید خانه از دسترس مردم خارج شده است؛ بنابراین در بخش اجاره‌بها شاهد رشد تقاضا هستیم.
این موضوع به‌دلیل برهم خوردن تقاضا و عرضه در بازار افزایش بیش از پیش اجاره‌بها را فراهم کرده است. اصولا عوامل گوناگونی در اقتصاد کشورها تاثیرگذار است و یکی از عوامل اساسی در این بخش هم ساخت‌وساز مسکن است، در کل دنیا ۷۰ درصد مشاغل و صنایع به‌نوعی به ساخت‌وساز مرتبط بوده و این موضوع در کشورهای جهان سوم پررنگ‌تر است.
سیاست‌گذاری‌های مسکن جواب نداده است
این کارشناس مسکن درباره وضعیت بازار اجاره‌بها در امسال تصریح کرد: مسلما هر آنچه اتفاق بیفتد، براساس نرخ تورم است، البته این ثبات قیمتی فعلی در بازار مسکن به عوامل مختلف دیگری نیز برمی‌گردد و نمی‌توان تاثیر شرایط اقتصادی و سیاسی را نیز نادیده گرفت.
از طرفی، با شروع فصل جابه‌جایی، ممکن است مقاومت بازار در برابر افزایش نرخ شکسته شود و مسیر صعودی قیمت‌ها ادامه‌دار شود.
این کارشناس بازار مسکن در پایان به صمت گفت: معمولا دارندگان مسکن سعی دارند خود را از اثرات بد تورمی حفظ کنند و قاعدتا با رشد تورم سعی دارند تا با تورم پیش روند، در نتیجه اگر قرار است در راستای ساماندهی بازار مسکن سیاست‌گذاری انجام بگیرد، باید باتوجه به شرایط اقتصادی باشد.
سخن پایانی
دولت باید حداکثر توان خود را برای ساماندهی بازار رهن و اجاره در پیش بگیرد و تنها به یک سیاست‌گذاری بدون نظارت توجه نکند؛ اتفاقی که در قانون حداکثر میزان افزایش اجاره افتاد و در عمل کاربردی نداشت، از این‌رو باید با بهره‌برداری از دانش و مدیریت صحیح، مشکلات اقتصادی حل شود و بازار مسکن یک نفس راحت بکشد.
