موقعیت دو سر باخت مستاجران
طی دهه گذشته، قیمت‌ها در بخش املاک و اجاره‌بها با افزایش قابل‌توجهی همراه بوده و گاهی حتی سرعت بیشتری نسبت به نرخ رشد تورم داشته است. این وضعیت منجر به ایجاد مشکلات زیادی برای مستاجران، به‌ویژه در بخش مسکونی و تجاری شده است. درحال‌حاضر، خرید ملک برای قشر متوسط و کم‌درآمد جامعه به یک رویای غیرقابل‌دسترس تبدیل شده است. برای افرادی که به‌دنبال اجاره واحدهای تجاری هستند، تنها راه باقیمانده، کاهش انتظارات‌شان از مساحت مغازه یا مهاجرت به مناطق هم هزینه‌تر است.
طی دهه گذشته، قیمت‌ها در بخش املاک و اجاره‌بها با افزایش قابل‌توجهی همراه بوده و گاهی حتی سرعت بیشتری نسبت به نرخ رشد تورم داشته است. این وضعیت منجر به ایجاد مشکلات زیادی برای مستاجران، به‌ویژه در بخش مسکونی و تجاری شده است. درحال‌حاضر، خرید ملک برای قشر متوسط و کم‌درآمد جامعه به یک رویای غیرقابل‌دسترس تبدیل شده است. برای افرادی که به‌دنبال اجاره واحدهای تجاری هستند، تنها راه باقیمانده، کاهش انتظارات‌شان از مساحت مغازه یا مهاجرت به مناطق هم هزینه‌تر است. بسیاری از مستاجران مغازه نیز به‌دلیل اجاره‌های سنگین، ورشکستگی یا تخلیه مغازه را تجربه کرده‌اند. درحال‌حاضر، بخش قابل‌توجهی از درآمد تاجران، صرف پرداخت اجاره مغازه شده که این موضوع باعث فشار اقتصادی قابل‌توجهی می‌شود و نیازمند تعدیل است. بازار اجاره‌بها به‌دلیل نبود نظارت دقیق و جدی، به یک بازار تبعیض‌آمیز تبدیل و همه‌چیز به به بنگاه‌ها و صاحبان ملک و عدالت آنها وابسته شده است، در حالی که هیچ مقام مسئولی در قبال وضعیت فعلی بازار اجاره‌بها پاسخگو نیست. افزایش نرخ اجاره‌بها در شرایطی رخ می‌دهد که در سال‌های اخیر به‌دلیل کاهش قدرت خرید مردم و رکود اقتصادی ، درآمد مغازه‌ها به‌حداقل رسیده است و روز به روز این چالش بدتر می‌شود. بنابراین، افزایش نرخ اجاره‌بها تنها باعث نامطمئن شدن فضای کسب‌وکار و فعالیت‌های آن می‌شود و مالکان مغازه برای تامین اجاره و سود، مجبور به دور زدن روش‌های سالم کسب‌وکار می‌شوند.
به وضعیت نرخ اجاره واحدهای مسکونی و تجاری توجه شود
بازار اجاره املاک، یکی از بخش‌های اصلی بازار است که در طول سال‌ها توسعه‌یافته است. افرادی که به‌دنبال محلی برای زندگی یا کسب‌وکار هستند، اغلب ابتدا به‌دنبال فایل‌های اجاره می‌گردند. این بازار شامل انواع مختلف املاک مسکونی و تجاری مثل آپارتمان‌ها، خانه‌ها، ویلاها و مغازه‌ها است. قیمت‌های اجاره در این بازار تحت‌تاثیر عوامل مختلفی از جمله وضعیت اقتصادی کشور، نرخ سود بانکی، دسترسی به امکانات شهری، مساحت و ویژگی‌های ملک و... قرار می‌گیرند.یکی از دلایل اصلی تخلفات در این صنعت، گرانی اجاره ملک‌های تجاری و بالابردن نرخ اجاره است. برخی تخلفات شامل تضییع حقوق و نارضایتی مصرف‌کننده، گسترش قاچاق ، ضربه به تولید ملی، افت بهره‌وری، افزایش تمایل به دلالی و مشاغل واسطه‌ای، تعطیلی کسب‌وکار از سوی کسبه و تولیدکنندگان و در عوض سپرده‌گذاری سرمایه‌های‌شان در بانک‌ها، برگشت خوردن چک‌ها و عدم‌انجام تعهدات، ورشکستگی مالی کسبه، کاهش اشتغال، فرار مالیاتی ، ایجاد تلاطم و موج‌آفرینی سرمایه‌های سرگردان در اقتصاد، رشد نقدینگی در جامعه و افزایش تورم، رکود اقتصادی، ایجاد انواع آسیب‌های اجتماعی و... را در پی دارد.روشن است که اشتغال ، موضوع اساسی برای شکل‌گیری خانواده در هر فرهنگی است و بنابراین، اگر مسئولان قصد دارند از رشد منفی در کشور جلوگیری کنند، باید در ابتدا به وضعیت نرخ اجاره واحدهای مسکونی و تجاری توجه کنند. در غیر این صورت، نرخ بالای املاک و اجاره آنها بر زندگی افراد تاثیر منفی خواهد داشت و می‌تواند منجر به کاهش نرخ ازدواج، افزایش بیماری‌های روانی، افزایش جرایم و تخلفات مختلف شود. بنابراین، ضرورت دارد که با همکاری دولت و مردم، با رویکردی ملی و مدیریت جهادی، راه‌حلی برای این مشکلات پیدا شود.
گوش موجران به کاهش نرخ اجاره بدهکار نیست
حمیدرضا مختاری، کارشناس بازار مسکن درباره افزایش بی‌رویه نرخ اجاره‌بهای املاک تجاری به صمت توضیح داد: باتوجه به نبود نظارت دقیق و جدی، بازار اجاره‌بها به یک بازار سلیقه‌ای تبدیل شده و همه‌چیز به بنگاه‌ها و صاحبان ملک‌ها وابسته است. در شرایط کنونی بازار اجاره‌بها، صاحبان مغازه‌ها به دلخواه خود و با توافق پشت‌پرده‌ای با سایر موجران همجوار و بدون در نظر گرفتن درآمد کسبه، اجاره‌ها را بالا می‌برند. وی در ادامه خاطرنشان کرد: مشاوران املاک در این موضوع طرف مستاجران را نمی‌گیرند و اگر با این نوع معامله مخالفت کنند، درآمد خود را از دست می‌دهند؛ چراکه بنگاه‌های دیگری وجود دارند که قراردادهای خارج از عرفی را که موجران به مستاجران تحمیل می‌کنند، می‌پذیرند و مشکلی برای‌شان ایجاد نمی‌شود. البته در این بین مشاورانی هستند که با دلسوزی به مالکان، پیشنهاد نرخ کمتری می‌دهند، اما گوش موجران به کاهش نرخ اجاره‌بها بدهکار نیست! در واقع، برخی از صاحبان ملک، مستاجران را در موقعیت دوسرباخت قرار می‌دهند. حتی اگر مستاجر بخواهد در مقابل افزایش نامتعارف اجاره‌بهای واحد صنفی مقاومت کند یا اعتراض و شکایت کند، به‌دلیل نبود شرایط حمایتی، نتیجه‌ای نخواهد داشت، جز اینکه باید به‌سرعت ملک را تخلیه کند و صاحب مغازه‌های دیگر در همان منطقه هم از اجاره ملک به او خودداری می‌کنند تا به‌نوعی عبرتی برای سایر مستاجران باشد.
ضعف در قوانین، بلای جان بازار اجاره
مختاری افزود: بنابراین، بیشتر مستاجران به‌دلیل شرایط شغلی، از شکایت در مراجع ذی‌صلاح صرف‌نظر می‌کنند و مجبور می‌شوند به درخواست‌های نامتعارف مالکان تمایل نشان دهند. برخی مستاجران هم در آشفتگی بازار اجاره‌بها مقصر هستند، به‌طوری‌که اگر یکی از آنها در برابر افزایش مبلغ اجاره مقاومت نکند، فورا فرد دیگری با نرخ جدید و بالاتر موافقت می‌کند و سایر مالکان همسایه نیز به طمع این امر استفاده می‌کنند و در نتیجه، نرخ اجاره‌ها افزایش می‌یابد. او با بیان اینکه گاهی دیده شده است، خلاف مشاوران املاک منصف، برخی بنگاه‌های ملکی، با همراهی مالکان، تاثیر منفی بر نرخ اجاره‌ها می‌گذارند، تصریح کرد: در دهه‌های اخیر، این شبکه گسترده تاثیر منفی در کاهش قیمت‌ها در این بازار داشته است. در واقع، از آنجایی که بازار اجاره‌بها یک نیاز همیشگی برای متقاضیان است، برخی بنگاه‌های املاک، تمایلی به کاهش نرخ ندارند و با ایجاد جو روانی، قیمت‌ها را در این بازار کنترل می‌کنند تا از این طریق، کمیسیون دریافتی خود را افزایش دهند. بنابراین، با هر اجاره‌ای که صاحب مغازه درخواست می‌کند، آنها موافقت می‌کنند. ضعف در قوانین و نظارت منجر به این شده است که صاحبان ملک بدون رعایت هیچ ضوابطی و به‌صورت کاملا خودسرانه، نرخ رهن و اجاره واحدهای خود را افزایش دهند.
نقش تحولات تورمی در رشد حباب قیمتی اجاره مسکن
به‌اعتقاد این کارشناس بازار مسکن، بسیاری از افراد به‌دلیل قیمت‌های بالای فعلی، قادر به خرید یا ساخت ملک نیستند. به‌جای سرمایه‌گذاری در بخش ملکی که می‌تواند به افزایش عرضه ملک و کاهش نرخ مسکن و اجاره‌ها کمک کند، به بخش‌های دیگری مانند طلا، سکه و ارز روی آورده‌اند. این در حالی است که بازارهای مختلف اقتصادی در ارتباط با یکدیگر هستند و تحولات تورمی در این بازارها منجر به شکل‌گیری حباب قیمتی در بخش ملک و اجاره‌ها شده است و این وضعیت در آینده نیز ادامه خواهد داشت. این کارشناس در خاتمه بیان کرد: باوجود این وضعیت، بسیاری از تجار و تولیدکنندگان تصمیم می‌گیرند که فعالیت‌های تجاری و تولیدی خود را متوقف کنند و به‌جای آن، سرمایه‌گذاری در بازی‌های مالی و دلالی یا سپرده‌گذاری در بانک‌ها را انتخاب کنند. آنها با این کار، بهره‌وری از تنش‌های موجود در کسب‌وکار و پرداخت اجاره را از بین برده‌اند و در پایان ماه، سود سپرده خود را از بانک دریافت می‌کنند. تنها راه خروج از این شرایط به تغییر نگاه سرمایه به مصرفی در بازار مسکن بستگی دارد و قوانینی نظیر سقف افزایش اجاره‌بها کارساز نیست و نظارت بر این بازار مهم و حیاتی باید در اولویت دولتمردان باشد.
تقاضای بالا، مانع کاهش نرخ ملک
مسعود علی‌نیا، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: در چند سال اخیر، نرخ اجاره واحدهای تجاری به‌طورقابل‌توجهی افزایش یافته است. این رشد نرخ اجاره مغازه‌ها به عوامل متعددی برمی‌گردد. کشور ما در سال‌های اخیر با معضل تورم مواجه بوده است. افزایش نرخ تورم باعث افزایش هزینه‌ها و قیمت‌ها در سراسر اقتصاد شده و اجاره مغازه‌ها نیز تحت‌تاثیر قرار گرفته است.
وی در ادامه بیان کرد: به‌دنبال رکود اقتصادی و عدم‌استخدام فارغ‌التحصیلان دانشگاهی در ادارات، شهرک‌های صنعتی و کارخانه‌های خارج از شهر، تعداد زیادی از افراد به کسب‌وکارهای مشاغل صنفی روی آورده‌اند. این موضوع، تقاضا برای اجاره واحدهای تجاری درون شهر را افزایش داده و به‌دلیل وجود تقاضای بالا، امکان کاهش نرخ اجاره سلب و باعث افزایش قیمت‌ها شده است. بین نرخ مسکن و اجاره‌بها، نسبت و رابطه مشخصی حاکم است، بنابراین هرچه بر ارزان‌سازی ساخت‌وساز تاکید شود، اجاره‌بها در بخش‌های تجاری و غیرتجاری نیز کاهش خواهد یافت.
این کارشناس با بیان اینکه امروزه هر فردی که مالک یک متر زمین در یک شهر بزرگی مانند تهران باشد، تلاش می‌کند از آن بهره‌برداری و درآمدی کسب کند، تصریح کرد: نرخ فروشگاه‌ها در پاساژها، واحدهای صنفی کوچک و بزرگ و مغازه‌های شهری در بازار تهران به‌اندازه‌ای افزایش یافته است که اجاره حتی یک مغازه کوچک و معمولی برای تجار، رقم بسیار بالایی را در بر دارد.
افزایش نامتعارف نرخ اجاره مغازه‌ها در سال‌های اخیر
علی‌نیا افزود: بدون شک پس از افزایش نرخ ملک، نرخ اجاره نیز افزایش می‌یابد. افزایش نامتعارف نرخ اجاره مغازه‌ها در سال‌های اخیر تاثیر قابل‌توجهی بر نرخ کالاها و خدمات داشته است. این موضوع باعث شده که مستاجران واحدهای صنفی در سطح شهر و پاساژهای تهران از تورم بالایی در نرخ اجاره مغازه‌ها شکایت کنند و در برخی موارد، مجبور به تخلیه مغازه‌ها شوند، زیرا در مقابل این گرانی، آنها ترجیح می‌دهند به مناطق کمترتجاری و کمتربرخوردار منتقل شوند یا بدون مکان ثابت به کسب‌وکار خود ادامه دهند، اگرچه این روش برای همه صنوف قابل‌اجرا نیست. وی در پایان گفت: علاوه بر این، کسب‌وکار با قیمت‌های بالای اجاره و رهن واحدهای صنفی برای صاحبان مشاغل به‌صرفه نیست؛ زیرا اجاره تنها یکی از هزینه‌های جاری برای یک صاحب صنف است. مالیات، هزینه‌های انرژی، کارگر و سایر هزینه‌ها به‌طورقابل‌توجهی افزایش یافته‌اند و بدون شک یک تاجر خرده‌فروش نمی‌تواند با این نوع اجاره‌ها ادامه فعالیت دهد.
سخن پایانی
به‌طورکلی، باتوجه به وخامت بازار اجاره ملکی در ایران، ایجاد بازار رسمی و قانونی برای اجاره به‌عنوان یک راه‌حل مناسب می‌تواند مطرح شود. این اقدام می‌تواند به مشکلات مربوط به اجاره املاک مانند افزایش قیمت، عدم‌پایبندی به قوانین و نداشتن ثبات قرارداد پایان دهد و به مستاجران کمک خواهد کرد تا در مقابل این چالش‌ها محافظت شوند. برای تحقق این هدف، باید قوانین و مقررات دقیق و مشخص برای بازار اجاره تعیین شود و این قوانین باید پایبند به منافع همه طرفین باشند.با ایجاد بازار رسمی و قانونی برای بازار اجاره، می‌توان مشکلات مربوط به بازار اجاره املاک مسکونی، اداری و تجاری را کاهش داد و به مستاجران کمک کرد تا با شرایط بهتری روبه‌رو شوند. با این حال، برای تحقق این هدف، باید تلاش بیشتری در راستای تدوین و اجرای قوانین و مقررات مناسب انجام گیرد و باید همه طرفین به دقت آنها را رعایت کنند. باتوجه به اینکه اجاره‌بها هزینه فرصت و بازدهی سرمایه انباشت و به‌عبارتی، یک نوع خدمت در مجموعه اقتصاد کلان محسوب می‌شود، بنابراین بدیهی است که همگام با سایر خدمات عرضه‌شده در مجموعه اقتصاد و در شرایط تورمی، بازار اجاره نیز با افزایش نرخ مواجه شود. به‌علاوه اجاره‌بهای دریافتی نسبتی از نرخ ملک مورداجاره است و اثر افزایش نرخ املاک به‌عنوان یک دارایی روی اجاره‌بها با وقفه ظاهر خواهد شد.
