این بخش مولد از اقتصاد در چندمین سال رکود خود است و براساس آمارها حداقل طی 5 سال گذشته در شیب افزایش نرخ قرار داشته است. تعداد زیادی از خانوارهای ایرانی تحت‌تاثیر این شرایط و کاهش قدرت خرید به‌طورکلی از خرید خانه در تمام طول عمر خود ناامید شده‌اند، در حالی که قیمت‌ها در بازار اجاره هم به‌صورت سرسام‌آوری بالا رفته است و افراد مجبور هستند پس از هر بار اتمام قرارداد خانه، یا به مناطق پایین‌تری کوچ کنند یا در خانه‌ای با کیفیتی پایین‌تر ساکن شوند.از طرفی، اصلی‌ترین عامل رکود در بخش ساخت‌وساز را می‌توان بی‌علاقگی انبوه‌سازان برای ورود به این حوزه دانست.

 همین امر باعث شده است تا فعالان حوزه مسکن در چند سال اخیر به اشتغال در حوزه‌های دیگری روی بیاورند. البته این عامل را نیز نمی‌توان نادیده گرفت که تقاضا برای خانه‌های نوساز به‌دلیل گرانی در بازار مسکن کاهش یافته است و براساس آمارهای بانک مرکزی اکنون مردم تمایل بیشتری برای خرید خانه‌هایی با سن بالاتر نشان می‌دهند.

از طرفی کم‌آبی و مشکل فرونشست زمین در سال‌های اخیر، تعداد زمین‌های مناسب برای ساخت‌وساز را به‌شدت کاهش داده است؛ حتی دولت سیزدهم نیز برای ساخت واحدهای مربوط به پروژه نهضت ملی مسکن به‌ویژه در کلانشهرها با این مشکل مواجه بود. کمبود زمین و گرانی آن در حال‌ حاضر در بافت‌های اصلی شهر منجر به افزایش نرخ تمام‌شده تولید آپارتمان شده است که همین مورد نیز بر مشکلات خانه‌دار شدن می‌افزاید.

قدرت خرید مردم کاهش یافته است

در سال‌های اخیر، با افزایش نرخ مسکن در ایران، قدرت افتصادی مردم برای خرید خانه به‌شدت کاهش یافته و این مسئله، باعث شده است بسیاری از افراد نتوانند موفق به خرید یا اجاره مسکن مناسب شوند و به‌دنبال آن به‌اجبار در محل‌هایی با شرایط نامساعد زندگی کنند.

در چند دهه اخیر یکی از عوامل مهم در مشکل مردم برای تهیه مسکن، افزایش نرخ ملک بود و این افزایش قیمت، به‌دلیل عواملی مانند رشد شهری، کاهش نرخ بهره‌وری در ساخت‌وساز، افزایش تقاضا و محدودیت عرضه، به‌وجود آمد. باتوجه به اینکه مسکن یکی از نیازهای اساسی هر خانواده است، افزایش نرخ خانه می‌تواند تاثیرات منفی بسیاری بر جامعه داشته باشد. با افزایش نرخ مسکن، خانوارها مجبور به ترک محل زندگی خود و اسکان در مناطق حاشیه‌ای شده‌اند؛ اتفاقی که تازگی ندارد و چند دهه است که آغاز شده،بنابراین این مسئله می‌تواند باعث ایجاد افق‌های اجتماعی و اقتصادی منفی شود.

بازار مسکن یکی از اصلی‌ترین قطب‌های اقتصادی هر کشور است که تاثیر مستقیم روی کیفیت زندگی شهروندان می‌گذارد. برای اینکه بازار مسکن سالم و پایدار باشد، نیاز است که دولت سیاست‌های‌گذاری مناسبی را در این زمینه اعمال کند. در نهایت، سیاست‌ها در زمینه بازار مسکن باید به‌گونه‌ای باشد که بهبود شرایط زندگی شهروندان، کاهش فقر مسکن و ایجاد اشتغال را به‌همراه داشته باشد. در همین راستا، نظارت بر عملکرد بازار مسکن و تنظیم قوانین و مقررات مناسب، از اهمیت بسیار بالایی برخوردار است.

مشکلات ساماندهی بازار مسکن

منوچهر بهرویان، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: کشور در موضوع مسکن با چالش‌های گوناگونی روبه‌رو است که به‌نظر می‌رسد دولت جدید کار دشواری برای حل این مشکلات در پیش داشته باشد. چند سالی است که برنامه‌ریزی شفافی برای ساماندهی بازار مسکن وجود ندارد و تمام سیاست‌هایی که برای حل این معضل بزرگ به‌کار گرفته شده، آن‌طور که انتظار می‌رفت، عملی نشده است. بازار مسکن نیاز به توجه ویژه دولت دارد.

او در ادامه خاطرنشان کرد: ما در بخش مسکن با ضعف‌هایی مواجهیم که می‌تواند به جامعه آسیب‌های زیادی برساند. زمانی که تقاضا از عرضه پیشی می‌گیرد و مدت زمان ساخت‌وساز طولانی می‌شود، روند افزایش نرخ مسکن نیز سریع می‌شود و اجاره‌نشینی جای خرید خانه را می‌گیرد.

بهرویان افزود: متاسفانه در طول سال‌های اخیر کارشکنی بانک‌ها در پرداخت تسهیلات بخش مسکن، مشکلات مالی زیادی را پدید آورده است. یکی از عوامل اصلی در بحث کارشکنی بانک‌ها در پرداخت تسهیلات بخش مسکن، تورمی است که کشور سال‌هاست با آن دست‌وپنجه نرم می‌کند. مسئله دیگر، توان بازپرداخت این تسهیلات است که تناسبی با درآمد اقتشار کم‌درآمد ندارد و هزینه‌های مختلف زندگی، تمایل افراد را برای اخذ تسهیلات مسکن کاهش داده است.

 از طرفی، جهش نرخ مسکن و تورم بی‌سابقه‌ این بخش، باعث شده است حتی با دریافت تسهیلات مسکن، افراد قادر خرید خانه نشوند و در بهترین حالت، این تسهیلات برای کسانی که می‌خواهند خانه‌های خود را تبدیل به احسن کنند، مناسب باشد.

وی ادامه داد: باتوجه به تورم موجود، بانک‌ها اگر بخواهند این حجم از نقدینگی را در قالب تسهیلات مسکن در اختیار متقاضیان و بخش ساخت‌وساز بگذارند، ممکن است در آینده با مشکل روبه‌رو و حتی ورشکست شوند، زیرا بانک‌ها و موسسات مالی و اعتباری مکلف می‌شوند در ازای پرداخت یک مبلغ مشخص، ماهانه بازپرداخت‌هایی داشته باشند که متغیر نیست و نمی‌تواند با رشد تورم تغییر کند. بانک‌ها فقط در صورتی می‌توانند از عهده چنین مسئولیتی بر آیند که کشور با ثبات اقتصادی، تورم بخش اقتصادی را در حد قابل‌قبولی مهار کند، در نتیجه این اتفاق برای بانک‌ها ریسک بزرگی در پی خواهد داشت و مسلما زیر بار پرداخت چنین تسهیلاتی نمی‌روند.

موانع تحقق ساخت مسکن در کشور

بهرویان بیان کرد: یکی از مهم‌ترین موانع تحقق ساخت مسکن در کشور، عملکرد نظام بانکی در پرداخت تسهیلات ساخت‌وساز است، از این‌رو وزارت راه و شهرسازی و سازندگان نسبت به سیستم بانکی گله‌مند هستند. بانک‌ها موظف هستند طبق قانون ۲۰ درصد از تسهیلات سالانه خود را به بخش مسکن اختصاص دهند، اما در سال‌های اخیر حدود ۵ درصد این تکلیف محقق شده است. بهرویان در پایان گفت: متاسفانه در بخش‌های مختلف بازار مسکن، سوداگری جا خوش کرده است که با کارشکنی و سنگ‌اندازی در مسیر اقتصاد، به فکر کسب سودهای هنگفت هستند. باید با پیگیری‌های مسئولان و برنامه‌ریزی‌های کارشناسانه، بخش‌های اقتصادی کشور از دست این افراد سودجو خارج شوند و با استفاده از منابع موجود، بستر اقتصادی اصلاح و چرخ تولید مسکن به‌حرکت دربیاید.

اطمینان مردم برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن

حسام درودگر، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: مدتی طولانی است که تلاش می‌شود بازار مسکن در ایران همانند سایر کشورها یک بازار مصرفی معرفی شود، در صورتی که در باور مردم، این بازار نه‌تنها مصرفی نیست، بلکه تا بخش زیادی سرمایه‌داری است، چراکه در تجاربی که مردم به‌دست آورده‌اند، مسکن بازار قابل‌اطمینانی برای افرادی که قصد سرمایه‌گذاری دارند، معرفی شده و از طرفی مردم به این درجه از اطمینان نرسیده‌اند که سرمایه آنها در بازارهای دیگر، دارای امنیت است.

 البته تحول بازار مسکن در ایران از حالت مصرفی به سرمایه‌گذاری نمی‌تواند به‌طورکامل به یک عامل خاص منتسب شود و ممکن است به عوامل گوناگونی بازگردد.

وی در ادامه توضیح داد: در گذشته، خرید مسکن برای استفاده شخصی و در جایگاه محل زندگی اصلی موردتوجه قرار می‌گرفت؛ اما با تغییرات در روند اقتصادی و افزایش ارزش مسکن در سال‌های اخیر، مسکن به‌عنوان یک سرمایه‌گذاری مطلوب شناخته شده است.

سرمایه‌گذاران به‌دنبال سرمایه‌گذاری در بازار مسکن هستند تا سود قابل‌توجهی را از افزایش نرخ مسکن و اجاره‌های دریافتی به‌دست آورند؛ موضوعی که شاید در تمام کشورهای دنیا دیده شود، اما شدتش به‌‌حد کشور ما نیست.

نحوه سیاست‌گذاری‌ها تغییر کند

درودگر بیان کرد: افزایش جمعیت و نیاز به مسکن در ایران، تقاضای بیشتری برای خرید و اجاره مسکن ایجاد کرده و این تقاضا باعث افزایش نرخ مسکن و سودآوری بیشتر برای سرمایه‌گذاران شده است. در کشورهای دیگر، تقاضای مصرفی برای بازار ملک با تدوین سیاست‌گذاری‌های مختلف کنترل می‌شود و نمی‌گذارد افسار این بازار پاره شود. در این راستا ضرورت دارد تا برنامه‌ریزی و سیاست‌گذاری بهتری از سوی مسئولان برای بازار مسکن در نظر گرفته شود.

وی در ادامه افزود: متاسفانه افزایش نرخ و ناپایداری بازار مسکن باعث شده تا بسیاری از مردم از بخش مصرفی این بازار خارج شوند، زیرا هزینه‌های زندگی و سهم پرداختی بابت تهیه خانه در حال افزایش است و خانوارها را با ناتوانی روبه‌رو کرده است. واقعیت این است که دوره انتظار برای خرید مسکن ایران قابل‌مقایسه با هیچ کشوری نیست و غیرپایدار بودن بازار مسکن نگرانی‌های جدی را به‌وجود آورده است.

وی در خاتمه افزود: تنها موضوعی که باید برای ساماندهی بازار مسکن حل‌وفصل شود، به کنترل تورم برمی‌گردد. تا وقتی برای مهار تورم برنامه‌ای نداشته باشیم، آسیب‌ها در بازار مسکن کماکان وجود خواهد داشت که این موضوع به روابط بین‌المللی و خنثی‌سازی تحریم‌ها برمی‌گردد.

سخن پایانی

مسکن به‌عنوان یکی از بنیادی‌ترین نیازهای هر فرد در جامعه از اهمیت بسیار زیادی برخوردار است که متاسفانه سیاست‌گذاری‌های اشتباه چند دهه اخیر باعث شده است تا این نیاز ضروری برای بسیاری از دهک‌های پایین به آرزو تبدیل شود. مشکلات این بازار به‌حدی عمیق است که بعید به‌نظر می‌رسد در کوتاه‌مدت قابل‌حل باشد و به برنامه‌ریزی و هدف‌گذاری منسجم نیاز دارد. رشد فضایی نرخ مسکن در کشور به‌ویژه در شهر تهران به‌حدی رشد داشته که حتی بانک مرکزی از ارائه آمار مرتبط با این بخش کوتاهی می‌کند و به‌نظر می‌رسد میانگین نرخ هر متر خانه در شهر تهران در مرداد امسال به مرز ۸۵ میلیون تومان در حال نزدیک شدن است.

در هر صورت این حق قانونی مردم است که بتوانند سرپناه مناسبی برای خود تهیه کنند و این مهم جز با اصلاح سیاست‌های کلان اقتصادی کشور میسر نمی‌شود و تمام طرح‌ها، سیاست‌گذاری‌ها و وعده‌هایی که برای بهتر شدن اوضاع بازار مسکن داده می‌شود، همانند مسکنی است که حتی نمی‌تواند ذره‌ای از درد مردم را کم کند. برخی معتقدند حل مشکلات مسکن به برطرف کردن مسائل درونی آن بازمی‌گردد، اما سروسامان دادن به این بخش کلیدی و مولد اقتصاد وابسته به شرایط کلی اقتصاد است و باید موانع بیرونی آن نیز حل شود. تا زمانی که تورم، انتظارات تورمی در جامعه و نوسان نرخ ارز ادامه داشته باشد، بازار مسکن همچنان در حالت رکودی به‌سر می‌برد و روز به روز بر نرخ آن افزوده می‌شود.