سیاست‌گذاری‌های ایران برای بازار مسکن به‌شکل گسترده‌ای متفاوت بوده‌ و باتوجه به شرایط اقتصادی و اجتماعی متغیر در طول سال‌ها تغییر کرده‌اند. با نظر به اینکه مسکن یکی از مهم‌ترین نیازهای انسانی است، بنابراین بازار مسکن در هر کشوری از اهمیت بسیار بالایی برخوردار است. این موضوع باعث می‌شود که دولت‌ها برای کنترل و مدیریت بازار مسکن، سیاست‌‌گذاری‌های مختلفی را اجرا کنند. بازار مسکن یکی از اصلی‌ترین قطب‌های اقتصادی هر کشور است که تاثیر مستقیم روی کیفیت زندگی شهروندان دارد. برای اینکه بازار مسکن سالم و پایدار باشد، نیاز است که دولت سیاست‌گذاری‌های مناسبی را در این زمینه اعمال کند و از قیمت‌گذاری دستوری فاصله بگیرد. در نهایت، سیاست‌گذاری‌های در زمینه بازار مسکن باید به‌گونه‌ای باشد که بهبود شرایط زندگی شهروندان، کاهش فقر مسکن و ایجاد اشتغال را به‌همراه داشته باشد. در همین راستا، نظارت بر عملکرد بازار مسکن و تنظیم قوانین و مقررات مناسب، از اهمیت بسیار بالایی برخوردار است. دولت می‌تواند با تنظیم و نظارت بر نرخ اجاره و نرخ خریدوفروش مسکن، به‌منظور کنترل قیمت‌های بازار مسکن اقدام و این سیاست‌ها می‌تواند کمک کند تا بازار مسکن پایدار و بهینه باشد.

سیاست‌های دستوری در تضاد با اصل بنیان‌های علم اقتصاد هستند.

چندین دهه است که اندیمشندان برجسته علم اقتصاد تاکید دارند که حوزه اقتصاد، عرصه‌ای هوشمند است که در قالب آن، توازن نه از طریق مداخله دولت، بلکه به‌واسطه عملکرد درست بخش‌های مختلف اقتصادی ایجاد می‌شود. از این‌رو، بازار مسکن نیز از این قاعده بنیادین علم اقتصاد مستثنا نیست؛ مولفه‌ای که به‌خوبی توضیح می‌دهد چرا اقدامات مداخله‌گرایانه دولت در بازار مسکن، تاکنون رهاورد و دستاورد عینی و مشخصی را با خود به‌همراه نداشته است. نمی‌توان بازار مسکن را از کلیت اقتصاد ایران جدا کرد و مدعی ایجاد بهبود در آن شد. از این‌رو، اگر واقعا به‌دنبال ایجاد بهبود در بازار مسکن هستیم، باید آن را به‌مثابه جزئی از کلیت اقتصادی ایران بدانیم که وضعیت بهتر در آن جز با بهتر شدن کلیت اقتصاد کشورمان محقق نمی‌شود. در حقیقت، نمی‌توان با نگاه جزیره‌ای، بازار مسکن را به ساحل بهبود و آرامش رساند.

مسئله کنونی مسکن، توان مردم برای خرید است

اصل نگاه دستوری به حوزه اقتصاد یا بازارهای مشخص نظیر بازار مسکن، از مجموعه‌ای از چالش‌ها حکایت دارد که هنوز برای تدبیر آنها راه‌حل‌های پایدار و جامعی اندیشیده نشده است. از این منظر، برون‌داد نگاه دستوری در اقتصاد و بازار مسکن، به‌هیچ‌عنوان نمی‌تواند نتایجی باشد که در حالت معمول در نتیجه سیاست‌ها و اقدامات کارآمد حاصل می‌شوند.

از لحاظ اصولی، مسئله کنونی مسکن در ایران، مسئله توان مردم برای خرید است. دلیل اصلی خوابیدن ساخت‌وساز در کشور، نبود تقاضا برای خرید است. دولت باید ساخت مسکن انبوه را برون‌سپاری کند و به این شکل پروژه‌ها را پیش نبرد. اگر آمار آورده متقاضیان طرح نهضت ملی مسکن موردبررسی قرار گیرد، مشخص می‌شود میزان بالایی ندارد و این موضوع به‌دلیل وخامت اقتصاد در کشور است. تعداد زیادی از مردم توان فراهم کردن آورده را ندارند و بخش مهمی از آنها نیز نمی‌توانند اقساط ماهانه تسهیلات را بپردازند. در سال‌های اخیر، قیمت‌ها در مسکن همچون سایر کالاها تا اندازه زیادی بالا رفته و در مقابل دستمزدها آنقدر افزایش نداشته‌اند، در نتیجه توان کافی برای ورود متقاضیان به بازارها وجود ندارد و بازار مسکن یکی از این کالاهاست؛ بنابراین ساخت مسکن به‌صورت دستوری مشکلی را حل نخواهد کرد.

در این شرایط، تنها کسانی وارد این بازی خواهند شد که توان کافی دارند و در دور دوم، این واحدها را از متقاضیان اولیه می‌خرند. این افراد بیشتر خود یک واحد دیگر نیز برای زندگی دارند و در نهایت بعد از این دور و چرخش، در بهترین حالت با قیمت‌های بازار، وارد بازار اجاره به نرخ بازار خواهند شد. عملیات دولت در ساخت واحدها نیز بسیار پیچیده است. اصولا دولت‌ها نمی‌توانند به‌صورت‌مستقیم به این زمینه ورود کنند و کارآ باشند. در نهایت این ناکارآمدی باعث هدر رفتن منابع و طولانی شدن پروژه‌ها خواهد شد؛ برای مثال هنوز پس از گذشت ۲ دهه، برخی واحدهای مسکن مهر تحویل داده نشده است.

مسیر اشتباه کنترل بازار مسکن

فرهاد بیضایی، کارشناس بازار مسکن به صمت توضیح داد: در وضعیت کنونی بازار مسکن، لازم است روش‌های سیاست‌گذاری تغییر کند و رویکردهای نوینی جایگزین شود. سیاست‌گذاری‌های دستوری، به غیر از بخش قضایی برای ساماندهی بازار مسکن امکان‌پذیر نبوده و نمی‌توانند وضعیت را بهبود ببخشند. اگرچه اقدامات قضایی نیز فقط برای مدت محدودی کارآمد هستند و نمی‌توانیم انتظار تداوم آنها را داشته باشیم.

وی در ادامه افزود: نکته دیگر آن است که در کشورهای توسعه‌یافته، سیاست‌های بازار مسکن متناسب با شرایط اقتصادی اتخاذ می‌شود. درحال‌حاضر، تورم شدید اقتصادی در حال افزایش است و در چنین شرایطی، تعیین قوانینی مانند قانون سقف افزایش اجاره‌بها عملی نیست. ممکن است برخی سیاست‌گذاری‌های دولت برای کوتاه‌مدت تاحدودی موثر باشند، اما در بلندمدت مشکلات دوباره ظاهر شده و وضعیت بدتر خواهد شد.

بیضایی افزود: همچنین، ممکن است سیاست‌گذاری‌هایی برای ساماندهی بازار مسکن و کاهش نقش دلالان در گرانی املاک موثر باشند، اما مشکلی که باعث شده خرید ملک برای بسیاری از اقشار کم‌درآمد محقق نشود، نوسانات نرخ ارز است که روزبه‌روز توان خرید مردم را کاهش می‌دهد.

بازار مسکن در سال‌های اخیر با افزایش چشمگیر قیمت‌ها روبه‌رو بوده است. این جهش قیمتی می‌بایست در گذشته با سیاست‌گذاری‌های مناسب مدیریت می‌شد، اما متاسفانه این امر محقق نشده، در نتیجه چالش‌های بازار ملک به سال‌های آینده انتقال یافته است.

این شرایط فشار زیادی بر مردم وارد کرده است. نه‌تنها متقاضیان خرید و اجاره مسکن دچار سردرگمی شده‌اند، بلکه سازندگان نیز از عرضه واحدهای خالی به بازار خودداری کرده و به‌سمت دلالی در بازار مسکن روی آورده‌اند.

فنر مشکلات بازار مسکن فشرده‌تر شد

بیضایی خاطرنشان کرد: درحال‌حاضر، بازار مسکن با کمبود عرضه مواجه است و ساخت‌وساز به‌شدت کاهش یافته است. از سوی دیگر، قدرت خرید مردم اجازه نمی‌دهد تقاضا به این بازار سرازیر شود. به‌همین‌دلیل، باوجود کمبود عرضه در سال‌های گذشته، در سال آینده شاهد رشد بالای تقاضا خواهیم بود.وی در پایان گفت: برای حل مشکلات بازار مسکن، نیاز به همکاری تمام نهادهای ذی‌ربط است تا این بخش با سرعت بیشتری به‌سمت توسعه پیش رود. در این صورت، عرضه و تقاضا در این بازار پرطرفدار به‌تعادل خواهند رسید. تلاش‌های دولت نیز می‌تواند به بهبود شرایط بازار مسکن منجر شود، به‌شرط آنکه از تمام ظرفیت‌ها و زیرساخت‌های کشور با برنامه‌ریزی دقیق استفاده شود.

دولت برنده سیاست‌گذاری دستوری نیست

سیاوش غیبی‌پور، کارشناس اقتصادی به صمت عنوان کرد: در سال‌های گذشته، فاصله بین درآمد خانوارها و هزینه اجاره مسکن کمتر بود و بیشتر شهروندان می‌توانستند نیازهای ماهانه خود را با همان درآمد ثابت بگذرانند، اما در سال‌های اخیر، این شرایط تغییر کرده و تعادل بین درآمد و هزینه خانوار در بسیاری از دهک‌ها از بین رفته است.

وی با تاکید بر نادرستی دخالت دولت در حوزه مسکن گفت: در این زمینه، دولت برنده سیاست‌های قیمت‌گذاری و اعمال دستورات برای بخش مسکن نخواهد بود. برای مثال، تصمیم دولت برای گرفتن مالیات از درآمد حداقل‌بگیران اشتباه خواهد بود. پیش‌تر نیز شاهد ناکارآمدی سیاست‌های دستوری دولت در بازار مسکن بودیم، مانند اجرایی شدن تعیین سقف افزایش اجاره‌بها که کاری از پیش نبرد.

وی با تاکید بر نادرستی دخالت دولت در حوزه مسکن به صمت گفت: دولت باید به‌طورمتفاوت‌تری به بازار ملک نگاه کند و تلاش خود را تنها برای تولید مسکن نگذارد. حتی اگر دولت تعادل بین عرضه و تقاضای بازار مسکن را کنترل کند، باز هم احتمال کاهش نرخ ملک کم است. این امر به‌دلیل تبدیل شدن مسکن به کالای سرمایه‌ای در کشور است که از حالت مصرفی فاصله گرفته است. در این شرایط، مالکان حاضر نیستند خانه‌های خود را با نرخ کمتر از خرید به‌فروش برسانند و تنها قانون عرضه و تقاضا نمی‌تواند در این زمینه موثر باشد.

این کارشناس اقتصادی معتقد است: دولت باید برای شناسایی مصرف‌کنندگان واقعی مسکن، از نهادهای مرتبط و صندوق‌های حمایتی مسکن استفاده کند. این اقدام به‌منظور اتخاذ راهکارهای حمایتی برای خانه‌دار کردن این گروه ضروری است. در بسیاری از کشورهای دیگر، آمارهای به‌روز و دقیقی از تعداد اقشار هدف و درآمد آنها وجود دارد که به‌راحتی برای تصمیم‌گیری در خانه‌دار کردن متقاضیان استفاده می‌شود، همچنین باتوجه به همین آمارها، تسهیلات و سیاست‌گذاری‌های مرتبط طراحی و اجرا می‌شوند.

غیبی‌پور با رد نظر کاهش نرخ با تولید بیشتر گفت: در کشور ما، انجام معاملات با سندهای وکالتی و قولنامه‌ای برای خریدوفروش ملک، تخمین میزان سرمایه افراد را سخت کرده و این موضوع برنامه‌ریزی برای تهیه و توزیع مسکن مناسب برای اقشار کم‌درآمد را نیز دشوار ساخته است. بنابراین، در گام نخست، دولت باید با یک برنامه‌ریزی جامع، شرایط را برای خانه‌دار کردن شهروندان تسهیل، همچنین، دولت باید درآمد مالیاتی خود را از اشخاص مرفه‌تر دریافت کند.

وی در خاتمه گفت: در بازار مسکن، شاهد شکاف قابل‌توجهی بین نرخ پیشنهادی ملک و نرخ واقعی آن هستیم. این پدیده به چند عامل مهم بستگی دارد؛ اول اینکه، ذات بازار مسکن باعث می‌شود که قیمت‌ها نسبت به سایر بازارهای مالی، چسبندگی بیشتری داشته باشند و تمایل به باقی ماندن در صورت افزایش شدید قیمت‌ها بسیار بالاتر است. دوم، انتظارات تورمی و نگرانی‌های ناشی از آن، بیشترین تاثیر را بر بازار مسکن می‌گذارند. از آنجا که مسکن مهم‌ترین و باارزش‌ترین دارایی افراد است، این عوامل بر آن تاثیر می‌گذارند. این شکاف نرخ باعث شده است که برخی سرمایه‌گذاران مسکن نتوانند ملک خود را با نرخ دلخواه به بازار عرضه کنند. همچنین، برخی افراد نگران هستند که اگر ملک خود را بفروشند، نمی‌توانند جایگزین متناسبی از نظر نرخ و شرایط بازار برای آن پیدا کنند و به‌همین‌دلیل از فروش آن صرف‌نظر می‌کنند.