ساختمان‌هایی در انتظار گارانتی؛ رویا یا ضرورت؟
گارانتی ساختمان به‌عنوان نوعی تضمین کیفیت برای سازه‌ها، به‌معنای ارائه تعهداتی از سوی سازنده یا مسئول مربوطه برای پوشش دادن مشکلات احتمالی در ساخت‌وساز است. این گارانتی معمولا شامل تعمیر یا جبران خسارت در صورت وقوع ایراداتی چون نقص‌های فنی، سازه‌ای، یا استانداردی می‌شود. در کشورهای پیشرفته، گارانتی ساختمان نقش مهمی در اطمینان بخشیدن به خریداران مسکن دارد و معمولا مدت زمان مشخصی، برای مثال ۱۰ سال، برای آن تعیین می‌شود. اما در ایران قانونی رسمی برای گارانتی سازه یا ساختمان وجود ندارد و این موضوع تاکنون به مرحله اجرا نرسیده است. علاوه بر این، آگاهی مردم از جزئیات فنی و استانداردهای ساخت‌وساز نیز پایین است و خریداران بیشتر بر ظاهر و موقعیت مکانی ساختمان تمرکز می‌کنند. ضرورت وجود چنین گارانتی‌هایی در کشور به‌دلیل احتمال وقوع حوادث طبیعی مانند زلزله بسیار محسوس است. گارانتی ساختمان می‌تواند به‌عنوان ابزاری برای ارتقای کیفیت ساخت‌وساز و استانداردهای ایمنی عمل کند و به خریداران اطمینان بیشتری بدهد. با این حال، اجرای موفقیت‌آمیز این طرح نیازمند نظارت دقیق، همکاری ارگان‌های مرتبط و تغییر رویکرد در صنعت ساختمان‌سازی است.
نیاز حیاتی برای تضمین کیفیت و امنیت ساخت‌وساز
بحث گارانتی ساختمان در ایران موضوعی است که تاکنون قوانین مدونی برای آن وجود نداشته و هنوز در مرحله اجرا یا اطلاع‌رسانی قرار نگرفته است. تضمین کیفیت ساخت‌وسازها باید در قالب استانداردها و نظارت‌های دقیق نظام مهندسی صورت گیرد. شناسنامه فنی ساختمان که در نظام مهندسی به هر ساختمان اختصاص داده می‌شود، در حال حاضر تنها به مشخصات کلی مثل تعداد طبقات و قابلیت خرید و فروش محدود شده و اطلاعات کامل‌تری درباره کیفیت، استحکام و امنیت سازه‌ها ارائه نمی‌دهد.
یکی از چالش‌های اصلی ساختمان‌سازی در تهران، آگاهی کم عموم مردم از مسائل فنی ساختمان‌ها است. بسیاری از افراد در هنگام خرید مسکن تنها به ظاهر ساختمان یا موقعیت مکانی آن توجه می‌کنند، بدون اینکه از جزئیات مهندسی مثل کیفیت بتن‌ریزی، تیرآهن‌گذاری یا امکان وجود سازه روی گسل مطلع باشند. این ضعف اطلاعاتی، ضرورت اجرای قوانین گارانتی و نظارت‌های حرفه‌ای در ساختمان‌سازی را بیشتر نشان می‌دهد. ساخت‌وسازهای انبوه معمولا تحت نظارت دقیق‌تری قرار دارند، اما سازندگان شخصی یا خرده‌سازان گاهی تنها با گرفتن مجوز از شهرداری اقدام به ساخت‌وساز می‌کنند که ممکن است این سازه‌ها کیفیت و استاندارد لازم را نداشته باشند.
چرا گارانتی سازه در ایران جایی ندارد؟
کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران درباره مسئله گارانتی ساختمان‌های تهران به صمت گفت: تا آنجایی که بنده اطلاع دارم، چنین قانونی در ایران وجود ندارد. اگر هم باشد هنوز به مرحله اجرا نرسیده است. یعنی تحقیقات و اطلاع‌رسانی درباره آن انجام نگرفته است. اما باید از زوایای مختلف به موضوع گارانتی نگاه کرد. آیا کاربردی دارد؟ آیا نظام مهندسی کار خود را درست انجام می‌دهد؟ آیا آنچه گارانتی نامیده می‌شود، چیزی شبیه بیمه است؟ آیا این مسئله اصلا در کشور ما جا افتاده است یا نه؟ بحث گارانتی ساختمان در ایران به‌معنای تضمین کیفیت ساخت‌وسازها و ایجاد مکانیزمی برای جبران خسارت‌های احتمالی است. این گارانتی می‌تواند شامل مشکلات ساختاری، نقص‌های فنی یا ایراداتی باشد که بعد از ساخت ظاهر می‌شوند و مسئولیت جبران آن برعهده سازندگان یا ارگان‌های مرتبط قرار می‌گیرد. اما چنین قانونی در ایران هنوز وجود ندارد و حتی در مرحله اطلاع‌رسانی یا بررسی دقیق نیز قرار نگرفته است. چند جنبه مختلف در ارتباط با گارانتی ساختمان وجود دارد که باید موردتوجه قرار گیرند. نخست این است که آیا اصولا این مفهوم در کشور ما جا افتاده است یا خیر؟ برای پیاده‌سازی چنین مکانیزمی، لازم است تا ابتدا جامعه با مزایا و اهمیت آن آشنا شود. دوم، گارانتی ساختمان چه شباهتی به بیمه دارد؟ گارانتی می‌تواند نقش محافظت‌کننده‌ای مشابه بیمه داشته باشد، اما در واقع بر کیفیت ساخت‌وساز و تضمین استانداردها نیز تاکید دارد.
وی درباره اجرای گارانتی ساختمان گفت: اجرای گارانتی باید در چارچوب استانداردها و نظارت‌های دقیق نظام مهندسی باشد. نظام مهندسی باید کنترل کیفی بر ساختمان‌ها اعمال کند، نه‌تنها در حد صدور شناسنامه فنی. بنابراین، برای اینکه گارانتی ساختمان تاثیرگذار باشد، باید بر اصول کیفی و سازکارهای نظارتی متمرکز شود. در نهایت، اگر قرار باشد گارانتی ساختمان توسط سازمانی غیر از نظام مهندسی اجرا شود، احتمالا موفقیت کمتری خواهد داشت، چراکه هزینه‌های اضافی و نبود اعتماد عمومی باعث می‌شود تا کمتر کسی به آن مراجعه کند. اجرای گارانتی ساختمان نیازمند همکاری همه‌جانبه بین نظام مهندسی، شهرداری‌ها و سازمان‌های مربوطه است و این تحول می‌تواند نقش مهمی در ارتقای کیفیت و امنیت مسکن ایفا کند.
استانداردهای جدید در شناسنامه فنی ساختمان
رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران درباره شناسنامه فنی ساختمان عنوان کرد: در نظام مهندسی هر ساختمان یک شناسنامه فنی دارد. شناسنامه فنی ساختمان به‌عنوان یکی از ابزارهای نظام مهندسی، به‌طوررسمی برای هر ساختمان صادر می‌شود و اطلاعات پایه‌ای درباره مشخصات ساختمان را ارائه می‌دهد. این شناسنامه شامل جزئیاتی مانند تعداد طبقات، سن بنا و قابلیت خریدوفروش ساختمان است. اما آنچه به‌طورخاص مورد نقد قرار می‌گیرد، این است که این شناسنامه هنوز اطلاعات دقیق‌تری درباره کیفیت ساخت‌وساز، امنیت سازه و استحکام آن ارائه نمی‌دهد. در کشورهای پیشرفته، شناسنامه فنی ساختمان نقش حیاتی در تضمین کیفیت و ایمنی سازه‌ها ایفا می‌کند. اطلاعات موجود در این شناسنامه باید نشان دهد که آیا ساختمان استانداردهای مهندسی و ایمنی را رعایت کرده است یا خیر. عواملی مانند کیفیت بتن‌ریزی، جوش‌کاری صحیح اسکلت، نحوه تیرآهن‌گذاری و حتی موقعیت ساختمان نسبت به گسل‌های زمین‌لرزه باید در این شناسنامه مورداشاره قرار گیرند. متاسفانه در ایران، شناسنامه فنی به‌جای ارائه اطلاعات کامل و شفاف، بیشتر به ویژگی‌های ظاهری و اداری ساختمان محدود شده است. یکی از مشکلات اصلی در این زمینه، ضعف نظارت کافی در مراحل ساخت‌وساز است. اگر شناسنامه فنی بتواند اطلاعات کاملی درباره نحوه ساخت، مصالح استفاده‌شده و رعایت اصول ایمنی ارائه دهد، می‌تواند به ابزاری مهم برای ارزیابی کیفیت ساختمان تبدیل شود. در این صورت، خریداران نیز می‌توانند با اطمینان بیشتری تصمیم‌گیری و از خطرات احتمالی سازه جلوگیری کنند. برای ارتقای نقش شناسنامه فنی، لازم است نظام مهندسی و شهرداری‌ها با همکاری یکدیگر به تدوین استانداردهای دقیق‌تر و اجرای نظارت‌های جدی‌تر بپردازند. اضافه کردن جزئیات مرتبط با امنیت و کیفیت سازه، می‌تواند اعتماد عمومی را نسبت به روند ساخت‌وساز افزایش دهد و گامی موثر برای بهبود ساخت‌وساز در کشور باشد. این تحول نه‌تنها به‌نفع خریداران، بلکه به حفظ ایمنی و کیفیت در سطح شهری کمک خواهد کرد.
نبود نظارت کافی بر ساختمان‌سازی روی گسل
وی درباره آگاهی مردم از امنیت و استحکام ساختمان اظهارکرد: آگاهی عمومی از مسائل مرتبط با امنیت و استحکام ساختمان‌ها یکی از نقاط ضعف جدی در فرآیند ساخت‌وساز و خرید مسکن در ایران است. بسیاری از مردم هنگام خرید خانه توجه اصلی خود را به ظاهر ساختمان، محل قرارگیری آن و جذابیت‌های بصری داخلی معطوف می‌کنند، در حالی که جنبه‌های فنی و سازه‌ای که برای امنیت و دوام ساختمان حیاتی هستند، به‌طورکامل نادیده گرفته می‌شوند. این بی‌اطلاعی می‌تواند به خرید مسکن‌های غیراستاندارد و خطرناک منجر شود که ممکن است در شرایط اضطراری مانند زلزله عواقب جبران‌ناپذیری داشته باشد. یکی دیگر از موارد مهم، محل قرارگیری ساختمان از نظر زمین‌شناسی و احتمال قرار گرفتن آن روی گسل‌های فعال است. این موضوع در کشوری مانند ایران که مستعد زلزله است، اهمیت دوچندان پیدا می‌کند. نبود آگاهی عمومی و نبود قوانین الزام‌آور برای اطلاع‌رسانی و تضمین امنیت ساختمان‌ها باعث می‌شود که خریداران ندانسته خود را در معرض خطر قرار دهند. برای حل این مسئله، لازم است نظام مهندسی ساختمان نقش پررنگ‌تری ایفا کند. باید قوانینی تدوین شود که سازندگان ملزم به ارائه اطلاعات کامل و شفاف درباره کیفیت و استحکام ساختمان‌ها باشند. همچنین، آگاهی‌بخشی به مردم از طریق آموزش‌های عمومی و رسانه‌ها ضروری است. اگر خریداران از مسائل فنی ساختمان‌سازی آگاه شوند، نه‌تنها انتخاب‌های هوشمندانه‌تری خواهند داشت، بلکه تقاضا برای مسکن‌های استاندارد نیز افزایش خواهد یافت و این مسئله به بهبود کلی کیفیت ساخت‌وساز در کشور کمک شایانی می‌کند.
گودرزی ادامه داد: من به‌طورکامل اطمینان راجع به استانداردسازی ساختمان‌های موجود در تهران ندارم. ما یک‌سری انبوه‌ساز داریم و یک‌سری شخصی‌ساز. انبوه‌سازان که معمولا زمین‌های بزرگ را در اختیار می‌گیرند و ساختمان‌سازی می‌کنند، در نتیجه نظارت روی کار آنها بیشتر است، اما خرده‌سازان یا همان شخصی‌سازان فقط یک مجوز ساخت از شهرداری می‌گیرند و سپس کار خود را انجام می‌دهند. در ساخت‌وسازهای آنها استحکام اولیه همچنین ضدزلزله بودن ساختمان و اینکه آیا روی گسل هستند یا خیر، اصلا مورد بررسی قرار نمی‌گیرد. مردم هم این واحدها را خریداری می‌کنند و بیشتر به شهرت سازنده یا مهندس معمار توجه می‌کنند. متاسفانه جامعه آماری و درجه‌بندی در ساختمان‌سازی نداریم. حتی هنوز برای خودروها گارانتی نداریم، چه برسد به ساختمان که قیمت بسیار بالایی دارد! وی در پایان افزود: امیدوارم که سال ۱۴۰۴ سال پررونق و پربرکتی باشد و بتوانیم سرمایه‌گذاران بزرگ و کوچک را به‌سمت تولید بیشتر هدایت کنیم. همچنین باید از شرکت‌های ساختمان‌سازی برای ساخت مسکن استفاده کرد تا شکل اکوسیستم شهری با ساخت‌وسازهای غیراصولی برهم‌نخورد. استفاده از شرکت‌های معتبر ساختمان‌سازی به‌عنوان مجری پروژه‌ها، یکی دیگر از مولفه‌های حیاتی در این مسیر است. شرکت‌های حرفه‌ای با استفاده از دانش مهندسی و تکنولوژی‌های پیشرفته، توانایی اجرای پروژه‌هایی را دارند که علاوه بر تامین نیازهای مسکن، از آسیب به ساختار شهری جلوگیری کنند. ساخت‌وسازهای اصولی نه‌تنها ایمنی و کیفیت را تضمین می‌کنند، بلکه باعث می‌شوند شهرها از منظر معماری و زیبایی‌شناسی نیز به‌شکلی مطلوب توسعه یابند. از طرف دیگر، مقابله با ساخت‌وسازهای غیراصولی و بی‌کیفیت، نیازمند وضع قوانین سختگیرانه و نظارت دقیق توسط نهادهای مرتبط است. چنین اقداماتی می‌تواند جلوی تاثیرات منفی بر اکوسیستم شهری را بگیرد و فضاهای شهری را با ساخت‌وسازهای استاندارد و ایمن حفظ کند. در نهایت، توسعه مسکن با رویکرد اصولی و همکاری بین سرمایه‌گذاران، شرکت‌های معتبر ساختمان‌سازی و نهادهای نظارتی می‌تواند نقش مهمی در رونق اقتصادی کشور داشته باشد. این تلاش‌ها در کنار ارتقای کیفیت زندگی شهروندان، به ایجاد شهرهایی پایدار و مطلوب برای آینده کمک خواهد کرد.
سخن پایانی
گارانتی سازه یا ساختمان، به‌عنوان یک ابزار تضمینی برای ارتقای کیفیت ساخت‌وساز و حفظ ایمنی، یکی از نیازهای ضروری در صنعت ساختمان‌سازی به‌ویژه در مناطقی مانند ایران است که مستعد حوادث طبیعی نظیر زلزله هستند. ایجاد قوانینی مدون برای گارانتی ساختمان، علاوه بر ارائه خدمات بهتر به خریداران، می‌تواند سازندگان را ملزم به رعایت استانداردهای دقیق و استفاده از مصالح مناسب کند. چنین اقدامی نه‌تنها ایمنی و کیفیت سازه‌ها را افزایش می‌دهد، بلکه باعث اطمینان بیشتر جامعه و کاهش خسارت‌های ناشی از ضعف‌های ساختاری خواهد شد.
لازم است نظام مهندسی، شهرداری‌ها و دیگر سازمان‌های مرتبط با همکاری یکدیگر زمینه اجرای گارانتی ساختمان را فراهم کنند. این همکاری می‌تواند شامل نظارت دقیق بر روند ساخت‌وساز، ارائه شناسنامه فنی جامع‌تر برای ساختمان‌ها و اطلاع‌رسانی به خریداران درباره اهمیت مسائل فنی و استانداردهای ایمنی باشد. علاوه بر این، افزایش آگاهی عمومی درباره مسائل فنی ساخت‌وساز و تشویق به مطالبه کیفیت بالاتر از سوی خریداران، می‌تواند نقش مهمی در پیشبرد این اهداف ایفا کند. در نهایت اجرایی کردن گارانتی سازه، نیازمند برنامه‌ریزی جامع، تغییر نگرش در صنعت ساخت‌وساز و استفاده از شرکت‌های حرفه‌ای است که قادر به ارائه خدمات باکیفیت باشند. چنین تحولی نه‌تنها به‌نفع جامعه است، بلکه می‌تواند به رشد اقتصادی و افزایش اعتماد مردم به صنعت مسکن نیز کمک کند. با نگاه به آینده، می‌توان امیدوار بود که اجرای این طرح به ایجاد ساختمان‌هایی ایمن‌تر و باکیفیت‌تر منجر شود و استانداردهای زندگی را برای همه ارتقا دهد.
