بازی خطرناک در دنیای ملک
طرح فروش متری مسکن یک ابتکار نوین در حوزه مسکن ایران است که با هدف کمک به خریداران برای تهیه خانه با استفاده از ابزارهای مالی نوین طراحی شده است. این طرح به خریداران اجازه می‌دهد که به‌جای خرید کامل یک واحد مسکونی، با خرید متری مسکن، به‌تدریج مالکیت واحدی را کسب کنند. این روش، راهکاری مناسب برای افرادی است که توان مالی خرید کل خانه را ندارند اما به‌دنبال راهی برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن هستند. اجرای این طرح برای نخستین‌بار در سال ۱۴۰۴ آغاز شد و توسط بانک مسکن و سازمان بورس ایران پشتیبانی می‌شود. در این طرح، ابزارهای مالی مانند توکن‌ها یا سهام مرتبط به مسکن برای خرید به‌صورت متری استفاده می‌شوند. این ابزارها در بورس اوراق بهادار معامله می‌شوند و افراد می‌توانند براساس توان مالی خود، بخشی از واحدهای مسکونی را خریداری کنند. مزیت‌های این طرح شامل افزایش دسترسی به مسکن برای اقشار مختلف جامعه، امکان سرمایه‌گذاری در بازار مسکن بدون نیاز به سرمایه اولیه بالا و افزایش نقدینگی در بازار مسکن است. همچنین، این طرح می‌تواند به کاهش مشکلات مرتبط با کمبود مسکن و جلوگیری از تورم‌های شدید در این بخش کمک کند. اگرچه طرح فروش متری مسکن پیش‌تر توسط بخش خصوصی به‌صورت محدود اجرا شده بود، اما با ورود سازمان بورس و ضمانت بانک مسکن، این طرح به‌شکل گسترده و با امنیت بیشتر به‌اجرا درآمده است.
مسکن متری؛ انعکاسی از چالش‌های اقتصادی جامعه
فروش متری مسکن ایده‌ای است که در آن افراد می‌توانند با سرمایه‌گذاری در متراژهای کوچک یک پروژه ساختمانی، هم در تامین مالی آن پروژه مشارکت کنند و هم از مزایای رشد نرخ مسکن بهره‌مند شوند. در این روش، معمولا قراردادهایی تنظیم می‌شود که طبق آن سرمایه‌گذار متعهد به پرداخت هزینه به‌صورت قسطی یا نقدی برای خرید متراژ مشخصی از پروژه می‌شود.
این مدل سرمایه‌گذاری بیشتر در پروژه‌های انبوه‌سازی یا طرح‌های دولتی و خصوصی با نظارت اجرا می‌شود. یکی از مهم‌ترین مزایای این طرح این است که افراد با سرمایه کم نیز می‌توانند در بازار مسکن سرمایه‌گذاری کنند و ارزش پول خود را در برابر تورم حفظ کنند. از سوی دیگر، این روش می‌تواند منابع مالی لازم برای سازندگان را فراهم کرده و موجب تسریع در تکمیل پروژه‌ها شود.
اما همچنان این روش نیازمند نظارت دقیق و قانونی است تا از مشکلاتی مانند سوءاستفاده یا کلاهبرداری جلوگیری شود. برای مثال، سرمایه‌گذاران باید به‌دقت قراردادها را مطالعه کنند و از اعتبار شرکت سازنده اطمینان حاصل کنند، همچنین باید شرایط دقیق بازگشت سرمایه یا انتقال مالکیت در قرارداد مشخص شود.
روش فروش متری مسکن، به‌ویژه در شرایط اقتصادی دشوار، فرصتی مناسب برای افراد با توان مالی کمتر فراهم می‌کند تا وارد بازار مسکن شوند. این روش امکان سرمایه‌گذاری در پروژه‌های مختلف را ایجاد می‌کند و سرمایه‌گذار می‌تواند از افزایش نرخ ملک بهره‌مند شود یا پس از تکمیل پروژه سهم خود را به‌صورت آپارتمان یا پول نقد دریافت کند.
یکی از جنبه‌های مهم این مدل، چگونگی محاسبه ارزش سهم است. ارزش سهم‌ها براساس نرخ روز زمین، هزینه‌های ساخت‌وساز و پیش‌بینی سود پروژه تعیین می‌شود. همچنین، بسیاری از شرکت‌ها و سازندگان این امکان را فراهم می‌کنند که سرمایه‌گذاران بتوانند با پرداخت اقساطی و بهره‌مندی از تخفیفات ویژه در مراحل ابتدایی خرید، راحت‌تر به سرمایه‌گذاری دست یابند. در کشورهای مختلف، این مدل به شیوه‌های متفاوت اجرا شده است. برای مثال، در برخی کشورها قانون‌گذاری مشخصی برای تضمین حقوق سرمایه‌گذار وجود دارد، در حالی که در برخی دیگر پروژه‌ها توسط شرکت‌های خصوصی مدیریت می‌شود و نظارت عمومی کمتری وجود دارد. از سوی دیگر، یکی از نکات کلیدی در این نوع سرمایه‌گذاری، آینده‌نگری درباره وضعیت اقتصادی و بازار مسکن است. بررسی دقیق اعتبار شرکت سازنده، مطالعه قراردادها و شناخت کامل درباره نوع پروژه، می‌تواند ریسک‌ها را کاهش دهد و موجب سرمایه‌گذاری امن‌تر شود.
سرمایه‌گذاری متر به متر؛ راهی ناهموار برای سودآوری
با کاهش توان خرید عمومی و افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز، روش‌های نوآورانه‌ای برای جذب سرمایه‌های خرد در بازار مسکن به‌کار گرفته شده است. یکی از این روش‌ها، فروش متری مسکن، اگرچه در ظاهر راهی برای تسهیل خانه‌دار شدن افراد کم‌درآمد به‌نظر می‌رسد، اما در عمل می‌تواند به معضلات جدی اقتصادی و اجتماعی تبدیل شود.
داوود بیگی‌نژاد، نایب رئیس اتحادیه املاک، در گفت‌وگو با صمت بر نبود نظارت کافی در فرآیند فروش متری مسکن تاکید کرده و نسبت به خطرات آن هشدار داده است: در حال حاضر، بسیاری از قراردادهای پیش‌فروش توسط دفاتر مشاوره املاک و پلتفرم‌های غیررسمی، بدون داشتن مجوزهای قانونی منعقد می‌شوند. این شرایط، زمینه‌ساز مشکلات گسترده حقوقی و اقتصادی برای سرمایه‌گذاران خرد است.
سرمایه‌گذاران خرد؛ قربانیان اصلی فروش متری روش فروش متری، به‌ویژه در مواردی که یک واحد مسکونی به‌طورهمزمان به چند نفر پیش‌فروش می‌شود، بستری برای کلاهبرداری و اختلافات حقوقی گسترده فراهم می‌کند. سرمایه‌گذاران خرد، به‌دلیل ناآگاهی از پیامدهای این روند، در معرض بیشترین خطر قرار دارند و این امر موجب از بین رفتن اعتماد عمومی نسبت به بازار مسکن می‌شود. نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران نسبت به شرایط مبهم و غیرقابل‌رهگیری پیش‌فروش این نوع مسکن هشدار داده است. وی بیان کرد: قراردادهای مربوط به پیش‌فروش مسکن متری در سامانه‌های رسمی مانند خودنویس و کاتب ثبت نمی‌شوند و همین امر موجب افزایش احتمال کلاهبرداری و خطر برای سرمایه‌گذاران شده است.
این مقام مسئول تاکید کرد: برای جلوگیری از بروز خسارت‌های احتمالی و حفظ سرمایه‌های ملکی مردم، نیاز به بررسی دقیق و تصویب قوانین مشخص در این زمینه داریم. باتوجه به اینکه آگهی‌های فروش متری مسکن در پلتفرم‌های مختلف بدون مجوز قانونی درج می‌شوند، ابهام‌های بیشتری در این بخش وجود دارد. طبق قانون، پیش‌فروش مسکن باید شرایط خاصی داشته باشد، در حالی که این شرایط در فروش متری رعایت نمی‌شود. فروش متری مسکن به‌دلیل نبود مدارک قانونی دقیق و شفاف می‌تواند منجر به بروز مشکلات حقوقی برای خریداران و فروشندگان شود. به‌عنوان‌مثال، ممکن است خریداران به‌دلیل عدم‌تکمیل پروژه یا تضاد در اطلاعات ارائه‌شده متضرر شوند. یکی از دلایل تشدید این مسئله، نقش پلتفرم‌های آنلاین است که امکان انتشار آگهی‌های فروش را بدون نظارت کامل فراهم می‌کنند. نبود نظارت کافی روی این آگهی‌ها موجب افزایش ابهامات و مشکلات در این بخش شده است.
وی همچنین به ورود برخی افراد فرصت‌طلب به این حوزه اشاره کرد که به‌دلیل نبود زیرساخت‌های کافی، خطر از دست رفتن سرمایه مردم را به‌همراه دارد. با قوانین تصویب‌شده جدید، مسئولان قادر به پاسخگویی به شکایات احتمالی نیستند و این امر نیازمند شفاف‌سازی و اقدامات نظارتی جدی‌تری است.
در نتیجه، به‌منظور حفاظت از سرمایه‌گذاران و کنترل بهتر بازار مسکن متری، تدوین سازکارهای قانونی، شفاف‌سازی مراحل اجرایی و ثبت معاملات در سامانه‌های رسمی امری ضروری به‌نظر می‌رسد.
بیگی‌نژاد افزود: رکود تورمی و آثار آن بر بازار مسکن بازار مسکن همچنان تحت‌تاثیر رکود تورمی قرار دارد. این امر موجب شده است بسیاری از خریداران به‌سمت روش‌های پیش‌فروش و فروش متری روی آورند. اما این روش‌ها نه‌تنها بحران‌های موجود را کاهش نمی‌دهند، بلکه در بلندمدت به مشکلات عمیق‌تری، نظیر افزایش نرخ مسکن و کاهش کیفیت زندگی، منجر می‌شوند. روش‌های پیش‌فروش و فروش متری، به‌جای کاهش بحران، می‌توانند تقاضاهای غیرواقعی ایجاد کنند. فروشنده‌ها ممکن است براساس تخمین‌های نادرست، قیمت‌گذاری انجام دهند که این امر می‌تواند به افزایش قیمت‌های مسکن در بلندمدت بینجامد.
نایب رئیس اتحادیه املاک تصریح کرد: لزوم اقدامات نظارتی و حمایت از تولیدکنندگان کارشناسان حوزه مسکن بر اهمیت شفافیت و نظارت دقیق در فرآیند فروش و پیش‌فروش تاکید دارند. دولت می‌تواند با اتخاذ تدابیر حمایتی، مانند تسهیل تولید مسکن، کنترل تورم و افزایش عرضه مسکن، گام‌های موثری برای حل بحران بردارد. همچنین، وجود سیستم‌های نظارتی قوی و شفاف می‌تواند از بروز کلاهبرداری‌های احتمالی جلوگیری کند.
راه‌حل‌های ناکافی برای بحران مسکن طرح‌هایی مانند ساخت واحدهای ۲۵متری یا فروش متری مسکن، تنها راه‌حل‌هایی موقت برای کاهش فشار بازار هستند. اگرچه این طرح‌ها می‌توانند به گروه‌هایی خاص مانند دانشجویان یا زوج‌های جوان کمک کنند، اما در صورت نبود برنامه‌ریزی بلندمدت، بحران‌های بیشتری را به‌دنبال خواهند داشت.
وی بیان کرد: کاهش توان مالی مردم برای خرید یک واحد کامل مسکونی باعث شده تا فعالان این حوزه به روش‌های جدید جذب سرمایه، از جمله فروش متری، روی بیاورند. بیگی‌نژاد همچنین توضیح داد؛ فروش متری مسکن در سامانه‌های رسمی مانند «خودنویس» و «کاتب»، که دولت در اختیار مشاوران املاک قرار داده است، امکان‌پذیر نیست و تاکنون سامانه‌ای رسمی برای ارائه این خدمات وجود ندارد. باوجود این محدودیت‌ها، فروش متری مسکن میان مردم رایج شده و معاملات آن به‌صورت غیررسمی انجام می‌شود. معاملات غیررسمی فروش متری، اغلب بدون ثبت اسناد رسمی و مجوزهای لازم انجام می‌شود. این شیوه نه‌تنها خریداران را در معرض خطرات قانونی و مالی قرار می‌دهد، بلکه احتمال ایجاد کلاهبرداری، تضاد در مالکیت‌ها و مشکلات حقوقی دیگر را افزایش می‌دهد.
این مسئول بر اهمیت وضع قوانین شفاف و مشخص تاکید کرد و بیان کرد: قوانین مناسب می‌توانند بار مسئولیت را از دوش دستگاه‌های مختلف، به‌ویژه قوه قضاییه، بردارند. به‌گفته وی، معاملات فروش متری مسکن در آینده ممکن است مشکلات متعددی ایجاد کند، چراکه این نوع معاملات هنوز در چارچوب قانونی مشخصی قرار نگرفته‌اند.
در پاسخ به سوالی درباره قانونی بودن این نوع معاملات، بیگی‌نژاد توضیح داد: قانون فعلی به‌طورصریح غیرقانونی بودن فروش متری را ذکر نکرده است. با این وجود، قانون‌گذار متخصصان حوزه معاملات ملکی را به استفاده از سامانه‌های رسمی «خودنویس» و «کاتب» محدود کرده و امکان ثبت رسمی چنین معاملاتی وجود ندارد. وی در ادامه افزود: قراردادهای فروش متری، گرچه خارج از سامانه‌های رسمی تنظیم می‌شوند، معمولا شامل متراژ مشخصی هستند و در مدل‌های مختلف، غالبا به‌صورت پیش‌فروش ارائه می‌شوند. باتوجه به این توضیحات، نیاز به ایجاد زیرساخت‌های قانونی و سامانه‌های رسمی برای ثبت معاملات فروش متری مسکن بیش از پیش احساس می‌شود تا ضمن حفظ حقوق خریداران، شفافیت لازم در این حوزه برقرار شود و مشکلات احتمالی آینده به حداقل برسد.
بیگی‌نژاد خاطرنشان کرد: بازار مسکن ایران برای خروج از بحران به سیاست‌گذاری‌های جامع و اصلاحات ساختاری نیاز دارد. فروش متری مسکن، باوجود ظاهر جذاب، نه‌تنها چاره‌ساز نیست، بلکه می‌تواند به معضلی جدی برای سرمایه‌گذاران خرد و کلیت بازار مسکن تبدیل شود. نظارت، شفافیت و اصلاحات بنیادی از ضروری‌ترین اقداماتی هستند که باید در این مسیر انجام گیرند.
سخن پایانی
موضوع مسکن و چالش‌های پیش‌روی آن در ایران به یکی از مسائل پیچیده تبدیل شده است. ایده‌های نوآورانه مانند فروش متری مسکن یا ساخت واحدهای کوچک‌تر نظیر واحدهای ۲۵متری، هرچند در ظاهر راه‌حلی برای مقابله با مشکلات ناشی از کمبود مسکن به‌نظر می‌رسند، اما واقعیت این است که این طرح‌ها بیشتر از آنکه مشکلات را حل کنند، مسائل جدیدی را به‌همراه دارند. از سوی دیگر، کمبود شفافیت و نظارت قانونی کافی در برخی روش‌ها، از جمله فروش متری مسکن، ممکن است منجر به کلاهبرداری و ضرر برای مردم شود؛ همان‌طور که توسط مسئولان مربوطه مطرح شده است.
از طرفی، ساخت واحدهای کوچک مقیاس نیز نمی‌تواند به‌طورکامل پاسخگوی نیازهای اساسی مسکن در کشور باشد، چراکه این نوع واحدها با استانداردهای زندگی، فرهنگ و روحیه مردم ایران تطابق ندارد. علاوه بر این، کوچک‌سازی واحدهای مسکونی موجب افزایش نرخ به‌دلیل تقاضای مازاد می‌شود که تنها بر مشکلات بازار می‌افزاید.
برای بهبود وضعیت مسکن، نیاز است که دولت و مسئولان با تدوین و اجرای سیاست‌های مناسب از تولیدکنندگان و انبوه‌سازان حمایت کنند.
این شامل ارائه بسته‌های تشویقی، تامین منابع مالی و کنترل بهتر بازار است تا ضمن کاهش هزینه‌ها، کیفیت و دسترسی به مسکن برای عموم مردم بهبود یابد. همچنین، نظارت و قانون‌گذاری دقیق‌تر برای مقابله با تخلفات احتمالی و جلوگیری از سوءاستفاده از طرح‌های مسکن ضروری است.
در نهایت، راه‌حل پایدار در این حوزه تنها با برنامه‌ریزی دقیق، اصلاح ساختاری و همکاری موثر میان دولت و بخش خصوصی ممکن خواهد بود. بهبود بخش مسکن نه‌تنها برای اقتصاد بلکه برای کیفیت زندگی جامعه اهمیت حیاتی دارد.
