خانه‌به‌دوشی در بازی قیمت‌ها
بازار مسکن همواره یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصادی هر کشور محسوب می‌شود و اجاره‌بها از جمله عواملی است که تاثیر مستقیم بر وضعیت معیشتی شهروندان دارد. با آغاز فصل جابه‌جایی، معمولا شاهد تغییرات گسترده‌ای در قیمت‌های اجاره و میزان عرضه و تقاضا هستیم. این تغییرات، بسته به سیاست‌های اقتصادی دولت، میزان تورم، شرایط اقتصادی خانوارها و عملکرد مشاوران املاک، می‌تواند روندی صعودی یا نزولی داشته باشد. در ایران، بازار اجاره در سال‌های اخیر با چالش‌های متعددی مواجه بوده است. افزایش تقاضا برای واحدهای مسکونی اجاره‌ای، کاهش ساخت‌وساز، نرخ تورم بالا و تغییرات سیاست‌گذاری، از جمله عواملی هستند که بر این بازار تاثیر گذاشته‌اند. با نزدیک شدن به فصل تابستان، دوره‌ای که به‌طورسنتی نقل‌وانتقالات مسکن بیشتر انجام می‌شود، نگرانی‌ها درباره افزایش احتمالی اجاره‌بها و تاثیرات آن بر اقتصاد خانوارها بیشتر می‌شود. یکی از مهم‌ترین عوامل موثر بر بازار اجاره، میزان عرضه و تقاضای واحدهای مسکونی است. در سال‌های گذشته، رشد جمعیت شهری و افزایش مهاجرت به کلانشهرها موجب شده است که تقاضا برای اجاره واحدهای مسکونی افزایش یابد. این افزایش تقاضا، در شرایطی که ساخت‌وسازهای جدید به‌اندازه کافی انجام نشده، موجب بالا رفتن قیمت‌ها شده است. از سوی دیگر، تورم عمومی و افزایش نرخ مصالح ساختمانی تاثیر مستقیمی بر هزینه‌های ساخت‌وساز و در نتیجه بر بازار اجاره دارد. هزینه‌های بالای ساخت مسکن باعث کاهش تمایل سازندگان به سرمایه‌گذاری در این حوزه شده و در نهایت منجر به کاهش عرضه واحدهای اجاره‌ای می‌شود. در چنین شرایطی، مالکان باتوجه به افزایش هزینه‌های نگهداری ملک، اجاره‌بهای واحدهای خود را افزایش می‌دهند که این امر، فشار اقتصادی بیشتری بر مستاجران وارد می‌کند.
بررسی بازار اجاره و عوامل تاثیرگذار بر آن
سیاست‌های دولتی نقش مهمی در تنظیم بازار اجاره دارند. در برخی دوره‌ها، دولت‌ها تلاش کرده‌اند با تعیین سقف افزایش اجاره‌بها یا ارائه تسهیلات به مستاجران، روند رشد قیمت‌ها را کنترل کنند. اما در برخی موارد، سیاست‌گذاری‌های نادرست یا اجرای ناقص قوانین موجب شده است که این اقدامات تاثیر مطلوبی بر بازار نداشته باشند. از سوی دیگر، مشاوران املاک به‌عنوان واسطه‌های اصلی در تنظیم قراردادهای اجاره، تاثیر قابل‌توجهی بر قیمت‌گذاری دارند. آنها باتوجه به وضعیت بازار و شرایط اقتصادی، قیمت‌ها را تعیین کرده و در بسیاری از موارد نقش کاهش‌دهنده تورم را ایفا می‌کنند. ارتباط آنها با سامانه‌های رسمی ثبت قرارداد نیز، در افزایش شفافیت معاملات و جلوگیری از تخلفات موثر است. یکی از اقدامات تاثیرگذار بر افزایش شفافیت در بازار اجاره، الزام ثبت قراردادهای اجاره در سامانه‌های رسمی است. سامانه کاتب یکی از مهم‌ترین ابزارهای نظارتی محسوب می‌شود که موجب ثبت دقیق اطلاعات قراردادها، احراز هویت مستاجر و مالک و کنترل روند قیمت‌گذاری می‌شود.
با ثبت قراردادها در سامانه‌های رسمی، امکان نظارت دقیق‌تر بر معاملات، جلوگیری از تخلفات و تنظیم بهتر بازار فراهم می‌شود. همچنین این اقدام، موجب کاهش اختلافات حقوقی میان مالکان و مستاجران می‌شود و امنیت اقتصادی بیشتری برای طرفین قرارداد ایجاد می‌کند.
بررسی وضعیت بازار اجاره در ایران: ثبات یا افزایش؟
کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در گفت‌وگو با صمت اذعان داشت: با نزدیک شدن به ماه خرداد، فصل نقل‌وانتقال مستاجران آغاز می‌شود و معمولا این روند تا پایان تابستان ادامه دارد. براساس سیاست‌های جدید، دولت هنوز نرخ مشخصی برای افزایش اجاره‌بها اعلام نکرده و تعیین نرخ را به استانداری‌ها واگذار کرده است. این تصمیم به استانداری‌های هر استان اجازه می‌دهد باتوجه به شرایط اقتصادی، اجتماعی و موقعیت جغرافیایی، درصد افزایش اجاره‌بها را تعیین کنند. وی افزود: در سال‌های گذشته، رشد شدید قیمت‌ها موجب فشار اقتصادی بر مستاجران شده بود. با این حال، امسال وضعیت بازار نسبتا آرام‌تر است و هنوز شاهد نوسانات شدیدی نبوده‌ایم. وزارت راه و شهرسازی نیز با اعمال سیاست‌های جدید، سعی دارد کنترل بیشتری بر روند قیمت‌گذاری داشته باشد تا از افزایش بی‌رویه اجاره جلوگیری شود.
سیاست‌های دولت در تعیین نرخ اجاره‌بها
گودرزی تاکید کرد: دولت امسال به‌جای تعیین نرخ ثابت، مدیریت بازار اجاره را به‌صورت منطقه‌ای اجرا کرده است. این اقدام که مسئولیت استانداری‌ها را افزایش داده، به آنها امکان می‌دهد که براساس شاخص‌های اقتصادی هر استان، نرخ رشد اجاره‌بها را مشخص کنند. یکی از اهداف این تصمیم، جلوگیری از نوسانات شدید و ایجاد تعادل میان عرضه و تقاضا در بازار مسکن است. در سال‌های گذشته، تعیین نرخ ثابت گاهی باعث رشد بی‌رویه قیمت‌ها در مناطق خاص شده بود. اما این رویکرد جدید می‌تواند به تنظیم بهتر قیمت‌های اجاره در سطح هر استان کمک کند. به‌نظر می‌رسد، اجرای این سیاست از یک‌سو، باعث کنترل بهتر بازار شده و از سوی دیگر، فرصت بیشتری برای استانداری‌ها فراهم کرده است تا براساس ویژگی‌های خاص هر منطقه، نرخ اجاره را مشخص کنند.
نقش مشاوران املاک در بازار اجاره
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران توضیح داد: یکی از بازیگران اصلی در تنظیم قراردادهای اجاره، مشاوران املاک هستند. خلاف برخی تصورات، مشاوران املاک اغلب تلاش می‌کنند تا قیمت‌گذاری را به‌گونه‌ای انجام دهند که هم مستاجران و هم مالکان، در شرایط مناسبی قرارداد ببندند. مشاوران املاک در فرآیند تنظیم قراردادها، نقش کاهش‌دهنده تورم دارند؛ زیرا در زمانی که تورم خرید ملک افزایش می‌یابد، آنها معمولا قراردادهای اجاره را با نرخ پایین‌تر تنظیم می‌کنند تا از جهش‌های ناگهانی نرخ جلوگیری شود.
وی اظهار کرد: همچنین، ارتباط میان مشاوران املاک و سامانه‌های ثبت قرارداد، باعث شده است که بازار از نظم بیشتری برخوردار شود. اطلاعات مربوط به قراردادهای اجاره که از طریق این سامانه‌ها ثبت می‌شود، به مشاوران املاک امکان می‌دهد تا براساس داده‌های واقعی، قیمت‌گذاری منطقی‌تری انجام دهند و از التهاب بازار جلوگیری کنند.
گامی در راستای شفافیت بازار
گودرزی خاطرنشان کرد: یکی از مهم‌ترین اقدامات دولت در مدیریت بازار اجاره، الزام ثبت قراردادها در سامانه کاتب است. این سامانه نقش مهمی در احرازهویت، احراز مالکیت و ثبت دقیق اطلاعات قرارداد ایفا می‌کند. در سال‌های اخیر، یکی از سیاست‌های مهم دولت برای ساماندهی بازار اجاره، الزام ثبت قراردادها در سامانه‌های رسمی بوده است. سامانه کاتب به‌عنوان یکی از ابزارهای اصلی نظارت بر بازار، در ثبت دقیق اطلاعات مربوط به قراردادهای اجاره نقش دارد. این سامانه به احراز هویت مستاجر و مالک کمک می‌کند، جزئیات قراردادها را مشخص می‌سازد و از بروز تخلفات جلوگیری می‌کند.
وی افزود: ثبت قراردادها در سامانه‌های رسمی باعث می‌شود که هر معامله به‌صورت شفاف و تحت نظارت قانونی انجام شود. این موضوع علاوه بر ایجاد اعتماد میان مستاجران و مالکان، امکان کنترل بهتر بر قیمت‌ها و جلوگیری از افزایش بی‌رویه اجاره‌بها را فراهم می‌آورد. در کنار سامانه کاتب، سامانه خودنویس نیز برای ثبت قراردادها به‌کار گرفته می‌شود. این سامانه‌ها در نهایت با سامانه ثبت الکترونیک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور یکپارچه شده و اطلاعات معاملات را در یک پایگاه داده رسمی ذخیره می‌کنند. این رویکرد جدید، نه‌تنها باعث افزایش شفافیت در بازار املاک شده، بلکه امکان نظارت دقیق‌تر بر وضعیت اجاره، تنظیم قراردادهای استاندارد و جلوگیری از سوءاستفاده‌های احتمالی را فراهم می‌آورد.
تاثیر عملکرد بانک‌ها بر بازار اجاره
گودرزی همچنین گفت: یکی از عوامل موثر بر وضعیت بازار اجاره، عملکرد بانک‌ها در ارائه تسهیلات مسکن است. بانک‌ها وظیفه دارند وام‌های مرتبط با مسکن را به‌موقع پرداخت کنند تا تعادل بهتری در عرضه و تقاضا ایجاد شود. اگر بانک‌ها بتوانند پرداخت تسهیلات را منظم و دقیق انجام دهند، شرایط اقتصادی بازار مسکن نیز بهبود پیدا می‌کند و فشار اقتصادی بر مستاجران کاهش می‌یابد. به‌همین‌دلیل، نظارت بر عملکرد بانک‌ها در اعطای وام‌های مرتبط با بازار مسکن یکی از اقداماتی است که می‌تواند بر کاهش تورم اجاره‌بها تاثیرگذار باشد.
پیش‌بینی آینده بازار اجاره
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در ادامه توضیح داد: در حال حاضر، بازار اجاره وضعیت نسبتا باثباتی دارد و با اجرای سیاست‌های جدید دولت، پیش‌بینی می‌شود که افزایش نرخ اجاره‌بها در حد معقولی باقی بماند. اقدامات دولت در واگذاری تعیین نرخ به استانداری‌ها، الزام ثبت قراردادها در سامانه کاتب و تاثیر مثبت نقش مشاوران املاک در تنظیم قراردادها همگی عواملی هستند که می‌توانند به ایجاد یک بازار متعادل و پایدار کمک کنند. با این حال، برای حفظ این شرایط، نظارت مستمر بر عملکرد بانک‌ها در پرداخت تسهیلات، ثبت دقیق اطلاعات قراردادها در سامانه‌های مربوطه و همکاری میان مالکان، مستاجران و مشاوران املاک ضروری است.
تبریک روز مشاور املاک
گودرزی در پایان عنوان کرد: روز 8 خرداد، به‌عنوان روز مشاور املاک نام‌گذاری شده است. این روز فرصتی است برای تقدیر از تلاش‌های مشاوران املاک در ایجاد نظم در بازار اجاره و خریدوفروش مسکن. امیدواریم که مشاوران املاک با رعایت انصاف و شفافیت، نقش سازنده‌ای در تنظیم قراردادها و کمک به جامعه ایفا کنند.
تغییر الگوی سکونت مستاجران به‌دلیل رشد اجاره‌بها
داوود بیگی‌نژاد، نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور در گفت‌وگو با خبرآنلاین، درباره وضعیت بازار اجاره مسکن در روزهای پایانی اردیبهشت گفت: در مقایسه با سال‌های گذشته، میزان تردد مردم به دفاتر مشاور املاک افزایش پیدا کرده است. یکی از دلایل اصلی این موضوع، کاهش انتشار آگهی‌های اجاره از سوی همکاران ما در فضای مجازی و پلتفرم‌های خانه‌یابی است؛ چراکه قیمت‌های درج‌شده در این آگهی‌ها اغلب بیش از واقعیت بازار بود و همین مسئله باعث شد که مالکان و مشاوران، فایل‌های اجاره را کمتر به فضای مجازی بسپارند و در عوض، مستاجران مستقیما به بنگاه‌ها مراجعه کنند.
وی در ادامه بااشاره به وضعیت قیمتی بازار اجاره اظهار کرد: در حال حاضر قیمت‌ها در یک وضعیت تردید و بلاتکلیفی قرار دارند. بسیاری از واحدهایی که برای اجاره عرضه شده، هنوز مکان‌یابی دقیق قیمتی انجام نداده‌اند و به‌همین‌خاطر با قیمت‌های بسیار متفاوتی در بازار مواجهیم.بیگی‌نژاد در پاسخ به این سوال که آیا بازار اجاره مسکن در تابستان ۱۴۰۴ با تورم همراستا خواهد بود یا جلوتر حرکت خواهد کرد، توضیح داد: باتوجه به اینکه میزان قراردادهای فروش در سال ۱۴۰۳ بسیار پایین بوده، طبیعتا واحدهای زیادی هم وارد بازار اجاره نشده‌اند. این کمبود عرضه می‌تواند در ماه‌های آینده موجب فشار بیشتر بر بازار اجاره شود. باید ببینیم مالکان با چه قیمتی حاضر به اجاره دادن هستند و آیا قراردادها تمدید می‌شود یا مستاجران مجبور به تخلیه ملک خواهند شد.
وی در پاسخ به پرسشی درباره مناطق دارای بیشترین میزان اجاره‌نشینی گفت: در حال حاضر متاسفانه منبع آماری دقیق و شفافی درباره تعداد قراردادهای اجاره در مناطق مختلف نداریم. خلاف گذشته که بانک مرکزی این اطلاعات را منتشر می‌کرد، اکنون نمی‌توان به‌طوردقیق گفت که کدام مناطق، بیشترین افزایش نرخ یا بیشترین جابه‌جایی مستاجران را داشته‌اند.
نایب رئیس اتحادیه املاک در پایان بااشاره به وضعیت معیشتی خانوارها افزود: نرخ اجاره‌بها در اردیبهشت امسال نسبت به سال گذشته افزایش محسوسی داشته، اما این رشد اصلا با درآمد خانوارها متناسب نیست. همین ناهماهنگی باعث شده است که بسیاری از مستاجران مجبور به جابه‌جایی از مناطق مرکزی به مناطق پایین‌تر شهر شوند و الگوی سکونت آنها به‌ناچار تغییر کرده است.
سخن پایانی
حبیب‌الله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی درباره تعیین نرخ اجاره مسکن اخیرا بااشاره به قوانین و اسناد بالادستی درباره بازار اجاره گفته است مطابق قانون اگر تورم بالای ۳۰ درصد باشد، وزارت راه و شهرسازی وارد نرخ‌گذاری در حوزه استیجار می‌شود (تورم در 4 استان زیر ۳۰ درصد است) و ضوابط تصمیم‌گیری در این زمینه هفته آینده از سوی وزیر ابلاغ می‌شود.
این اظهارات در حالی عنوان شده که باتوجه به وضعیت اقتصادی کشور و سیاست‌های جدید در مدیریت بازار اجاره، انتظار می‌رود روند قیمت‌گذاری تحت‌کنترل بیشتری قرار گیرد. ایجاد تعادل در این بازار، نیازمند اجرای دقیق قوانین، نظارت بر عملکرد بانک‌ها در پرداخت تسهیلات و همکاری میان مالکان، مستاجران و مشاوران املاک است. یکی از اقدامات مهم در این حوزه، استفاده از سامانه‌های ثبت قرارداد است که به کاهش تخلفات و افزایش امنیت معاملات کمک می‌کند. ثبت دقیق اطلاعات قراردادها باعث می‌شود، بازار اجاره به‌سمت شفافیت بیشتر حرکت کرده و از سوءاستفاده‌های احتمالی جلوگیری شود. در نهایت، امید می‌رود که سیاست‌های جدید و اقدامات نظارتی بتوانند فشار اقتصادی بر مستاجران را کاهش داده و روند قیمت‌گذاری را به‌شکلی معقول و متناسب با وضعیت خانوارها حفظ کنند. ایجاد تعادل میان عرضه و تقاضا، اجرای دقیق قوانین و افزایش شفافیت در معاملات می‌تواند در بلندمدت موجب ثبات در بازار اجاره شود.
