مازندران از دیرباز به‌عنوان استان مسافرپذیر و مردمان آن در جایگاه مردمی مهمان‌نواز شهره بوده‌اند و گزارش‌های متعدد از ارقام چند ده میلیونی مسافران سالانه و همچنین رتبه نخست در مسافرپذیری به‌صراحت گویای این مدعا است. اما از سخنان تکراری و مقدمات وقت‌گیر که بارها و بارها در گزارش‌های متعدد رسانه‌ای مطرح‌ شده بگذریم، حداقل طی یک دهه اخیر وزن پدیده ویلاسازی، سکونت غیربومیان، اراضی‌فروشی یا هر اصطلاحی منوط به فروش خانه‌های مسکونی به غیربومیان برای سکونت در حال سنگین‌تر شدن است. این پدیده که در گذشته تنها محدود به مناطق ساحلی و جلگه‌ای می‌شد، امروزه حتی تا مرتفع‌ترین مناطق کوهستانی و روستاهای ییلاقی هم کشیده شده است. گواه این ادعا نیاز به اعداد و ارقام ندارد، زیرا نگاهی به مهم‌ترین مناطق گردشگرپذیر استان، تاکیدی بر شرایط بحرانی دارد. باوجود اینکه مازندران سراسر ظرفیت و ویژگی برای پای‌گیری یا توسعه گردشگری است، اما لازم است، اشاره کنیم به برخی از ناب‌ترین مناطق که امروزه کمابیش خالی از سکنه بومی شده و به مناطقی مملو از ویلاهای لوکس برای غیربومیان بدل شده است؛ کلاردشت، جواهرده رامسر، چمستان، نور، روستای کندلوس، پلور آمل و بسیاری از مناطق استان که امروز بیشتر به مناطق لوکس پایتخت شباهت دارند تا محیطی آکنده از زیبایی طبیعی و فرهنگ ناب بومی.

گردشگری بر مدار اقامت می‌چرخد

آمارهایی که از داده‌های مرکز آمار ایران استخراج شده و همچنین سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور، در پایان سال ۹۹، تعداد مشاوران املاک کشور به ۱۵۵ هزار و ۲۳۶ واحد رسیده است. از این تعداد، ۲۵ هزار و ۵۵۴ واحد در استان تهران قرار دارد و مازندران با ۱۵ هزار و ۶۲۴ واحد در رتبه دوم قرار گرفته است، البته این آمار مربوط به مجموعه‌های رسمی و دارای مجوز است، در حالی که در برخی روستاهای استان، آژانس‌های املاک غیرمجاز به تعداد بسیار در حال فعالیت هستند. برای مثال، تنها در شهرستان نور بیش از ۲ هزار مشاور املاک وجود دارد که نشان از بازارگرمی خرید و فروش ملک دارد که یکی از آنها ویلاهای لوکس است.

با نگاه به چنین فضایی، رشد گردشگری مسئله پیچیده و تا حدودی دشوار به‌نظر می‌رسد. گردشگری بیش از هر چیزی بر مدار اقامت می‌چرخد و سرمایه‌گذاری در این بخش نیز بیش از هر مسئله‌ای دیگر بر اقامت متکی است. گردشگری در مازندران با چنین شرایطی ابتدا نیازمند پاسخ به سوالاتی اساسی و سپس راهکاری مناسب دارد.

بنیادی‌ترین پرسش این است که چگونه و چرا ویلاسازی و ویلاخوابی به‌عنوان ۲ پدیده نوظهور طی ۲ دهه اخیر، جای گردشگری به‌شکل استاندارد و اصولی را در استان مازندران گرفته است؟ پاسخ به این سوال می‌تواند خود راه برون‌رفت این ابربحران ویلاسازی را برطرف یا حداقل مدیریت کند.

یک پرسش و پاسخ‌های متعدد

پدیده‌های اجتماعی به هر شکل و در هر قواره‌ای از مناسبت‌ها و عناصر مختلف و برخی مواقع متضاد ریشه می‌گیرند و محصول درآمیختن یا همنوایی عناصر متعددی هستند. به‌همین منظور، نمی‌توان شکل‌گیری و تعمیق پدیده ویلاسازی و خانه‌دومی‌ها در مازندران را محصول یک تصمیم، تفکر، اقدام  یا به‌طور کل یک عامل دانست. شاید کارشناسان متعددی در بخش‌های دولتی، حوزه گردشگری و حتی مالی وجود داشته باشند تا پاسخ مناسبی برای این پرسش داشته باشند، اما برای درک مستقیم این چرایی به‌سراغ کارشناس حوزه مسکن در مازندران و از انبوه‌سازان استان رفتیم. مسعود دهقان از کارشناسان و فعالان حوزه مسکن گفت: سرمایه عظیمی هر ساله وارد استان مازندران می‌شود که به دلایل مختلف نه‌تنها وارد گردشگری نمی‌شود، بلکه حتی به حوزه‌های صنعتی و تولید نیز ورود نمی‌کند. وی در ادامه، گردشگری را پرسودترین حوزه فعالیت اقتصادی برای مازندران دانست و افزود: نخستین عامل در جذب سرمایه‌گذاری در بخش مسکن تصور اشتباه از سودآوری آن است. برخلاف تصور بسیاری، گردشگری اصولی و استاندارد می‌تواند بیش از سرمایه‌گذاری صرف، بر بخش مسکن دارای ارزش‌افزوده، گردش سرمایه و حتی اشتغالزایی و ایجاد بسترهای رفاه اجتماعی را فراهم آورد که متاسفانه هیچ‌یک از این گفته‌ها یا در باور دارندگان سرمایه شکل نگرفته یا آموزش داده نشده است. این کارشناس حوزه مسکن با بیان اینکه انبوه‌سازی نیز شکل جدیدی از اسکان غیربومیان است، گفت: گذشته از همه دلایل وابسته و غیرمستقیم، مقصر اصلی خود اداره کل گردشگری در جایگاه نهادی تصمیم‌گیر و تصمیم‌ساز است.  برخلاف شعارهای پر زرق و برق مدیران که همواره گردشگری و توجه به این بخش را به‌عنوان تیتر سخنان‌شان استفاده می‌کنند، هیچ‌گاه گردشگری در مازندران به‌عنوان یک اقتصاد مستقل، مدیریت و باور نشده است. دهقان بااشاره به سفرهای خود به چندین کشور گردشگرپذیر دنیا همچون ترکیه، امارات‌متحده‌عربی و سنگاپور بیان کرد: در تمامی این کشورها گردشگری به‌عنوان یک اقتصاد باور شده و تمامی تصمیم‌ها برپایه این باور شکل می‌گیرد. به‌عبارت دیگر، به‌جای وابستگی گردشگری به نهادهای دیگر، بخش‌های مختلف اجرایی و خدماتی به گردشگری وابسته هستند، اما در مازندران این مسئله برعکس است.

وی ادامه داد: حتی در کشور و برخی استان‌ها و شهرها همچون اصفهان، تبریز و کیش نیز این باور شکل گرفته است که حتی کوچک‌ترین مجوز حتی غیرمرتبط نیز باید پیوست گردشگری داشته باشد، در حالی که هیچ‌کدام از این شهرها چه از لحاظ جاذبه و چه میزان مسافر، جایگاه مازندران را
ندارند. به‌گفته این فعال بازار مسکن، طی چندین سال گذشته به‌طور فزاینده شاهد ساخت‌وسازهای بی‌رویه و لوکس که با ذائقه و توان مردم بومی همخوانی ندارند، روبه‌رو هستیم که در کنار تغییر کاربری‌های افراطی که با اصول معماری و آمایش سرزمین همخوانی ندارند، جایی برای نفس کشیدن گردشگری و توجیه‌پذیری سرمایه‌گذاری در این بخش باقی نگذاشته‌اند. دهقان نحوه ویلاسازی به‌ویژه در مناطق روستایی را بی‌منطق و غیرقابل‌توجیه عنوان کرد و گفت: روستاهای مازندران بزرگ‌ترین ذخیره‌گاه‌های گردشگری هستند، در حالی که امروز به‌طورکامل تغییر شکل یافته و به بزرگ‌ترین محل اقامت غیربومیان تبدیل شده‌اند، پس ابتدا باید در حوزه کلان از این روند قارچ‌مانند جلوگیری شود تا بتوان برای مدیریت سرمایه به‌سمت گردشگری فضاسازی کرد و این مسئولیت نهاد گردشگری است.

نجات گردشگری از تله مهمان‌پذیری

شاید موضوع کیفیت زیرساخت‌های گردشگری بهترین و نزدیک‌ترین گذاره برای رسیدن به راه‌حلی جهت برون‌رفت از سایه سنگین گسترش خانه‌دومی‌ها و ویلاسازی و ویلاخوابی باشد. پارسا سپهری، کارشناس جهانگردی و گردشگری در این‌باره به ایرنا گفت: گردشگری مازندران باید از لاک سنتی خارج شود و همانند کشورهایی همچون ترکیه، امارات، مالزی، سنگاپور، ارمنستان و چین وارد فاز رنسانس و نوزایی شود. به‌گفته سپهری، منظور از نوزایی در گردشگری تحلیل وضعیت کنونی، انتخاب هدف مشخص و به دور از کلی‌گویی، برنامه‌ریزی عملیاتی برای رسیدن به این هدف، فاصله‌گیری از شیوه‌های سنتی چه در تصمیم و چه در اجرا و از همه مهم‌تر ضمانت اجرا برای تمامی این مجموعه تغییرات
است. وی همچنین به مسئله ارتقای کیفیت زیرساخت‌های گردشگری و تنوع‌بخشی به آن اشاره کرد و گفت: متاسفانه اقامت لوکس در ویلاها بسیار پیشتازتر از مجموعه‌های گردشگری است. منظور از لوکس توجه فقط به افراد پولدار یا صاحب سرمایه نیست، بلکه منظور ایجاد فضایی برای گردشگرانی است که هزینه می‌کنند. کارشناس گردشگری با تاکید بر تنوع‌بخشی به حوزه اقامتی، تفریحی و زیرساخت‌ها در استان افزود: برخلاف بخش ویلاخوابی و ویلاسازی که شاهد انواع قیمت‌ها و نوع گسترده هستیم، این میزان تنوع در حوزه گردشگری دیده نمی‌شود. سپهری همچنین به دریازدگی گردشگری در استان اشاره کرد و گفت: متاسفانه باوجود سرمایه‌گذاری عظیم غیربومیان در حوزه کوهستانی، جنگلی و روستایی، اما همچنان مسئولان غافل از این بخش، درگیر ساحل و دریا هستند که به‌طورطبیعی مسافر و بازدیدکننده خود را دارد.

وی در پایان، بار دیگر گردشگری را نیازمند رنسانسی عمیق دانست و تاکید کرد: تا زمانی که تصور نوزایی و نگاه استاندارد و جهانی برای گردشگری شکل نگیرد، همچنان باید شاهد فاصله‌گیری ویلاخوابی و افزایش تمایل غیربومیان برای اقامت دائمی در این بخش باشیم.

سخن پایانی

باتوجه به موارد یادشده، بسیاری از کارشناسان و فعالان حوزه گردشگری معتقدند کیفیت ارائه خدمات و تناسب این کیفیت با هزینه سفر یکی از موارد سد راه توسعه گردشگری در این منطقه است. در این میان، باید به نکته مهم دیگری اشاره کنیم که شاید از لحاظ فنی لازم است موردتحلیل کارشناسان گردشگری قرار گیرد، اما اشاره آن خارج از لطف نیست. صنعت گردشگری در مازندران و مجموعه‌های فعال در این بخش نیز اصلا با جامعه هدف و بازار تقاضا همخوانی ندارند. در حوزه بوم‌گردی نیز شرایط به‌همین منوال است و هیچ استانداردی در کیفیت خدمات و نرخ‌گذاری‌ها وجود ندارد. نرخ مصوب داریم، اما این نرخ مصوب، از هیچ الگویی پیروی نمی‌کند. در کنار این مسئله، باید به فقر زیرساخت‌های تفریحی استان نیز اشاره کنیم که همگی در کنار هم اقامت در ویلا را توجیه‌پذیرتر از اقامت در مجموعه‌های گردشگری و حتی استفاده از تورهای مسافرتی می‌کند.