دولتمردان یکی از مهم‌ترین راهکارهای کنترل تورم مسکن را، اخذ مالیات از خانه‌های خالی عنوان می‌کنند و از طرفی با اجرای این طرح تصمیم دارند تا بر درآمدهای مالیاتی دولت نیز بیفزایند. برخی از اقتصاددانان نیز براین باورند که مالیات خانه‌های خالی نمی‌تواند بازار اجاره بها را کاهش دهد اما می‌تواند به مرور زمان آن را کنترل کند. با این همه شواهد بازار حاکی از به نتیجه نرسیدن این سازکار مانند بسیاری دیگر از برنامه‌های دستوری کنترل بازار مسکن است.

به چه خانه‌هایی خانه خالی می‌گویند؟

طرح مالیات بر خانه‌های خالی در تیر ۱۳۹۹ به تصویب مجلس رسید و سپس به شورای نگهبان ارسال شد. هرچند در وهله نخست این طرح مورد تایید واقع نشد، اما بعد از رفع ایرادات شورای نگهبان به مالیات خانه‌های خالی توسط مجلس، این طرح به مرحله اجرا درآمد. میزان مالیات برای خانه‌های مختلف با یکدیگر یکسان نیست و بر اساس عواملی مانند مقدار ودیعه و اجاره خانه محاسبه می‌شود. طبق قانون املاک موردنظر مشمول مالیات خانه خالی عبارت‌ند از:

 - جمعیت شهری که خانه در آن قرار دارد، بیشتر از ۱۰۰ هزار نفر باشد.

- خانه موردنظر محل‌سکونت اصلی یا فرعی مالک نباشد.

- یک سال از تاریخ صدور گواهی پایانکار آن ملک یا خانه گذشته باشد. این مدت زمان در پروژه‌های انبوه‌سازی به بیش از ۱۸ ماه می‌رسد.

-  بر اساس تاریخ ثبت سند، حداقل ۴ ماه از تاریخ خرید خانه گذشته باشد.

- خانه حداقل ۴ ماه در اجاره نباشد.

- فرد مستاجر اقامتگاه اصلی داشته باشد.

- خانه یا ملکی که توسط مالک در سامانه معاملات املاک وزارت راه و شهرسازی برای فروش یا اجاره ثبت نشده باشد.

- خانه‌ای که در صورت وقف بودن، بر اساس وقف‌نامه مشکلی برای اجاره رفتن نداشته باشد.

دغدغه اجاره نشینی ادامه دارد

برخی از کارشناسان معتقدند اخذ مالیات از خانه‌های خالی، تاثیر مثبتی بر فضای امروز کسب‌وکار در حوزه مسکن خواهد داشت. به گفته آنها طرح دریافت مالیات از خانه‌های خالی می‌تواند، موضوع تولید مسکن که مبنای جهش تولید مسکن در کشور است را عملیاتی کند.

 این گروه اعتقاد دارند اجرای صحیح و جدی این قانون می‌تواند در فضای اجاره‌نشینی مسکن نیز موثر واقع شود. این درحالی است که همچنان یکی از دغدغه‌های مهم شهروندان در تمام شهرهای کشور، افزایش بی‌رویه اجاره بهای مسکن است. دولت نیز در چند سال گذشته دست به تدوین و اجرای مصوباتی برای کنترل بازار زد. در این راستا قانون تعیین سقف اجاره بها در دستور کار قرار گرفت.

همچنین پرداخت ودیعه مسکن نیز از دیگر اقدامات حمایتی دولت در این زمینه بود. اقداماتی که پیش‌بینی تاثیر آنها تنها روی کاغذ ماند و محدود به طرح‌های توجیحی اجرای قانون
شد.

برخی نیز معتقدند هرچند این اقدامات می‌تواند برای کوتاه مدت و مقطعی بر بازار مسکن تاثیرگذارد، اما برای کنترل نرخ مسکن و حمایت واقعی از مستاجران تاکنون کار ساز نبوده است.

پای حرف کارشناس

علی قنبری؛ اقتصاددان درباره مالیات خانه‌های خالی به مهر گفت: متاسفانه اطلاعات دقیقی برای مالیات ستانی خانه‌های خالی وجود ندارد و مسئله خانه‌های خالی یک مسئله پیچیده در کشور تبدیل گشت.

وی در ادامه افزود: مالیات ستانی خانه‌های خالی نمی‌تواند راهکاری برای کاهش نرخ مسکن باشد اما می‌تواند ترمزی برای افزایش بی‌دلیل این بازار شود؛ به شرطی که آمار دقیقی از خانه‌های خالی وجود داشته باشد.

این کارشناس اقتصادی نیز درباره مالیات ستانی از خانه‌های خالی گفت: واقعیت این است که افزایش مالیات‌ها و مالیات ستانی از خانه‌های خالی نمی‌تواند راهکاری برای قیمت‌های بازار اجاره بها باشد چرا که افرادی که خانه خالی دارند نیازی به اجاره آن ندارند بنابراین حاضر هستند تا مالیات آن را نیز پرداخت کنند. به گفته این کارشناس اقتصادی برخی نیز در ایران زندگی نمی‌کنند و این خانه‌ها برای زمان سفر و اقامت چند ماهه در ایران است. بنابراین مشکل چندانی با پرداخت مالیات ندارند. وی در ادامه اظهارکرد: بنابراین مالیات خانه‌های خالی نمی‌تواند انگیزه‌ای برای کاهش نرخ اجاره بها باشد. به گفت این کارشناس اقتصاد از طرفی هم قراردادهای صوری برای بسیاری از واحدهای خالی نوشته می‌شود که خود این قراردادهای صوری باعث اشتباهاتی در محاسبات خانه‌های خالی می‌شود. در این صورت به نوعی فرار مالیاتی با قراردادهای صوری صورت می‌گیرد. با توجه به موارد یاد شده اجرای این طرح تاثیر چندانی در بازار اجاره بها نخواهد داشت.

نحوه تشخیص خانه‌های خالی

همه مالکان و صاحبان خانه‌ها باید اطلاعات املاک و خانه‌های خود را در سامانه اسکان و املاک کشور ثبت کنند. این سامانه متعلق به وزارت مسکن و شهرسازی برای ثبت نام مالیات بر خانه‌های خالی است و اطلاعات کاملی از کد پستی و وضعیت سکونت هر خانه توسط مالک یا مستاجر را در خود دارد. مطابق با قانون مالیات بر خانه‌های خالی شورای نگهبان، همه نهادهای دولتی و بانک‌ها موظف‌اند فقط با دریافت نشانی و کد پستی، به مردم خدمت‌رسانی کنند. دولت نیز پیامکی حاوی درخواست برای شفاف‌سازی تعیین وضعیت واحدهای مسکونی به شهروندان ارسال کرد و دریافت‌کنندگان پیامک، ۲ ماه فرصت داشتند وضعیت خانه یا ملک خود را در سامانه اسکان و املاک کشور، ثبت کنند. در غیر این صورت ملک موردنظر به‌عنوان خانه خالی شناسایی شده و مشمول طرح مالیاتی می‌شود. همچنین مالکان خانه‌های خالی باید در زمان مناسب اظهارنامه مالیاتی را پر کرده و به سازمان مالیاتی کشور تحویل دهند.

مالیات بر خانه‌های خالی بر اساس عوامل مختلفی مانند زمان خالی بودن ملک، تعداد خانه‌های خالی و میزان ارزش اجاری ملک محاسبه می‌شود. ضریب مالیات بر خانه‌های خالی در تهران و سایر شهرهای بیش از ۱۰۰ هزار نفر جمعیت برای دارندگان ۱ تا ۵ خانه عبارت‌اند از:

 سال اول: ۶ برابر ارزش اجاری ملک

 سال دوم: ۱۲ برابر ارزش اجاری ملک

 سال سوم: ۱۸ برابر ارزش اجاری ملک

ضریب مالیات برای کسانی که بیشتر از ۵ خانه خالی دارند، به شرح زیر است:

 سال اول: ۱۲ برابر ارزش اجاری ملک‌ها

 سال دوم: ۲۴ برابر ارزش اجاری ملک‌ها

 سال سوم: ۳۶ برابر ارزش اجاری ملک‌ها

مالک خانه در صورت نداشتن اعتراض می‌تواند یک ماه بعد از ارسال برگ تشخیص مالیات، برای پرداخت آن اقدام کند. در صورت دیرکرد در پرداخت مالیات، به‌ازای هر ماه ۲.۵ درصد جریمه به فرد تعلق خواهند گرفت.

سخن پایانی

طرح مالیات از خانه‌های خالی از حدود ۳ سال پیش مطرح و حتی در بودجه سالانه نیز ردیف درآمدی گفت اما هنوز که هنوز است به نتیجه نرسیده است. به گفته کارشناسان درحال‌حاضر یکی از مهم‌ترین چالش‌های پیش رو برای اخذ مالیات از خانه‌های خالی نبود پایگاه‌های اطلاعاتی جامع در کنار برخی ساختارهای معیوب این قانون است که عملا اغلب واحدهای مسکونی خالی از سکنه را از مالیات معاف کرده است. برهمین اساس برخی از کارشناسان توصیه می‌کنند اگر در این شرایط اخذ مالیات سالانه از تمامی زمین‌ها و یا خانه‌ها اجرا می‌شد بیشتر می‌توانست دولت را برای افزایش درآمدهای مالیاتی و یا حل مسکن کمک کند.