ضعف در اجرا، قوانین را بی‌اثر می‌کند
بازار اجاره مسکن در ایران با چالش‌های گوناگونی مواجه است که نیازمند اصلاحات ساختاری و سیاست‌های حمایتی جدی است. افزایش نرخ اجاره‌بها، کمبود واحدهای مناسب و مشکلات ناشی از قراردادهای کوتاه‌مدت از جمله عواملی هستند که فشار اقتصادی زیادی بر مستاجران وارد کرده‌اند. دولت تلاش دارد با ارائه بسته‌های حمایتی و نظارت بر بازار، بخشی از این فشارها را کاهش دهد و شرایط بهتری برای اقشار کم‌درآمد و متوسط فراهم کند. الگوهای موفق جهانی نشان می‌دهند که نظارت غیرمستقیم دولت، همراه با اقداماتی نظیر تنظیم قراردادهای بلندمدت، اخذ مالیات از خانه‌های خالی و تشویق ساخت مسکن اجاره‌ای، می‌تواند نقش موثری در ایجاد ثبات و کاهش فشار بر بازار اجاره داشته باشد. در بسیاری از کشورها مانند آلمان و امارات‌متحده‌عربی، این سیاست‌ها با موفقیت اجرا شده و بازار اجاره را از بی‌ثباتی نجات داده‌اند. دولت ایران نیز می‌تواند با واگذاری زمین‌های دولتی به تعاونی‌ها و ارائه مشوق‌های مالی و نظارتی، هزینه‌های ساخت مسکن را کاهش داده و زمینه عرضه واحدهای مسکونی اجاره‌ای با نرخ مناسب را فراهم کند. این تغییرات نه‌تنها به کاهش نرخ اجاره‌بها کمک می‌کند، بلکه اعتماد متقابل میان مستاجران و موجران را تقویت و محیطی پایدارتر در بازار مسکن ایجاد خواهد کرد. با این حال، موفقیت این سیاست‌ها به اجرای دقیق و همکاری نهادهای مختلف وابسته است. تا زمانی که ساختارهای قانون‌گذاری و تصمیم‌گیری از نفوذ منافع بزرگ رها نشوند، تحقق تغییرات لازم و بهبود وضعیت مستاجران همچنان با چالش‌های جدی روبه‌رو خواهد بود.
رونمایی از بسته حمایتی جدید مستاجران
بسته حمایتی مستاجران که با هدف ساماندهی بازار اجاره مسکن طراحی شده است، می‌تواند گامی مهم برای کاهش چالش‌های مستاجران باشد. این طرح همچنین می‌تواند فرصتی برای اصلاح سیاست‌های جاری در بازار مسکن باشد، به‌ویژه در شرایطی که افزایش قیمت‌ها و نبود نظارت کافی، موجب افزایش فشار بر قشر اجاره‌نشین شده است. از دیگر موضوعات مطرح در این جلسه، بررسی وضعیت پروژه نهضت ملی مسکن و تصمیم‌گیری درباره اولویت‌بندی متقاضیان، از جمله حذف افراد مجرد و زنان بالای ۳۵ سال، خواهد بود. در حالی که بازار مسکن این روزها در شرایط رکود قرار دارد، همچنان سیگنال‌هایی از افزایش نرخ در این بازار مشاهده می‌شود. بسیاری از مستاجران که قصد جابه‌جایی واحد مسکونی خود را دارند، با مشکلاتی همچون یافتن ملک مناسب مواجه شده‌اند. این وضعیت باعث شده است که بازار اجاره مسکن در برابر کاهش قیمت‌ها مقاومت نشان دهد.
دولت برای کاهش فشار بر مستاجران، بسته حمایتی ساماندهی بازار اجاره و حمایت از مستاجران را تدوین کرده است. این بسته شامل 4 محور کلیدی است. ارائه تسهیلات کمک‌ودیعه مسکن برای مستاجران کم‌درآمد، افزایش عرضه مسکن اجاره‌ای از طریق حمایت از پروژه‌های نیمه‌تمام، تسریع در تکمیل طرح‌های حمایتی مسکن و همچنین تشویق بخش غیردولتی و شهرداری‌ها به ساخت مسکن استیجاری. یکی از اقدامات کوتاه‌مدت دولت، ارائه تسهیلات کمک‌ودیعه مسکن است که با هدف کاهش فشار مالی بر مستاجران کم‌درآمد و متوسط تدوین شده است. این برنامه که بخشی از بسته حمایتی استیجار است، می‌تواند به‌عنوان راه‌حلی موقت بخشی از مشکلات اقتصادی مستاجران را کاهش دهد.
ضرورت ساخت مسکن اجاره‌ای و نقش دولت
آلبرت بغزیان، کارشناس اقتصادی در مصاحبه با صمت، نسبت به برخی جنبه‌های دخالت یا عدم‌دخالت دولت در بازار اجاره مسکن نظرات خود را بیان کرده است. به نظر این کارشناس، دولت نباید به‌صورت‌کامل از کنترل نرخ اجاره کنار بکشد. نظارت دولت بر بازار اجاره در بسیاری از کشورها به‌شکلی غیرمستقیم اما موثر اعمال می‌شود. در کشورهایی مانند آلمان و امارات‌متحده‌عربی، این نظارت از طریق قراردادهای اجاره بلندمدت و قوانین شفاف انجام می‌گیرد. در آلمان، قوانینی وجود دارد که مالکان را تشویق می‌کند تا خانه‌های دوم و سوم خود را به بازار اجاره عرضه کنند. این سیاست نه‌تنها به کاهش نرخ اجاره کمک می‌کند، بلکه دسترسی به مسکن را برای اقشار مختلف جامعه افزایش می‌دهد. همچنین، افزایش اجاره‌بها در این کشور محدود به درصد مشخصی است که براساس شاخص‌های اقتصادی تعیین می‌شود، و این امر باعث ایجاد ثبات در بازار اجاره شده است. در امارات‌متحده‌عربی نیز، قراردادهای اجاره بلندمدت و نظارت بر افزایش اجاره‌بها از طریق قوانین محلی انجام می‌شود. این مدل‌ها نشان می‌دهند که نظارت دولت می‌تواند بدون دخالت مستقیم در بازار، شرایطی را فراهم کند که هم تورم کنترل و هم رضایت نسبی مستاجران و موجران حاصل شود. این رویکردها می‌توانند الگویی برای سایر کشورها باشند که با چالش‌های مشابه در بازار اجاره مواجهند.
بغزیان ضمن حمایت از مدل‌های ساخت مسکن اجاره‌ای، تاکید کرد: این روش نه‌تنها در کشورهای سوسیالیستی بلکه در نظام‌های سرمایه‌داری نیز موفقیت‌آمیز بوده است و قابلیت اجرای آن در ایران وجود دارد. دولت می‌تواند زمین‌هایی را که در مالکیت خود دارد، به تعاونی‌های مختلف واگذار کند تا این زمین‌ها به بستر مناسبی برای ساخت واحدهای مسکونی تبدیل شوند. در این مدل، دولت می‌تواند شرایطی فراهم آورد که هزینه‌های ساخت به‌دلیل حذف هزینه‌های مربوط به خرید زمین کاهش یابد. این امر باعث می‌شود تعاونی‌ها توانایی بیشتری برای ساخت واحدهای مسکونی با نرخ مناسب پیدا کنند و این واحدها به‌عنوان مسکن اجاره‌ای وارد بازار شوند.
وی همچنین افزود: این روش به دولت امکان می‌دهد که با استفاده از ابزارهای نظارتی، موجران را ملزم به عرضه این واحدهای مسکونی با قیمت‌های کنترل‌شده به بازار کند. این مدل نه‌تنها موجب کاهش فشار اقتصادی بر مستاجران می‌شود، بلکه می‌تواند به کاهش تورم بازار مسکن و کنترل نرخ اجاره کمک کند. این روش در بسیاری از کشورها موفقیت‌آمیز بوده است؛ به‌طورمثال، در برخی کشورهای اروپایی، تعاونی‌های مسکن نقش برجسته‌ای در تامین واحدهای اجاره‌ای ایفا می‌کنند. دولت‌ها در این کشورها از طریق نظارت بر فعالیت تعاونی‌ها و تعیین نرخ‌های منطقی اجاره، هم موجران و هم مستاجران را در چارچوب قانونی مشخصی مدیریت می‌کنند. این امر موجب ایجاد اعتماد متقابل بین دوطرف قرارداد اجاره و افزایش پایداری در بازار مسکن می‌شود.
وی تاکید کرد: دولت می‌تواند از طریق تسهیلات مالی و ارائه مشوق‌هایی نظیر کاهش مالیات، سرمایه‌گذاران و سازندگان را به ساخت واحدهای مسکونی برای اجاره تشویق کند. این واحدها می‌توانند در قالب قراردادهای بلندمدت اجاره داده شوند و از مشکلات مربوط به قراردادهای کوتاه‌مدت، نظیر افزایش ناگهانی نرخ اجاره یا فشار بر مستاجران، جلوگیری کنند. علاوه بر این، موجران می‌توانند با استفاده از این مدل، سود پایدار و بلندمدتی داشته باشند که به‌نفع هر دوطرف قرارداد است. اگر این مدل به‌درستی پیاده‌سازی شود، می‌تواند به یکی از راهکارهای موثر در حل بحران مسکن اجاره‌ای تبدیل شود و از فشار اقتصادی بر مستاجران بکاهد.
بررسی الگوهای اروپایی در حوزه اجاره‌داری
بغزیان ادامه داد: ایران باید شیوه قراردادهای کوتاه‌مدت اجاره را کنار بگذارد و به‌سمت قراردادهای بلندمدت حرکت کند. این تغییر در شیوه قراردادها می‌تواند پیامدهای مثبت بسیاری داشته باشد، از جمله کاهش فشار اقتصادی بر مستاجران، ایجاد امنیت بیشتر در مدت اقامت و تسهیل روابط بین مستاجران و مالکان. یکی از مشکلات اصلی قراردادهای کوتاه‌مدت، افزایش ناگهانی نرخ اجاره‌ها و نگرانی مستاجران از تخلیه اجباری منزل است؛ مشکلاتی که در قراردادهای بلندمدت می‌توانند مدیریت شوند. با افزایش مدت قراردادها، مستاجران قادر خواهند بود به‌جای دغدغه‌های دائمی برای تمدید قرارداد یا تغییر محل زندگی، به برنامه‌ریزی بلندمدت برای زندگی خود بپردازند.
در بسیاری از کشورهای اروپایی، این نوع قراردادهای بلندمدت به‌گونه‌ای تنظیم می‌شوند که حقوق هر دوطرف قرارداد رعایت شود. به‌عنوان‌مثال، مالکان موظفند خانه‌ها را در شرایط مطلوب به مستاجران تحویل دهند و مستاجران نیز ملزم به رعایت شرایط قرارداد هستند.
این شفافیت قانونی موجب کاهش اختلافات میان طرفین قرارداد و افزایش اعتماد متقابل می‌شود. همچنین، اجاره درصد کمی از ارزش ملک را شامل می‌شود که این امر فشار مالی کمتری بر مستاجران وارد می‌کند و امکان دستیابی به مسکن مناسب را برای قشر وسیع‌تری فراهم می‌آورد.
یکی از نمونه‌های موفق این سیاست‌ها، کشور آلمان است. در آلمان، قوانینی تصویب شده است که مالکان را ملزم به اجاره دادن خانه‌های دوم و سوم خود می‌کند. این قانون نه‌تنها به کنترل بازار اجاره و کاهش نرخ‌ها کمک می‌کند، بلکه از احتکار مسکن توسط مالکان جلوگیری به‌عمل می‌آورد. این سیاست باعث می‌شود که خانه‌های موجود در بازار به‌نحو بهتر و به‌صرفه‌تری مورداستفاده قرار گیرند. علاوه بر این، مستاجران در این کشور دغدغه تخلیه منزل را ندارند، چراکه قراردادهای بلندمدت با شرایط ثابت و قابل‌پیش‌بینی تنظیم می‌شوند.
این سیاست‌ها همچنین به پایداری بازار اجاره مسکن کمک می‌کنند و باعث می‌شوند که نیاز مردم به خرید ملک کاهش یابد. در کشورهای اروپایی، مالکیت خانه لزوما هدف اصلی برای مردم نیست، چراکه قراردادهای اجاره‌ای بلندمدت، تضمین‌کننده امنیت سکونت هستند. این تغییر نگرش می‌تواند در ایران نیز اجرا شود، به‌شرط‌آنکه قوانین حمایتی از مستاجران به‌طورموثر اعمال و شفافیت در قراردادها رعایت شود.
در نهایت، اجرای چنین سیاست‌هایی نیازمند نظارت دقیق، همکاری مالکان و اصلاح قوانین موجود است. دولت می‌تواند با ارائه مشوق‌هایی نظیر کاهش مالیات بر اجاره یا ارائه تسهیلات ساخت مسکن اجاره‌ای، شرایط بهتری برای توسعه بازار اجاره فراهم کند. این تغییرات می‌توانند تحولاتی چشمگیر در بازار مسکن اجاره‌ای ایران ایجاد و به کاهش فشار بر مستاجران و پایداری اقتصادی کمک کنند.
چالش‌های پیش‌روی دولت در اجرای سیاست‌های حمایتی
بغزیان با انتقاد از عدم‌اجرای طرح‌های کارشناسی‌شده در کشور، به چالش‌های پیش‌روی دولت اشاره کرد. وی گفت: بازار اجاره مسکن در ایران با چالش‌های جدی مواجه است که نیازمند اصلاحات اساسی و سیاست‌های حمایتی موثر است.
یکی از مشکلات اصلی، نفوذ مالکان بزرگ بر ساختارهای تصمیم‌گیری و قانون‌گذاری است که مانع از اجرای قوانینی به‌نفع مستاجران می‌شود. قوانینی مانند اخذ مالیات از خانه‌های خالی یا محدودیت در مالکیت تعداد زیاد املاک، می‌توانند به کاهش فشار بر مستاجران و بهبود دسترسی به مسکن کمک کنند، اما به‌دلیل منافع بزرگ، این قوانین یا اجرا نشده یا به‌درستی منعکس نمی‌شوند.
علاوه بر این، ابزارها و ایده‌های نوین که می‌توانند به حل مشکلات مستاجران کمک کنند، اغلب به‌دلیل نبود اراده سیاسی یا ضعف در اجرا، به‌نتیجه نمی‌رسند. این وضعیت باعث شده است که بازار اجاره مسکن در برابر تغییرات مثبت مقاومت نشان دهد و مستاجران همچنان با مشکلاتی مانند افزایش نرخ اجاره‌بها و کمبود واحدهای مناسب مواجه باشند.
اگر دولت بتواند سیاست‌های حمایتی خود را به‌درستی اجرا کند، نه‌تنها شرایط برای مستاجران بهتر خواهد شد، بلکه بازار مسکن نیز از بی‌ثباتی نجات پیدا می‌کند. سیاست‌هایی مانند ارائه تسهیلات کمک‌ودیعه مسکن، افزایش عرضه واحدهای اجاره‌ای و تشویق بخش خصوصی به ساخت مسکن استیجاری می‌توانند گامی موثر در این راستا باشند. با این حال، تا زمانی که ساختارهای تصمیم‌گیری و قانون‌گذاری تحت نفوذ منافع بزرگ قرار دارند، حل این مشکلات دور از دسترس به‌نظر می‌رسد و نیازمند تغییرات بنیادین در رویکردهای مدیریتی و نظارتی است.
سخن پایانی
مسئله اجاره مسکن یکی از چالش‌های مهم اقتصادی و اجتماعی در ایران است که به‌طورمستقیم کیفیت زندگی بسیاری از مردم را تحت‌تاثیر قرار داده است. شرایط کنونی، با افزایش مداوم نرخ اجاره‌بها، کمبود واحدهای مسکونی مناسب و نبود امنیت در قراردادهای اجاره، ضرورت تغییرات بنیادین در سیاست‌های مرتبط با این حوزه را برجسته کرده است. رسیدن به ثبات و پایداری در بازار اجاره، نیازمند تلاش هماهنگ میان دولت، بخش خصوصی و جامعه است.
تجربه کشورهای موفق جهان نشان داده است که نظارت‌های هوشمندانه و غیرمستقیم دولت، همراه با اقدامات هدفمند نظیر تنظیم قراردادهای بلندمدت، اخذ مالیات از خانه‌های خالی و حمایت از ساخت مسکن اجاره‌ای، می‌تواند تحولات عمیقی در این بازار ایجاد کند. چنین سیاست‌هایی نه‌تنها فشار اقتصادی بر مستاجران را کاهش می‌دهند، بلکه محیطی امن‌تر و پایدارتر در بازار اجاره فراهم می‌آورند.
در ایران، استفاده بهینه از ظرفیت‌های دولتی نظیر واگذاری زمین‌های عمومی به تعاونی‌ها و ارائه مشوق‌های مالی به سازندگان، فرصتی ارزشمند برای کاهش هزینه‌های ساخت و عرضه مسکن اجاره‌ای با نرخ مناسب فراهم می‌کند. از سوی دیگر، اجرای قوانین حمایتی و تقویت نظارت بر بازار، زمینه اعتمادسازی میان موجران و مستاجران را فراهم کرده و به تثبیت روابط اجتماعی و اقتصادی در این حوزه کمک می‌کند.
در نهایت، موفقیت چنین سیاست‌هایی به اراده سیاسی مستحکم و اصلاح ساختارهای تصمیم‌گیری وابسته است. مسیر پیش‌رو شاید دشوار باشد، اما با همت و هم‌افزایی نهادها و جامعه، می‌توان امیدوار بود که بازار اجاره مسکن ایران به‌سوی آینده‌ای پایدارتر و منصفانه‌تر حرکت کند؛ جایی که امنیت اقتصادی مستاجران تضمین شده و رونق و پیشرفت در بخش مسکن، دست‌یافتنی شود.
