وضعیت پرداخت وام ودیعه مسکن

بررسی آمار وام ودیعه مسکن حاکی از آن است که بانک ملی بیشترین تسهیلات را به مستاجران پرداخت کرده است. آمار وزارت راه و شهرسازی از تسهیلات ودیعه مسکن نشان می‌دهد طی سال ۱۴۰۴ بیشترین وام از سوی بانک ملی ایران با حدود ۷۰ هزار فقره پرداخت شده است.

بانک ملت تا نیمه ماه جاری ۴۵.۵ هزار فقره و بانک تجارت نیز حدود ۳۷ هزار فقره وام را به مستاجران پرداخت کرده است. بانک رفاه کارگران، سپه، صادرات و سپه نیز به‌ترتیب حدود ۳۴.۵هزار فقره، ۲۳ هزار، ۲۲ هزار و ۲۰ هزار فقره وام را پرداخت کرده‌اند. کمترین عملکرد مربوط به بانک‌های خاورمیانه، گردشگری و ایران زمین است که به‌ترتیب ۴۱۲ فقره، ۷۸۱ فقره و ۱۰۲۴ فقره وام پرداخت کرده‌اند.

در این بین بانک کشاورزی تا تاریخ اشاره‌شده، وام ودیعه‌ای را پرداخت نکرده است.

از ابتدای اجرای طرح وام ودیعه مسکن تا ۱۵ دی‌ماه ۱۴۰۴ حدود ۳۰۵ هزار فقره تسهیلات توسط بانک‌های عامل به اجاره‌نشین‌ها پرداخت شده است.

پذیرش ۶۸ هزار درخواست وام

همچنین مطابق آمار وزارت راه و شهرسازی، طی ۱۰ماه امسال ۲۰ بانک و موسسه مالی بالغ بر ۶۸ هزار و ۴۵۲ درخواست متقاضیان وام ودیعه مسکن مستاجران را پذیرش کرده‌اند.

بر این اساس بانک منحل‌شده آینده ۲۹۵ درخواست، بانک اقتصاد نوین ۱۰۵۱ درخواست و بانک ایران‌زمین ۱۵۴ درخواست را پذیرش کرده‌اند.

بانک‌های تجارت، رفاه کارگران، سامان، صادرات، ملت و ملی نیز به‌ترتیب ۱۲۳۹۱، ۱۲۰۲۸، ۸۴۸۷، ۵۸۹۰، ۸۰۹۹ و ۱۲۰۲۲ درخواست اجاره‌نشین‌ها را پذیرفته‌اند.

بانک سپه، سینا، شهر، پارسیان، پاسارگاد، پست بانک، کارآفرین و گردشگری نیز به‌ترتیب ۱۷۸۲، ۲۱۳، ۲۴۳۶، ۱۳۱۸، ۷۸۹، ۱۱۱۸، ۱۹۰ و ۳۲۲ درخواست را ثبت کرده‌اند.

بانک خاورمیانه با ۸۰ درخواست پذیرش‌شده، کمترین عملکرد را در بین بانک‌ها داشته است. بانک کشاورزی و موسسه اعتباری ملل نیز طی سال ۱۴۰۴ هیچ عملکردی در این زمینه نداشته‌اند.

نظام ارباب و رعیتی همچنان حاکم است

در همین زمینه مجید گودرزی، کارشناس بازار مسکن به صمت  گفت: اعطای وام ودیعه مسکن، روش مناسبی برای کمک به مستاجران نیست، چراکه تسهیلات برای نپرداختن تصویب شده‌اند و بسیاری از متقاضیان باوجود ثبت‌نام، موفق به دریافت وام ودیعه مسکن نشده‌اند.

وی با بیان اینکه وام ودیعه مسکن مستاجران باید با شاخص ثابت نظیر طلا و ارز قیمت‌گذاری شود، گفت: وام ودیعه مسکن مستاجران به‌صورت قرض‌الحسنه و استعماری محاسبه می‌شود، در حالی که نرخ مسکن شناور است. این رویکرد یک رویه ویرانگر است که تبعات فراوانی به‌دنبال خواهد داشت.

این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: در تمام کشورها ودیعه مسکن بخشی از اجاره نیست، بلکه یک وجه ضمانت است که عموما بین یک تا 3 ماه برای جبران خسارت‌های احتمالی یا برای نپرداختن اجاره پرداخت می‌شود که با رأی دادگاه قابل برداشت است. در ایران اما وام ودیعه مسکن یک مصیبت بزرگ‌تر از اجاره شده و رویه‌ای کاملا غلط است که موجب فلاکت مستاجران شده است، این در حالی است که وام‌ها باید کمک‌هزینه باشند.

گودرزی تصریح کرد: بارها کارشناسان اعلام کرده‌اند، باید رویه‌های به‌جامانده از نظام ارباب و رعیتی اصلاح شود، اما همچنان سیاست‌های بازار اجاره به‌نفع مالکان است.

وی گفت: اگر قرار باشد در قالب وام کمکی به مستاجران شود، باید اجاره‌بها استانداردسازی شود، سپس وام ودیعه پرداخت شود.

این کارشناس بازار مسکن گفت: در حال ‌حاضر حدود ۷ تا ۸ میلیون نفر وجود دارند که باید برای بروزرسانی اجاره تلاش کنند چون نسخه معیوبی برای اجاره‌نشین‌ها در نظر گرفته‌اند.

گودرزی در پاسخ به این سوال که ساخت مسکن استیجاری کمکی به ساماندهی بازار اجاره خواهد کرد، گفت: اینکه وزارت راه و شهرسازی متولی اجاره‌داری حرفه‌ای شده، کاملا اشتباه است، چون در دنیا شهرداری‌ها چنین مسئولیتی دارند و عموما در وزارتخانه بخشی به نام اجاره‌داری حرفه‌ای وجود ندارد. در واقع شاهد آن هستیم که دولت به‌جای اینکه به مسائل اساسی بپردازد، روی مسائلی تمرکز می‌کند که ارزش چندانی ندارند، چراکه ساخت ۱۰هزار واحد مسکونی برای مستاجران عدد ناچیزی در مقابل ۷ تا ۸ میلیون مستاجر است.

طرح‌هایی که جنبه تبلیغاتی دارد

این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: طرح‌هایی نظیر ساخت مسکن استیجاری یک نمایش تبلیغاتی است، چراکه هرازگاهی از بسته حمایتی رونمایی می‌کنند که قابلیت اجرا ندارد و گره‌گشا نیست. در تلاش هستیم قوانینی نظیر جوانی جمعیت، واگذاری زمین رایگان و افزایش سکونتگاه‌ها اجرایی شوند، زیرا ساخت ۱۰هزار واحد مسکونی اجاره‌ای روشی غلطی است که تاثیری بر اجاره‌بها نخواهد داشت.

وی اظهار کرد: ساخت مسکن استیجاری روشی غلط است، چون نباید متولی آن وزارت راه و شهرسازی باشد، بلکه شهرداری باید وارد عمل شود، همچنین میزان ساخت مسکن استیجاری ناچیز است و همان مقدار کم هم قابل‌اجرا نیست، چون دولت با کسری بودجه مواجه است.

گودرزی تصریح کرد: از طرف دیگر، خلف وعده دولت در طرح‌های مختلف نشان می‌دهد، تمایلی به رفع مشکلات بخش مسکن ندارد.

این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این سوال آیا نرخ اجاره در دی ماه افزایش داشته است، گفت: خیر، افزایشی نداشته است، در حال‌ حاضر با تحلیل‌های کذب و دروغ در بازار مسکن مواجهیم و برخی رسانه‌ها به راحتی شانتاژ خبری می‌کنند. قانون‌گذار باید به این موارد ورود کند، چون نشر اکاذیب و تشویش اذهان عمومی است.

وی در پاسخ به این سوال عدم‌بکارگیری نسخه کارآمد برای ساماندهی بازار اجاره چه تبعاتی خواهد داشت، گفت: روش‌هایی که در بازار عرف شده، ابتدا باید استانداردسازی و به قانون تبدیل شود و چارچوب درستی داشته باشد.

گودرزی افزود: وام ودیعه مسکن حتی اگر به همه مستاجران پرداخت شود، کارآمد نیست، چون سال بعد به‌دلیل تورم باید اجاره بیشتری پرداخت کنند و از طرف دیگر، سود تسهیلات هم کمرشکن است، بنابراین بخش اجاره کشور باید تخصصی، استانداردسازی و کارشناسی و نباید مدل‌های مختلفی برای قیمت‌گذاری پیاده شود. وی تاکید کرد: بخش مسکن مجموعه‌ای کامل از رفتارهای غلط و خودسرانه شده، این در حالی است که در کشورهای دیگر فقط جنگ و قانون می‌تواند مستاجر را جابه‌جا کند، اما در ایران این‌طور نیست.

این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: قانون‌گذار در ماده ۸ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها دولت را موظف کرده است باتوجه به ابزارها و هوش‌مصنوعی که در اختیار دارد، اقدام به کشف نرخ به‌صورت منطقه‌ای کند، اما شاهد آن هستیم که دولت هر زمانی که قیمت‌ها کاهشی می‌شود، از انتشار آمار جلوگیری می‌کند که نشان می‌دهد به‌شدت مراقب منافع مالکان و مافیای مسکن است، در حالی که عدم‌انتشار آمار، موجب کاهش قیمت‌ها می‌شود.

طرحی شکست‌خورده

همچنین فرهاد بیضایی، کارشناس بازار مسکن صمت گفت: دولت برای پیاده کردن طرح مسکن استیجاری، متحمل هزینه زیادی خواهد شد. این در حالی است که سازنده به‌خاطر شرایط اقتصادی تمایلی به اینکه دارایی منقول داشته باشد، ندارد. به‌همین‌علت سیاست‌گذار به‌سمت استفاده از ظرفیت‌های عمومی یا شبه‌دولتی می‌رود که باز هم بی‌نتیجه خواهد بود. به‌عبارت‌دیگر، از آنجایی که زیرساخت اقتصادی این طرح مهیا نیست و نرخ بازدهی بازار اجاره پایین است، سرمایه‌گذار از این طرح استقبالی نمی‌کند.

وی افزود: تاکنون هر نسخه‌ای که دولت برای بازار اجاره پیچیده، از تعیین سقف ۲۵درصدی اجاره‌بها تا مسکن استیجاری ناکارآمد بوده است.

عرضه مسکن باید افزایش یابد

بیضایی تاکید کرد: به این ترتیب اگر سیاست توسعه بازار مسکن را در پیش بگیریم، اثرگذاری بیشتری خواهد داشت. البته تجربیات خوبی هم در دهه‌های مختلف داشتیم، به‌طوری‌که طی سال‌های گذشته هر زمانی عرضه مسکن ملکی برای تقاضای مصرفی وجود داشته و عرضه بالا رفته، بازار اجاره ثبات نسبی پیدا کرده است.

این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه باید دولت استراتژی خود در بازار اجاره را مشخص کند، گفت: انتخاب آزادانه، نه اجبار اجاره ملک، باید به یک راهبرد اساسی در حوزه سیاست‌گذاری مسکن تبدیل شود. به‌عبارتی باید افراد براساس شرایط اقتصادی خود تصمیم بگیرند که مسکن استیجاری یا ملکی اختیار کنند.

وی به راهکار ساماندهی بازار اجاره اشاره کرد و گفت: اگر تقاضا یا شدت تقاضا در بازار اجاره کاهش یابد، نقش موثری در ساماندهی بازار اجاره خواهد داشت. به این ترتیب پکیجی از برنامه‌های عرضه و تامین مسکن ملکی می‌تواند سطح تقاضا را در بازار اجاره کاهش دهد.

بیضایی ادامه داد: بنابراین اگر خانه‌های خالی عرضه شود یا واگذاری زمین برای ساخت‌وساز انجام شود، شاهد افزایش صدور پروانه‌های ساخت‌وساز و عرضه مسکن خواهیم بود.

وی گفت: به‌دنبال پیاده‌سازی سیاست‌های موازی به‌ویژه در بازار مسکن می‌توان شدت تقاضا را کاهش داد، به‌طوری‌که به یک ثبات در بازار اجاره برسیم.

این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: سیاست‌ها و دخالت‌های دولت در بازار اجاره، گویای آن است که موفق نمی‌شود این بازار را سروسامان دهد. مثل سیاست قیمت‌گذاری دستوری اجاره‌بها که بازار از آن تبعیت نکرد و رفتار خاص خودش را داشت. در واقع زمانی‌که تورم عمومی بالاست و اجاره‌بها هم روند صعودی دارد، چرا باید انتظار داشت بازار از تعیین سقف تبعیت کند.

سخن پایانی

طرح‌هایی نظیر اعطای وام و ساخت مسکن استیجاری یک نمایش تبلیغاتی است، چراکه هرازگاهی از بسته حمایتی رونمایی می‌کنند که قابلیت اجرا ندارد و گره‌گشا نیست. در تلاش هستیم قوانین نظیر جوانی جمعیت، واگذاری زمین رایگان و افزایش سکونتگاه‌ها اجرایی شوند، زیرا ساخت ۱۰ هزار واحد مسکونی اجاره‌ای روشی غلطی است که تاثیری بر اجاره‌بها نخواهد داشت. بنابراین اگر سیاست توسعه بازار مسکن را در پیش بگیریم، اثرگذاری بیشتری خواهد داشت. البته تجربیات خوبی هم در دهه‌های مختلف داشتیم، به‌طوری‌که طی سال‌های گذشته هر زمانی عرضه مسکن ملکی برای تقاضای مصرفی وجود داشته و عرضه بالا رفته و بازار اجاره ثبات نسبی پیدا کرده است.