احتکار مسکن در سایه نبود نظارت
زهرا پیربداقی : در حالی طی چند سال گذشته مستاجران و خریداران از کمبود مسکن رنج میبرند که احتکار ملک از سوی بانکها رو به افزایش است. براساس آمار منتشرشده، تعداد املاک مسکونی در اختیار بانکها با رشد ۱۷درصدی نسبت به شهریورماه ۱۴۰۴، در آذر امسال به ۴ هزار و ۵۲۲ مورد و ارزش بهروزشان نیز به ۴۲۷ همت رسیده است. کارشناسان معتقدند؛ اگرچه طی چند سال گذشته بانکها ملزم به فروش املاک خود شدهاند، اما در سایه نبود نظارت بهراحتی از قانون سرپیچی میکنند یا به بهانههای مختلف زیر بار فروش ملکهایشان نمیروند. این در حالی است که اگر املاک بانکها فروخته شود، شاهد ساماندهی بازار مسکن و کاهش نرخ ملک خواهیم بود. در واقع میتوان گفت بانکها از مقصران اصلی وضعیت نامساعد بازار مسکن هستند. صمت در گزارش امروز به بررسی دلایل احتکار مسکن از سوی بانکها پرداخته است که در ادامه میخوانید.
افشای اسامی محتکران مسکن
جدیدترین گزارش بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران از اموال غیرمنقول بانکها و موسسات اعتباری تا پایان آذرماه ۱۴۰۴، نشان میدهد که ۲۷ بانک و قرضالحسنه ( جز بانک سپه) در مجموع ۴ هزار و ۵۲۲ ملک مسکونی در اختیار دارند.
این عدد نسبت به گزارش قبلی، ۶۶۱ مورد افزایش یافته و ارزش کلی این املاک نیز به حدود ۴۲۷ همت (۴۲۷ هزار میلیارد تومان) رسیده است.
در تهیه این آمار، تنها املاکی مورد محاسبه قرار گرفتهاند که کاربری مسکونی داشته باشند و املاک دوگانه (تجاری ـ مسکونی)، اداری یا ملکهایی که بانکها بهعنوان شعبه یا ستاد استفاده میکنند، از محاسبه حذف شدهاند. این امر باعث شده است تا برخی از املاک بانکها، بهویژه در مناطق مرکزی شهرها، در این گزارش منعکس نشوند. بانک صادرات و دی رهبران ارزشی در بخش ارزشگذاری، بانک صادرات با ۸۴ همت و بانک دی با ۷۹ همت بیشترین سهم را از ارزش کل املاک مسکونی در اختیار بانکها دارند. این دو بانک بهترتیب در رتبه اول و دوم قرار گرفتهاند. در حالی که بانک رفاه کارگران با ۹۳۰ ملک مسکونی، بزرگترین بانک مالک مسکونی است، اما بخش قابلتوجهی از این املاک برآورد قیمتی نشده و تنها به ۵۵ همت ارزشگذاری شده است. در بخش میانگین قیمت، بانک دی با میانگین ۸۵۱ میلیارد تومان در رتبه اول قرار دارد. این رقم بهدلیل وجود یک ملک بسیار گرانقیمت در کامرانیه شمالی تهران (با نرخ ۶۲ هزار میلیارد تومان) بهوجود آمده است. در رتبههای بعدی، بانک سامان (میانگین ۳۰۸ میلیارد تومان) و بانک کارآفرین (میانگین ۳۰۱ میلیارد تومان) قرار دارند.
ملکهای گرانقیمت و مسائل قانونی
گرانترین ملک مسکونی بانک رفاه کارگران، اراضی عباسآباد با نرخ ۹.۳۵۰ همت (۹ هزار و ۳۵۰ میلیارد تومان) است. این رقم نشاندهنده تفاوت چشمگیر در قیمتگذاری بین بانکهاست. در مقابل، بانک گردشگری بهدلیل برآوردهای غیرمنطقی (مانند ملکی با نرخ ۵۰۰تومان یا ۳۵ هزار تومان) از محاسبه حذف شده است. مجموع ۷۴ملک مسکونی این بانک تنها به ۵۲ میلیون و ۷۶۵ هزار تومان ارزشگذاری شده که بهعنوان «غیرقابلقبول» از گزارش حذف شده است.
بخش عمدهای از این املاک بهصورت قهری (مصادره) به بانکها منتقل شده و بهدلیل موانع حقوقی، امکان فروش یا مولدسازی آنها محدود است. بخش دیگری نیز در مزایده قرار گرفته، اما بهفروش نرسیده است. برخی از املاک مسکونی نیز بهعنوان خانههای سازمانی مورداستفاده قرار گرفتهاند. برای نمونه، بانک مسکن ۱۵خانه سازمانی دارد که هرکدام به مبلغ یک میلیارد تومان ارزشگذاری شدهاند. بانک مهر ایران نیز با ۲۸ میلیارد تومان ارزشگذاریشده، در این حوزه فعالیت دارد.
کارکرد احتکار ملک برای بانکها
در همین زمینه فرشید ایلاتی، کارشناس بازار مسکن گفت: طی ۱۰ سال گذشته، مجلس پیگیر فروش املاک بانکها بوده است تا دست از بنگاهداری بردارند، اما شاهد آن هستیم که به بهانههای مختلف نظیر وضعیت نامناسب بازار مسکن و مسائل حقوقی، از فروش این املاک طفره رفتهاند. این در حالی است که باید املاک به حداقل نرخ به مزایده گذاشته شوند تا جذابیت خرید برای متقاضیان ایجاد شود، در غیر این صورت اگر قرار باشد بالاتر از نرخ بازار به مزایده گذاشته شوند، به فروش نخواهند رفت.
وی در گفت و گو با صمت تاکید کرد: خانههای خالی یا احتکار مسکن به بازار فشار خواهد آورد، بهطوریکه موجب افزایش ملک خواهد شد. این کارشناس بازار مسکن گفت: املاکی که در اختیار بانکهاست، کارکرد چندگانه برایشان دارد. بههمیندلیل تمایلی به عرضه ندارند، در واقع بانکها بهعلت ناترازی و تسهیلات مشکوکالوصول تمایل به نگهداری ملک دارند تا با افزایش نرخ بهمرور زمان بتوانند سوخت تسهیلات مشکوکالوصول خود را جبران کنند. بههمین علت وی تصریح کرد: تا زمانی که این جذابیت وجود دارد، بانکها همچنان این مسیر را ادامه خواهند داد. بههمین دلیل طی ۱۰ سال گذشته نهتنها دارایی بانکها کاهش نیافته است، بلکه شاهد افزایش دارایی ملکی بانکها هم هستیم. ایلاتی با بیان اینکه برای سر و سامان دادن به چنین چالشی باید بانک مرکزی ورود کند، گفت: طی سال ۹۷ شاهد آن بودیم که فرصت سهساله به بانکها دادند تا املاک خود را عرضه کنند، اما اتفاقی نیفتاد. به این ترتیب اگر بانک مرکزی در این امور دخالت نمیکند، باید دولت مزایده یکریالی برگزار کند تا این املاک بهفروش برسند و در اختیار متقاضیان قرار گیرند.
این کارشناس بازار مسکن با تاکید بر اینکه در این زمینه خلأ قانونی وجود ندارد، گفت: تکالیفی و قوانینی وجود دارد که بانکها را از بنگاهداری منع میکند. اگر در حال حاضر شاهد تخلف در این زمینه هستیم، بهعلت کمکاری و عدمنظارت بانک مرکزی است، به این معنی اگر نظارتی در اجرای قوانین وجود داشت، شاهد احتکار ملک از سوی بانکها نبودیم.
وی گفت: باید دادهها و اطلاعات مربوط به املاک بانکها شفافسازی شود، چراکه بهنظر میرسد بسیار بیشتر از میزانی است که بانک مرکزی اعلام کرده است. از آنجایی که متراژ زمینها بالاست، هر معاملهای که رخ دهد، نرخ املاک در آن منطقه و بهصورت زنجیروار کل شهر را تحتتاثیر قرار خواهد داد، بنابراین کمیت و کیفیت ملکها هم بسیار مهم است.
ایلاتی تاکید کرد: زمانی که داراییها و تسهیلات بانک به داراییهای ملکی تبدیل میشود، این تسهیلات از دسترس بخش تولید خارج خواهد شد.
بانکها مقصرند
همچنین میثم مهرپور، کارشناس بازار مسکن گفت: بانکها چه به طمع افزایش قیمت، ملک خریداری کرده باشند و چه ملک در مقابل دیون و قرضهایشان دریافت کرده باشند، مقصر هستند، به این معنی که اگر ملک خریده باشند، خلاف قانون است، چون چنین رسالت و وظیفهای ندارند و اگر تملیک کرده باشند، مقصر سیستم نظارتی بانکی است که سختگیری در تاییدصلاحیت و اهلیت وامگیرنده نمیکند، بهطوریکه مجبور میشوند در ازای عدمپرداخت اقساط، زمین و ساختمان را به تملک خود درآورند. این در حالی است که در اعطای وامهای خرد نظیر ازدواج و فرزندآوری سختگیری میکنند.
وی افزود: درست است ملک نوعی دارایی است، اما نقدشوندگی بسیار پایینی دارد و در نهایت به داراییهای سمی بانک تبدیل خواهد شد. بههمینعلت باید دارایی بانکها بهصورت نقد، اعتبار و اوراق باشد و بهسراغ دارایی از نوع ملک نروند. هرچقدر این نوع دارایی در بانکها افزایش یابد، به اعتبار و شهرت یک بانک آسیب خواهد زد.
امید بانکها به بازارهای موازی است
به گزارش صمت مهرپور اظهار کرد: بارها آماری درباره رکوردزنی ملاکی بانکها و تاثیرشان بر بازار مسکن منتشر شده است، اما ابتدا باید بررسی شود، چرا بانکها وارد حوزه خرید ملک شدهاند و چرا حاضر نیستند املاک را بفروشند.
این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: بهعلت ضعف قانونی که وجود دارد، بانکها بهراحتی وارد حوزه ملک شدهاند و از آنجایی که دخلوخرجشان با هم همخوانی ندارد، حتی آن تعدادی که زیانده هم نیستند، طی سالهای گذشته حاضر نشدند، املاک غیرمولد خود را بفروشند. بقیه بانکها هم درآمدی که از پرداخت تسهیلات دارند، کفاف پرداخت سود سپردههایشان را نمیدهد. در واقع وظیفه اصلی بانک این است که از مردم چه حقیقی و حقوقی سپردهپذیری کند و براساس این سپردهها، تسهیلات دهد و در ازای پرداخت اقساط، سود سپردهها را پرداخت کند.
وی گفت: بانک آینده بهعلت تسهیلاتی که به خودیها داده بود و بازپرداخت نشده بود، ناچار به اضافهبرداشت از بانک مرکزی شد تا قادر به پرداخت سود سپردهها باشد. سرانجام چنین رویکردی این بانک را زمین زد، بهطوریکه با بانک ملی ادغام شد.
مهرپور تاکید کرد: از آنجایی که تعادل و تناسبی بین دخلوخرج بانکهای کشور وجود ندارد، بانکها امیدشان به حفظ داراییشان از تغییر نرخ ارز و بهویژه ملک است تا موفق به تعدیل صورتهای مالیشان شوند. در واقع از آنجایی که نرخ ملک طی دورههایی افزایش مییابد، بانکها کاستی و ضعفهای خود را از این طریق جبران میکنند.
وی اظهار کرد: متاسفانه مشکلات ساختاری در بانکها موجب شده است تا وارد حوزه ملک شوند، به این ترتیب جای تعجب ندارد که بانکها در زمینه احتکار زمین و ملک طماع باشند تا حیات مصنوعی خود را ادامه دهند.
بانکها تعیینکننده نرخ ملک
این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این سوال که احتکار ملک از سوی بانکها چه تاثیری بر بازار مسکن دارد، گفت: باتوجه به اینکه نرخ هر کالایی را در یک بازار، عدهای تعیین میکنند که بیشترین میزان از آن کالا را در اختیار دارند، بنابراین میتوان گفت بانکها نرخ زمین و ملک را تعیین میکنند، چراکه ارزش دارایی املاکشان به هزار همت میرسد.
مهرپور تصریح کرد: از آنجایی که بانکها یکی از بازیگران اصلی نرخ زمین و ملک هستند، طبیعی است اجازه کاهش نرخ آن را ندهند، چون یکی از داراییهای اساسی سبد مالیشان بهشمار میرود.
مزایای فروش اموال مازاد بانکها
وی در پاسخ به این سوال که اگر بانکها دست به فروش اموال غیرمولد خود بزنند، چه تاثیری بر بازار مسکن خواهد گذاشت، گفت: از یکطرف تاثیر مستقیم بر بازار مسکن خواهد گذاشت، بهطوریکه با افزایش عرضه نرخ مسکن کاهش مییابد. از طرف دیگر، تاثیر غیرمستقیم هم بر بازار مسکن دارد، بهگونهایکه وقتی هزار همت ناشی از فروش املاک وارد چرخه بانکداری شود، تسهیلات به بخش مسکن و ساختوساز افزایش خواهد یافت و رونق خریدوفروش ملک را بهدنبال خواهد داشت.
این کارشناس بازار مسکن گفت: باتوجه به اینکه ریشه مشکلات بانکها کمبود منابع و نقدینگی است، اگر زمین و ملک احتکارشده بهفروش برسد، بخشی از چالش نظام بانکداری رفع خواهد شد و دیگر داراییهای سمی نخواهند داشت.
نظارتی بر نظام بانکی نیست
مهرپور در پاسخ به این سوال که باید چه اقداماتی انجام شود تا بانکها دست از خرید ملک و زمین بردارند، گفت: زمانی که نظارتها بر نظام بانکی ضعیف باشد شاهد چنین عملکردی هستیم که مربوط به امسال هم نیست و سالهاست بانکها درگیرش هستند.
وی تاکید کرد: در قوانین نظام بانکداری خلأ دیده نمیشود، اما از آنجایی که نظارتی بر اجرا وجود ندارد با چنین چالشی مواجهیم، بهطوریکه از رسالت خود دور ماندهاند و بهراحتی دست به بنگاهداری و ملکداری میزنند، هرچند در ظاهر شعار رعایت اصول و قوانین را سر میدهند، اما در خفا از انجام وظایف اصلی خود تخطی میکنند.
سخن پایانی
طی ۱۰سال گذشته، مجلس پیگیر فروش املاک بانکها بوده است تا دست از بنگاهداری بردارند، اما شاهد آن هستیم به بهانههای مختلف نظیر وضعیت نامناسب بازار مسکن و مسائل حقوقی از فروش این املاک طفره رفتهاند. این در حالی است که باید املاک به حداقل نرخ به مزایده گذاشته شود تا جذابیت خرید برای متقاضیان ایجاد شود. در غیر این صورت، اگر قرار باشد بالاتر از نرخ بازار به مزایده گذاشته شود، به فروش نخواهد رفت. املاکی در اختیار بانکهاست که کارکرد چندگانه برایشان دارد، بههمیندلیل تمایلی به عرضه ندارند، در واقع بانکها بهعلت ناترازی و تسهیلات مشکوکالوصول تمایل به نگهداری ملک دارند تا با افزایش نرخ بهمرور زمان بتواند سوخت تسهیلات مشکوکالوصول خود را جبران کنند، بههمینعلت تا زمانی که این جذابیت وجود دارد، بانکها همچنان این مسیر را ادامه خواهند داد.
