شهرهای جدید باید مستقل باشند

در همین زمینه منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن گفت: توسعه شهری و ایجاد شهرهای جدید اطراف کلانشهرها موردتایید است و جزو راهکارهای شهرسازی است که وزارت راه و شهرسازی پیاده کرده است. 

به گزارش صمت، در این میان نکته‌ای که باید به آن توجه کرد، توسعه زیرساخت و امکانات شهری است که انتظار می‌رود، ساکنان کلانشهرها از آن برخوردار باشند، بنابراین اگر همزمان با ایجاد شهرهای جدید، نتوانیم زیرساخت‌ها را ایجاد کنیم، رفتاری معکوس را با شهرها داشته‌ایم، چراکه مردم سرمایه‌گذاری کرده‌ و دست به خرید واحد مسکونی زده‌اند که حداقل امکانات و زیرساخت را داشته باشند، اما این‌طور نیست. به‌طوری که دیده شده، در این شهرها خدمات آموزشی، بهداشتی، فرهنگی و حمل‌ونقل وجود ندارد یا بسیار ضعیف است که تبعات زیادی نیز به‌دنبال داشته است.

وی افزود: برای مثال در این شهرها نابهنجاری‌های اجتماعی زیادی دیده می‌شود، چراکه جوانان از امکانات فرهنگی و تفریحی برخوردار نیستند. از طرف دیگر، از آنجایی که این شهرها هویت اقتصادی ندارند، تبدیل به شهرهای خوابگاهی شده‌اند؛ به این معنی که ساکنان شهرهای جدید برای تامین معیشت و کار مجبور هستند به کلانشهرها بروند. به این ترتیب اگر هزینه رفت‌وآمد از شهرهای جدید به کلانشهرها از لحاظ مصرف سوخت و انرژی محاسبه شود، حاکی از آن است که پیاده کردن اشتباه این سیاست، موجب افزایش جمعیت کلانشهرها و ترافیک شده است.

غیبی تصریح کرد: بنابراین اگر شهرهای جدید یک فضای مستقل و تعریف‌شده برای خود داشته باشند، این یک حرکت معقول و درست است.

بررسی ابعاد ایجاد غیراصولی شهرهای جدید

این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این سوال که باید چه اقداماتی انجام شود که شهرهای جدید هویت اقتصادی داشته باشند، گفت: در کشورهای پیشرفته، زمانی که شهرهای جدید ایجاد می‌شوند، نرخ اجاره‌نشینی در آنها بیشتر است. چنین رویکردی به این معنی نیست که مردم از روی ناچاری و بی‌پولی اجاره‌نشین هستند، بلکه از آنجایی که در شهرهای جدید کارخانه‌های بسیاری شکل گرفته و در واقع شهر هویت اقتصادی دارد، افراد برای کار و زندگی در این شهرها اجاره‌نشین هستند، بنابراین زمانی که شهرهای جدید براساس اصول و قواعد شکل گرفته باشند، طبیعی است که نرخ اجاره‌نشینی در آنها بالاتر باشد و اگر شهرهای جدید مانند ایران غیراصولی ایجاد شوند، به شهرهای خوابگاهی تبدیل خواهند شد و جمعیت کلانشهرها و ترافیک را افزایش می‌دهند.

وی ادامه داد: به این ترتیب اگر شهرهای جدید اطراف کلانشهرها هویت اقتصادی داشتند، نیازی نبود ساکنان شهرهای جدید دوباره برای کار و اشتغال به کلانشهرها مهاجرت کنند.

غیبی تصریح کرد: در حال‌ حاضر شاهد آن هستیم که نه‌تنها نیاز ساکنان شهرهای جدید به کار و اشتغال تامین نشده، بلکه کیفیت زندگی هم بسیار پایین است، چراکه دیده شده ساختمان‌های ساخته‌شده ایمن نیستند یا پس از باران اندک در شهرها سیلاب ایجاد می‌شود، بنابراین نه‌تنها توسعه شهرهای جدید کمکی به کاهش ترافیک و جمعیت در کلانشهرها نکرده، بلکه هزینه حمل‌ونقل و انرژی را هم به شهرهای مادر تحمیل کرده است. در حالی که اگر شهرهای جدید از لحاظ اقتصادی مستقل بودند و بالای ۵۰ تا ۶۰ درصد گردش مالی داشتند، انگیزه ایجاد می‌شد تا مهاجرت پایدار در این شهرها انجام شود و کلانشهرها با کاهش جمعیت و ترافیک، نفسی بکشند.

لزوم احیای بافت‌های فرسوده

این کارشناس بازار مسکن در واکنش به اظهارات معاون وزیر راه و شهرسازی که باید توسعه درون‌شهری در اولویت قرار بگیرد، گفت: هنوز از ظرفیت‌های کلانشهرها برای توسعه حمل‌ونقل و مشکلات مسکن به‌طور صد درصد استفاده نشده است، چراکه شاهد وجود بافت‌های فرسوده‌ای هستیم که هنوز احیا نشده‌اند و مشخص نیست به‌علت وجود چه موانعی هنوز به‌سرانجام نرسیده است.

وی اظهار کرد: بنابراین باید زیرساخت‌های درون‌شهری توسعه یابد تا ظرفیت‌های کلانشهری در زمینه توسعه آزاد شود. در حال‌ حاضر هنوز نگاه‌ها به توسعه شهری سنتی است و بروزرسانی نشده است.

ساماندهی خانه‌های خالی

غیبی افزود: همچنین شاهد آن هستیم که علاوه بر اینکه خانه‌های خالی وجود دارند که ساماندهی نشده‌اند، بسیاری از ادارات، وزارتخانه‌ها و بانک‌ها جزو ملاکین بزرگ به‌شمار می‌روند که هنوز دارایی‌های غیرمنقول و مازاد خود را نفروخته‌اند. در صورتی که این سیاست پیاده شود، نه‌تنها نرخ ملک کاهش می‌یابد، بلکه دیگر با کمبود عرضه مواجه نخواهیم بود. در واقع مشکلات بازار مسکن مالکیتی است، یعنی ملک‌هایی در اختیار نهادهای دولتی است که آزاد نمی‌شوند.

سران 3 قوه ورود کنند

این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: برای ساماندهی چنین مشکلی باید سران 3 قوه وارد عمل شوند تا نهادها و وزارتخانه‌ها تکلیف املاک و دارایی‌های غیرمنقول خود را روشن کنند. در واقع اگر صندوقی به نام توسعه ملی مسکن ایجاد شود و دارایی و اموال غیرمنقول نهادها در آن ثبت شود و تکلیف بافت‌های فرسوده روشن شود، دیگر نیازی به ایجاد شهرهای جدید و هزینه‌کرد برای توسعه زیرساخت‌ها نخواهد بود.

ایجاد شهرهای جدید ضروری است

همچنین ناصر چمنی، کارشناس بازار مسکن گفت: توسعه درون‌شهری غیرعملیاتی است، چراکه تراکم بی‌حساب‌وکتابی به شهروندان اختصاص یافته که موجب افزایش جمعیت و ترافیک شده است، به‌طوری‌که در حال ‌حاضر کلانشهرها با مشکلاتی نظیر آلودگی هوا، کمبود آب وکمبود فضای ساخت‌وساز مواجهند.

وی در گفت‌وگو با صمت تاکید کرد: اظهارات معاون وزیر راه و شهرسازی غیرکارشناسی است، چون قابلیت اجرا ندارد، بنابراین نباید با بهانه‌هایی نظیر هزینه بالای توسعه زیرساخت‌ها از ایجاد شهرهای جدید خودداری کرد. این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این سوال که آیا مشکل مسکن با ساماندهی خانه‌های خالی و ملک‌های وزارتخانه‌ها و بانک‌ها رفع می‌شود، گفت: هنوز اطلاعات و آمار دقیقی از وجود خانه‌های خالی در دست نیست یا نهادها و وزارتخانه‌ها مکلف به فروش اموال غیرمنقول و مازاد خود نشده‌اند. چطور می‌توان مشکل مسکن را از طریق توسعه درون‌شهری رفع کرد.

چمنی گفت: ایجاد شهرهای جدید در اطراف کلانشهرها در کشورهای پیشرفته رخ داده و از آنجایی که براساس اصول و قواعد پیاده شده، مشکلات شهرهای مادر را رفع کرده است و با چالش‌های موجود کلانشهرهای ایران مواجه نیستند. در واقع شهرهای جدید در کشورهای پیشرفته، هویت اقتصادی دارند و ساکنان شهرهای جدید، نیازی ندارند برای کار و اشتغال به کلانشهرهای بروند یا اینکه قطارهای سریع‌السیر بین‌شهری وجود دارند، یعنی حتی اگر شهرهای جدید هویت اقتصادی نداشته باشند و ساکنان مجبور باشند بین شهرهای مادر و کلانشهرها برای کار و اشتغال در رفت و آمد باشند، در سریع‌ترین زمان جابه‌جا می‌شوند، بدون اینکه ترافیک ایجاد شود و با مشکلاتی نظیر آلودگی هوا مواجه باشند.

سخن پایانی

از آنجایی که ایجاد شهرهای جدید براساس اصول و قواعد پیش نرفته است، شاهد آن هستیم که این شهرها برای کلانشهرها چالش‌زا شده‌اند تا اینکه مشکلی را رفع کنند. در حال ‌حاضر در شهرهای جدید، نابهنجاری‌های اجتماعی زیادی دیده می‌شود، چراکه جوانان از امکانات فرهنگی و تفریحی برخوردار نیستند. از طرف دیگر، از آنجایی که این شهرهای هویت اقتصادی ندارند، تبدیل به شهرهای خوابگاهی شده‌اند، به این معنی که ساکنان شهرهای جدید برای تامین معیشت و کار مجبور هستند، به کلانشهرها بروند، به این ترتیب اگر هزینه رفت‌وآمد از شهرهای جدید به کلانشهرها، از لحاظ مصرف سوخت و انرژی محاسبه شود، حاکی از آن است که پیاده کردن اشتباه این سیاست، موجب افزایش جمعیت کلانشهرها و ترافیک شده است. شاهد آن هستیم که در کشورهای پیشرفته زمانی که شهرهای جدید ایجاد می‌شوند، نرخ اجاره‌نشینی در آنها بیشتر است. چنین رویکردی به این معنی نیست که مردم از روی ناچاری و بی‌پولی اجاره‌نشین هستند، بلکه از آنجایی که در شهرهای جدید کارخانه‌های بسیاری شکل گرفته و در واقع شهر هویت اقتصادی دارد، برای کار و زندگی در این شهرها اجاره‌نشین هستند، بنابراین زمانی که شهرهای جدید براساس اصول و قواعد شکل گرفته باشند، طبیعی است که نرخ اجاره‌نشینی در آنها بالاتر باشد و اگر شهرهای جدید غیراصولی ایجاد شوند، به شهرهای خوابگاهی تبدیل خواهند شد و جمعیت کلانشهرها و ترافیک را افزایش می‌دهند.

به این ترتیب اگر شهرهای جدید اطراف کلانشهرها هویت اقتصادی داشتند، نیازی نبود ساکنان شهرهای جدید دوباره برای کار و اشتغال به کلانشهرها مهاجرت کنند. در حالی عده‌ای از کارشناسان معتقدند، باید توسعه درون‌شهری را در پیش گرفت، چراکه هنوز از ظرفیت‌های کلانشهرها برای توسعه حمل‌ونقل و مشکلات مسکن به‌طور صد درصد استفاده نشده، به این معنی که بافت‌های فرسوده هنوز احیا نشده‌ و بسیاری از وزارتخانه‌ها ملک‌هایی دارند که هنوز تعیین‌تکلیف نشده‌اند. در مقابل گروه دیگر معتقدند، توسعه درون‌شهری غیرعملیاتی است، چراکه تراکم بی‌حساب‌وکتابی به شهروندان اختصاص یافته که موجب افزایش جمعیت و ترافیک شده است، به‌طوری‌که در حال ‌حاضر کلانشهرها با مشکلاتی نظیر آلودگی هوا، کمبود آب و فضای ساخت‌وساز مواجهند.