روابط عمومی و رسالت آن در مراکز آموزش جهاد کشاورزی

در همین زمینه مهیار رمضانخانی، تحلیلگر و کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: شاهد آن هستیم که هر ماه وزارت راه‌وشهرسازی طرحی را برای ساماندهی بازار مسکن ارائه می‌دهند، اما گزارشی منتشر نمی‌شود که چه میزان پیشرفت فیزیکی داشته‌اند و آیا به‌سرانجام رسیده‌اند یا خیر. غافل از اینکه طرح‌ها باید به‌موقع و بجا تدوین و اجرایی شوند تا روی کاغذ نمانند.

وی اظهار کرد: طرح کلید به کلید یعنی معاوضه ملک‌های فرسوده با زمین یا واحدهای مسکونی نوساز بسیار طرح خوبی است، اما آیا این طرح با نگاه کارشناسی تدوین شده، به این معنی که آیا برای اجرای این طرح نقدینگی کامل موجود است؟ آیا ساکنان حاضر به معاوضه می‌شوند؟ و مابه‌التفاوت مبلغ ملک‌های فرسوده با نوساز چگونه محاسبه می‌شود؟

رمضانخانی گفت: طرحی برای احیای بافت‌های فرسوده در نظر گرفتند که مشخص نیست، چگونه قرار است تامین مالی شود و با نبود زیرساخت‌های لازم چگونه اجرایی می‌شود. این در حالی است که در کشوری نظیر ترکیه برای احیای بافت‌های فرسوده پروژه توک پیاده شده است، به این معنی که منطقه بافت فرسوده را در حد ۱۰ تا ۱۵ هکتار را به ۴ بلوک تقسیم می‌کنند و برای مدتی ساکنان در خانه‌های استیجاری ساکن می‌شوند تا دولت عملیات نوسازی واحدهای مسکونی فرسوده را انجام دهد.

طرح تهاتر از اساس اشتباه است

این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: بر این اساس طرح تهاتر ملک از اساس و پایه اشتباه است، چراکه ابهاماتی زیادی وجود دارد. برای مثال اگر از یک ساختمان ۵طبقه ساکن یک طبقه راضی نشود و با مشکلات حقوقی مواجه شوند، چگونه قرار است این چالش برطرف شود.

وی با بیان اینکه چنین طرح‌هایی جنبه گفتاردرمانی دارد و قابل‌اجرا نیست، گفت: ابتدا وضعیت طرح نهضت ملی مسکن و طرح اجاره‌داری حرفه‌ای را روشن شود، سپس به‌سراغ طرحی نظیر کلید به کلید بروند.

رمضانخانی در پاسخ به این سوال که چرا تا به امروز احیای بافت‌های فرسوده به‌کندی پیش می‌رود، گفت: مشوق‌هایی که برای احیای بافت‌های فرسوده در نظر گرفته‌اند نظیر تخفیف در تراکم و نرخ جواز، کارآیی لازم را ندارد. از طرف دیگر، باید ساکنان واحدهای مسکونی فرسوده، تامین مالی شوند تا انگیزه‌ لازم برای نوسازی املاک فرسوده وجود داشته باشد. این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: اگر ساکنان بافت‌های فرسوده با تسهیلات کم‌بهره و نرخ بالا تامین مالی شوند، می‌توان امیدوار بود که بافت‌های فرسوده در مسیر احیا قرار بگیرند.

وقتی طرح جامع وجود ندارد

رمضانخانی گفت: از طرف دیگر، در این زمینه طرح جامع وجود ندارد. اگر اقداماتی برای تدوین چنین طرحی انجام شود و بافت‌های فرسوده طبقه‌بندی شوند، به‌طوری‌که مشوق‌هایی برای‌شان در نظر بگیرند، می‌توان به احیای بافت‌های فرسوده امیدوار بود.

وی در پاسخ به این سوال که عدم‌احیای بافت‌های فرسوده چه تبعاتی خواهد داشت، گفت: ناپایداری زیرساخت شهری به‌مرور زمان، موجب مستهلک شدن ساختار شهری خواهد شد. در حال‌ حاضر شاهد آن هستیم که بافت‌های فرسوده موجب گره‌های ترافیک، مشکلات زیرساختی، نازیبایی و ناامنی شهر تهران شده‌اند. از طرف دیگر، در صورت وقوع زلزله فاجعه در شهر تهران رخ خواهد داد.

طرحی کلید به کلید روی کاغذ می‌ماند

همچنین جواد رحیم‌پور، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: طرح کلید به کلید روی کاغذ خواهد ماند، چون دولت قادر به تامین مالی طرح‌های گذشته نظیر نهضت ملی مسکن نیست. چگونه قصد دارد ۱۰هزار واحد مسکونی برای این طرح بسازد. از طرف دیگر، ممکن است در معاوضه واحدهای مسکونی فرسوده با نوساز یا زمین مسائل حقوقی پیش بیاید، چراکه مسلما برخی ساکنان به دلایل فرهنگی با چنین طرحی مخالفت خواهند کرد. وی افزود: این طرح در حد حرف باقی خواهد ماند، چراکه احیای بافت‌های فرسوده در طولانی‌مدت قابلیت اجرا دارد و در دولت فعلی امکان به‌سرانجام رسیدن چنین طرحی وجود ندارد. همچنین طرح انتقال جمعیت در طرح کلید به کلید عملا غیرممکن است. این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این سوال چرا با گذشت چند دهه همچنان احیای بافت‌های فرسوده به کندی پیش می‌رود و حتی شاهد افزایش بافت‌های فرسوده هستیم، گفت: از یک‌طرف دولت با کمبود نقدینگی مواجه است. از طرف دیگر، زمانی که واحدهای مسکونی فرسوده تخریب می‌شوند، واحدهای مسکونی مجاور هم تخریب می‌شوند و عملا به میزان بافت‌های فرسوده افزوده می‌شود، بنابراین گسترش بافت‌های فرسوده کاملا طبیعی است و باید اقدام اساسی در این زمینه انجام شود.

وقتی وام گران تمام می‌شود

در ادامه محمود اولاد، کارشناس بازار مسکن در گفت‌وگو با صمت به دلایل عدم‌احیای بافت‌های فرسوده پرداخت و گفت: باتوجه به اینکه اقشار کم‌درآمد در بافت‌های فرسوده زندگی می‌کنند، به‌نظر نمی‌رسد توانایی بازپرداخت اقساط نوسازی را داشته باشند، بنابراین برای تامین مالی این دهک باید از نهادها یا دستگاه‌های متولی کمک گرفت، در غیر این صورت نوسازی بافت‌ها مانند سنوات گذشته به‌سرانجام نخواهد رسید.

این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: البته ناگفته نماند که مبلغ تسهیلات در نظر گرفته‌شده برای نوسازی بافت‌های فرسوده، به‌قدری پایین است که فقط ۱۰درصد مبلغ واحد مسکونی را شامل می‌شود، بنابراین می‌توان گفت دردی از این بخش دوا نخواهد کرد.

اولاد اظهار کرد: از میزان اعطای وام و عدم‌توانایی پرداخت تسهیلات از سوی اقشار کم‌درآمد که بگذریم، صدور دیرهنگام پروانه از موانع دیگر عدم‌احیای بافت‌های فرسوده به‌شمار می‌رود. البته طی سال ۸۸ شاهد بودیم که سیاست‌هایی تشویقی شهرداری تهران، موجب تسریع نوسازی بافت‌های فرسوده شد، اما پس از چند سال، حمایت‌ها کمرنگ‌تر شد تا جایی که حتی صدور پروانه هم براساس وعده وعیدها پیش نمی‌رود.

رکود بازار مسکن مزید بر علت شد

وی افزود: از طرف دیگر، تورم بالا، افزایش هزینه‌های ساخت مسکن و رشد حقوق و دستمزد موجب شده است تا سازندگان تمایلی به ساخت‌وساز نداشته باشند، بنابراین طبیعی است که به‌سمت نوسازی بافت‌های فرسوده نروند، چراکه به‌قدری قدرت خرید مردم پایین آمده است که مشتری وجود ندارد یا باید یک‌سال منتظر باشند تا موفق به فروش یک واحد مسکونی آن هم زیرقیمت شوند که حاشیه سودشان بسیار پایین می‌آید.

وی درباره تبعات بی‌توجهی به وجود بافت‌های فرسوده در صورت وقوع بلایای طبیعی پرداخت و گفت: باتوجه به اینکه بافت‌های فرسوده روی گسل قرار گرفته‌اند، وقوع زمین‌لرزه می‌تواند تهدیدی جدی برای ساکنان این بافت‌ها باشد، چراکه کوچه‌ها کم‌عرض، پیچ در پیچ و تراکم جمعیت بسیار بالاست و امکان خدمات‌رسانی وجود ندارد. تجربه وقوع بلایای طبیعی طی سنوات گذشته نشان می‌دهد، با وقوع زلزله در بازه زمانی چند دقیقه، یک شهر ویران شده و از آنجایی که ساختمان‌ها از گل و خشت ساخته شده بودند، حتی امکان امداد، نجات و آواربرداری وجود نداشت؛ نظیر حادثه‌ای که در سال ۱۳۸۲ در بم رخ داد و موجب مصیبت و بحران شد.

اولاد تصریح کرد: بنابراین دولت باید با در نظر گرفتن برنامه بلندمدت و میان‌مدت، فکری به حال سر و سامان دادن به بافت‌های فرسوده بکند تا تاب‌آوری شهری در برابر تغییرات ناگهانی یا وقوع بلایای طبیعی افزایش یابد. این مهم انجام نمی‌شود، مگر اینکه اقداماتی نظیر بهبود دسترسی‌ها، تراکم ساختمانی و جمعیتی، استحکام‌بخشی و مقاوم‌سازی بناها انجام شود.

نحوه اجرا در بیراهه

این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: در حال ‌حاضر مسیر احیای بافت‌های فرسوده آن‌طور که باید و شاید پیش نرفته و دارای ضعف‌های اساسی است. برای مثال در برخی از مناطق، تراکم جمعیت پس از احیا از ۱۰۰ نفر به ۴۰۰ نفر رسیده است؛ یعنی فقط بناهای ناپایدار نوسازی شده‌اند، بدون اینکه توجهی به نوع احیا شود. از سوی دیگر، اصلا توجهی به نوسازی اماکنی نظیر بیمارستان‌ها و مدارسی که ناایمن هستند، نشده است، در حالی که باید در مرحله اول اماکن عمومی در بافت‌های فرسوده بازسازی می‌شدند، سپس به‌سراغ واحدهای مسکونی ناایمن می‌رفتند.

وی تاکید کرد: ۲۰ سال از تصویب قانون احیای بافت‌های فرسوده می‌گذرد، اما نه‌تنها مسیر احیای بافت‌های فرسوده به‌درستی پیش نرفته، بلکه تسهیلات کارآمد هم به این بخش تعلق نگرفته، بنابراین جای تعجب ندارد که هنوز به‌سرانجام نرسیده است.

سخن پایانی

۲۰ سال از تصویب قانون احیای بافت‌های فرسوده می‌گذرد، اما نه‌تنها مسیر احیای بافت‌های فرسوده به‌درستی پیش نرفته، بلکه تسهیلات کارآمد هم به این بخش تعلق نگرفته، بنابراین جای تعجب ندارد که هنوز به‌سرانجام نرسیده است. شاهد آن هستیم که هر ماه وزارت راه و شهرسازی طرحی را برای ساماندهی بازار مسکن ارائه می‌دهد، اما گزارشی منتشر نمی‌شود که چه میزان پیشرفت فیزیکی داشته‌اند و آیا به سرانجام رسیده‌اند یا خیر. غافل از اینکه طرح‌ها باید به‌موقع و بجا تدوین و اجرایی شوند تا روی کاغذ نمانند. بنابراین نباید انتظار داشت طرحی نظیر کلید به کلید قابلیت اجرا داشته باشد، چراکه هنوز تکلیف طرح‌هایی نظیر نهضت ملی مسکن و مسکن استیجاری روشن نشده است، در واقع دولت از منابع لازم کافی برخوردار نیست تا قادر به ساماندهی بافت‌های فرسوده باشد. بنابراین دولت باید با در نظر گرفتن برنامه بلندمدت و میان‌مدت، فکری به حال سروسامان دادن به بافت‌های فرسوده بکند تا تاب‌آوری شهری در برابر تغییرات ناگهانی یا وقوع بلایای طبیعی افزایش یابد. این مهم انجام نمی‌شود، مگر اینکه اقداماتی نظیر بهبود دسترسی‌ها، تراکم ساختمانی و جمعیتی، استحکام‌بخشی و مقاوم‌سازی بناها انجام شود.