واگذاری زمین، کلید ساماندهی مسکن
در حالی دولت برای رفع چالشهای مسکن به گفتاردرمانی و پنهانکاری در ارائه آمار متوسل شده است که این بازار به اصلاحات اقتصادی نیاز دارد تا جان دوباره بگیرد. در حال حاضر نه خریدار قدرت خرید دارد، نه سازندگان تمایلی به ساختوساز. تداوم چنین شرایطی مسلما بحران بازار مسکن را به ابربحران تبدیل خواهد کرد که تبعات شدید اقتصادی و اجتماعی را بهدنبال خواهد داشت. بیتفاوتی دولتمردان به بازار مسکن حاکی از آن است که چندان تمایلی به خروج رکود از این بازار وجود ندارد، چراکه همواره شاهد آن بودیم در ۴ سال اول، دولتها برای کنترل تورم سیاست انقباضی پیاده کردهاند؛ شرایطی که در حال حاضر بهعلت ابهامات سیاسی خودبهخود بر بازار مسکن حاکم شده است. کارشناسان معتقدند باتوجه به شرایط اقتصادی تنها گزینهای که میتواند بازار مسکن را از وضعیت فعلی خارج کند، حذف سهم زمین از نرخ تمامشده مسکن است. بهعبارتی دولت باید دست به واگذاری زمین بزند تا بازار مسکن سروسامان بگیرد. در این گزارش صمت درباره نجات بازار مسکن از طریق اصلاحات اقتصادی میخوانید. با ما همراه باشید.
۳ گام حیاتی برای ساماندهی مسکن
در همین زمینه مجید گودرزی، کارشناس بازار مسکن به دلایل قفلشدگی بازار مسکن پرداخت و به صمت گفت: تسهیلات بانکی کارآیی لازم را ندارد، بهطوریکه حتی اگر میزان این تسهیلات افزایش یابد، توان مالی مردم به قدری کاهش یافته است که قادر به بازپرداخت اقساط نیستند. از طرف دیگر، بهعلت اینکه نرخ ملک طی سالهای گذشته بهشدت افزایش یافته است، با افزایش وام هم مردم قادر به خرید مسکن نیستند. قاعدتا باید تغییراتی در رویه تخصیص وام رخ دهد. بهعبارتی باید بانکها وامهای بلندمدت و کمبهره به متقاضیان واقعی مسکن اختصاص دهند.
دردی که بهدست زمین دوا میشود
وی افزود: ساماندهی بخش زمین از اصلاحات دیگری است که به بهبود وضعیت مسکن کمک میکند. در حال حاضر سهم زمین در بهای تمامشده مسکن بسیار بالاست و کمبودی هم در این بخش نداریم، اما دولت در عرضه زمین کوتاهی میکند. قاعدتا دولت باید تا اشباع بازار به تعهدات خود در رابطه با قانون جوانی جمعیت و جهش تولید مسکن عمل کند. اگر این اتفاق بیفتد، حدود ۶۰ درصد نرخ مسکن که مربوط به بخش زمین است، کاهش پیدا میکند.
این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این سوال که حذف ماده ۵۰ از برنامه هفتم توسعه چه تبعاتی خواهد داشت، گفت: حذف ماده ۵۰ از برنامه هفتم توسعه یک تصمیم اشتباه است که صورتمسئله را پاک میکند. این در حالی است که حدود 7 میلیون نفر مستاجر هستند و در یک بازار رهاشده و وحشی، بخش اعظمی از درآمد خود را صرف اجاره مسکن میکنند که موجب ایجاد یک نارضایتی گسترده از عملکرد دولت میشود.
گودرزی تصریح کرد: دولت باید واگذاری زمین را که حق مردم است، جدی بگیرد و باتوجه به قوانین بالادستی که وجود دارد، روی بحث واگذاری زمین، کاهش ۶۰ درصدی بهای تمامشده مسکن و بالا بردن سطح رفاه مردم کار کند، در غیر این صورت این نارضایتیها ممکن است در آینده تبدیل به مسائل امنیتی شود.
این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: دولت در اقدامی جدید واگذاری ملکهای سازمانی را در دستور کار قرار داده است و تلاش میکند با واگذاری زمین رایگان، حمایت ۲۰ درصد کارفرماها و تخصیص وامهای بانکی کافی جامعه کارگری را صاحب خانه کند. باید در اجرای طرح جوانی جمعیت هم اقداماتی انجام شود، چراکه نبود مسکن، تبعات گسترده اقتصادی و اجتماعی بهویژه برای خانوارهای دارای چند فرزند بهدنبال خواهد داشت.
وی با بیان اینکه نباید قیمتگذاری مسکن بهصورت خودسرانه انجام شود، گفت: باید قیمتگذاری در حوزه مسکن استانداردسازی و کارشناسی شود تا هرکسی یک مدل قیمتگذاری پیاده نکند. در حال حاضر نارضایتیها در بخش مسکن بسیار بالاست و از ظرفیتهای بخش مسکن استفاده نمیشود، حتی شاهد آن هستیم که دولت اقدام به احتکار زمین میکند یا به وظایف قانونی خود عمل نمیکند.
این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این سوال که منظورتان از استانداردسازی نرخ ملک چیست، گفت: باید در حوزه مسکن، کشف نرخ انجام شود، به این معنی که باید قانون بهای تمامشده تصویب شود. به این ترتیب مشخص خواهد شد، نرخ تمامشده ملک چقدر است. در حال حاضر ۱۵درصد نرخ مسکن مربوط به هزینههای ساخت و حدود ۸۵ درصد هزینهها، تحمیلی است. اگر مانند سایر کشورها قیمتگذاری منطقهای پیاده شود، بازار مسکن از رهاشدگی نجات مییابد.
از اصلاح قانون پیشفروش تا واگذاری زمین
همچنین فرهاد بیضایی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: تنها ابزاری که دولت برای ساماندهی حوزه مسکن در اختیار دارد، زمین است و حتما باید واگذاریها در این زمینه افزایش یابد. در کنار آن، باید اقدامات جانبی نظیر کوتاه شدن زمان صدور پروانههای ساختمان، اصلاح قانون پیشفروش انجام گیرد.
وی تاکید کرد: اما اقدام اساسی که باید برای خروج بازار مسکن از رکود انجام شود، تغییرات اساسی در سیاستگذاری در حوزه زمین است، به این معنی که باید برخی شهرها محدودهشان افزایش یابد و زمینهای بلاءاستفاده شهری تکلیفشان روشن شود، همچنین باید بافتهای فرسوده احیا شوند، چراکه ساماندهی این بخش بسیاری از مشکلات بازار مسکن را رفع خواهد کرد.
بیضایی تصریح کرد: باتوجه به اینکه امکان تسهیلاتدهی وجود ندارد و بانکها هم نمیتوانند در تامین مالی نقشآفرینی داشته باشند، تنها عامل محرکی که میتواند روی رونق بخش ساختوساز موثر باشد، واگذاری زمین است.
این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این سوال که حذف ماده ۵۰ از برنامه هفتم توسعه تبعاتی برای بخش مسکن خواهد داشت، گفت: ماده ۵۰ ربطی به رونق حوزه ساختوساز ندارد، چراکه آن ماده دخالت دولت را در بخش مسکن حمایتی و تملک زمین افزایش میدهد و بهمعنی افزایش زمین برای شهرهایی که دارای مسئله هستند، نیست.
اختلاف بین وزیر راه و شهرسازی و مجلس بر سر ماده ۵۰ و تبصره موجود در آن است. براساس ماده ۵۰ تا پایان برنامه هفتم توسعه باید ۰.۲ مساحت سرزمین به مساحت سکونتگاهی اضافه شود. بهعبارتدیگر، باید ۳۳۰ هزار هکتار زمین به فضای سکونتگاهی کشور الحاق شود. این عدد معادل تمام مساحت شهرها از تهران تا بیرجند است. بگذریم که باید زمین بهصورت ۹۹ساله و رایگان واگذار شود. این حکم بهلحاظ منابع مالی و مدتزمان اجرا جای بحث دارد. یعنی فارغ از اینکه منابع مالی کافی برای تحقق چنین موردی وجود ندارد، طی ۵سال غیرممکن است بهاجرا برسد، چراکه ۳۳۰ هزار هکتار زمینی که باید به فضای سکونتگاهی کشور اضافه شود، معادل ۱۰برابر مساحت مشهد است.
این کارشناس بازار مسکن گفت: باید سیاستها و قوانینی که برای برونرفت بازار مسکن از وضعیت فعلی در نظر میگیرند، درست و کارشناسیشده باشد، زیرا زمانی که دولت روی سیاستهای غیراصولی زمان میگذارد، وضعیت مسکن بدتر خواهد شد.
وی تصریح کرد: دولت و مجلس بهویژه وزارت راه و شهرسازی، بهجای اینکه روی مسائل اساسی نظیر پیشفروش تمرکز کنند، شاهد آن هستیم که مشغول سیاستهایی هستند که بر سرش اختلاف دارند و تاثیری بر حوزه مسکن ندارد.
بیضایی تاکید کرد: در حال حاضر قانون پیشفروش با راهاندازی سامانه املاک و اسکان و قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول رو به اصلاح است و مشکلات زیرساختی حوزه مسکن را تا حد زیادی برطرف کرده، به طوریکه در حال حاضر شرایط برای اصلاح قانون پیشفروش مهیاست.
بیضایی در پاسخ به این سوال که چرا شاهد رهاشدگی بازار مسکن هستیم و دولت اقدامی در راستای ساماندهی این بازار انجام نمیدهد، گفت: مسئله بازار رهاشدگی نیست، بلکه باید در مقاطع مختلف متناسب با نیازهایی که وجود دارد و ابزارهایی که در اختیار داریم، برنامهریزی درستی در این زمینه انجام شود. وی ادامه داد: متاسفانه دولتها در گذشته بهخاطر منابع مالی که در اقتصاد کشور وجود داشته، عمدتا تمرکزشان در حوزه تامین مالی مسکن بوده و از حوزه زمین تا حد زیادی غافل شدهاند، همچنین شاهد آن هستیم که برخی سیاستهای بازار مسکن نظیر تامین زمین، پیاده نشده است. این رویکرد برای بهبود وضعیت مسکن باید تغییر کند، چراکه در شرایط اقتصادی گذشته نیستیم که انتظار تامین مالی برای ساخت مسکن حمایتی یا تسهیلات خرید مسکن داشته باشیم. بنابراین در چنین شرایطی فقط میتوانیم روی حوزه زمین تمرکز کنیم.
سخن پایانی
دولتها در گذشته بهخاطر منابع مالی که در اقتصاد کشور وجود داشته است، عمدتا تمرکزشان در حوزه تامین مالی مسکن بوده و از حوزه زمین تا حد زیادی غافل شدهاند، همچنین شاهد آن هستیم که برخی سیاستهای بازار مسکن نظیر تامین زمین پیاده نشده است. این رویکرد برای بهبود وضعیت مسکن باید تغییر کند، چراکه در آن شرایط اقتصادی نیستیم تا انتظار تامین مالی برای ساخت مسکن حمایتی یا تسهیلات خرید مسکن داشته باشیم. بنابراین در چنین شرایطی فقط میتوانیم روی حوزه زمین تمرکز کنیم.
ساماندهی بخش زمین از اصلاحاتی است که به بهبود وضعیت مسکن کمک میکند. در حال حاضر سهم زمین در بهای تمامشده مسکن بسیار بالاست و کمبودی هم در این بخش نداریم، اما دولت در عرضه زمین کوتاهی میکند. قاعدتا دولت باید تا اشباع بازار به تعهدات خود در رابطه با قانون جوانی جمعیت و جهش تولید مسکن عمل کند. اگر این اتفاق بیفتد، حدود ۶۰ درصد نرخ مسکن که مربوط به بخش زمین است، کاهش پیدا میکند، بنابراین حذف ماده ۵۰ از برنامه هفتم توسعه، یک تصمیم اشتباه است که صورتمسئله را پاک میکند.
البته نباید قیمتگذاری مسکن به صورت خودسرانه انجام شود و هرکسی یک مدل قیمتگذاری پیاده نکند، در حال حاضر نارضایتیها در بخش مسکن بسیار بالاست و از ظرفیتهای بخش مسکن استفاده نمیشود. حتی شاهد آن هستیم که دولت اقدام به احتکار زمین میکند یا به وظایف قانونی خود عمل نمیکند.
