تحقیقات نشان می‌دهد که به‌دلیل کمبود مشتری و رکود در معاملات، بازار مسکن در وضعیت کسادی به‌سر می‌برد و از نوسانات نرخ ارز و طلا تاثیر نپذیرفته است. با این حال، به‌گفته یکی از اعضای هیات‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک، در سال جدید، تعاونی‌های مسکن معتبر می‌توانند به‌عنوان راه‌حلی برای افرادی که سرمایه‌های اندکی دارند، عمل کرده و به‌تدریج آنها را صاحب مسکن کنند. رکود معاملاتی که از نیمه سال گذشته آغاز شد، به‌شدت ظرفیت بازار مسکن را کاهش داده است. به‌گفته واسطه‌های ملکی، افزایش نرخ ارز و طلا در هفته‌های اخیر و رسیدن نرخ دلار در بازار آزاد به حدود ۹۰ هزار تومان تاثیری بر بازار مسکن نداشته است. بیشتر فعالان اقتصادی تمایل دارند در بازارهای موازی مانند خودرو، طلا و ارز سرمایه‌گذاری کنند. افزایش نرخ مسکن در سال‌های اخیر یکی از عوامل اصلی کاهش قدرت خرید و در نتیجه رکود معاملاتی به‌شمار می‌رود. بررسی فایل‌های موجود در بازار مسکن نشان می‌دهد که در هفته‌های اخیر، باوجود نوسانات افزایشی دلار و طلا، تغییر معناداری در نرخ بازار مسکن مشاهده نشده است. حتی در مواردی که سازندگان و فروشندگان به نقدینگی نیاز دارند، واحدهای خود را با قیمتی کمتر از عرف منطقه عرضه می‌کنند.

تحلیل وضعیت میان‌مدت بازار مسکن نشان می‌دهد که قیمت‌ها در تهران نسبت به سال گذشته بین ۱۵ تا ۲۰ درصد افزایش یافته است. در حالی که نرخ تورم عمومی حدود ۳۲ درصد و تورم برخی کالاها در این مدت به ۵۰ درصد می‌رسد. در ادامه، صمت به بررسی جدیدترین وضعیت بازار ملک پرداخته که در ادامه می‌خوانید.

قیمت مسکن تا پایان سال تغییر خاصی نمی‌کند

به‌نظر برخی مشاوران املاک، افزایش نرخ ارز تاثیری بر نرخ آپارتمان‌ها نداشته است، زیرا در این بازار تعداد زیادی خریدار با توان مالی وجود دارند. واحدهایی که زیر نرخ بازار عرضه می‌شوند، معمولا مشتری دارند، اما برای کسانی که آپارتمان‌های خود را با قیمت‌های معمولی یا بالاتر از آن به‌فروش گذاشته‌اند، مشتری پیدا نمی‌شود.

برخی از این مشاوران بر این باورند که تعداد کمی معامله‌گر در منطقه فعال هستند و واحدها بین آنها جابه‌جا می‌شود. به این صورت که یک نفر آپارتمان را با نرخ پایین خریداری می‌کند تا با نرخ بالاتر بفروشد، اما پس از مدتی همان واحد را با همان نرخ یا حتی کمتر به خریدار بعدی می‌فروشد. در حال‌ حاضر، با نزدیک شدن به شب عید، مشتریان کمی وجود دارند و به‌نظر نمی‌رسد تا پایان سال تغییر خاصی در بازار رخ دهد.

از جمله دلایل کسادی بازار مسکن می‌توان به کمبود ظرفیت سرمایه‌گذاری و کاهش قدرت خرید متقاضیان مصرفی اشاره کرد. در حال ‌حاضر، رکودی که از نیمه سال گذشته در بازار مسکن حاکم شده، باعث شده است تا نرخ تورم مسکن به حدود نیمی از تورم عمومی برسد. براساس آخرین آمار مرکز آمار ایران، در دی‌ امسال، تورم عمومی به ۳۲ درصد رسید، در حالی که رشد نرخ مسکن در شهر تهران براساس آمار مرداد حدود ۱۷درصد بوده (آمار مسکن از مرداد به بعد منتشر نشده است). همچنین، تعداد معاملات انجام‌شده به ۳هزار و۵۵۹ فقره رسید، در حالی که در سال‌های رونق، تعداد معاملات ماهانه در پایتخت بین ۱۵ تا ۲۰هزار مورد بوده است. سعید لطفی، عضو هیات‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک،به‌تازگی اظهار کرد: در بازار مسکن هیچ تحولی مشاهده نمی‌شود. وی توضیح داد؛ افزایش نرخ دلار باعث رکود در بازار مسکن می‌شود، زیرا این بازار به‌نوعی بازار احتیاطی است و در زمان نوسانات ارزی، سرمایه‌گذاران تمایلی به ورود به این حوزه ندارند و بیشتر به‌سمت طلا، ارز و در برخی موارد خودرو می‌روند. به‌دلیل عدم‌تقاضا، قیمت‌ها همچنان ثابت مانده‌اند؛ اما باتوجه به افزایش نرخ مصالح ساختمانی، ممکن است در آینده این موضوع بر بازار مسکن تاثیر بگذارد. همچنین، تورمی که برای سال آینده پیش‌بینی می‌شود، می‌تواند تغییراتی در بازار ملک ایجاد کند.

معامله‌گران بازار مسکن گوش به زنگ خطرات باشند

امیر پیلتن، کارشناس اقتصاد مسکن درباره وضعیت بازارهای مالی و زمان مناسب برای خرید ملک به صمت توضیح داد: مسلما جدا از هر چیزی، اوضاع سیاسی در کشور ما تاثیر زیادی در تصمیم‌گیری‌های اقتصادی دارد. اکنون تنش‌های سیاسی هست که اقتصاد ما را در دست گرفته است. مشخصا وضعیت طلا و ارز در کشور نشان داد که شرایط اقتصادی می‌تواند به‌سرعت دستخوش تغییرات عجیب شود. از این حیث معامله‌گران بازار مسکن هم باید حواس‌شان به موضوعات مختلف باشد تا ضرر نکنند.

وی در ادامه بیان کرد: من پیش‌بینی می‌کنم که ممکن است بازار مسکن نیز همانند سایر بازارهای مالی وارد یک‌سری جریانات غیرمترقبه شود. بنابراین از مردم می‌خواهم در تصمیم‌گیری‌های خود دقت کافی داشته باشند که خدایی‌ناکرده متحمل ضرر نشوند. معتقدم به‌صورت‌کلی تحولات سیاسی می‌تواند بازی را در زمین اقتصاد تغییر دهد. لذا اینکه مردم دقیقا چه زمانی باید اقدام به معامله مسکن کنند را کسی نمی‌داند، اما پیشنهاد می‌شود در هر بازه زمانی حواس‌شان به همه متغیرهای اقتصادی کشور باشد.

بازار مسکن از حالت سرمایه‌ای خارج شده است

‌ این تحلیلگر بازار مسکن تصریح کرد: بازار مسکن از حالت سرمایه‌ای بودن به‌سوی مصرفی شدن در حال حرکت است؛ برای مثال قبلا افراد برای حفظ سرمایه، یک سوییت ۳۰متری را 30 سال ساخت می‌خریدند، اما الان این کار اشتباه است و باید ببینیم تقاضای مصرفی چه واحدهایی را در بر می‌گیرد. ما مالیات بر عایدی سرمایه را باید جدی بگیریم، چراکه مقابل بازار سرمایه‌ای مسکن قدعلم کرده و از گزارش‌های بانک مرکزی می‌توانیم این موضوع را به‌خوبی درک کنیم.

پیلتن توصیه کرد در هر بازار مالی که قصد سرمایه‌گذاری داریم، فرقی نمی‌کند که مسکن باشد یا ارز، طلا و... مهم این است که خرید ما قابل‌رویت باشد. گاهی دیده می‌شود مردم در آگهی‌های آنلاین فقط از روی یک ماکت یا زمین بدون مجوز اقدام به پیش‌خرید ملک می‌کنند. مردم باید گوش به‌زنگ باشند که رویا نخرند. معامله‌گران باید خریدهای ارزشمند انجام دهند. جدا از بحث ارزانی و گرانی، این‌طور مسائل حتما باید در نظر گرفته شود.

وی خاطرنشان کرد: از اوایل بهمن ۱۴۰۳ که تا اواخر اردیبهشت ۱۴۰۴ هم ادامه دارد،بازارهای مالی به‌ویژه مسکن وارد یک حالت برزخی شده است؛ چراکه از طرفی منتظر تشدید تحریم‌های غرب هستیم و از طرفی به مذاکره و برجام امید داریم. بنابراین حالت انتظاری ایجادشده در سیاست ما به اقتصاد هم منتقل شده است. امکان ریزش قیمت‌های موجود در بازار مسکن باتوجه به تورم‌ها وجود ندارد، مگر اینکه خدایی‌نکرده جنگی اتفاق بیفتد (با شروع جنگ، قیمت‌ها در بازار مسکن سقوط می‌کند) بنابراین شاید رکود ادامه‌دار باشد، اما تورم همچنان بر نرخ ملک می‌افزاید.

شاهد یک ثبات موقتی اما آسیب‌زا در معاملات مسکن هستیم

وی در پایان اظهار کرد: بازار مسکن از نظر عرضه و تقاضا از سال ۱۳۹۶ تا ۱۴۰۲ به‌شدت ناپایدار بود و این ناپایداری فرصتی برای انعطاف‌پذیری متقاضیان ایجاد نمی‌کرد. به‌محض‌اینکه یک فرد تصمیم به فروش ملک خود می‌گرفت و به‌دنبال خرید خانه جدیدی بود، با افزایش نرخ مواجه می‌شد. اگر بخواهیم از این زاویه به موضوع نگاه کنیم، در حال‌ حاضر شاهد یک ثبات موقتی در معاملات بازار مسکن هستیم که ممکن است بسیار آسیب‌پذیر باشد و در عرض چند ماه به‌هم بریزد، چراکه انتظارات تورمی دوباره بر بازار تاثیر خواهد گذاشت. به‌طورکلی، باوجود ثبات نسبی در بازار مسکن، رکود تورمی همچنان بر این بازار حاکم است و به‌نظر می‌رسد این وضعیت ادامه یابد.

پیلتن ادامه داد: بازار تحت‌تاثیر رکود قرار دارد و تورم مانع از کاهش قیمت‌ها می‌شود؛ به‌عبارت‌دیگر، رکود به‌عنوان یک مانع جدی برای افزایش معاملات و کاهش قیمت‌ها در بازار مسکن عمل می‌کند. با این حال، در برخی محله‌ها و شهرهایی که دارای امکانات مصرفی و تفریحی هستند، رکود با انعطاف‌پذیری بیشتری از سوی عرضه‌کنندگان همراه است، زیرا بازار مسکن در این مناطق به‌راحتی تحت‌تاثیر قرار نمی‌گیرد. در شهرهای بزرگ‌تر، این وضعیت با رکود تورمی همراه است و پیش‌بینی می‌کنم که تا بهار سال آینده این روند در بازار مسکن ادامه خواهد داشت. باید دید دولت آقای پزشکیان چه سیاست‌هایی در برابر ترامپ و دولت امریکا اتخاذ و اقتصاد ما چه وضعیتی را تجربه خواهد کرد.

این کارشناس بازار مسکن در پایان به تمامی معامله‌گران توصیه کرد: همان‌طور که پیش‌تر اشاره کردم، بسیاری از مصرف‌کنندگان در شرایط تورمی دچار اشتباه می‌شوند؛ مانند افرادی که در سال‌های ۹۶-۹۷ یا بین سال‌های ۸۶ تا ۹۰ با سرمایه‌های اندک تحت‌تاثیر رفتارهای فریبنده، به خرید واحدهایی می‌پرداختند که تنها کلاهبرداری بودند و هیچ سودی برای‌شان نداشتند. در حال‌ حاضر، خانه‌هایی که در اطراف تهران و به‌ویژه در منطقه ۲۲ به‌عنوان برج‌های پیش‌خرید معرفی می‌شوند، مانند چاهی هستند که معامله‌گران در آن گرفتار می‌شوند. این موارد بیشتر شبیه سراب و سوداگری هستند. متاسفانه، نهادهای نظارتی ما به‌اندازه کافی موثر نیستند و افراد به‌راحتی زمین‌های بدون مجوز را پیش‌فروش می‌کنند که این امر باعث می‌شود افراد آسیب‌پذیر جامعه برای خانه‌دار شدن به دام کلاهبرداران بیفتند. از مردم خواهش می‌کنم در این دوره حساس که ممکن است بازار مسکن با تورم مواجه شود، فریب سوداگران را نخورند.

سخن پایانی

بازار مسکن در ایران با یک ثبات منجر به رکود همراه شده است که شاید در ظاهر مطلوب باشد، اما در واقعیت همانند آتش زیر خاکستر است، چراکه رکود تورمی پیش‌آمده، معامله‌گران را در یک دوراهی قرار داده و نمی‌گذارد یک تصمیم درست بگیرند. همه مردم می‌دانند نرخ ملک ارزان نمی‌شود، اما از انفجار قیمت‌ها در یک بازه کوتاه‌مدت می‌هراسند؛ اتفاقی که در سال‌های گذشته شاهدش بود و به‌یک‌باره و در فاصله سه‌ماهه قیمت‌ها چندبرابر شد. خیلی از کارشناسان می‌گویند که ملک با شیب ملایم و همراه با رکود گران می‌شود و در نقطه مقابل بسیاری از کارشناسان به افزایش انفجاری قیمت‌ها اعتقاد دارند. خب حداقل گزینه اول کمی امیدوارانه‌تر است و دولت باید کمی پیگیرانه‌تر وضعیت اقتصادی کشور را اصلاح کند تا گرفتار نظر دوم کارشناسان نشویم، چراکه مسلما اگر بازار مسکن تنها یک جهش قیمتی دیگر داشته باشد، حداقل از دسترس ۸۰درصد افراد جامعه خارج می‌شود و این موضوع را دیگر نمی‌توانیم اصلاح کنیم.