مسکن ابرچالش اقتصاد
بازار مسکن در سطح جهانی دچار ناآرامی و آشفتگی است و پیش‌بینی دقیق برای سال ۲۰۲۵ در این زمینه دشوار به‌نظر می‌رسد. با این حال، وضعیت در کشور ما به‌مراتب چالش‌برانگیزتر و بی‌نظم‌تر از بسیاری کشورهای دیگر است.
بسیاری از شهروندان در اروپا، امریکا و آسیا با نگرانی به تحولات بازار مسکن نگاه می‌کنند و در انتظار تغییرات قیمتی هستند.
پاندمی کرونا تاثیرات زیادی بر بازار مسکن جهانی گذاشت و اقتصاد کشورهای مختلف را تحت‌تاثیر قرار داد و بازار مسکن ایران نیز در این سال‌ها با جهش نرخ مواجه شد که مشکلاتی را برای خریداران و مستاجران به‌وجود آورد. نخستین تاثیری که کرونا بر بازار مسکن جهانی گذاشت، کاهش تمایل سازندگان به فعالیت در این حوزه بود.
بسیاری از سازندگان، چه بزرگ و چه کوچک، به‌دلیل نگرانی از وضعیت بازار، سرمایه‌های خود را خارج کردند و ترجیح دادند در شرایط کنونی، پول خود را در بازارهای غیرمولد سرمایه‌گذاری کنند؛ اما به‌سرعت، دولت‌ها کنترل اوضاع را به‌دست گرفتند و حمایت‌های ویژه‌ای انجام دادند که در نهایت به بازگشت ثبات به بازار مسکن منجر شد.
بسیاری از کشورها از روش‌هایی مانند سیاست‌های انبساطی پولی و کاهش نرخ بهره برای احیای مجدد بازار مسکن استفاده کردند که این اقدامات موفقیت‌آمیز بود. یکی دیگر از تغییرات ناشی از دوران کرونا، افزایش دورکاری بسیاری از کارمندان بود. این وضعیت نیاز به خانه‌های مناسب را افزایش داد و در نتیجه، تقاضا در بازار بالا رفت و قیمت‌ها نیز به‌تبع آن افزایش یافت.
باوجود تاثیرات منفی بر بازار مسکن جهانی، برخی کشورها مانند امریکا، ترکیه و کانادا بیشتر از دیگر کشورها آسیب دیدند و با افزایش نرخ مواجه شدند. در مقابل، کشورهای اروپایی نظیر آلمان، اسپانیا و ایتالیا توانستند کنترل بهتری بر بازارهای ملکی خود داشته باشند و ثبات بیشتری را تجربه کنند.
کشورهای مختلف دنیا سیاست‌های اقتصادی متفاوتی را دنبال می‌کنند و به‌همین‌دلیل، تاثیر محرک‌های منفی بر نرخ مسکن در هر کشور متفاوت بوده است. همچنین، عوامل دیگری مانند مسائل اجتماعی، رشد جمعیت و ساختار بازار مسکن نیز در این زمینه بی‌تاثیر نبوده‌اند.
بازار مسکن در سال ۲۰۲۵ به کدام سو می‌رود
واقعیت این است که هیچ‌یک از پیش‌بینی‌های مربوط به نرخ مسکن در سال ۲۰۲۵ قابل‌اعتماد و دقیق نیست. هیچ‌کس نمی‌تواند پیش‌بینی کند که چه تغییرات اقتصادی، اجتماعی، سیاسی و... در جهان رخ خواهد داد و تاثیر این تغییرات بر بازار مسکن چگونه خواهد بود. در حال حاضر، وضعیت اقتصاد جهانی به‌شدت نامطمئن است و عوامل متعددی بر این عدم‌اطمینان تاثیر می‌گذارند. دولت‌ها برای جلوگیری از بروز تورم، ناگزیر به افزایش نرخ بهره شده‌اند. از سوی دیگر، رشد اقتصادی به‌آرامی پیش می‌رود که به‌طورطبیعی هر دو عامل مذکور تاثیرات منفی و رکودی بر بازار مسکن خواهند داشت.
بهترین سناریو این است که تورم کنترل شود و بانک‌های مرکزی نرخ بهره را کاهش دهند. در این صورت، می‌توان به بهبود وضعیت بازار مسکن امیدوار بود، اما چنین سناریویی بسیار بعید و نامحتمل به‌نظر می‌رسد. در واقع، بسیاری از کشورهای پیشرفته به‌نظر نمی‌رسد که در سال ۲۰۲۴ به روند صعودی خود در بخش مسکن بازگردند.
شایان ذکر است که سال ۲۰۲۴ تقریبا به‌پایان رسیده و آینده بازار مسکن در سراسر جهان به سال آینده وابسته است. به‌تازگی بسیاری از کشورها درگیر کارزارهای انتخاباتی بودند که مهم‌ترین آن پیروزی ترامپ در انتخابات امریکا بود. بازگشت این پیرمرد ۷۸ساله به کاخ سفید احتمالا بیشترین تاثیر را بر اقتصاد ما خواهد داشت. ما ایرانی‌ها در سال‌های گذشته، تجربه خوشایندی از این موضوع نداشتیم و خروج امریکا از برجام منجر به بروز ابرتورم در کشورمان شد و به‌تبع آن، نرخ مسکن رشد چند صد درصدی را تجربه کرد. در کشور ما نیز به‌دلیل شهادت آقای سیدابراهیم رئیسی، انتخابات زودهنگام برگزار و دکتر مسعود پزشکیان به‌عنوان رئیس‌جمهور منتخب انتخاب شد. از سوی دیگر، تحولات سیاسی اخیر نیز به تشدید تنش‌ها در بازارهای مالی، به‌ویژه در خاورمیانه، منجر شد و نرخ دلار در کشور را به نزدیک ۸۰ هزار تومان رساند.
به‌نظر می‌رسد که در کنار رکود حاکم بر بازار خریدوفروش، سال آینده بازارهای اجاره در سراسر جهان پررونق‌تر می‌شوند؛ زیرا بسیاری از خریداران به این بازار روی خواهند آورد. در برخی کشورهای اروپایی مانند آلمان، بحث کاهش نرخ مسکن جدی‌تر شده است، چراکه روند مهاجرت پناهندگان اوکراینی، سوری و... به این کشور کاهش یافته است. این موضوع باعث افزایش عرضه مسکن در این کشورها خواهد شد و به‌تبع آن، قیمت‌ها با افزایش غیرمعمولی مواجه نخواهند شد.
در امسال، تحولات مهمی در عرصه اقتصاد و سیاست رخ خواهد داد که قطعا تاثیر خود را بر بازار مسکن جهانی خواهد گذاشت. سوال این است که آیا بازار مسکن ایران نیز تحت‌تاثیر تغییرات جهانی قرار خواهد گرفت و اگر چنین باشد، باید منتظر چه رویدادهایی در این بازار باشیم؟ به هر حال عوامل متعددی از جمله سیاست‌های اقتصادی، تحولات ژئوپلتیکی و روندهای اجتماعی بر بازار مسکن در سال ۲۰۲۵ تاثیر خواهند گذاشت.
پیش‌بینی روند نرخ مسکن در سال آینده کار دشواری است و احتمال رکود در برخی کشورها وجود دارد. همان‌طور که اشاره شد، بازار اجاره ممکن است در سال ۲۰۲۵ با رونق بیشتری مواجه شود، در حالی که خریدوفروش مسکن با چالش‌هایی روبه‌رو خواهد بود. چشم‌انداز بازار مسکن در بلندمدت به عوامل متعددی از جمله ثبات اقتصادی، سیاست‌های مسکن دولت‌ها و تغییرات جمعیتی وابسته است. بازار مسکن ایران نیز تحت‌تاثیر تحولات جهانی قرار خواهد گرفت، اما جزئیات دقیق آن به سیاست‌های داخلی و تحولات اقتصادی کشور بستگی دارد.
راهی جز اصلاح اقتصادی نداریم
احمدرضا رستمی، کارشناس بازار مسکن به صمت توضیح داد: بازار مسکن در سال ۲۰۲۴ تحت‌تاثیر عواملی مانند تورم، تغییرات نرخ ارز و قوانین و مقررات جدید مواجه شد. کاهش عرضه مسکن نیز به این افزایش نرخ دامن زد و به‌دنبال آن توانایی خرید مسکن برای بسیاری از خانوارها کاهش یافت. تعدادی از خریداران به‌دلیل افزایش قیمت‌ها و ناتوانی در تامین مسکن چاره‌ای ندارند، جز اینکه به بازار رهن و اجاره پناه بیاورند. ما راهی جز اصلاح اقتصادی نداریم.
وی در ادامه خاطرنشان کرد: دولت جدید هم تلاش خاصی برای حل مشکل مسکن نمی‌کند و ما تا الان چیزی ندیده‌ایم. کشورهایی که گاهی با مشکلات اقتصادی مواجه می‌شوند، به‌علت سیاست‌گذاری‌های درست و دقیق، از تله بحران مالی و تورم فاصله می‌گیرند، اما این اتفاق در کشور ما رخ نمی‌دهد و هر روز در وضعیت بدتری قرار می‌گیریم. شما به من بگویید که ما یک روز را می‌توانیم پیدا کنیم که بازار مسکن در آن از روز قبلش اوضاع بهتری داشته باشد؟ خب مسلما جواب منفی است. نه‌تنها بازار مسکن بلکه اقتصاد ما با یک‌سری از تدابیر غلط تنها در حال درجا زدن است و شرایط برای مردم سخت‌تر و سخت‌تر می‌شود. کشورهای پیشرفته امید دارند تا وقتی از یک سالی به سال دیگر می‌روند، بسیاری از مشکلات اقتصادی حل شود؛ اما متاسفانه ما هر روز دعا می‌کنیم که شرایط سخت‌تری را تجربه نکنیم. پیش‌بینی می‌کنم که افزایش قیمت‌ها در سال ۲۰۲۵ نیز در همه‌جای دنیا به‌ویژه در ایران ادامه داشته باشد.
تقاضا همچنان بیشتر از عرضه است
رستمی تاکید کرد: اگرچه دولت‌ها ممکن است با اجرای سیاست‌های جدید سعی کنند که این روند را مهار کنند، اما پیش‌بینی می‌شود که تقاضا همچنان بیشتر از عرضه باشد. یکی از راه‌های ممکن برای کاهش فشار بر بازار مسکن، توسعه زیرساخت‌های مسکن ارزان‌قیمت و ارائه تسهیلات مالی به خانواده‌ها است. این اقدامات می‌تواند به افزایش عرضه مسکن کمک کند و به تعدیل قیمت‌ها منجر شود.
وی با بیان این نکته که استفاده از فناوری‌های نوین در ساخت‌وساز و مدیریت مسکن می‌تواند به بهره‌وری بیشتر و کاهش هزینه‌ها کمک کند به صمت گفت: فناوری‌های هوشمند می‌توانند به بهبود کیفیت زندگی و کاهش هزینه‌های نگهداری کمک کند. حمایت‌های دولتی نقش حیاتی در کاهش بار اقتصادی مسکن بر خانواده‌ها ایفا می‌کنند. ارائه تسهیلات مالی، تخفیف‌های مالیاتی و حمایت از پروژه‌های مسکن ارزان‌قیمت می‌تواند به بهبود وضعیت مسکن کمک کند.
این تحلیلگر بازار مسکن در خاتمه بیان کرد: بازار مسکن ایران و جهان در سال ۲۰۲۴ با چالش‌های متعددی مواجه بود و پیش‌بینی می‌شود که این چالش‌ها در سال ۲۰۲۵ نیز ادامه یابد، اما با اجرای سیاست‌های مناسب و بهره‌گیری از فناوری‌های نوین، می‌توان به بهبود وضعیت مسکن و کاهش فشار اقتصادی بر خانواده‌ها کمک کرد. حفظ تعادل میان عرضه و تقاضا و ارائه حمایت‌های مالی مناسب از جمله راهکارهای کلیدی در این زمینه هستند. اینکه کجای دنیا زندگی می‌کنیم، مهم نیست.
آن چیزی که اهمیت دارد، برنامه‌ریزی و سیاست‌گذاری صحیح در برخورد با مشکلات است. ما دیدیم که کشوری مثل آلمان با چه اقداماتی، خانه‌های ویران‌شده بعد از جنگ را بازسازی و اقدام به ساخت‌وساز اصولی کرد. پس ما هم با الگوبرداری از کشورهای صنعتی و پیشرفته می‌توانیم تا حد زیادی به آینده امیدوار باشیم.
