تحریم‌ها و نوسانات ارزی از جمله عوامل کلیدی هستند که بر روند سرمایه‌گذاری در بازار مسکن ایران تاثیر می‌گذارند.

در شرایطی که سرمایه‌گذاران داخلی و خارجی نگران ناپایداری قیمت‌ها و تغییرات ارزی هستند، تمایل آنها به ورود به بازار مسکن کاهش می‌یابد. از سوی دیگر، در زمان‌هایی که نرخ دلار به‌طورناگهانی افزایش می‌یابد، برخی سرمایه‌گذاران به خرید املاک به‌عنوان یک گزینه ایمن برای حفظ ارزش سرمایه خود روی می‌آورند. با این حال، این نوع رفتار می‌تواند تاثیر منفی شدیدی بر قیمت‌ها داشته و ریسک بازار را افزایش دهد.

نوسانات ارزی موجب اختلال در توان خرید مسکن می‌شود. زمانی که نرخ ارز به‌طورناگهانی افزایش می‌یابد، هزینه‌های ساخت مسکن به‌دلیل افزایش قیمت‌ها به‌طورغیرقابل‌پیش‌بینی بالا می‌رود. در این وضعیت، توان خرید مردم به‌شدت کاهش یافته است و بسیاری از افراد نمی‌توانند مسکن را با قیمت‌های جدید خریداری کنند. برعکس، در دوره‌های تثبیت نرخ ارز، بازار مسکن ممکن است رونق بگیرد و توان خرید افزایش یابد، زیرا قیمت‌ها به تعادل نزدیک‌تر می‌شوند. از این‌روصمت در این گزارش تاثیر افزایش نرخ ارز را بر بازار مسکن بررسی کرده است.

 مدیریت تاثیر نوسانات دلار بر بازار مسکن

تغییرات در ارزش پول ملی به‌طورمستقیم بر نرخ املاک و مستغلات تاثیر می‌گذارد. زمانی که ارزش ریال در برابر دلار کاهش می‌یابد، هزینه واردات مقاطع فولادی و سایر مواد اولیه افزایش می‌یابد. این افزایش هزینه‌ها به‌طورمستقیم بر نرخ نهایی مسکن تاثیر می‌گذارد. علاوه بر این، با کاهش ارزش پول ملی، برخی افراد برای حفظ ارزش دارایی‌های خود، به سرمایه‌گذاری در املاک روی می‌آورند که این امر می‌تواند موجب افزایش تقاضا در بازار و در نتیجه افزایش قیمت‌ها شود.

در زمان بحران‌های ارزی، دولت باید اقداماتی موثر برای مدیریت تاثیر نوسانات دلار بر بازار مسکن انجام دهد. از جمله این اقدامات می‌توان به ارائه تسهیلات بانکی، افزایش عرضه مسکن و مدیریت واردات مصالح ساختمانی اشاره کرد. همچنین، کنترل نرخ ارز به‌عنوان یک روش پیشگیرانه می‌تواند از افزایش بی‌رویه قیمت‌ها جلوگیری کند. با اتخاذ سیاست‌های ارزی مناسب، دولت می‌تواند علاوه بر ایجاد ثبات در بازار مسکن، از کاهش قدرت خرید مردم نیز جلوگیری کرده و بازار را در شرایط پایداری نگه دارد.

باوجود نکاتی که تاکنون مطرح شده، تاثیر نوسانات ارزی و تغییرات سیاست‌های اقتصادی بر بازار مسکن کاملا واضح است. هرگونه تغییر در نرخ ارز یا سیاست‌های اقتصادی دولت می‌تواند تاثیرات قابل‌توجهی بر تقاضا، عرضه و نرخ مسکن بگذارد. اگر نوسانات ارزی به‌خوبی مدیریت و سیاست‌های کلان اقتصادی به‌طورموثر تنظیم شود، بازار مسکن می‌تواند از رکود خارج شده و به‌سمت رشد پیش برود. اما در صورت ادامه نوسانات بی‌ثبات، پیش‌بینی آینده بازار مسکن به چالشی دشوار تبدیل خواهد شد.

از جمله مهم‌ترین راهکارها برای کنترل نوسانات ارزی و سیاست‌های کلان اقتصادی می‌توان به افزایش شفافیت در سیاست‌های اقتصادی، تقویت صادرات و کاهش وابستگی به واردات، کنترل تورم و همکاری با نهادهای بین‌المللی اشاره کرد. برای مقاوم‌سازی بازار مسکن در برابر شوک‌های ارزی، نیاز به اتخاذ سیاست‌های جامع و یکپارچه وجود دارد.

عوامل تاثیرگذار بر بازار مسکن

حمید لطفی‌نژاد، کارشناس حوزه مسکن در گفت‌وگو باصمت اظهار کرد: نرخ مسکن تحت‌تاثیر عوامل مختلفی نظیر نرخ ارز قرار دارد. در سال‌های اخیر، نرخ مسکن در تهران تحت‌تاثیر عوامل مختلفی قرار گرفته است. وضعیت اقتصادی کشور و تاثیر آن بر تورم تاثیر زیادی بر افزایش نرخ مسکن داشته، همچنین تغییرات در قوانین و مقررات مسکن، از جمله تغییر در محدودیت‌های ساخت‌وساز، برنامه‌های مسکن دولتی و سیاست‌های تنظیم بازار مسکن، کنش و واکنش‌های زیادی در پی داشته است.

وی در ادامه بیان کرد: در روزهای اخیر، نرخ دلار افزایش یافته است و ۸۰ هزار تومان را هم رد کرد. فعالان بازار نگران تاثیر این افزایش بر نرخ مسکن هستند. بدون شک، تغییرات نرخ ارز به‌طورمستقیم بر نرخ ملک تاثیر می‌گذارد و همین نوسانات دلار موجب شده تا معامله‌گران در خرید و فروش مسکن دچار نوعی سردرگمی اقتصادی شوند. در سال‌های اخیر، دولت‌ها نتوانسته‌اند نرخ ارز را به‌خوبی کنترل کنند و از سوی دیگر، محدودیت‌های ناشی از تحریم‌ها نیز باعث بروز چالش‌ها و بحران‌هایی در اقتصاد ما شده است.

این کارشناس بیان کرد: در شرایطی که تورم بر تمامی بازارهای مالی اثر گذاشته، طبیعی است که بازار مسکن نیز تحت‌تاثیر این وضعیت قرار گیرد و با افزایش نرخ مواجه شود. با این حال، گاهی مشاهده می‌شود که نرخ تورم در بخش مسکن از نرخ تورم کلی اقتصاد کمتر است؛ اما همچنان قیمت‌ها به‌گونه‌ای نیست که اکثریت مردم قادر به تامین هزینه خرید مسکن باشند، زیرا درآمدها به‌اندازه تورم افزایش نیافته است.

وی اشاره کرد: درباره تعداد معاملات مسکن، هرساله در ماه‌های پایانی سال شاهد افزایش خریدوفروش در این بازار هستیم، اما به‌دلیل نوسانات در بازارهای مالی و عدم‌وضوح قیمت‌ها، در حال‌ حاضر بازار مسکن با رکود مواجه است و شرایطی متفاوت از سال‌های گذشته را تجربه می‌کند. با این حال، در روزهای اخیر با افزایش نرخ دلار، تحرکاتی در بازار مسکن مشاهده شده است و خلاف ماه‌های گذشته که خریداری وجود نداشت، خریداران به‌دلیل نگرانی از افزایش قیمت‌ها در حال انجام معاملات هستند. بدون شک، عوامل مربوط به عرضه و تقاضا بر قیمت‌ها و تعداد معاملات تاثیرگذار هستند، اما معمولا آنچه نرخ‌ها را تعیین می‌کند و از تحلیل پارامترها مهم‌تر است، بخش تقاضا است.

وی بر این باور است که تنها در صورتی گره بازار مسکن باز خواهد شد که شرایط اقتصادی بهبود یابد و با کنترل تورم، افزایش نرخ ارز نیز متوقف شود. علاوه بر مسائل اقتصادی، دولت باید اقدامات جدی‌تری برای بهبود روابط دیپلماتیک انجام دهد. در این وضعیت، امید به ساماندهی بازار مسکن در کوتاه‌مدت چندان منطقی نیست و حل بحران‌های موجود به زمان بیشتری نیاز دارد. نوسان انتظارات تورمی طی چندساله اخیر مهم‌ترین موتور رشد نرخ مسکن بوده است. با رشد انتظارات تورمی، نرخ مسکن نیز افزایش ‌یافته و با کاهش انتظارات تورمی، نرخ ملک نیز آرام‌ گرفته است. اتفاقی که در بازار مسکن رخ‌ داده، یک اتفاق نادر است، البته در گذشته بازار مسکن برای سرمایه‌گذاری بوده است و اینکه در یک دهه بحران‌زایی مسکن این اتفاق گرانی در فصلی غیر از جابه‌جایی تعجب‌آور نیست. لطفی‌نژاد در پایان گفت: در حال ‌حاضر مردم به خرید مسکن فکر نمی‌کنند، چراکه این بازار با مشکلات زیادی روبه‌رو است. وقتی بازار ثبات ندارد، هرکسی نرخ خود را می‌گوید. این واقعیت را باید در نظر گرفت که از یک‌سو عرضه و تقاضا و از سوی دیگر، نرخ ارز است که بر این بازار تاثیر خواهد گذاشت. در اوضاع فعلی باتوجه به ریسک‌های مختلفی که در اقتصاد وجود دارد، پیش‌بینی آینده بازار مسکن دشوار است؛ اما به‌نظر می‌رسد بازار مسکن در حدود نرخ تورم عمومی کمی کمتر یا کمی بیشتر حرکت کند و اگر با افزایش بیشتر نرخ ارز مواجه شویم، قطعا بازار هم از نظر تعداد معاملات و هم از نظر قیمت‌ها رشد خواهد کرد.

بازار مسکن با رکود شدید مواجه است

حسین قلی‌زاده، کارشناس بازار مسکن در گفت‌وگو باصمت درباره تاثیر نرخ دلار بر بازار مسکن اظهار کرد: به‌نظر می‌رسد سناریوی سال گذشته دوباره تکرار شود و با نزدیک شدن به ماه‌های پایانی سال، شاهد فعالیت‌های بیشتری در بازارهای مالی باشیم. این موضوع چندان غیرمنتظره نیست؛ اما افزایش ناگهانی دلار به بیش از ۸۰ هزار تومان، به‌نظر می‌رسد که حبابی کوتاه‌مدت ناشی از عوامل سیاسی باشد و ممکن است دوباره به وضعیت قبلی خود بازگردد. در حال‌ حاضر، بازار مسکن با رکود شدیدی مواجه است و نمی‌تواند به‌طورقابل‌توجهی تحت‌تاثیر نوسانات ارزی قرار گیرد، زیرا ریسک معاملات برای خریداران و فروشندگان بالا است و بسیاری از معامله‌گران ترجیح می‌دهند تا زمان ثبات قیمت‌ها صبر کنند.

وی در ادامه توضیح داد: من با این نظر که معاملات مسکن وارد مرحله جدیدی شده، موافق نیستم و به‌نظر نمی‌رسد که افزایش نرخ دلار تاثیر زیادی در تحرک بازار مسکن داشته باشد. البته این تحرک به‌ضرر خریداران است و نمی‌توان آن را به‌عنوان یک اتفاق مثبت تلقی کرد. خریداران باید از رفتارهای هیجانی پرهیز کنند تا به افزایش قیمت‌ها دامن نزنند. به‌طورقطع، هیچ فروشنده‌ای از فروش ملک خود به نرخ بالا ناراضی نیست.

 حساسیت بازار مسکن نسبت به تغییرات مالی

قلی‌زاده افزود: رکود در معاملات بازار مسکن به این دلیل است که نقدینگی مردم با قیمت‌های غیرمنطقی بازار سازگاری ندارد. در این شرایط، حساسیت بازار مسکن نسبت به تغییرات مالی کاهش می‌یابد و این موضوع به‌طورناخودآگاه به نقطه اتکایی برای این بازار تبدیل شده است. بدون شک، اگر شرایط اقتصادی اجازه می‌داد، قیمت‌ها به‌مراتب بیشتر از این افزایش می‌یافت.

وی به صمت گفت: باوجود رکود، نرخ فعلی مسکن کاهش نیافته است و نباید به آمارهای منتشرشده اعتماد کرد، زیرا این آمارها معمولا با تاخیر چندماهه ارائه می‌شوند و اعتبار ندارند. تغییرات نرخ مسکن را نمی‌توان تنها با آمار فهمید؛ چراکه با نگاهی به سایت‌های اینترنتی و بنگاه‌های املاک، مشخص می‌شود که نرخ ملک حتی در این رکود شدید همچنان در حال افزایش است و تنها سرعت رشد قیمت‌ها کمی کاهش یافته است. چگونه می‌توان در شرایطی که تورم بالای ۴۰ درصد است، از کاهش نرخ مسکن صحبت کرد؟

سخن پایانی

باتوجه به موارد یادشده و تاثیر غیرقابل‌انکار نرخ ارز بر سایر بازارهای مصرفی و سرمایه‌ای،نوسان و روند افزایشی در نرخ مسکن نیز اجتناب‌ناپذیر است. هرچند روند صعودی نرخ مسکن با قدرت خرید به چالشی جدی در این بازار بدل شده است.

با این‌همه فعالان این بازار با تاکید بر ضرورت اعمال اصلاحات و تلاش‌های بیشتر در راستای حل مشکل مسکن، معتقدند این امر تنها با توسعه و اصلاح نظام اقتصادی، محقق خواهد شد