بازی بی‌پایان بی‌برنامگی
سیاست‌گذاری‌های بخش مسکن در سمت‌وسوی مناسبی قرار ندارد و همه‌چیز تقریبا روی کاغذ است. براساس آخرین آمار رسمی که مربوط به مرداد امسال است، نرخ مسکن در تهران با افزایش تقریبی ۱۷درصدی در طول یک سال به متری ۸۸ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان رسیده است. از آن زمان تاکنون اطلاعات جدیدی درباره تحولات بازار مسکن تهران منتشر نشده، اما گاهی اوقات صحبت‌هایی درباره احتمال کاهش قیمت‌ها به‌گوش می‌رسد. داده‌های مرکز آمار نشان‌دهنده کاهش ساخت‌وساز مسکن در تهران است و در عین حال، بر افزایش هزینه‌های ساخت، از جمله مصالح و نیروی کار، صحه می‌گذارد. در حال حاضر، مسکن بیش از هر عامل دیگری در افزایش نرخ تورم عمومی نقش دارد و در مقایسه با دی سال گذشته، شاهد رشد ۳۷.۸ درصدی در تورم مسکن هستیم. در تهران، ساخت مسکن در طول یک سال حدود ۳۰درصد کاهش یافته است. این آمار براساس داده‌های رسمی ارائه شده و نشان‌دهنده کاهش عرضه در بازار مسکن پایتخت است. مرکز آمار ایران به‌تازگی گزارشی از پروانه‌های ساختمانی شهرداری تهران منتشر کرده که نشان می‌دهد تعداد پروانه‌های صادرشده از بهار ۱۴۰۲ تا بهار ۱۴۰۳ از ۱۵ هزار و ۸۰۷ به ۱۲ هزار و ۳۱۱ کاهش یافته است. به این ترتیب، ساخت مسکن در تهران در یک سال به‌میزان ۲۸.۴ درصد کاهش یافته و این کاهش عرضه می‌تواند نشانه‌ای از افزایش قیمت‌ها در آینده باشد.
تغییرات نرخ ارز ادامه دارد
در یک بازار واقعی، عرضه و تقاضا متناسب با یکدیگر هستند، اما اگر سیاست‌های کنترلی دقیق و منظمی برای کنترل عرضه و تقاضا وجود نداشته باشد، فنر بازارها رها می‌شود. در حال حاضر این ذهنیت ایجاد شده که تغییرات نرخ ارز ادامه‌دار خواهد بود، بنابراین ممکن است تا سال آینده برخی سرمایه‌ها از بخش‌های مولد مسکن به بازارهای موازی منتقل شوند.
اکنون معاملات مسکن دچار رکود شده و احتمالا این روند ادامه می‌یابد، در چنین شرایطی با کاهش نرخ ارز ممکن است نرخ املاک کاهش نیابد، اما به‌طورقطع از صعود شدید آن کاسته می‌شود. در حال حاضر بسیاری از فعالان بازار مسکن که تمایل داشتند پروژه‌ای را شروع کنند، به‌سمت سرمایه‌گذاری در بازارهای موازی رفته‌اند، چرا که احتمالا این اقدام سودآوری کوتاه‌مدتی به‌همراه دارد. در این شرایط جای خالی یک سیاست‌گذاری درست و بجا احساس می‌شود که انتظار می‌رود این مورد هرچه سریع‌تر لحاظ شود.
سیاست‌های اشتباه در بازار مسکن
عبدالرضا قشقایی، مدیرعامل تعاونی مسکن شیراز درباره سیاست‌گذاری بخش مسکن به صمت توضیح داد: سیاست‌های تنظیم‌گری اشتباه در بازار مسکن، نتایج مثبت و رضایت‌بخشی به‌همراه نخواهد داشت. تجربیات گذشته نیز این موضوع را تایید می‌کنند. بازار مسکن و اجاره نیاز به قوانین و برنامه‌های منسجم و اصولی دارند و نمی‌توان با استفاده از روش‌های قدیمی، مشکلات را حل کرد. وی ادامه داد: برخی مسئولان برای توجیه این سیاست‌ها، به قوانین سایر کشورها اشاره می‌کنند و مقایسه‌های غیرمنطقی انجام می‌دهند. در حالی که شرایط تورمی و بازارهای مالی در آن کشورها با ایران متفاوت است. روش‌های منسوخ برای کنترل بازار مسکن، مناسب نیست و دولت باید از راهکارهای بهتری برای ساماندهی این بازار استفاده کند. حل تعارضات موجود، نیازمند نگاه علمی و تجربی است و نمی‌توان با آزمون و خطا، چالش‌های ریشه‌دار را برطرف کرد. وی بیان کرد: ممکن است هرگونه تصمیم‌گیری اشتباه در بحث مسکن، به‌ضرر مردم تمام شده و حق و حقوق آنها نادیده گرفته شود. دولت اگر قصد کمک دارد، باید از بودجه عمومی استفاده کند و دست به دخالت در اموال مردم نزند.
نگاه غیرحرفه‌ای نتیجه‌ای ندارد
تحلیلگر حوزه مسکن تصریح کرد: در شرایط ثبات نسبی بازار، اقداماتی مانند تعیین سقف برای اجاره‌بها می‌تواند تاحدی موثر باشد، اما در زمانی که نرخ تورم در کشور بالاست، سیاست‌های اجباری نمی‌تواند مشکلات مردم را حل کرده و حتی ممکن است مشکلات جدیدی را نیز ایجاد کند. این مسئله در زمان شیوع کرونا نیز اتفاق افتاد و چنین طرح‌ها و قوانینی به‌هیچ‌وجه موثر نبوده و افراد به‌راحتی از آن طفره رفته‌اند، بنابراین، نگاه غیرحرفه‌ای به بخش مسکن تاثیر مثبتی بر بازار نخواهد داشت و دولت باید به‌دنبال راهکارهای مناسب‌تر و اصولی‌تر برای بهبود وضعیت فعلی
باشد. وی در پایان اضافه کرد: معمولا در مقاطعی که میزان بدبینی نسبت به آینده بازار مسکن وجود دارد، شاهد رشد نرخ‌ها در بازارهای مالی هستیم. به‌باور من، در آینده نزدیک شاهد جهش قیمت‌ها در بازار مسکن نخواهیم بود. برای مثال، یک ملک ۱۰میلیاردی به‌یک‌باره و در یک بازه کوتاه‌مدت به ۲۰ میلیارد تومان نخواهد رسید. نرخ مسکن تا پایان سال تنها به‌اندازه تورم موجود، افزایش خواهد یافت.
تورم هیچ‌گاه از بازار مسکن خارج نشده است
بیت‌الله ستاریان، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: نرخ مسکن در ایران همواره به‌طورمداوم افزایش یافته و با رکود تورمی یا رونق تورمی همراه بوده است. نکته قابل‌توجه این است که تورم هیچ‌گاه از بازار مسکن خارج نشده و حتی اگر در برخی مواقع شاهد کاهش نیم یا یک درصدی باشیم، به‌دلیل آمارگیری نادرست و نبود تقاضای موثر، این ارقام با واقعیت فاصله دارند. این کارشناس بازار مسکن افزود: در صورت بروز کوچک‌ترین رونق اقتصادی، به‌سرعت قیمت‌ها افزایش خواهد یافت. شهر تهران به‌عنوان مرکز اقتصادی کشور، بیشترین گردش‌های مالی را در خود دارد و به‌دلیل محدودیت‌های توسعه، حتی ساخت شهرک‌های اقماری نیز نتوانسته است جمعیت این شهر را به‌خوبی مدیریت کند و در واقع، این شهرک‌ها بیشتر به محلی برای مهاجرت از سایر شهرها به نزدیکی تهران تبدیل شده‌اند.
وی تاکید کرد: از سوی دیگر، اگر در سطح کشور به ساخت یک میلیون و ۲۰۰ هزار واحد مسکونی نیاز داشته باشیم، تنها در شهر تهران به ۳۰۰ هزار واحد مسکونی نیاز داریم؛ اما سوال این است که آیا امکان ساخت این تعداد مسکن در تهران وجود دارد و آیا زمینی برای این منظور در تهران موجود است یا خیر؟ تهران مانند بسیاری از پایتخت‌های دیگر جهان با محدودیت‌هایی در توسعه مواجه است و زمانی که اقتصاد روستایی در کشور کاهش می‌یابد و اقتصاد بهنوعی متمرکز و دولتی می‌شود، مردم به‌طورطبیعی به‌سمت پایتخت جذب می‌شوند و این خود باعث افزایش جمعیت و شلوغی در پایتخت می‌شود.
به گفتاردرمانی بسنده کرده‌ایم
این کارشناس حوزه مسکن اظهار کرد: حتی اگر اقتصاد ایران به‌طورکلی صنعتی باشد و به‌طورکامل تحت مدیریت بخش خصوصی قرار گیرد یا حتی برپایه اقتصاد کشاورزی بنا شده باشد، باتوجه به محدودیت‌های گسترش در تهران، فاصله این شهر با دیگر شهرها همچنان افزایش می‌یابد. در حال حاضر، به‌دلیل تمرکز اقتصاد در تهران، این فاصله هر روز بیشتر می‌شود و این موضوع باعث افزایش تفاوت نرخ مسکن در تهران نسبت به سایر شهرها شده است.
ستاریان درباره رکود در بخش مسکن نیز گفت: در حال حاضر هیچ اقدام عملی و اجرایی از سوی دولت در بخش مسکن مشاهده نشده، هرچند صحبت از خصوصی‌سازی و مولدسازی در اقتصاد مطرح است، اما هیچ اقدام موثری در این زمینه انجام نشده است.
باتوجه به وضعیت اقتصادی کنونی کشور، بعید به‌نظر می‌رسد که تا پایان سال شاهد رونق قابل‌توجهی در بخش اقتصادی باشیم، اما ممکن است در پایان سال یک رونق موقتی مشاهده شود.
سیاست‌های اثرگذاری در بخش مسکن
عباس کاهه، کارشناس بازار مسکن به صمت توضیح داد: بی‌توجهی به موضوعات اقتصادی در نهایت منجر به آسیب‌رسانی به مردم و مواجهه بازارهای مالی، به‌ویژه بازار مسکن با مشکلات جدی می‌شود. متاسفانه در کشور نتوانسته‌ایم سیاست‌های کلان قدرتمند و اثرگذاری را در بخش مسکن اجرا کنیم و تا زمانی که این روند ادامه داشته باشد، بحران بازار مسکن حل نخواهد شد. وی معتقد است: بازار مسکن تنها در صورتی سروسامان می‌گیرد که دولت جدید با برنامه‌ریزی و اقدام مستمر به تولید انبوه مسکن بپردازد و در این راستا به مسائلی چون مکان‌یابی صحیح و توسعه زیرساخت‌های کشور توجه کند. وقتی تولید مسکن در کشور روند صعودی داشته باشد و فاصله بین عرضه و تقاضا کاهش یابد، بعد از گذشت چند سال، بحران بازار مسکن برطرف خواهد شد و اقشار کم‌درآمد جامعه می‌توانند با استفاده از ابزارهای مالی و پولی صاحب‌خانه شوند. سرمایه‌گذاری در هر بخش باید جذاب باشد تا سرمایه‌گذار به‌سراغ آن برود، وقتی بازار مسکن جذابیت ندارد و در رکود است، برای کسی که قصد سوداگری در این بازار دارد، توجیه اقتصادی ندارد و در شرایط فعلی در محاسبات خود شکست می‌خورد، زیرا باید انتظار بکشد تا واحد مسکونی را که به قصد سود آنچنانی خریده، به‌سختی به‌فروش برساند، بدین‌ترتیب این بازار برای او توجیه اقتصادی ندارد و ناچار بازار را ترک می‌کند.
قیمت‌ها بازی زیادی ندارد
این کارشناس اذعان کرد: متاسفانه در همین چند سال اخیر، افزایش تورم و هزینه‌های ساخت‌وساز، نرخ ملک را به‌طرز چشمگیری افزایش داده است. اکنون قدرت خرید مردم به‌شدت کاهش یافته و حتی اگر جهش قیمتی زیادی را در بازار مسکن شاهد نباشیم، باز هم توان مردم به این قیمت‌های فضایی نمی‌رسد. هرچه جلوتر می‌رویم، با افزایش هزینه‌های زندگی، تقاضا برای واحدهای مسکونی کوچک‌تر و ارزان‌تر افزایش خواهد یافت که می‌توانیم از این بابت هم نگران باشیم. به‌صورت‌کلی قیمت‌ها بازی زیادی ندارد. کاهه گفت: خوشبختانه کمبود زمین مناسب برای ساخت‌وساز که باعث افزایش نرخ مسکن شده بود، با تدابیر دولت سیزدهم برطرف شد. البته این اتفاق در روستاها و شهرهای کوچک اتفاق افتاده و در شهرهای اصلی چنین موضوعی دیده نشده است. اعمال سیاست‌های مختلف از سوی دولت قبل برای کنترل تورم و حمایت از خانوارهای کم‌درآمد تا حدودی بر روند قیمتی و شرایط بازار مسکن اثر گذاشت و طرح‌های عمرانی زیادی در مرحله اجرا قرار گرفت و اکنون که دولت چهاردهم بر سر کار آمده است، باید تا آنجایی که انباشت سرمایه‌های کشور رخ ندهد و پروژه‌های عمرانی نیمه‌کاره رها نشوند، راه دولت سیزدهم را ادامه دهند. وی در پایان بیان کرد: اکنون چیزی در حدود ۲ میلیون و ۶۰۰ هزار واحد در مرحله ساخت هستند و متقاضیان روی آنها حساب باز کرده‌اند. مشارکت فعال‌تر بخش خصوصی در تولید مسکن مقرون‌به‌صرفه، می‌تواند به تعادل بخشیدن به بازار کمک کند؛ موضوعی که دولت پزشکیان با آن موافق است و بارها بر افزایش همکاری‌های دولت و بخش خصوصی تاکید کرده است. شک نکنید که سیاست‌گذاری دقیق و هدفمند از سوی دولت و مشارکت بخش خصوصی می‌تواند در بهبود شرایط این بازار موثر باشد.
سخن پایانی
نمی‌توان مشکل مسکن را در یک دوره کوتاه‌مدت برطرف کرد و به مدت‌زمان بیشتری نیاز دارد. بخش مسکن در سایه سیاست‌های ضدتولید و همچنین افزایش نرخ تورم، یکی از گزینه‌های جذاب برای سرمایه‌گذاری به‌ویژه در سال گذشته بوده و این مسئله، مسکن را از کالای مصرفی به کالای سرمایه‌ای تبدیل کرده است. باید با برنامه‌ریزی و سیاست‌های اقتصادی مناسب، مردم را به خریدهای امن و مصرفی خود هدایت کنیم و امیدهایی که در جوامع داخلی و بین‌المللی، مردم را بلاتکلیف کرده، رها کنیم تا با امنیت برای سرمایه‌گذاری و خرید ملک خود اقدام کنند.
