جهش نرخ مسکن حتمی است
بازار مسکن ایران در سال‌های اخیر به‌دلیل نوسانات شدید اقتصادی و افزایش مکرر نرخ دلار، با چالش‌های زیادی مواجه شده است. هر بار که نرخ دلار بالا رفته، نرخ مسکن نیز با تاخیرهای زمانی متفاوتی افزایش یافته است. حالا که دلار به مرز 90 هزار تومان نزدیک می‌شود، این پرسش مطرح می‌شود که آینده بازار مسکن چگونه خواهد بود؟ در حال حاضر، انتظارات تورمی ناشی از سیاست‌های افزایش نرخ دولتی و بالا رفتن نرخ ارز به‌همراه مشکلاتی که در دریافت وام ودیعه مسکن وجود دارد، در کنار رشد بی‌سابقه قیمت‌ها در بازار مسکن، باعث شده است که اجاره‌بها و نرخ خرید به‌طرز غیرقابل‌باوری افزایش یابد. باتوجه به حداقل حقوق و دستمزد کارمندان دولت و کارگران، نه‌تنها کارگران، بلکه حتی کارمندان دولت و نیروهای نظامی که جزو اقشار متوسط جامعه به‌شمار می‌روند، قادر به تامین هزینه رهن و اجاره یک واحد مسکونی در حومه تهران نیستند. بسیاری از این افراد ناچارند چندشغله باشند یا چند نفر از اعضای خانواده برای تامین هزینه‌های زندگی کار کنند که این وضعیت تبعات اجتماعی زیادی به‌همراه دارد.
نوسانات ارزی موجب اختلال در توان خرید مسکن می‌شود
سیاست‌های ارزی در کشور ما همواره تاثیر قابل‌توجهی بر بازار مسکن داشته‌اند. نوسانات نرخ ارز تغییرات چشمگیری در نرخ مصالح ساختمانی، هزینه‌های ساخت و نرخ نهایی مسکن ایجاد می‌کند. این تاثیرات به‌ویژه در زمان‌هایی که نرخ دلار به‌طورناگهانی افزایش می‌یابد، بیشتر نمایان می‌شود. در چنین شرایطی، هزینه‌های ساخت‌وساز به‌دلیل افزایش نرخ مواد اولیه وارداتی به‌شدت بالا می‌رود که نتیجه آن، افزایش نرخ مسکن و کاهش قدرت خرید اقشار مختلف جامعه خواهد بود.
تحریم‌ها و نوسانات ارزی از جمله عوامل کلیدی هستند که بر روند سرمایه‌گذاری در بازار مسکن ایران تاثیر می‌گذارند. در شرایطی که سرمایه‌گذاران داخلی و خارجی نگران ناپایداری قیمت‌ها و تغییرات ارزی هستند، تمایل آنها به ورود به بازار مسکن کاهش می‌یابد.
از سوی دیگر، در زمان‌هایی که نرخ دلار به‌طورناگهانی افزایش می‌یابد، برخی سرمایه‌گذاران به خرید املاک به‌عنوان یک گزینه ایمن برای حفظ ارزش سرمایه خود روی می‌آورند. با این حال، این نوع رفتار می‌تواند تاثیر منفی شدیدی بر قیمت‌ها داشته باشد و ریسک بازار را افزایش دهد.
نوسانات ارزی موجب اختلال در توان خرید مسکن می‌شود. زمانی که نرخ ارز به‌طورناگهانی افزایش می‌یابد، هزینه‌های ساخت مسکن به‌دلیل افزایش قیمت‌ها به‌طورغیرقابل‌پیش‌بینی بالا می‌رود.
در این وضعیت، توان خرید مردم به‌شدت کاهش یافته است و بسیاری از افراد نمی‌توانند مسکن را با قیمت‌های جدید خریداری کنند. برعکس، در دوره‌های تثبیت نرخ ارز، بازار مسکن ممکن است رونق بگیرد و توان خرید افزایش یابد، زیرا قیمت‌ها به تعادل نزدیک‌تر می‌شوند.
مسکن گران می‌شود
فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن به صمت توضیح داد: مسکن یک کالای تولیدی است و مولفه‌های اقتصادی نیز تاثیر خود را بر این بازار خواهند گذاشت؛ مشخص است که در حال حاضر شرایط حضور مردم در بازار مسکن مقداری بنا به اقتضای اقتصادی دشوار شده است. اما یادمان نرود که شرایط همواره در همین سمت و سو نخواهد ماند.
وی افزود: به‌نظر می‌رسد، همان‌طور که ما در ابتدای سال شاهد جهش نرخ دلار بودیم، این فنر جمع‌شده‌ای که امروز در بازار مسکن وجود دارد و سیاست‌های سرکوبی در این حوزه در نظر گرفته شده نیز مانند بازار ارز در نهایت رها خواهد شد.
این مقام صنفی اضافه کرد: به‌نظرم افزایش نرخ مسکن دور از ذهن نخواهد بود، اما زمان دقیق این اتفاق را نمی‌توان خیلی زود قضاوت کرد. نمی‌خواهم از ادبیات نامتعارف مانند سونامی و جهش آن‌چنانی استفاده کنم، اما به‌طورقطع افزایش نرخ در حوزه مسکن شکل خواهد گرفت.
قیمت کالاهای مصالحی با دلار عیارسنجی می‌شوند
پورحاجت در پاسخ به این پرسش که آیا راه‌حلی برای جلوگیری از افزایش قیمت‌ها وجود دارد، اظهار کرد: به‌نظر می‌رسد، این روند اجتناب‌ناپذیر است. نمی‌توان انتظار داشت که تمامی شاخص‌ها در حال افزایش باشند و در نهایت نرخ مسکن، که یک کالای تولیدی به‌شمار می‌آید، افزایش نیابد.
وی ادامه داد: به‌عنوان‌نمونه، وضعیت مصالح ساختمانی در این مدت به‌دلیل قطع گاز و برق کارخانه‌ها چگونه بوده است؟ در حال حاضر در تامین مصالح با مشکلاتی مواجهیم و علاوه بر این، بسیاری از مصالح تولیدی براساس نرخ دلار سنجیده می‌شوند و در این زمینه نیز شاهد افزایش نرخ هستیم. نمی‌توان انتظار داشت که تمامی کالاها با هم افزایش نرخ داشته باشند و در عین حال مسکن، به‌عنوان یک کالای تولیدی که به انواع و اقسام مواد اولیه دیگر وابسته است، افزایش قیمتی نداشته باشد.
جهش نرخ مسکن چندان دور نخواهد بود
پورحاجت بیان کرد: به‌نظر می‌رسد که افزایش نرخ و جهش در بازار مسکن اجتناب‌ناپذیر است. زمان دقیق آن مشخص نیست، اما گمانم بر این است که این اتفاق به‌زودی رخ ندهد. نباید تصور کرد که در آینده‌ای طولانی، افزایش قیمت‌ها متوقف خواهد شد. معتقدم که باید به این نکته توجه کنیم که جهش نرخ مسکن حتمی است. امیدوارم این وضعیت پیش نیاید، زیرا ما نیز از آن خشنود نیستیم. اما آنچه مسلم است، افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن خواهد بود.
وی درباره زمان مناسب برای خرید مسکن به خریداران مصرفی گفت: به هر کسی که قصد دارد به‌صورت مصرفی وارد بازار مسکن شود، توصیه می‌کنم که فرصت خرید را از دست ندهد. در حال حاضر شرایط بسیار مناسبی برای خرید وجود دارد، اما برای آینده هیچ پیش‌بینی دقیقی نداریم.
پورحاجت درباره وضعیت بازار مسکن توضیح داد: نکته کلیدی این است که شرایط تولید مسکن در کشور مناسب نیست. همان‌طور که در ابتدا اشاره کردم، ما با کاهش تولید مسکن مواجهیم و این کاهش، باتوجه به انباشت تقاضا در سال‌های گذشته و حتی سال‌های آینده، به‌نظر می‌رسد که در سال آینده نیز تشدید و منجر به ایجاد تورم‌های نامتعارف در بازار مسکن خواهد شد. بنابراین، لازم است که سیاست‌گذاری صحیحی در حوزه مسکن تدوین شود.
این مقام صنفی ادامه داد: وقتی می‌گوییم که باید سیاست‌گذاری مناسبی در این زمینه انجام شود، صحبت‌هایی که برخی دوستان درباره برنامه‌ریزی برای ساخت مسکن در بیابان‌ها یا مناطق غیرشهری مطرح می‌کنند، نتیجه‌ای نخواهد داشت. به‌نظر می‌رسد باید به بافت‌های درون‌شهری و فرسوده و سکونتگاه‌های آسیب‌پذیر در داخل شهرها توجه بیشتری شود.
وی درباره راهکارهای حل مشکلات بازار مسکن گفت: مجلس باید سیاست‌گذاری مناسبی را در این حوزه دنبال کند. همچنین، نمی‌توان مجلس را متهم کرد که به‌دنبال کنترل نرخ مسکن است، در حالی که شرایط را به‌گونه‌ای رقم بزند که هزینه‌های تولید به‌شدت افزایش یابد.
هزینه‌های سنگین شهرداری بر بازار مسکن تاثیر گذاشته است
پورحاجت در ادامه بیان کرد: در این مدت شاهد افزایش قیمت‌ها در تمامی حوزه‌ها هستیم. به‌عنوان‌مثال، در بخش خدمات، ما از سازمان تامین‌اجتماعی کارگران هزینه می‌گیریم و همه همکاران می‌پرسند که این هزینه بابت چیست، در حالی که هیچ خدماتی از سازمان تامین‌اجتماعی دریافت نمی‌شود و هزینه‌های سنگینی دریافت می‌شود. همچنین، شهرداری باوجود تصویب قانون درآمدهای پایدار، به‌طورمکرر از قوانین تخطی می‌کند و آنها را رعایت نمی‌کند.
وی درباره تخلفات شهرداری گفت: نکته مهم‌تر این است که شهرداری هزینه‌های بسیار بالایی را به‌وجود می‌آورد. حتی در زمینه شوراهای شهرها نیز نیاز به یک آسیب‌شناسی جامع در کشور داریم تا بررسی کنیم آیا این شوراها توانسته‌اند بستر مناسبی برای خدمت‌رسانی به مردم فراهم کنند یا خیر؟
بار سنگین بر دوش مردم گذاشته‌ایم
این مقام صنفی در ادامه بیان کرد: ما در سال گذشته تنها نظاره‌گر بودیم و در زمینه مسکن هزینه‌های سنگینی را برای تامین منابع نگهداری ادارات و نهادهای مختلف به‌بار آورده‌ایم که این هزینه‌ها امروز شرایط خرید مسکن را برای مردم دشوار کرده است. پیش‌تر نیز اشاره کرده‌ام و دوباره تاکید می‌کنم که نیاز به یک آسیب‌شناسی جامع در حوزه مسکن احساس می‌شود و این آسیب‌شناسی باید با مشارکت بخش خصوصی انجام گیرد.
پورحاجت درباره تصمیم‌گیری‌های نادرست در حوزه مسکن توضیح داد: نمی‌توان پشت درهای بسته کمیسیون‌های مجلس و نهادهای دولتی، برای حوزه مسکن تصمیم‌گیری کرد، بدون اینکه بازیگران اصلی آن یعنی بخش خصوصی، در این فرآیند حضور داشته باشند. بنابراین، لازم است که سیاست‌گذاری‌های کلان در حوزه مسکن با مشارکت بخش خصوصی انجام شود.
برای رفع ناترازی ارگان‌های دولتی، دست در جیب مردم می‌کنند
او به ناکارآمدی نهادهای دولتی اشاره کرد و گفت: باید موانع تولید و هزینه‌های اضافی را از میان برداریم. لازم است بررسی کنیم که چگونه این ناترازی‌ها در ادارات دولتی به‌وجود می‌آید. به‌جای اینکه به حل مشکلات ناترازی‌های نهادها و ادارات دولتی بپردازند، با دخالت در زندگی مردم و وضع قوانین مزاحم برای بخش خصوصی، تنها به‌دنبال کاهش هزینه‌ها برای نهادهایی هستند که به‌نظر من بسیاری از آنها مانع کسب‌وکار بخش خصوصی می‌شوند.
سخن پایانی
باتوجه به موارد یادشده و تاثیر غیرقابل‌انکار نرخ ارز بر سایر بازارهای مصرفی و سرمایه‌ای، نوسان و روند افزایشی در نرخ مسکن نیز اجتناب‌ناپذیر است. هرچند روند صعودی نرخ مسکن با قدرت خرید به چالشی جدی در این بازار بدل شده است.
با این‌همه فعالان این بازار با تاکید بر ضرورت اعمال اصلاحات و تلاش‌های بیشتر در راستای حل مشکل مسکن، معتقدند این امر تنها با توسعه و اصلاح نظام اقتصادی، محقق خواهد شد.
