به این ترتیب، تمامی پلاک‌های کوچک‌متراژ که قصد تجمیع دارند، می‌توانند از این تسهیلات استفاده کنند. جلسه شورای شهر تهران در آذر امسال برگزار شد و نمایندگان به موضوعات مختلفی از جمله اصلاح بخش الف ماده ششم مصوبه عوارض ساختمانی، ارزش‌افزوده ناشی از اجرای طرح‌های توسعه شهری، بهای خدمات حوزه شهرسازی تهران و ارزش معاملاتی موضوع تبصره ۱۱ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری از سال ۱۴۰۳ پرداختند. یکی از دلایل اصلی دریافت هزینه برای صدور مجوزهای ساختمانی توسط شهرداری، نبود درآمد ثابت و پایدار برای این نهاد بزرگ است. به‌همین‌دلیل، شهرداری به کسب درآمد از طریق صدور مجوزها و حتی فروش تراکم روی می‌آورد. در حالی که برای بهبود وضعیت بازار مسکن و رونق ساخت‌وساز، نیاز به تدابیر جدیدی احساس می‌شود. مهدی عباسی، عضو کمیسیون شهرسازی شورای شهر تهران، اعلام کرد براساس مصوبات قبلی شورای شهر، ساختمان‌هایی که بالاتر از خط خیابان انقلاب قرار داشتند، نمی‌توانستند از بسته‌های تشویقی مربوط به بافت فرسوده بهره‌مند شوند. در واقع، این بسته‌ها تنها برای ساکنان محله‌های جنوبی تهران که قصد نوسازی داشتند، در نظر گرفته شده بود. وی بیان می‌کند: پس از انجام بررسی‌ها، مشخص شد که بسیاری از محله‌های تهران دارای بافت فرسوده هستند. اگر تمامی ساکنان این محله‌ها بتوانند از بسته‌های تشویقی بهره‌مند شوند، شاهد پیشرفت در نوسازی پایتخت خواهیم بود. در این راستا، طرح تخفیف ۱۰۰درصدی برای دریافت پروانه ساختمانی به‌منظور نوسازی بافت فرسوده محله‌ای مانند کن ارائه شده است.

حمیدرضا صارمی، معاون شهرسازی شهرداری تهران، درباره این لایحه یادآور شده است «در سال گذشته، شهرداری تهران پیشنهاد تخفیف ۵۰ درصدی برای مجوز ساختمان‌های فرسوده واقع در زیر خط خیابان انقلاب را مطرح کرده بود. با این حال، شورای شهر تهران تخفیف ۱۰۰درصدی را برای املاک موجود در این مناطق تصویب کرد. باید توجه داشت که ساختمان‌های فرسوده تنها در محله‌های جنوبی تهران وجود ندارند. به‌عنوان‌مثال، در محله کن، ۸۹ درخواست صدور پروانه برای نوسازی بافت فرسوده ثبت شده است که تعدادی از آنها به مرحله صدور رسیده‌اند. ما برای بافت فرسوده دو هزار میلیارد تومان تخفیف در نظر گرفته‌ایم، اما دولت این مبلغ را پرداخت نمی‌کند. این مشوق‌ها می‌توانند تا ۷۰ درصد به رونق نوسازی کمک کنند. آمارها نشان می‌دهند که پس از تصویب طبقه اضافه به‌عنوان مشوق، صدور پروانه با افزایش ۳۰۰ درصدی مواجه شده است.»

مشوق‌های مالیاتی برای نوسازی بافت‌های فرسوده

اقدام دیگری که به‌منظور تشویق سازندگان و مالکان برای ساخت مسکن در بافت‌های فرسوده و نوسازی این مناطق انجام شده، ارائه معافیت‌های مالیاتی برای سرمایه‌گذاران در این حوزه به مدت ۱۰ سال است. بیش از 3 سال است که دولت به نوسازی بافت فرسوده و ظرفیت‌های آن در ساخت مسکن توجه ویژه‌ای داشته و در این مدت با ارائه مشوق‌های مختلف، سعی در ترغیب سازندگان به فعالیت در این نواحی کرده است. همچنین با اعطای تسهیلات کم‌بهره و بلندمدت، تلاش می‌کند مالکان را به نوسازی این بافت‌ها تشویق کند. به‌همین‌دلیل، بخش قابل‌توجهی از پروانه‌های ساختمانی صادرشده در شهرهای بزرگ به نوسازی بافت فرسوده اختصاص دارد. گزارش‌ها حاکی از آن است که تهران در نوسازی این بافت‌ها در رتبه اول قرار دارد و شهر مشهد با بیشترین مساحت بافت فرسوده در رتبه دوم قرار گرفته است.

بدون شک معافیت‌های برنامه هفتم توسعه، فرصتی بی‌نظیر برای ساکنان این محلات و سرمایه‌گذاران فراهم می‌آورد تا در پروژه‌های ساخت صنایع محلی، گردشگری، فرهنگی، آموزشی و ورزشی مشارکت کنند. طبق بند پ ماده ۵۲ قانون برنامه هفتم توسعه، تمامی سرمایه‌گذارانی که در بافت فرسوده اقدام به ساخت‌وساز می‌کنند، به مدت ۱۰سال از معافیت‌های مالیاتی بهره‌مند خواهند شد. علاوه بر این مزایا، مشوق‌های دیگری نظیر افزایش طبقات، تراکم بیشتر و رفع محدودیت‌های پارکینگ نیز به سازندگان ارائه می‌شود تا آنها را به ساخت‌وساز در این بافت‌ها ترغیب کند. بسته نوسازی در تهران شامل ۱۹ بند تشویقی است.

این بسته‌های مشوق در شهرهای مختلف کشور باتوجه به نیازهای سازندگان و شهروندان تغییر یافته است. گزارش‌ها حاکی از آن است که بیش از ۹۰ درصد شهرداران در سراسر کشور به طرح نوسازی پیوسته و بسته‌های مشوق نوسازی را طراحی کرده‌اند. تمامی معافیت‌ها و امتیازات قانونی سرمایه‌گذاری در مناطق محروم و کمترتوسعه‌یافته نیز به سرمایه‌گذاران این بافت‌ها تعلق خواهد گرفت. این مزایا که مطابق با قانون جهش تولید مسکن هستند، به‌دنبال نوسازی چهره شهرها و روستاها و بهره‌برداری از ظرفیت بالای آنها برای ساخت مسکن است.

به هر حال تهران به‌عنوان پایتخت و مرکز سیاسی، اقتصادی و فرهنگی ایران با چالش‌های جدی در زمینه نوسازی و بهسازی روبه‌رو است. ساختمان‌های آسیب‌پذیر و موقعیت جغرافیایی شهر روی گسل‌های متعدد، خطر زلزله‌های ویرانگر را افزایش می‌دهد و این مشکل تنها به مناطق جنوبی شهر محدود نمی‌شود. همچنین، رشد جمعیت، افزایش تعداد وسایل نقلیه و محدودیت ظرفیت معابر، مشکلات زیست‌محیطی زیادی را برای این کلانشهر به‌وجود آورده است. وجود بافت‌های فرسوده و آلودگی‌های زیست‌محیطی در تهران، نگرانی‌های ساکنان و مدیران شهری را به‌همراه داشته و پایداری شهر را به‌‍خطر انداخته است. به‌همین‌دلیل، مدیریت شهری تهران باید برنامه‌های نوسازی بافت‌های فرسوده را به‌روز کند. در حال‌ حاضر، کلانشهر تهران با کمبود حدود یک میلیون واحد مسکونی مواجه است. باتوجه به خطرات طبیعی مانند سیل و زلزله و همچنین تسهیلات و امتیازاتی که برای نوسازی بافت‌های فرسوده در نظر گرفته شده است، ضرورت نوسازی و مقاوم‌سازی این بافت‌ها بیش از پیش احساس می‌شود. این موضوع باید به‌طورجدی موردتوجه قرار گیرد و اقدامات لازم برای بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده، با در نظر گرفتن جنبه‌های اجتماعی، اقتصادی و زیست‌محیطی، به‌سرعت انجام شود تا علاوه بر تامین مسکن موردنیاز، ایمنی و کیفیت زندگی شهروندان نیز بهبود یابد.

مهم‌ترین مشکلات بافت‌های فرسوده

ناصر کاهه، کارشناس مسکن به صمت گفت: نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده شهری، چالشی پیچیده و چندوجهی است که نیازمند همکاری گسترده میان دولت، شهروندان و بخش خصوصی است. اکنون که این موضوع به دغدغه تبدیل شده است و شهرداری و دولت به فکر گسترده کردن بحث نوسازی هستند؛ می‌توانیم امیدوارتر از قبل باشیم؛ اما همچنان باید دریابیم که این امر فراتر از توان و مسئولیت صرف وزارت راه و شهرسازی بوده و مستلزم مشارکت فعال جامعه و ایجاد فرهنگ مسئولیت‌پذیری شهروندی است. بافت‌های فرسوده، مناطقی از شهر هستند که از نظر خدمات شهری، کیفیت زندگی، رونق اقتصادی، شرایط بهداشتی و زیست‌محیطی و استحکام ساختاری، وضعیتی نامطلوب نسبت به سایر نقاط شهر دارند. این مناطق عمدتا محل سکونت اقشار کم‌درآمد جامعه بوده و در برابر بلایای طبیعی، به‌ویژه زلزله، بسیار آسیب‌پذیر هستند.

وی در ادامه خاطرنشان کرد: مشکلات متعدد بافت‌های فرسوده را به مستعدترین نقاط برای آسیب‌دیدگی در برابر حوادث طبیعی تبدیل کرده است. از این‌رو، ضرورت دارد دولت با در نظر گرفتن عامل زمان، اقدامات موثر و فوری را برای پیشگیری از خسارت‌های جبران‌ناپذیر آتی به‌اجرا درآورد؛ البته تا وقتی که مردم همکاری نکنند، کاری از پیش نمی‌رود.

مشکلات زیرساختی بر سر راه نوسازی

این کارشناس افزود: مشکلات زیرساختی همچون کم‌عرض بودن معابر و دسترسی دشوار به خدمات اضطراری مانند آتش‌نشانی و اورژانس، بر ناکارآمدی این مناطق می‌افزاید. عدم‌نفوذپذیری مناسب در محلات، دسترسی به خدمات را محدود کرده و ساکنان را در معرض خطرات جدی قرارداده است. علاوه بر این، تراکم بالای جمعیت، ناهمگونی بافت و عدم‌انطباق با استانداردهای شهرسازی، از دیگر چالش‌های اساسی این مناطق به‌شمار می‌روند.

کاهه یادآور شد: دولت باید در تدوین و اجرای برنامه‌های نوسازی بافت‌های فرسوده، رویکردی جامع و چندبعدی اتخاذ کند. این رویکرد باید شامل توجه به زیرساخت‌ها، پیامدهای اجتماعی و اقتصادی مشارکت فعال ساکنان باشد. سیاست‌گذاری بدون در نظر گرفتن این جوانب، نه‌تنها به شکست می‌انجامد، بلکه منابع مالی دولت را نیز به‌هدر می‌دهد؛ بنابراین، موفقیت در احیای بافت‌های فرسوده، مستلزم برنامه‌ریزی دقیق، همکاری بین‌بخشی و تعامل سازنده با جامعه محلی است.

کمبود خدمات شهری باعث کاهش تعاملات اجتماعی ساکنان و کاهش کیفیت زندگی در منطقه می‌شود و علاوه بر ناپایداری و نقصان در قلمرو شخصی، باعث نارضایتی ساکنان از محیط و محل زندگی می‌شود. متاسفانه کمبود خدمات بهداشتی و تسهیلات شهری، نقص در زیرساخت‌های فنی موجود، نبود فضاهای سبز، آلودگی صوتی و سایر نقاط‌ضعف زیست‌محیطی باعث تبدیل این مناطق شهری به یک محیط ناکافی و با سطح کمترین سلامت برای ساکنان آن شده است.

باتوجه به گسترش پدیده فقر شهری در مناطق فرسوده شهر، این مناطق به‌عنوان مناطق حساس‌تر برای رخداد انواع جرائم اجتماعی شناخته و باعث کاهش امنیت محله و نارضایتی ساکنان از محیط و محل زندگی خود شده‌اند. این مشکلات اجتماعی، باوجود اینکه ساکنان این مناطق در طبقات مرفه جامعه قرار ندارند، به‌طورگسترده در عرصه‌های سکونتی آنها ریشه‌ دوانده است.

 بیشتر ساکنان مناطق فرسوده با درآمد بسیار پایینی روبه‌رو هستند و بسیاری از این ساکنان به‌دلیل نرخ اجاره بسیار پایین در این مناطق زندگی می‌کنند.

 این عوامل باعث کاهش مشارکت در فرآیند نوسازی و مانع جدی برای بازسازی و حفظ بافت می‌شوند. بنابراین دولت می‌تواند با پرداخت تسهیلات مناسب و کمک به کاهش زمان برای صدور جوازهای ساخت، به این قشر از جامعه یاری برساند.

ناتوانی ساکنان مناطق فرسوده در بهره‌برداری از ظرفیت‌ها، بالا بودن نسبت مستاجران و مشکلاتی از قبیل نابسامانی‌های متعدد از عواملی هستند که از سایر عناصر لایه‌های ساختاری بافت‌های فرسوده متمایز می‌شوند.

 بیشتر ساکنان مناطق فرسوده دارای درآمد بسیار پایینی هستند و بخش عمده از این ساکنان به‌دلیل نرخ پایین اجاره مسکن در این مناطق زندگی می‌کنند.

این عوامل باعث کاهش مشارکت در فرآیند نوسازی بافت می‌شوند و به‌عنوان مانعی جدی برای نوسازی و حفظ بافت عمل می‌کنند.

سخن پایانی

بیشتر ساکنان مناطق فرسوده به‌تنهایی نمی‌توانند واحدهای مسکونی خود را نوسازی کنند و نیاز است که توسعه‌دهندگان، سازندگان و سرمایه‌گذاران تشویق شوند تا با همکاری مردم در این مناطق به نوسازی مسکن‌های فرسوده بپردازند. نوسازی بافت فرسوده شهر می‌تواند به بهبود کیفیت زندگی و احیای مناطق قدیمی کمک کند، اما این کار باید با دقت و توجه به حفظ ارزش‌های تاریخی و فرهنگی انجام شود؛ در غیر این صورت، ممکن است هویت شهری تخریب شده و نارضایتی ساکنان محلی به‌وجود آید؛ بنابراین، مشارکت جامعه در این فرآیند از اهمیت بالایی برخوردار است.  با گسترش شهرنشینی، شهرها به‌طورمداوم دچار تغییر و تحول شده‌اند و این تغییرات در فضای فیزیکی آنها، به بروز مشکلی به نام بافت‌های فرسوده منجر شده است. فضاهای قدیمی شهرها به‌مرور زمان، دچار فرسودگی و کاهش کارآیی شده‌ یا در دوران معاصر بدون رعایت اصول و مقررات معماری و شهرسازی شکل گرفته‌اند. فرسودگی به‌معنای ناکارآمدی و کاهش کارآیی یک بافت نسبت به سایر بافت‌های شهری است و عمده مشکلات این بافت‌ها ناشی از نبود سیستم‌های مناسب و ناهنجاری‌های بصری و زیبایی‌شناسی است؛ بنابراین، نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده به‌عنوان یکی از اولویت‌های مدیریت شهری در کلانشهرهایی مانند تهران به‌شمار می‌آید.