انگیزه اصلی صاحبان ملک برای عرضه آپارتمان‌های دلاری، تطابق نقدینگی خود با تورم در بازارهای موازی است. این موضوع به‌گفته فعالان بازار مسکن، غیرقانونی است و با قوانین و مقررات مرتبط با قراردادهای رسمی ملک در تضاد قرار دارد. گاهی شرایط کنونی بازار طوری است که به‌نظر می‌رسد پول رایج کشور در این روزها بیشتر سکه و دلار است و ریال به‌دلیل کم‌ارزشی، دیگر جایی در معاملات ندارد. از آنجایی‌ که نرخ دلار و سکه لحظه به لحظه بالا می‌رود و هیچ پیش‌بینی نمی‌توان از آینده بازار املاک داشت، معاملات در تمامی بخش‌ها کاهش‌ یافته است و اگر معامله‌ای نیز انجام شود، برخی فروشندگان یا حتی اجاره‌دهندگان ملک برای انجام معاملات، دلار و سکه را جایگزین ریال کرده‌اند.

درخواست دلار یا سکه برای فروش ملک

بنا بر اعلام برخی مشاوران املاک با پدیده‌ای جدید در بازار مسکن مواجه شده‌ایم. شایعه شده است برخی فروشندگان آپارتمان از خریداران تقاضای دلار، ارز دیجیتال، طلا و ... می‌کنند.

بازار خریدوفروش مسکن در رکود به‌سر می‌برد، اما مراجعات، مقداری نسبت به فروردین بهتر شده است؛ مراجعاتی که منتج به معامله نمی‌شود و اغلب برای اطلاع از وضعیت اجاره انجام می‌گیرد. هر سال همین‌طور است، معمولا در اردیبهشت و خرداد که تغییرات اقتصادی خود را تاحدودی نشان می‌دهد، متقاضیان برای پرس‌وجو می‌آیند. نقل و انتقالات بازار اجاره هم، در اردیبهشت و خرداد افزایش می‌یابد. قیمت‌های پیشنهادی آپارتمان در تهران نسبت به اسفند حدود ۱۰ درصد تغییر کرده، اما به‌دلیل نبود مشتری، این نرخ‌ها هنوز به قطعیت نرسیده است. یکی از دلایل این کسادی، نوسانات بازار ارز است. کاهش نرخ دلار از محدوده ۶۹ هزار تومان به حدود ۶۱ هزار تومان، بازار ملک را به‌نوعی کساد کرد؛ زیرا بازار مسکن، دلاریزه شده و بالا و پایین رفتن نرخ دلار باعث می‌شود مردم برای خریدوفروش دست نگه دارند.

در بازار اعتمادی وجود ندارد

شهریار شقاقی، تحلیلگر بازار مسکن درباره شرایط کلی بازار مسکن و همچنین موضوع درخواست دلار یا سکه برای معامله ملک به صمت توضیح داد: زمانی که نرخ ارز و طلا با نوسان زیادی همراه است، ریسک معاملات مسکن بالا می‌رود. در نتیجه افراد سرمایه خود را برای جلوگیری از ضررهای احتمالی، به ریال تبدیل نمی‌کنند و به‌طور همتراز طلا یا ارز را به مسکن یا خودرو اختصاص می‌دهند. ما گاهی دیده‌ایم که فروشنده یک واحد حاضر است تا ملک خود را با خودرو و رمزارز مبادله کند و این اتفاق مختص حالا نیست. البته نه‌تنها در خریدوفروش ملک، بلکه در بازار رهن و اجاره نیز این اتفاق رخ می‌دهد. این نوع معاملات، خطرات خود را دارد، اما به هر حال نمی‌شود چیزی را به مردم دیکته کرد؛ چراکه معامله‌گران به این نتیجه رسیده‌اند که با ارز، طلا یا رمزارز مبادله کنند. این نوع معاملات تنها مختص کشور ما نیست. اکنون چیزی در حدود ۲۰ سال است که در کشور ترکیه بسیاری از خریدوفروش‌های ملک به‌علت نبود ثبات پول ملی با دلار معامله می‌شود. به هر حال تا زمانی که ثبات به بازارهای مالی بازنگردد، چنین موضوعاتی پیش می‌آید و معامله‌گران ناچار به این نوع رفتار هستند.

وی در ادامه خاطرنشان کرد: متاسفانه به‌نظر نمی‌رسد که رونق خاصی در بازار مسکن مشاهده کنیم، چراکه قیمت‌ها همچنان در حال رکودزنی هستند و هیچ قصدی برای کاهشی شدن ندارند. ما شاهد بودیم که در یکی، دو ماه اخیر نرخ دلار از ۴۹ تا ۷۰ هزار تومان در نوسان بود؛ مسلما با این شرایط، افرادی که دلار ۷۰هزار تومانی خریده‌اند، حاضر به فروش ارز خود با قیمت‌های فعلی نیستند. البته مردم حق دارند،زیرا امیدی نیست تا قیمت‌های فعلی ارز ثابت باشد و ممکن است در مدت زمان کوتاهی، دوباره قیمت‌ها صعودی شود. هر کسی باشد، این‌طور فکر می‌کند و نباید از معامله‌گران خرده گرفت. اکنون اعتمادی در بازار مسکن و بازارهای موازی وجود ندارد. این اتفاقات چراغ انتظارات تورمی را در جامعه روشن نگاه داشته است که اصلا موضوع شوخی‌برداری نیست. از طرفی، شاید به‌طورحتم قیمت‌ها در کوتاه‌مدت رشد نکند، اما قطعا مردم منتظر گرانی بیش از بیش مسکن، ارز، طلا، خودرو و... هستند. ما قبل‌تر هم شاهد این بودیم که شاید روند قیمتی در بازارها برای مدتی نزولی شود، اما دیر یا زود به همان نقطه صعودی برمی‌گردد؛ در نتیجه خیلی‌ها علاقه دارند تا با قیمت‌های بالا، پای معامله بیایند و برای این حباب بزرگ، صبر کنند. در بازاری مثل مسکن، حباب بسیاری زیادی وجود دارد که از یک‌سری تنش‌های سیاسی نشأت می‌گیرد. زمانی که قیمت‌ها کاهشی می‌شود، بیشتر معامله‌گران تمایل به خرید دارند و برای فروش عجله نمی‌کنند.

خریداران برنده بازار مسکن هستند

این استاد دانشگاه درباره روند فعلی معاملات بازار مسکن به صمت گفت: واقعیت این است که فرمول‌های اقتصادی در کشور ما با فرمول‌های جهانی همخوانی ندارد و نمی‌توانیم روند معاملات را حتی برای یک هفته بعد پیش‌بینی کنیم. ما تنها می‌توانیم روند معاملات بازار مسکن را براساس تجربه سال‌های قبل بسنجیم. به‌نظر بنده، در کشور ما هر فردی و در زمانی که اقدام به خرید کند، برنده است. اصلا تضمینی برای کاهش قیمت‌ها وجود ندارد و ما معمولا افزایش نرخ مسکن را شاهد هستیم. اگر افراد قصد خرید ملکی را دارند،توصیه این است؛ «همین امروز وقت خرید است».

شقاقی خاطرنشان کرد: سال قبل ما شاهد این بودیم که بیشتر سرمایه‌ها به صمت بازار ارز و طلا رفت و حرکت این سرمایه‌ها به‌سوی بازار، بستگی به این دارد که ببینیم آیا دولت می‌تواند بازار ارز را کنترل کند یا خیر؟ اگر نوسان زیاد باشد، مردم کماکان در بازار ارز و طلا خواهند ماند و اگر در دوره طولانی (حدود تقریبی ۸ ماه) نوسان نداشته باشد، ممکن است افرادی که ارز و طلا دارند، به‌سمت بازار مسکن سوق داده شوند و این معاملات به‌صورت مبادله ارز و طلا با ملک نمایان شود.

این تحلیلگر بازار مسکن درباره افزایش قیمت‌ها در بازار اجاره به صمت گفت: متاسفانه روند افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن به‌سمتی می‌رود که حتی اگر یک مستاجر زیر بار افزایش اجاره‌بها نرود، مستاجر دیگری هست که با شرایط موجر کنار بیاید و خانه موردنظر را اجاره کند. خوشبختانه در شهرستان‌ها این اتفاق کمتر رخ می‌دهد و اگر موجر درخواست افزایش بی‌رویه اجاره را داشته بود، در نهایت مجبور است با مستاجر کنار بیاید وگرنه خانه‌اش خالی می‌ماند؛ اما در تهران این قضیه فرق دارد و کمتر پیش می‌آید که ملکی خالی بماند، حتی اگر اجاره‌اش خارج از عرف باشد.

وی در پایان گفت: بنده از رسانه‌هایی که با جدیت به معضلات بازار مسکن توجه می‌کنند، تقاضا دارم تا این مسیر را ادامه دهند. مسلما دولت باید از کارشناسان و متخصصان بازار مسکن بهره جوید و برای ساماندهی این بازار از آنها کمک بگیرد. جدیت در برنامه‌ریزی و سیاست‌گذاری‌های مطمئن، راه بازار مسکن را هموار و گره کور آن را باز می‌کند. امید است در آینده با راهکارهای بهتر، بازار مسکن سر و سامان گیرد.

ایده‌ای جدید برای حفظ ارزش دارایی

ناصر کاهه، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: کاهش ارزش پول ملی، منجر به وضعیتی شده است که نه‌تنها مسکن، بلکه بسیاری از کالاهای گران‌قیمت که در خطر از دست دادن ارزش خود هستند، با استفاده از ارز رایج و به‌طورمتداول دلار معامله می‌شوند. به‌همین‌دلیل، براساس افزایش لحظه‌ای نرخ دلار و تبدیل مسکن به یک کالای سرمایه‌ای، ایده‌ای جدید برای حفظ ارزش دارایی به‌وجود آمده است و معاملات بازار مسکن به‌سمت مبادلات دلاری هدایت می‌شود.

وی در ادامه بیان کرد: به‌نظر می‌رسد، این نوع معاملات بیشتر درباره املاک گرانقیمتی است که ارزش ریالی آنها سر به‌فلک می‌کشد. این خانه‌ها به‌ ‎ دلیل کمتر بودن ریسک و کاغذبازی در معاملات دلاری، معمولا با دلار معامله می‌شوند و این نوع معاملات برای خرده‌فروشان مناسب نیست. اگر ما از این شرایط ناراضی هستیم و از وضعیت فعلی شکایت داریم، باید به وضعیت چاله‌های اقتصادی خودمان فکر کنیم که باعث شده است، بازار و معاملات مسکن از کنترل خارج شوند. این کارشناس تاکید کرد: افزایش نرخ دلار و سکه، علاوه بر افزایش نرخ مسکن، باعث جایگزینی استفاده از پول رایج کشور با دلار و سکه برای اجاره یا فروش خانه شده است. برخی از صاحب‌خانه‌ها به‌منظور کسب بیشترین درآمد از ملک خود، این روش را انتخاب کرده‌اند. به‌طورکلی، مشاوران املاک ادعا دارند که پیشنهادات مشابه از سوی مالکان محدود است و نمی‌توان گفت که این روش از معامله به‌طورگسترده اتفاق می‌افتد.

کاهه در خاتمه افزود: اینکه خرید مسکن برای بیشتر اقشار جامعه یک آرزو شده، نوعی ناامنی اجتماعی را در دل افراد به‌وجود آورده است که اگر در معامله‌ای اشتباه کنند و متحمل ضرر و زیان شوند، دیگر جای جبرانی نیست؛ بنابراین روزبه‌روز شیوه‌های جدید معاملات پیدا شده و تا وقتی ثبات اقتصادی پدید نیاید، چنین اتفاقاتی تکرار می‌شوند.

سخن پایانی

هرساله با رشد تورم اقتصادی، شاهد گرانی روزافزون در بیشتر بازارهای اقتصادی کشور هستیم، به‌طوری‌که مسکن و مستغلات، رکوردهای جدید در گرانی را به‌ثبت می‌رسانند. تاثیر مستقیم گرانی مسکن بر بازار رهن و اجاره و املاک تجاری و اداری، وضعیت این بازارها را نیز متشنج کرده و باعث قیمت‌گذاری‌های افسارگسیخته در این بازارها شده است. در دهه‌های گذشته، بازار مسکن معمولا به تحولات اقتصادی دیر واکنش نشان می‌داد، هرچند در نهایت نرخ رشد مسکن با بازارهای همسو سربه‌سر می‌شد و حتی مسکن، بازارهای موازی را پشت‌سر می‌گذاشت؛ جهش، رکود، رونق و دوباره جهش، رفتار معمول بازار مسکن بود. اما از سال ۱۳۹۶ به بعد، تغییراتی در نگاه سرمایه‌گذاران ایجاد شده که یکی از دلایل آن، کوتاه شدن دوره استراحت بازار ارز است و از آن تاریخ به بعد، هرازگاهی شاهد نوسان قیمتی در این بازار هستیم. این موضوع باعث شد، تغییراتی در اقتصاد مسکن رخ دهد و گسترش وسایل ارتباط‌جمعی، مدت‌زمان همسویی بازار مسکن با تحولات اقتصادی را کوتاه‌تر کرد، به‌طوری‌که که این تغییر ماهیت بازار به‌ویژه در تهران، شهرهای اطراف آن و شمال کشور بیشتر نمود دارد. تا پیش از این، بازارهای ارز و طلا به‌شکل لحظه‌ای با یکدیگر همسو می‌شدند؛ اما ارزش مسکن و خودرو در کوتاه‌مدت وابستگی چندانی به ارزش طلا و ارز نشان نمی‌دادند. عدم‌نقدشوندگی سریع بازار مسکن البته هنوز هم در ماهیت این بازار وجود دارد و باعث شده است، افرادی که نگاه کوتاه‌مدت به سرمایه‌گذاری دارند، سرمایه‌های خود را به خرید طلا و ارز اختصاص دهند. بااین‌حال، در حال ‌حاضر، مسکن، خود را در کوتاه‌مدت با تورم عمومی همسو می‌کند و شاید تنها پاشنه‌آشیل این بازار که به رکود آن دامن می‌زند، نرخ گزاف آن باشد.