مسکن در دوراهی رکود و گرانی
لید بازار مسکن در ماه‌های گذشته بیش از آنکه نشانه‌ای از رونق نشان دهد، میان افزایش قیمت، افت معاملات و کاهش توان خرید سرگردان بوده است.
رکود معاملاتی که از پیش در بازار وجود داشت، در ماه‌های اخیر تحت‌تأثیر نااطمینانی‌های اقتصادی و شرایط ناشی از جنگ عمیق‌تر شده و فاصله میان قیمت‌های پیشنهادی و قدرت خرید خانوارها را افزایش داده است. همزمان، رشد نرخ ارز و طلا با تقویت انتظارات تورمی، معادلات بازار ملک را پیچیده‌تر کرده؛ به‌گونه‌ای که حتی در روزهایی که معاملات به حداقل رسیده، قیمت‌ها مسیر کاهشی مشخصی را دنبال نکرده‌اند. اکنون بازار مسکن زودتر از همیشه به فضای رکودی وارد شده و فعالان این بازار چشم به ماه‌های پیش‌رو دوخته‌اند. در چنین شرایطی، تصمیم برای خرید، فروش یا سرمایه‌گذاری دیگر تنها به روند قیمت‌ها وابسته نیست و عواملی مانند قدرت خرید، هزینه ساخت و چشم‌انداز اقتصاد نیز اهمیت یافته‌اند. اما در ۶ ماه آینده، مسیر بازار مسکن به کدام سو خواهد رفت و آیا انتظار برای کاهش قیمت می‌تواند تصمیم مناسبی باشد؟
بازار مسکن در انتظار یک تغییر مسیر
بازار مسکن مدت‌هاست با معادله‌ای پیچیده روبه‌رو است؛ قیمت‌ها تمایل به افزایش دارند، اما قدرت خرید خانوارها با این روند همراه نیست. نتیجه، بازاری است که در آن رشد اسمی قیمت لزوما به معنای رونق معاملات نیست. فاصله میان توان خرید و قیمت مسکن، بخش قابل‌توجهی از متقاضیان مصرفی را از بازار دور کرده و در مقابل، سرمایه‌گذاران نیز با مسئله نقدشوندگی و خواب سرمایه مواجه‌اند. در چنین شرایطی، افزایش نرخ ارز و طلا اهمیت بیشتری پیدا می‌کند. بازار ملک در اقتصاد ایران تنها تابع عرضه و تقاضای مصرفی نیست و انتظارات تورمی نیز بر رفتار مالکان و سازندگان اثر می‌گذارد. زمانی که هزینه ساخت، زمین، مصالح و دستمزد افزایش پیدا می‌کند، کاهش قیمت اسمی برای فروشنده دشوارتر می‌شود؛ حتی اگر تعداد معاملات افت کند. از همین رو، احتمال شکل‌گیری وضعیتی وجود دارد که قیمت‌ها افزایش پیدا کنند، اما حجم معاملات همچنان پایین بماند؛ شرایطی که می‌توان آن را یکی از نشانه‌های رکود تورمی در بازار مسکن دانست.
سرمایه‌گذاری با قفل‌کردن پول تغییر می‌کند
در سال‌های گذشته، بخشی از سرمایه‌گذاری در مسکن بر نگهداری ملک و انتظار برای افزایش قیمت استوار بود. اما طولانی‌شدن دوره رکود نشان داده که صرف مالکیت یک دارایی، لزوما به معنای سرمایه‌گذاری کارآمد نیست. وقتی فروش یک ملک زمان‌بر می‌شود، سرمایه نیز برای مدت طولانی از چرخه فعالیت اقتصادی خارج خواهد شد. بنابراین، نقدشوندگی و سرعت گردش سرمایه در تصمیم‌های جدید اهمیت بیشتری پیدا کرده است.
ساخت‌وساز باید با بازار هماهنگ شود
رکود معاملات فقط خریداران را تحت فشار قرار نداده و مدل فعالیت سازندگان را نیز با پرسش‌های جدی روبه‌رو کرده است. افزایش هزینه‌های ساخت در کنار کاهش قدرت خرید، ساخت پروژه‌های بزرگ بدون شناخت دقیق بازار هدف را پرریسگی‌تر می‌کند. در چنین فضایی، شناخت تقاضا، انتخاب درست متراژ، منطقه، قیمت و نوع واحد می‌تواند به اندازه تأمین سرمایه اهمیت داشته باشد. بازار آینده احتمالا بیش‌ازپیش به سمت پروژه‌هایی حرکت خواهد کرد که پیش از آغاز ساخت، مخاطب و بازار فروش آنها مشخص شده باشد.
متقاضیان مسکن بخرند
فرشید ایلاتی، کارشناس بازار مسکن در گفت‌وگو با تجارت‌نیوز درباره شرایط فعلی بازار مسکن و رفتار متقاضیان مصرفی گفت: همیشه گفته‌ایم که تقاضای مصرفی نباید چندان به شرایط بازار توجه کند؛ متقاضی مصرفی هر زمان استطاعت خرید داشت، باید تقاضای خود را به خرید تبدیل کند و منتظر نماند تا ببیند در آینده چه اتفاقی برای بازار می‌افتد.
ایلاتی درباره متقاضیانی که قصد تبدیل به احسن دارند نیز بیان کرد: توصیه همیشگی من این است که اگر فردی فرصت مناسبی را شناسایی کرده، نباید دست نگه دارد تا ببیند بعدا چه اتفاقی می‌افتد. اگر موردی پیدا کرده که اکنون شرایط مناسبی برای تبدیل به احسن دارد، امروز بهتر از فرداست.
او ادامه داد: واقعیت این است که روند قیمت در بازار مسکن همواره افزایشی بوده و به جز یکی دو مقطع در دو دهه گذشته، کاهش قیمت قابل‌توجهی نداشته‌ایم. از این جهت، اگر فردی فرصت مناسبی برای تبدیل به احسن شناسایی کرده، نباید زمان را از دست بدهد.
کاهش تقاضای سوداگرانه در بازار مسکن
این کارشناس بازار مسکن درباره کاهش تقاضای سرمایه‌ای و سوداگرانه در دوره رکود گفت: از اینکه در شرایط فعلی و با رکود بازار، تقاضای سوداگرانه کاهش یافته، خوشحالیم. منظور از این تقاضا، افرادی هستند که با هدف سفته‌بازی، در بازه‌های زمانی کوتاه و برای مثال کمتر از ۶ ماه، یک ملک را چند بار خرید و فروش می‌کنند. کاهش این نوع تقاضا اتفاق بدی نیست و حتی می‌تواند اتفاق مبارکی باشد.
وی افزود: البته خرید و فروش سفته‌بازانه در سایر بازارها نیز مطلوب نیست. دولت باید با مالیات بر عایدی سرمایه و سایر ابزارهای مالیاتی، جلوی تقاضای سفته‌بازانه و معاملات مکرر را بگیرد، زیرا این معاملات خود به تورم عمومی در کشور دامن می‌زنند.
ساخت‌وساز در رکود
ایلاتی در ادامه درباره وضعیت سرمایه‌گذاری در بازار مسکن گفت: اگر منظور از سرمایه‌گذاری، فعالیت سازندگان یا سرمایه‌گذارانی باشد که نگاه منطقی به بازار دارند و به دنبال سفته‌بازی نیستند، شرایط فعلی همچنان رکودی است. برای مثال، سرمایه‌گذاری که می‌خواهد پول خود را وارد یک فرآیند منطقی کند تا از طریق ساخت، ارزش‌افزوده ایجاد شود و از محل سرمایه‌گذاری خود منتفع شود، اکنون با یک بازار رکودی مواجه است.
بلاتکلیفی در بازار مسکن
او تاکید کرد: برنامه‌های دولت نیز فعلا دورنمای مثبتی نشان نمی‌دهد که بتوان براساس آن انتظار تحرک در بازار یا خروج از رکود را داشت. نه برنامه‌های حمایتی و بانکی در زمینه تقویت ساخت و عرضه مسکن شرایط مناسبی دارند و نه سیاست‌هایی مانند واگذاری زمین که اجرای آن سهل‌الوصول‌تر است و در اختیار خود وزارتخانه قرار دارد، به شکلی پیش می‌رود که نویدبخش رونق بازار مسکن باشد. بنابراین همان وضعیت بلاتکلیفی همچنان بر بازار حاکم است.
این کارشناس بازار مسکن با اشاره به تغییر شرایط ساخت‌وساز بیان کرد: در گذشته سازندگان سنتی داشتیم که با همان روال سابق، یک یا دو واحد می‌ساختند و وارد بازار می‌کردند.
وی افزود: این گروه اکنون تقریبا از بازار خارج شده‌اند. خرده‌سازانی که با چنین مدلی وارد بازار می‌شدند، امروز شرایط چندان مناسبی ندارند؛ جز در برخی مناطق خاص که قیمت پایین‌تری دارند یا از شرایط قیمتی متفاوتی برخوردارند و معاملات همچنان در آنها انجام می‌شود. البته این بخش، سهم کوچکی از کل بازار است.
ایلاتی درباره لزوم تغییر مدل ساخت‌وساز در شرایط رکودی گفت: متناسب با رکودی که طی چند سال اخیر در بازار مسکن وجود داشته، باید مدل ساخت مسکن را تغییر دهیم. دیگر نمی‌توان بدون برنامه پروژه‌ای تعریف کرد و پس از اینکه ساخته شد، تازه به دنبال مشتری برای فروش آن بود. مدل بازاریابی و تعریف پروژه باید تغییر کند، پیش از آغاز ساخت باید مشخص باشد که مشتری پروژه چه کسی است و برای چه گروهی ساخته می‌شود
او افزود: مدل بازاریابی و تعریف پروژه باید تغییر کند. پیش از آغاز ساخت باید مشخص باشد که مشتری پروژه چه کسی است و اساسا برای چه گروهی ساخته می‌شود. اگر ساخت‌وساز به این سمت حرکت کند، دیگر رکود معنایی نخواهد داشت؛ زیرا سازنده به‌صورت سفارشی می‌سازد، دقیقا می‌داند برای چه کسی می‌سازد و مشتری نهایی خود را از قبل دارد.
سفارشی‌سازی مسکن
این کارشناس بازار مسکن بیان کرد: شخصی‌سازی، سفارشی‌سازی و هدف قرار دادن مشتری نهایی از فرصت‌هایی است که اکنون در بازار وجود دارد. برخی سازندگان نیز در همین شرایط رکودی هوشمندانه رفتار می‌کنند، مطالعه و تحقیقات بازار انجام می‌دهند؛ کاری که در بازار مسکن بسیار کم و حتی انگشت‌شمار است.
ایلاتی ساخت سفارشی مسکن را روشی برای ایجاد رقابت میان سازندگان دانست و گفت: اگر بخواهیم در این زمینه یک پارادایم شیفت داشته باشیم، مطالعات و تحقیقات بازار باید سهم بیشتری در بازار مسکن پیدا کند تا بتوانیم پروژه‌هایی تعریف کنیم که پس از ساخت روی دست سازنده نمانند و سرمایه‌ای که صرف شده، قفل نشود. باید از شرایط فعلی درس بگیریم تا در آینده وضعیت بهتری در بازار مسکن داشته باشیم.
انتظارات تورمی قیمت مسکن را بالا می‌برد
ایلاتی درباره چشم‌انداز قیمت مسکن در ماه‌های آینده گفت: افزایش قیمت مسکن از چند ناحیه اتفاق می‌افتد. یکی از آنها افزایش هزینه‌های ساخت است که یک واقعیت در بازار به‌شمار می‌رود و بخش مهم دیگر نیز انتظارات تورمی است. دارندگان دارایی به تحولات بازارهای دیگر نگاه می‌کنند؛ آنها می‌بینند نرخ طلا و ارز چه تغییری کرده و براساس آن، قیمت دارایی خود را تعدیل می‌کنند.
او ادامه داد: البته ممکن است با وجود افزایش قیمت، معامله‌ای انجام نشود. در چنین شرایطی با پدیده رکود تورمی مواجه هستیم؛ معامله انجام نمی‌شود، اما قیمت اسمی دارایی افزایش پیدا می‌کند و همین موضوع دوباره به رکود دامن می‌زند.
این کارشناس بازار مسکن با انتقاد از شیوه سنتی سرمایه‌گذاری در این بازار گفت: سرمایه‌گذار حرفه‌ای باید از چرخش سرمایه خود سود ببرد، نه اینکه سرمایه را روی یک دارایی قفل کند و منتظر بماند تا در آینده چه اتفاقی رخ دهد. با این حال، بخشی از سرمایه‌گذاری سنتی در حوزه مسکن کشور به همین شکل بوده است. این گروه چندان به گردش سرمایه توجه نمی‌کنند؛ اینکه ملک را بفروشند و پروژه جدیدی را آغاز کنند یا در ملک دیگری سرمایه‌گذاری کنند. به شکل سنتی عادت کرده‌اند سرمایه خود را روی یک ملک قفل کنند تا نقطه خروج مناسبی پیدا شود.
ایلاتی تاکید کرد: رکود چهار یا پنج سال گذشته نشان داد که این مدل سرمایه‌گذاری دیگر جواب نمی‌دهد. ممکن است رقم بزرگی از سرمایه قفل شود و شرایط بازار نیز اجازه خروج ندهد و نقدشوندگی ایجاد نشود. البته این شرایط بخشی از یک دوره گذار است و نسل جدید سرمایه‌گذاران به‌تدریج هوشمندانه‌تر رفتار می‌کنند و از روش‌های گذشته درس می‌گیرند.
قیمت مسکن در ۶ ماه آینده افزایش پیدا می‌کند
ایلاتی در پاسخ به پرسشی مبنی بر اینکه آیا با توجه به انتظارات تورمی احتمال افزایش دوباره قیمت مسکن طی ۶ ماه آینده وجود دارد، گفت: بله. با توجه به نرخ ارز فعلی و چشم‌اندازی که وجود دارد، پیش‌بینی ما این است که قیمت مسکن افزایش پیدا کند. البته این اتفاق مطلوبی نیست، اما واقعیتی است که با آن مواجه هستیم.
او افزود: دولت می‌تواند با استفاده از برخی سازوکارها، دست‌کم نرخ رشد قیمت را کنترل کند. اگر نمی‌تواند اصل افزایش قیمت را متوقف کند، حداقل می‌تواند شیب افزایش قیمت‌ها را کاهش دهد. در این زمینه، سیاست‌های حوزه مسکن و به‌ویژه واگذاری زمین اهمیت زیادی دارد.
این کارشناس بازار مسکن با انتقاد از عملکرد دولت در حوزه واگذاری زمین گفت: دولت می‌گوید امکان ساخت مسکن را ندارد یا بانک‌ها تسهیلات نمی‌دهند؛ اما زمین که می‌تواند واگذار کند. می‌گویند زمین زیرساخت ندارد؛ حتی زمین بدون زیرساخت را در اختیار مردم قرار دهید تا خودشان برای تامین زیرساخت اقدام کنند. این آسان‌ترین کاری است که می‌توان انجام داد، اما همین اقدام نیز انجام نمی‌شود.
او ادامه داد: در واقع، خود سیاست‌گذار نیز کار را قفل کرده است. این موضوع دیگر ارتباطی با تحریم یا مذاکره با آمریکا ندارد. اگر دولت توان تامین زیرساخت را ندارد، صریحا به مردم بگوید که فعلا امکان واگذاری زمین با زیرساخت را ندارد و زمین را بدون زیرساخت در اختیار آنها قرار دهد.
واگذاری زمین بدون زیرساخت
ایلاتی درباره واگذاری زمین اظهار کرد: حتی می‌توان همین موضوع را به رفراندوم گذاشت؛ از مردم بپرسید آیا حاضرند زمین بدون زیرساخت دریافت کنند یا خیر و ببینید چند درصد پاسخ مثبت می‌دهند. این موضوعات را به رفراندوم بگذارید.
او در پایان تاکید کرد: ما عملا با مردم خودمان وارد جنگ شده‌ایم و مردم خودمان را تحریم کرده‌ایم؛ این موضوع ارتباطی با امریکا ندارد. با مردم خودمان مذاکره کنید و مسائل را با آنها حل‌وفصل کنید. به نظرم، حتی اگر شرایط جنگی نیز ادامه پیدا کند، مردم با چنین اقداماتی تاب‌آوری بیشتری خواهند داشت. این زمین‌ها باید واگذار شوند.
سخن پایانی
در نهایت اینکه بازار مسکن در شرایطی وارد ماه‌های پیش‌رو می‌شود که نه کاهش معاملات توانسته قیمت‌ها را پایین بیاورد و نه افزایش قیمت‌ها توانسته رونقی در خریدوفروش ایجاد کند. این دوگانگی، تصمیم‌گیری را برای خریدار و سرمایه‌گذار دشوارتر کرده است. برای متقاضی مصرفی، مسئله اصلی همچنان توان خرید و دسترسی به گزینه‌ای متناسب با درآمد است و برای سرمایه‌گذار، سرعت گردش سرمایه و امکان خروج از بازار اهمیت بیشتری پیدا کرده است. در سوی دیگر، سازنده نیز دیگر نمی‌تواند بدون شناخت تقاضا و صرفا با امید به رشد قیمت، پروژه‌ای را آغاز کند. به نظر می‌رسد بازار مسکن در حال عبور از دوره‌ای است که در آن افزایش قیمت به‌تنهایی جذابیت سرمایه‌گذاری ایجاد می‌کرد. اکنون آنچه اهمیت دارد، شناخت دقیق‌تر بازار، کاهش ریسک تصمیم‌گیری و توجه به قدرت واقعی تقاضاست. پرسش اصلی ماه‌های آینده نیز همین خواهد بود: آیا سیاست‌گذاری و رفتار فعالان بازار می‌تواند فاصله میان قیمت، توان خرید و عرضه را کمتر کند؟
