گسترش مشکلات مسکن در ایران در شرایطی رخ می‌دهد که کارشناسان مسکن معتقد هستند سایر کشورهای جهان تجربیات متنوعی برای مهار فقر مسکن اجرا کرده‌اند. برای مثال یک‌چهارم اهالی پاریس در مسکن اجتماعی زندگی می‌کنند؛ خانه‌های دولتی که با اجاره‌بهای نازل در اختیار اقشار فقیر و متوسط قرار داده می‌شود.

مدیران فرانسوی می‌گویند که نه‌تنها بنا دارند تعداد واحدهای مسکن اجتماعی را افزایش دهند، بلکه با ساخت این واحدهای مسکونی در مناطق مرفه شهر پاریس تصمیم دارند پاریس را از حالت شهری مرفه‌نشین خارج و به شهری برای تمام شهروندان تبدیل کنند، اما در ایران هر دولتی که بر سر کار می‌آید، صحبت از ساخت مسکن می‌کند، آن‌هم مسکن بی‌کیفیت که به دور از هرگونه امکانات رفاهی ساخته می‌شود و هیچ بویی از شهرسازی نبرده است. در همین چند سال اخیر شاهد این بودیم که بسیاری از افراد شهرک‌نشین ترجیح می‌دهند که خانه‌های خود را در شهرهای اقماری رها کنند و در شهر تهران مستاجرنشین شوند. مسئولان ما باید بیندیشند که چرا اکنون مسکن‌ها حمایتی موردتایید مردم نیست و نارضایتی از این واحدها بالا گرفته است؟ مسلما در این شرایط بازار مسکن، اجاره‌داری حرفه‌ای اقدام بسیار بهتری از ساخت مسکن در بیابان‌های اطراف تهران است.

مسکن در چاله جهش‌های تورمی

با شدت گرفتن تحریم‌ها پس از سال ۹۰ انتظارات تورمی فعالان اقتصادی تحت‌تاثیر جهش‌های تورمی قرار گرفته و مردم برخی از شاخص‌ها نظیر ارز را به‌عنوان شاخصی برای تورم‌های آتی لحاظ می‌کنند. به این صورت افزایش‌های شدید در نرخ ارز با اختلاف زمانی کمی به بازار مسکن سرایت پیدا کرده و سطح قیمت‌ها را افزایش داده است. طی ۱۲ سال اخیر، یعنی درست پس از زمان اعمال نخستین دور از تحریم‌های غرب علیه ایران، کمتر دوره‌ای وجود دارد که شاهد تلاطم در بازارهای دارایی و مالی نباشیم. بازار مسکن طی این دوره، نوسانات زیادی را پشت‌سر گذاشته‌اند و در بسیاری از مواقع، این نوسانات، همزمان یا با وقفه بسیار کم نسبت به هم رخ داده است.

فعال شدن شدید انتظارات تورمی، نگرانی و ترس را در میان فعالان اقتصادی ایجاد خواهد کرد و آنها تلاش خواهند کرد که دارایی‌های نقد خود را که به‌طبع، بیشترین تاثیر را از تورم‌های آتی خواهد پذیرفت، به یک دارایی تبدیل کنند که بتواند ارزش دارایی آنها را حفظ کند. بر همین اساس، ممکن است برخی از افراد شروع به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن کنند و همان‌طور که پیش‌تر نیز ذکر شد، اگر تعداد این افراد که چنین باوری را دارند، نسبتا زیاد باشد، گروه وسیع دیگری از افراد نیز به تقلید از آنها، همین رفتار را تکرار خواهند کرد و جهش در نرخ بازار مسکن را رقم خواهند زد.

به این ترتیب به‌نظر می‌رسد که این فرضیه که افزایش نرخ مسکن در ایران معلول جهش‌های شدید نرخ ارز است، برای دوره شدت گرفتن تحریم‌ها چندان بی‌اساس نباشد، اما در دوره پیش از سال ۹۰، به این دلیل که جهش‌های بزرگ در نرخ ارز رخ نداده و نرخ ارز شکل‌دهنده انتظارات تورمی افراد نبوده، مسکن به‌صورت مستقل روند خود را طی کرده است و همبستگی بین این دو متغیر مشاهده نمی‌شود.

 حال باتوجه به اینکه در حال حاضر شرایط نااطمینانی از اقتصاد ایران رخت برنبسته است، همچنان می‌توان مولفه‌های مهمی را در تعیین نرخ مسکن بااهمیت دانست. در سال ۱۴۰۳ شاهد تغییراتی در نرخ ارز و افزایش‌هایی در آن بوده‌ایم، اما در حالت کلی، جهش بزرگی در نرخ ارز رخ نداده است، بنابراین، انتظار می‌رود در صورتی که همچنان این ثبات در نرخ ارز وجود داشته باشد، بازار مسکن هم نوسان بالایی در امسال تجربه نکند و شرایط رکودی این بازار، همچنان ادامه داشته باشد.

سرنوشت مستاجران در دستان دولت

فردین یزدانی، کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه عددگذاری در بازار مسکن جواب نمی‌دهد و قابلیت اجرا ندارد به صمت گفت: اگر دولت و مجلس هم نسبت به این اقدام دستوری نمی‌دادند، همواره در بازار مسکن براساس نرخ تورم محاسبه می‌شد، چراکه بازی مثل اجاره متفاوت از تورم حرکت نکرده است، هرچند عقلانی‌تر از اعلام نرخ مقطوع برای سراسر کشور است، اما چیز جدیدی برای بازار نیست.

یزدانی ادامه داد: البته باید توجه داشت که کمترین تورم استانی و بالاترین تورم حدود ۲۰ درصد از هم فاصله دارند. آخرین میانگین نرخ تورمی اعلام‌شده ۳۷ درصد در کل کشور بوده که کمترین نرخ تورم استانی حدود ۲۸ درصد و بالاترین نرخ تورم هم حدود ۴۲ درصد بوده است.

وی درباره سرایت‌پذیری سایر استان‌ها از نرخ مسکن در تهران افزود: استان‌های مرتبط با تهران کنش و واکنش دارند. وقتی نرخ اجاره در تهران بالا می‌رود، بخشی از مستاجران به شهرهای اطراف تهران کوچ می‌کنند و همین افزایش تقاضا باعث می‌شود، نرخ استان‌ها و شهرهای اطراف تهران هم افزایش پیدا کند. حال اینکه در این‌باره مصوبه‌ای وجود داشته باشد و چه مصوبه‌ای وجود نداشته باشد، این اثر را در بازارهای مسکن اطراف تهران می‌بینیم و با عملیات بازار مرتبط است و مصوبه نمی‌تواند در این‌باره اثرگذار باشد.

این کارشناس اقتصاد مسکن بااشاره به حضور دولت در بازار خریدوفروش مسکن اظهار کرد: قانون مالیات بر عایدی سرمایه معاملات خریدوفروش مسکن را به‌شدت کند یا غیررسمی می‌کند، اما در نهایت منطق‌پذیر است. اینکه دولت بخواهد در بازار خریدوفروش مسکن هم قیمت‌گذاری کند، مالکیت خصوصی را از بیخ و بن زیرسوال می‌برد.

وی درباره قانون جدید سقف اجاره‌بها که براساس نرخ تورم هر استان تعیین می‌شود، توضیح داد: در گذشته، تجربه تعیین سقف اجاره‌بها را داشتیم، اما با تفاوتی که در تجربه قبلی وجود داشت، یک نرخ کلی برای اجاره‌بها در سراسر کشور اعلام می‌شد؛ اما در این قانون جدید، نرخ تورم سالانه هر منطقه به‌عنوان پایه محاسبات در نظر گرفته می‌شود.

وی تاکید کرد: قبل از این قانون هم، همواره افزایش نرخ اجاره‌بها براساس نرخ تورم بود و اجاره مسکن بیشتر از نرخ تورم بالا نمی‌رفت و در واقع این قانون موضوع جدیدی نیست.

یزدانی درباره مبنا قرار دادن داده‌های سازمان امور مالیاتی برای قیمت‌گذاری منطقه‌ای مسکن گفت: آن داده‌ها یک‌دهم قیمت‌های منطقه است و نمی‌تواند مبنا قرار بگیرد، مگر اینکه این داده‌ها به‌روز شوند؛ اما در هر صورت مسکن کالایی مقید به مکان است و کالایی ناهمگن محسوب می‌شود که نرخ هر واحد در یک آپارتمان نسبت به نرخ واحدی دیگر در همان آپارتمان متفاوت است. قیمت‌گذاری برای یک کالای ناهمگن از سوی دولت یک شوخی است؛ مگر دولت در ورود برای قیمت‌گذاری کالاهای همگن توانسته موفق باشد که برای کالایی ناهمگن مانند مسکن موفق باشد؟

دولت نقش تاثیرگذاری در بازار مسکن ندارد

ناصر یارمحمدیان، کارشناس مسکن به صمت گفت: بازار مسکن از بازارهای اقتصادی تاثیر می‌پذیرد و دولت نقش گسترده‌ای بر این بازار ندارد و زمانی که دولت بخواهد به بازار مسکن ورود کند، از ابزارهای اقتصادی کمک می‌گیرد. از این‌رو در ایران خلاف اقتصادهای مبتنی بر بازار آزاد که دخالت مستقیم بر بازار مسکن دارند، این موضوع شکل متفاوت‌تری به خود گرفته است.

یارمحمدیان گفت: به‌دلیل تقاضا برای سکونت در کلانشهرها، مسکن گرانی بی‌سابقه‌ای را تجربه کرده است و تمایل افرادی که می‌خواهند به کلانشهرها مهاجرت کنند، روزبه‌روز در حال افزایش است. البته آمارهای مربوط به مهاجرت و رشد جمعیت حاکی از این مسئله است و نشان می‌دهد که افزایش نرخ مسکن تاثیر چندانی در کاهش جمعیت پایتخت نداشته است.

وی افزود: اکنون با افزایش‌گرانی تا در بخش مسکن 2 حالت اتفاق می‌افتد، حالت اول افرادی که نسبت به نرخ تا بی‌تفاوت هستند و گرانی تا تاثیری بر زندگی آنها ندارد و دسته دیگر افرادی که توان مالی برای مقابله با گرانی تا را نداشته و در نهایت مجبور به مهاجرت می‌شوند.

نقش سیاست‌های دولت در ساماندهی بازار مسکن

یارمحمدیان بیان کرد: تلاش‌های دولت برای توسعه ساخت‌وساز در مناطق جدید و حومه شهر از طرفی این امید را به اقشار کم‌درآمد می‌دهد که در آینده صاحب‌خانه شوند و از طرفی خانه‌هایی که در این شهرک تا قرار دارند نقش سکونتگاه‌های خوابگاهی را ایفا می‌کنند که به‌علت کمبود ظرفیت‌های رفاهی و اقتصادی نه‌تنها پیشرفت چشمگیری را تجربه نمی‌کنند، بلکه با تاثیر معکوس و افزایش جمعیت در این شهرها، با چالش‌های جدی روبه‌رو می‌شوند؛ اتفاقی که چند سالی است در شهرهای پرند و پردیس در حال افتادن است.

یارمحمدیان خاطرنشان کرد: دولت جدید باید با برنامه‌ریزی و اجرای سیاست‌های کوتاه‌مدت و بلندمدت در راستای بهبود و ساماندهی بازار مسکن گام برداشته و تولید مسکن را به‌سمتی ببرد که توان اقتصادی بیشتر مردم جامعه برای خرید خانه به حد مطلوبی برسد، همچنین باید توجه کرد که انتظارات اقتصادی تفاوتی برای یک موضوع واقعی و غیرواقعی قائل نیست، یعنی اگر افراد جامعه حتی به غلط در انتظار افزایش نرخ کالایی را باشند، آن کالا با افزایش نرخ روبه‌رو می‌شود و انتظارات غیرواقعی، تاثیرات واقعی بر مسائل مختلف اقتصادی می‌گذارد، در نتیجه حتی اگر طرح‌های مسکنی دولت به‌سرانجام نرسد، باز جنبه روانی مثبتی در جامعه ایجاد می‌کند و تا حدی بازار را ساماندهی می‌کند.

یارمحمدیان در پایان گفت: سازمان تا ذی‌ربط باید با ارائه آمارهای هماهنگ و دقیق بستر محکمی را برای برنامه‌ریزی و اجرایی کردن طرح تا و سیاست تا مسکنی به‌کار بگیرند تا روند تولید مسکن در کشور وارد فاز تازه‌ای شود.

سخن پایانی

شکل مسکن پس از روند رو به رشد جمعیت از دهه ۴۰ شروع شد و در مقاطعی به اوج خود رسید. جاماندگی تولید مسکن از رشد جمعیت و ساخت خانه‌های لوکس و نامتناسب با قدرت خرید تقاضای موثر در بازار مشکل‌زا شد. از این‌رو سیاست‌های زیادی برای کنترل بخش مسکن اتخاذ شد، اما همان‌طور که از شرایط امروز بازار و دسترسی مردم به این نیاز اولیه پیدا است، این سیاست‌ها در مرحله اجرا موفق نبوده یا اینکه از همان ابتدا نقص داشته‌اند که نیاز است با سرعت بیشتری در راستای اصلاح‌ برنامه‌ها اقداماتی انجام شود.