طی دهه‌های اخیر، اقتصاد مسکن، توجه سیاست‌گذاران اقتصادی ـ اجتماعی را بیش از پیش به خود جلب کرده است. دلایل متعددی برای این امر قابل‌ذکر است. مهم‌ترین دلیل این است که هزینه مسکن، مهم‌ترین بخش هزینه‌های خانوار را تشکیل می‌دهد. ضمن اینکه بیشترین وزن را در محاسبه شاخص نرخ مصرف‌کننده دارد. علاوه بر این، بخش مسکن، ارتباط گسترده‌ای با سایر بخش‌های اقتصاد دارد.

به‌گزارش نبض بازار،‌ هرچند بخش مسکن کشور با سابقه 7 دهه برنامه‌ریزی، بخشی از کاستی‌های خود را مرتفع کرده ؛ با این حال، فهرست بلند مشکلات این بخش، حاکی از ساختار متصلب سیاست‌گذاری در بخش مسکن بوده است و به‌طبع، لزوم نوگرایی و نواندیشی در این حوزه را اجتناب‌ناپذیر می‌کند. نگاهی به اهم مشکلات این بخش، موید آن است که حاکمیت رویکردهای غیرعلمی و گاه پروژه‌محور طی دهه‌های گذشته و کمرنگ بودن اصلاحات ساختاری و نهادی نتوانسته است مشکلات این بخش را مرتفع کند.

چالش‌هایی چون سهم بالای مسکن در هزینه خانوار، نوسانات بازار مسکن، عدم‌تطابق الگوی عرضه و تقاضای مسکن، ناکارآمدی نظام تامین مالی مسکن، بالا بودن طول دوره انتظار خانوارها برای دسترسی به مسکن، مالیات‌های غیرهدفمند و غیرموثر مسکن، حضور کمرنگ صنعتی‌سازی و فناوری‌های نوین در تولید مسکن، خلأ اجاره‌داری حرفه‌ای، حجم بالای بافت‌های نابسامان شهری، ناکارآمدی برنامه‌های تامین مسکن اقشار کم‌درآمد، سیستم اطلاعات ناقص زمین و مسکن، ساختار ناکارآمد هزینه ـ درآمد شهرداری‌ها و ساختار ناکارآمد نظارت بر شهر و ساختمان، اصلاحات در این حوزه را اجتناب‌ناپذیر کرده است.

کارکرد مخدوش برای نجات بازار مسکن

از دیرباز، ملک به‌عنوان یکی از گزینه‌های سرمایه‌گذاری نزد ایرانیان بوده و انباشت ثروت از کانال خرید‌وفروش ملک، بر سرمایه‌گذاری در تولید مرجح بوده است. صنعتی شدن، گسترش شهرنشینی، افزایش شدید جمعیت و به‌ویژه پررنگ شدن نقش نفت در اقتصاد ایران از دهه ۱۳۴۰ نیز مختصات جدیدی به اقتصاد زمین و مسکن بخشید. به‌موازات تعمیق بیماری هلندی، کالای غیرقابل‌مبادله‌ای چون زمین از افزایش نسبی ارزش برخوردار شد. از اواخر دهه ۱۳۶۰ نیز با اتمام جنگ و همچنین تغییر ساختار درآمدی شهرداری‌ها، تامین هزینه اداره شهر به تراکم‌فروشی و کاربری‌فروشی و مجوزفروشی متکی شد که بیش از آنکه نیاز شهر باشند، محملی برای درآمدزایی شهرداری‌ها بوده‌اند.

به‌نظر می‌رسد بخش قابل‌توجهی از وضعیت کنونی، زاییده فقدان برخی نهادها یا کژکارکردی نهادهای موجود است، به‌گونه‌ای‌که نهادهای موردنیاز برای توسعه مسکن یا وجود ندارند یا اگر هم وجود دارند، کارکرد مخدوشی دارند. برای مثال وزارت راه و شهرسازی به‌جای سیاست‌گذاری، تصدی‌گری کرده است. شهرداری به‌جای مدیریت شهر، تجارت شهر داشته است.

 انبوه‌ساز به‌جای توسعه‌گری، پیمانکاری کرده، ضمن اینکه بخشی از مشکلات، ناشی از تعامل ناکافی نهادهای تصمیم‌سازی و سیاست‌گذاری در حوزه‌های زمین، مسکن و شهرسازی است.

زمین شهری از اصلی‌ترین موضوعات تاثیرگذار بر برنامه‌های توسعه مسکن محسوب می‌شود و از ضرورت‌های اساسی در تولید و عرضه مسکن است. موضوع تامین مسکن به‌ویژه در مناطق کلانشهری با مواردی همچون گسترش افقی شهرها، تخریب زمین‌های کشاورزی، محدود بودن زمین‌های دولتی مناسب برای توسعه شهری، زمانبر و هزینه‌بر بودن فرآیند آماده‌سازی و تامین زیرساخت‌ها برای اراضی الحاقی همراه است.

زمین

درباره زمین، توجه به چند نکته حائزاهمیت مضاعف است: الف- وسعت کشور و وفور زمین آماده‌سازی نشده است و بدون خدمات زیربنایی و روبنایی می‌تواند موجب کم‌پنداری محدودیت زمین شود. واقعیت این است که میزان زمین‌های قابل‌سکونت در اختیار دولت، محدود است و بیشتر زمین‌های موجود، نیازمند آماده‌سازی و تامین خدمات هستند. تجربه مسکن مهر ثابت کرد غفلت از این مسئله می‌تواند موجب ساخت مسکن غیرقابل‌سکونت و خالی از سکنه شود و فرآیند عرضه را سال‌ها با تاخیر مواجه کند. ب- توسعه شهری کشور با محدودیت‌های طبیعی از جمله منابع آبی، توپوگرافی نامناسب، قرار گرفتن روی آبخوان‌ها، مناطق حساس محیط‌زیستی، زلزله و گسل مواجه است. شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران در سال‌های اخیر با رویکردی انبساطی موضوع الحاقات و تصویب شهرک‌ها را در دستور کار قرار داده است. مجلس شورای اسلامی نیز در قالب ماده ۵۰ قانون برنامه هفتم، وزارت راه و شهرسازی را مکلف به اضافه کردن ۰.۲ درصد از مساحت سرزمین به ظرفیت سکونتگاهی کشور در روستاها و شهرهای کوچک و میانی می‌کند. مقایسه این عدد با کل عرصه مسکن مهر کشور، حاکی از ساده‌انگاری قانون‌گذار درباره این تجویز در مسئله پیچیده زمین است.

با این حال، موضوع غیرقابل‌کتمان در اقتصاد مسکن، بالا بودن متوسط «سهم زمین از نرخ مسکن» در کشورمان در مقایسه با دیگر کشورها است. باتوجه به عدم‌حضور توسعه‌گران خصوصی زمین در کشورمان، عرضه زمین شهری عمدتا بر دوش سازمان ملی زمین مسکن و شرکت مادرتخصصی شهرهای جدید افتاده است که باتوجه به افزایش پیوسته تعداد خانوارها، پاسخگوی نیاز زمین نبوده‌اند.

نظام تامین مالی

صاحب‌خانه شدن، یکی از بالاترین ترجیحات برای اغلب خانوارها است. بسیاری از خانوارها حاضر هستند از زمینه‌های دیگر چشم‌پوشی کنند تا بتوانند یک واحد مسکونی خریداری کنند، ضمن اینکه مالکیت واحد مسکونی، وثیقه‌ای ارزشمند برای اخذ وام به‌منظور توسعه کسب‌وکار به‌شمار می‌رود.

از سوی دیگر تامین مالی مسکن در ایران، عمدتا به پس‌انداز سالیان گذشته خانوارها و تاحدودی به بازار پول و بانک اتکا دارد. اعطای تسهیلات بانکی می‌تواند در سمت عرضه مسکن، با تبدیل تسهیلات مشارکت مدنی به فروش اقساطی، وارد بازار معاملاتی مسکن شود یا به‌طورمستقیم در سمت تقاضای مسکن، در قالب عقد فروش اقساطی اعطا شود.

توجه به چالش‌های نظام تامین مالی مسکن در ایران همچون عدم‌انعطاف تسهیلات بانکی، خلأ بانک توسعه‌ای مسکن، ناکارآیی نهاد پس‌انداز مسکن، فقدان رقابت در بخش تامین مالی مسکن، نسبت پایین مبلغ تسهیلات به ارزش واحد مسکونی و سهم بالای مبلغ اقساط بازپرداخت تسهیلات مسکن از حقوق و دستمزد، نیازمند توجه است. در این راستا سیاست‌های متنوعی همچون اصلاح و توسعه بازار پیش‌فروش مسکن به‌عنوان یک راهکار تامین مالی طرف عرضه، استفاده از ظرفیت‌های ماده ۱۴ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، استفاده از ظرفیت‌های بازار سرمایه، استفاده از بستر بلاک‌چین برای تامین مالی مسکن، راه‌اندازی صندوق‌های پس‌انداز منطقه‌ای و... باید موردتوجه قرار گیرد.

اقشار کم‌درآمد

ساختار اقتصادی کشور، تقاضای مصرفی طبقه متوسط را برای خرید مسکن، تضعیف و کم‌درآمدها را با شدت بیشتری محتاج حوائج ضروری کرده است. باتوجه به اینکه طول دوره انتظار برای تملک مسکن برخی اقشار جامعه به یک قرن می‌رسد، نمی‌توان تامین مسکن این اقشار را بر دوش بازار نهاد و به‌طبع، کمک دولت برای تامین مسکن دهک‌های یک تا ۳ جامعه اجتناب‌ناپذیر است. البته لزومی ندارد، مداخله یادشده، در قالب مسکن ملکی باشد و حرکت به‌سمت تامین بخشی از نیاز دهک‌های پایین جامعه در قالب مسکن استیجاری می‌تواند کمک موثری بر مشکلات بخش مسکن باشد. این در حالی است که در قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن و آیین‌نامه اجرایی آن ظرفیت‌های مغفول قابل‌توجهی برای مسکن استیجاری وجود دارد. شایان ذکر است، حتی در مسکن مهر که هدف اصلی آن، کمک به تامین مسکن ۵ دهک اول بود، باتوجه به توان مالی خانوارهای کم‌درآمد، قسمت عمده‌ای از دهک‌های یک تا ۳ درآمدی، توسط این طرح پوشش داده نشد و در عمل نمی‌توان طرح‌های این‌چنینی را جانشین کاملی برای مسکن اقشار فرودست اقتصادی دانست.

بازآفرینی شهری

هرچند گستردگی بافت فرسوده در کشور، حاکی از حجم مشکلات در این زمینه است، با این حال، بافت‌های نابسامان شهری، با برخورداری از امکانات زیربنایی و روبنایی و همچنین هویت محله‌ای، یک ظرفیت انکارناپذیر در حوزه مسکن و شهرسازی کشور به‌شمار می‌رود. آنچه به‌عنوان تعریف مشترک بافت فرسوده مدنظر قرار می‌گیرد، معیارهای سه‌گانه ریزدانگی، ناپایداری و نفوذناپذیری است.

 البته این 3معیار، عمدتا کالبدی بوده و عناصر اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی، حقوقی، طبیعی و انسانی در آنها کمرنگ هستند و این خود نیازمند بازنگری جدی در این‌باره است.

متفاوت بودن سبک زندگی در بافت‌های فرسوده نسبت به سبک زندگی مدرن شهری، بالا بودن میزان فقر، بیکاری، انواع جرائم، ناامنی و بزهکاری، پایین بودن سرمایه اجتماعی و مواردی از این دست، نشان‌دهنده لزوم تفکیک و اولویت‌بندی نوسازی بافت‌های فرسوده است. در واقع یک‌کاسه دیدن بافت‌های فرسوده با معیارهای سه‌گانه، اولویت‌بندی این بافت‌ها را ناممکن ساخته و با بزرگ‌سازی ناخواسته مسئله، حل آن را مختل کرده است. بر این اساس ضروری است بازتعریف شاخص‌ها و اولویت‌بندی بافت‌ها به‌منظور بازآفرینی به‌طورجدی در دستور کار قرار گیرد.

مسکن استیجاری

اجاره‌نشینی برای بسیاری از خانوارها، جانشین خرید مسکن به‌شمار می‌آید، به این ترتیب که باتوجه به نرخ مسکن، ناگزیر می‌شوند یا ترجیح می‌دهند تقاضای خود را برای تملک مسکن به‌تعلیق درآوردند و به بازار اجاره مسکن روی آورند. البته دولت‌ها بیشتر با تمرکز بر سکونت ملکی از این مسئله غفلت می‌کنند که هرچند جانشینی میان مسکن ملکی و اجاره‌ای وجود دارد، اما این دو، کاملا جانشین یکدیگر نیستند و کل مسئله اجاره را نمی‌توان در بازار مسکن ملکی حل کرد.

به دلایل اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی، میل به مالکیت در ایران بالاست؛ به‌گونه‌ای‌که بیشتر خانوارها تا وقتی که مجبور نشوند، سکونت اجاره‌ای را انتخاب نمی‌کنند. در واقع باوجود افزایش سهم مسکن اجاره‌ای طی دهه‌های اخیر، عمده خانوارها تمایل دارند مسکن خود را به‌صورت ملکی تامین کنند. رشد قیمت‌ها در بازار مسکن، انگیزه خرید مسکن را در خانواده‌هایی که از توان مالی لازم برای این موضوع برخوردارند، دوچندان می‌کند؛ زیرا واهمه دارند با ادامه روند صعودی قیمت‌ها، توان آنها برای خرید مسکن در آینده کاهش یابد.

از سوی دیگر، باتوجه به هرم جمعیتی کشور، تقاضای بالقوه‌ای در بازار مسکن حضور خواهد داشت که بخش اصلی آن جمعیت، در محدوده سنی ۲۵ تا ۴۵ سال هستند. واضح است که حتی اگر توان کسب درآمد این گروه سنی افزایش یابد، به‌طورطبیعی، این گروه سنی از انباشت پس‌انداز بالایی برخوردار نیست. به غیر از بخش کمی از این جریان تقاضا که با پشتوانه ثروت نسل‌های پیشین یا با دریافت تسهیلات بانکی و غیربانکی به خرید مسکن اقدام می‌کنند، بقیه افراد به مسکن اجاره‌ای روی می‌آورند.

 مسکن روستایی

حدود ۶ میلیون خانوار در نقاط روستایی سکونت دارند. همچنین سهم مسکن در سبد هزینه خانوارهای روستایی به‌مراتب کمتر از خانوارهای شهری است. براین اساس و در یک مقایسه کمی شاید بتوان وضعیت مسکن روستایی را بهتر از مسکن شهری ارزیابی کرد؛ بااین‌حال نباید از نظر دور داشت که عمده مشکلات مسکن روستایی از نوع کیفی بوده و متفاوت از آن چیزی است که در مسکن شهری بروز می‌نماید.

کیفیت پایین مسکن، عدم‌تفکیک مناسب فضای سکونت خانوار از فضای معیشت و کار، نبود اطلاعات مکفی در رابطه با مسکن روستایی و خانوارهای ساکن در روستاها، کمبود و یا نقص مسیرهای ارتباطی روستایی، عدم‌انطباق نظام پرداخت تسهیلات مسکن روستایی با ویژگی‌های مکانی و اقتصادی و اجتماعی خانوارها، تقاضای شهرنشینان برای خانه دوم در برخی مناطق روستایی، فاقد سند بودن واحدهای مسکن روستایی و... گوشه‌ای از مشکلات مسکن روستایی کشور است.

 ساختار تولید مسکن

قسمت عمده‌ای از حقیقت تلخ ساختار تولید مسکن در کشور، ناشی از کارکرد سازندگان غیرحرفه‌ای است که از آنها تحت‌عنوان بسازوبفروش یاد می‌شود. بسازوبفروش‌ها که فاقد حداقل تخصص فنی درباره علم ساختمان هستند، به اصلی‌ترین تامین‌کنندگان مسکن مردم کشورمان تبدیل شده‌اند. در چنین شرایطی هرکس با اندک سرمایه‌ای، گوشه‌چشمی نیز به ساخت‌وساز مسکن دارد؛ به‌گونه‌ای‌که بسازوبفروشی به شغل دوم برای بسیاری از افراد جامعه ـ به‌ویژه در دوره‌های رونق بازار مسکن ـ تبدیل شده است. نتیجه چنین وضعی، شکل‌گیری طیفی از سازندگان بی‌تخصص و بی‌برند است که فاقد حداقل مسئولیت‌پذیری هستند.بهبود فرآیند تولید مسکن، مستلزم اقدامات گسترده‌ای است که در این میان، اصلاح ساختار نظام کنترل شهر و ساختمان، عاجل‌ترین اقدام به‌شمار می‌رود، ضمن اینکه بهره‌مندی از ظرفیت تشکل‌های حرفه‌ای مسکن با تاکید بر روش‌های انبوه‌سازی و صنعتی‌سازی می‌تواند بهره‌وری و کیفیت ساخت را تا حدود زیادی، بهبود بخشد.