پس از آنکه رئیس صندوق ملی مسکن از مذاکره با ۱۰ کشور اروپایی و آسیایی برای ارتقای فناوری ساخت طرح نهضت ملی مسکن خبر داد، مشاور وزیر راه و شهرسازی نیز اخیرا اعلام کرده با ۸ کشور برای ورود تکنولوژی ساخت به کشور توافق شده است. تلاش برای ورود تکنولوژی به حوزه ساخت وساز با هدف تحقق وعده ساخت 4 میلیون مسکن در قالب طرح ملی مسکن، درحالی اجرایی می‌شود که بانک‌ها در ارایه تسهیلات این بخش همراهی نمی‌کنند. عدم همکاری بانک‌ها برای تامین اعتبار و تسهیلات مسکن ملی تا آنجا پیش رفته که روز گذشته شاهین مستوفی، مدیرکل دفتر حسابرسی مالیاتی سازمان امور مالیاتی از جریمه بانک‌های متخلف در حوزه نهضت ملی مسکن خبر داد. از سوی دیگر تبصره ۵ ماده ۴ قانون جهش مسکن، در اصل ضمانت اجرای بخش تسهیلات بانکی بوده و طبق این مصوبه، اگر بانک‌ها نسبت به سهمیه اعلامی بانک مرکزی برای ارایه تسهیلات تعلل کنند، معادل همان یک‌پنجم عدد تعهد شده جریمه شده و سازمان امور مالیاتی مکلف به اخذ این جریمه خواهد بود. این اعتبار در نهایت وارد صندوق ملی مسکن خواهد شد تا مجدد در حوزه ساخت و عرضه و تولید مسکن به‌کار گرفته شود. علاوه بر موارد یاد شده بسیاری بر کاهش سود تسهیلات بانکی این طرح نیز تاکید دارند.  در این گزارش زوایای مختلف ورود خارجی‌ها برای ساخت مسکن در کشور را از نگاه کارشناسان بررسی کرده است.

بازار پیشنهاد چینی‌ها و بلژیکی‌ها، دوباره داغ شد

مدتی قبل، محمدرضا اسماعیلی رئیس هیات عامل صندوق ملی مسکن گفته بود: به منظور ارتقای فناوری و به صرفه‌ کردن عملیات ساخت طرح نهضت ملی مسکن با بیش از ۱۰ شرکت بین‌المللی در حال مذاکره هستیم که این شرکت‌ها هم آسیایی و هم اروپایی هستند.در همین راستا حسن تیزمغز، مشاور وزیر راه و شهرسازی در یک همایش اظهار کرد: وزارت راه و شهرسازی در نظر دارد با کمک بخش خصوصی چهار میلیون واحد مسکونی بسازد و در این هدف، همراهی بخش خصوصی با ایجاد مشوق‌های مناسب ضرورت دارد. به گفته این مقام مسئول در دولت سیزدهم تلاش شده تا تکنولوژی جدید وارد ساخت‌وساز شود. همچنین در کنار بهره‌مندی از تکنولوژی نوین ساخت از نیروی انسانی داخلی نیز استفاده  خواهد شد. تیزمغز با اعلام این‌که 8 کشور خارجی برای ورود تکنولوژی نوین ساخت به کشور موافقت کرده‌اند، گفت: براساس برنامه‌ریزی‌های صورت گرفته چندین کارخانه پیش‌ساخته با بهره‌مندی از نیروی انسانی داخلی راه‌اندازی خواهدشد.مدت‌هاست که بحث ورود شرکت‌های خارجی به مسکن‌سازی کشور مطرح شده اما حالا این موضوع با پیشنهاد چینی‌ها و بلژیکی‌ها، دوباره داغ شده است. در دوره وزارت رستم قاسمی، طرح تهاتر نفت با خارجی‌ها مطرح بود که با مرگ ایشان، به نظر می‌رسید که وزارت راه و شهرسازی نیز فعلا از این اقدام دست برداشته است. در سال‌های گذشته، ایران توانسته طرح‌های مسکن‌سازی خوبی را با کمک بین‌المللی در داخل و خارج از کشور بسازد. از سوی دیگر برخی از طرفداران این طرح، اقداماتی انجام داده‌اند که به نظر می‌رسد حالا به نتیجه نزدیک شده است.

تقاضای این شرکت‌های خارجی، ساخت حداقل ۱۰۰ هزار واحد مسکونی است. طرح‌ها و فناوری‌های پیشنهادی این شرکت‌ها به مرکز تحقیقات راه و شهرسازی ارائه شده و طرح‌های مزبور، توانسته‌اند تایید این مرکز را بگیرند. در صورت اجرایی شدن این توافقات، آموزش‌های مورد نیاز تکنسین‌ها نیز بر عهده مرکز تحقیقات راه و شهرسازی خواهد بود. مزیت رقابتی این شرکت‌های خارجی، سرعت در اجرا و مقاومت سازه در برابر زلزله است. همچنین زیرساخت‌های مورد نیاز برای اجرای این دو مزیت رقابتی، در کشور ایجاد می‌شود. به این ترتیب، حتی بعد از اتمام کار هم زیرساخت‌های مزبور باقی مانده و در نتیجه انتقال تکنولوژی رخ می‌دهد.

ورود تکنولوژی نوین برای ساخت مسکن

محمد کساییان کارشناس بازار مسکن در رابطه با ورود تکنولوژی نوین خارجی برای ساخت مسکن در ایران به  گفت: مسکن باید با بهره‌گیری از ظرفیت‌های داخلی سازندگان ساخته شود. برای اطمینان از کیفیت و تکنولوژی ساخت، باید به مجموعه‌های شرکت‌های ساختمانی داخلی اعتماد کنیم و ظرفیت رقابتی خود را تا حد امکان بهبود دهیم. در این راستا، استفاده از فناوری‌های نوین ضروری است. هرچند، اولویت همچنان در تقویت همکاری با سازندگان داخلی است؛ اما می‌توان برای انتقال دانش و بهره‌وری از تجربیات صنعتی جهانی، به مذاکرات با شرکت‌های خارجی بپردازیم.

کساییان گفت: از زمان اعلام دولت سیزدهم برای ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی، بسیاری تاکید داشتند در داخل کشور توانایی ساخت چنین تعداد واحدهای مسکونی وجود ندارد و همچنین زیرساخت‌ها و امکانات لازم برای این منظور فراهم نیستند که این مهم با همکاری خارجی‌ها و حضور فعال بخش خصوصی قابل رفع خواهد بود.

جبران هزینه‌های ساخت‌وساز با تهاتر

وی با اشاره به مکانیسم حضور شرکت‌های خارجی برای احداث مسکن در ایران گفت: به نظر می‌رسد این شرکت‌ها برای واحدهایی که در ایران ساخته می‌شوند، پولی دریافت نمی‌کنند و به جای آن، نفت ایران را دریافت و صادر می‌کنند. این نوع تبادلات یک نوع تجارت پایاپای محسوب می‌شود. این مسئله هم جنبه‌های مختلفی دارد. جنبه مثبت آن این است که دولت می‌تواند با توجه به مشکلات فروش نفت، آن را به فروش برساند و در عوض از توان شرکت‌های خارجی برای احداث واحدهای مسکونی و تحقق اهداف برنامه‌ریزی شده استفاده کند. او با بیان اینکه مشخصا در بخش مسکن بحران وجود دارد؛ افزود: افزایش قیمت‌ها باعث شده مردم قادر به تهیه مسکن نباشند. با این حال، با ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی، اقشار کم‌درآمد می‌توانند به سرپناه دست پیدا کنند؛ اما جنبه منفی ماجرا این است که اگر شرکت‌های خارجی تصمیم بگیرند در ایران خانه بسازند، از روش سنتی و با استفاده از مصالح محلی استفاده نمی‌کنند. بلکه خانه‌های پیش‌ساخته را به صورت انبوه و صنعتی وارد کرده و در عین ‌حال در کشور کارگاه‌هایی برپا می‌کنند تا خانه‌های پیش‌ساخته را سر هم کنند.

این کارشناس بازار مسکن خاطرنشان کرد: بنابراین این کار به انتقال دانش و تکنولوژی ختم نمی‌شود و کشوری نظیر چین می‌تواند نفت ایران را ارزان‌تر بخرد. از سوی دیگر، حضور شرکت‌های خارجی در صنعت ساخت‌وساز در ایران منجر به بیکاری گسترده در بین کارگران و مهندسان ایرانی می‌شود. اگرچه شرکت‌های پیمانکاری و ساخت‌وساز ایرانی می‌توانند در این پروژه‌ها شرکت کنند، اما به دلیل اینکه خارجی‌ها توانایی ساخت تعداد زیادی واحد را دارند؛ پروژه‌های بسیار کمتری به شرکت‌های ایرانی ارائه می‌شود و آنها نمی‌توانند در این حوزه رشد و پیشرفت کسب‌وکار خود را تجربه کنند.

وی بیان کرد: با توجه به تجربه حضور شرکت‌های ترک در ایران و همکاری در ساخت مسکن مهر، به ویژه تجربه شرکت کوزو در پروژه پرند، آنها نیز علاقه‌مند به حضور در ایران هستند؛ زیرا این اقدام می‌تواند منجر به کسب درآمد قابل توجهی برای کشورشان شود. همچنین، مانند چین پیشنهاد شرکت‌ّهای چینی ممکن است شرکت‌ّهای ترکیه‌ای نیز خانه‌های پیش‌ساخته را به صورت صنعتی وارد ‌کنند.

کساییان عنوان کرد: به طور کلی بهتر است که ساخت‌وساز در کشور به صورت بومی و با استفاده از توان مهندسان داخلی صورت گیرد چرا که این موضوع باعث اشتغالزایی شده و هزینه‌های ساخت را به طور چشمگیری کاهش می‌دهد. همچنین مسئله ساخت مسکن توسط شرکت‌های خارجی در ایران ممکن است با چالش‌ها و مشکلاتی همراه باشد؛‌ زیرا قوانین و مقررات مربوط به ساخت‌وساز در ایران ممکن است برای شرکت‌های خارجی پیچیدگی‌ها و محدودیت‌هایی را به همراه داشته باشد که می‌تواند فرآیند ساخت‌وساز را تحت تاثیر قرار دهد. از سوی دیگر استفاده از فناوری‌ها و تکنولوژی‌های جدید در صنعت ساخت‌وساز ممکن است نیاز به آموزش و انتقال دانش داشته باشد. این مسئله می‌تواند برای شرکت‌های خارجی در ایران با چالش‌هایی همراه باشد و منجر به هدرروی زمان شود.

وی در خاتمه افزود: بااین‌همه هر مشکلی که ممکن است در حضور شرکت‌های خارجی در صنعت ساخت مسکن در ایران وجود داشته باشد، قابل‌حل بوده و با تدابیر مناسب قابل پیش‌بینی و مدیریت است. این مسئله نیازمند همکاری و تعامل بین شرکت‌های داخلی و خارجی، نهادهای دولتی و تدوین و اجرای قوانین مناسب است تا بهره‌وری و توسعه صنعت ساخت‌وساز در کشور ارتقا یابد.

فرهاد بیضایی، کارشناس حوزه مسکن در رابطه به صمت گفت: ما قادر به ساخت مسکن هستیم و نیازی به تکنولوژی و شرکت‌های خارجی نداریم. شرکت‌های فنی و مهندسی داخلی دارای توانایی لازم برای ساخت مسکن هستند و ما تنها باید هزینه تمام شده ساخت مسکن را منطقی کنیم.

وی در ادامه افزود: استفاده از تکنولوژی شرکت‌های خارجی با واگذاری ساخت مسکن به آنها، دو مقوله متفاوت است، با توجه به ظرفیت فنی و مهندسی داخلی، می‌توانیم با اعزام نیروی متخصص داخلی و بررسی سطح تکنولوژی کشورهای دیگر، فناوری‌های آنها را بومی‌سازی کنیم. به عنوان مثال، قالب‌های تونلی در چند سال گذشته با حضور شرکت‌های ترکیه‌ای وارد شدند و سپس توسط شرکت‌های داخلی بومی‌سازی شدند و در پروژه‌های داخلی نیز استفاده شدند.

این کارشناس گفت: تلاش‌هایی برای پیگیری حضور شرکت‌های خارجی در پروژه‌های ساخت مسکن ملی صورت گرفته که ظاهرا تا کنون به نتیجه مشخصی نرسیده است.

حضور خارجی‌ها اجتناب‌ناپذیر است

بیضایی با اشاره به اینکه شرکت‌های داخلی در زمینه صنعتی‌سازی ساخت مسکن به‌هیچ‌عنوان موفق نبوده‌اند، تصریح کرد: باوجود تبلیغاتی که صورت می‌گیرد، صنعتی‌سازی مسکن در ایران پروژه شکست‌خورده‌ای است، زیرا اصولا این کار برای آن انجام می‌شود که هزینه تمام‌شده ساخت مسکن کاهش یابد و سرعت ساخت بالا رود، اما شرکت‌های بزرگ بخش خصوصی که در زمینه صنعتی‌سازی مدعی هستند، نه‌تنها این دو مورد را رعایت نکردند بلکه هزینه تمام شده مسکن بسیار بالا‌تر از شیوه سنتی می‌شود، بنابراین ما به‌هیچ‌عنوان این ظرفیت را نداریم که بخواهیم صنعتی‌سازی مسکن را انجام دهیم.

این تحلیلگر بازار مسکن اذعان داشت: همچنین در تمامی سخنان مسئولان وزارت راه و شهرسازی در مورد حضور سازندگان ایرانی در قانون جهش تولید مسکن به‌هیچ‌عنوان در مورد ساخت مسکن داخلی به‌صورت صنعتی صحبتی نشده، چراکه توان این کار در کشور وجود ندارد، همچنین آخرین تکنولوژی ساخت مسکن که در ایران وجود دارد مربوط به احداث شهرک اکباتان در قبل از انقلاب است و بعد از آن به‌هیچ‌عنوان تکنولوژی ساخت مسکن جدیدی را در کشور تجربه نشده، بنابراین حضور خارجی‌ها در طرح مسکن دولت اجتناب‌ناپذیر به نظر می‌رسد.

سخن پایانی

طی سال‌های گذشته و با اجرای طرح‌های مختلف، تجارب شرکت‌های ایرانی برای ساخت نهضت ملی مسکن بسیار بالا رفته و به نظر نمی‌آید کمبودی از این بابت وجود داشته باشد. پیشنهاد ساخت هر متر مربع ۳۰۰ دلار، نسبت به قراردادهای طرح نهضت ملی مسکن خیلی بالاست، این نرخ برای ساخت برج‌های بلندمرتبه نیست چرا که هزینه‌ ساخت آنها بیشتر خواهد شد.برای ساخت خانه‌های ویلایی و تک طبقه هم نیاز به فناوری خاصی نیست و حتی سازنده‌های کوچک هم می‌توانند با هزینه‌ کمتر، این خانه‌ها را تولید کنند. پیشنهاد ۳۰۰ دلاری خارجی‌ها، مزیت رقابتی نسبت به سازندگان داخلی ندارد. از طرفی تمام فناوری‌های نوین ساختمانی به دنبال تسریع در ساخت و افزایش مقاومت سازه هستند. شرکت‌های ایرانی و مهندسان داخلی هم به قدری بضاعت دارند که اجرای این فناوری‌ها را در پیش بگیرند؛ اما سوال اصلی این‌جاست که آیا چنین فناوری‌هایی با اهداف نهضت ملی مسکن سازگار است؟! چرا که اجرای این تکنولوژی‌ها، در نهایت منجر به افزایش هزینه‌های ساخت و نرخ تمام شده مسکن می‌انجامد. وگرنه از بابت نیروی سازنده و توان تولید، چیزی در ایران کم نداریم. ایران مهد معماری و مهندسی است و از این جهت در جهان کمتر کشوری را می‌توان پیدا کرد که در آن آثار معماری با این کیفیت و دقت ساخته‌شده باشد. بسیاری از کارشناسان عقیده دارند باید از تمام توان فناوری و دانش داخلی در جهت ساخت مسکن استفاده کنیم و هم‌زمان در جهت بهبود شرایط اقتصادی گام برداریم تا مشکل بازار مسکن حل شود. این‌که بگوییم کلید حل تولید مسکن کمک گرفتن از دیگر کشورهای است اشتباه بوده و تنها باید با الگوبرداری و تناسب‌سازی با شرایط کشور، موضوع ساخت‌وساز را یک‌بار برای همیشه حل کنیم.