تهدیدهای نظامی در یک سال و نیم گذشته اثرات گسترده‌ای بر اقتصاد و جامعه ایران گذاشته و محدودیت‌ها و چالش‌های متعددی ایجاد کرده است. با این حال، همین ریسک بزرگ شامل آستانه جنگ در سال ۱۴۰۳، شروع جنگ در ۲۳ خرداد و تعلیق آن از ۳ تیرماه ۱۴۰۴ تاکنون به‌طور غیرمستقیم بر بازار مسکن تأثیر گذاشته و به عاملی برای افزایش قیمت‌ها تبدیل شده است.

 

واکنش بازار به بی‌ثباتی‌ها

در واقع، نوسانات و بی‌ثباتی‌های سیاسی و نظامی باعث شد که سرمایه‌ها به سمت دارایی‌های امن‌تر مانند مسکن هدایت شوند. تقاضای بالا در شرایط عدم اطمینان، قیمت‌ها را بالا برد و بازار مسکن توانست به نوعی «سپر دفاعی» در برابر اثرات تورمی و اقتصادی ناشی از تهدیدهای خارجی باشد.

جنبه‌های ایمنی سرمایه‌ها در شرایط بحرانی

این وضعیت نشان می‌دهد که حتی ریسک‌های بزرگ نظامی می‌توانند به شکل غیرمستقیم، روندهای اقتصادی خاصی را تشدید کنند. در شرایطی که بخش‌های دیگر اقتصاد با فشارهای جدی روبه‌رو هستند، بازار مسکن توانسته از این وضعیت بهره برده و افزایش قیمت‌ها را تجربه کند، امری که هم سرمایه‌گذاران و هم سیاست‌گذاران باید آن را با دقت تحلیل کنند.

آیا فرصتی که تهدید جنگ برای آرامش قیمت ملک به‌وجود آورده، در واقعیت به نفع بخش مسکن و ساختمان است یا این وضع نیز همچون سال‌های ۱۳۹۷ به بعد، دسترسی خانوارها به مسکن را درنهایت مختل می‌کند؟

ارزیابی قیمت‌ها در سال جاری

متوسط قیمت مسکن در تهران در سال جاری (۱۴۰۴)، تا این لحظه، «رشد کمتری» نسبت به میزان رشد قیمت در سال ۱۴۰۳ داشته است. تورم نقطه‌ای مسکن در تابستان سال جاری ۱۵ درصد بود و متوسط این نرخ در پنج ماه نخست امسال (میانگین رشد نقطه‌به‌نقطه قیمت آپارتمان براساس شاخص «قیمت پیشنهادی») ۱۶ درصد برآورد می‌شود.

اثر تحولات سیاسی بر قیمت‌های مسکن

سال گذشته همین شاخص ۱۷ درصد افزایش یافت. بنابراین از روی عدد رشد قیمت آپارتمان می‌توان وضع امسال را متفاوت از پارسال دانست. شواهد مربوط به متغیرهای اثرگذار روی رفتار قیمت در بازار مسکن، این تفاوت را تایید کرده و توضیح می‌دهد. اگر سال گذشته خرید ملک به‌خاطر «تنش نظامی در منطقه و آستانه سرایت جنگ به خاک کشورمان» افت شدید یافت و باعث کاهش روند رشد قیمت‌ها شد، امسال حمله نظامی در اواخر خرداد و ابتدای تیر، نبض معاملات مسکن را تا مرز توقف کامل کاهش داد.

روند رکود غیرتورمی

در دو ماه گذشته میل به سرمایه‌گذاری در ملک در شهر تهران (پایتخت) و دیگر شهرهای کشور کاملاً از بین رفت و جریان این نوع تقاضا تقریباً خشک شده است. البته قضیه شهرهایی همچون شمال ایران از این شوک جنگی جداست و حتی در این نقاط، تحرک‌هایی از سمت خریداران به‌خصوص در همان ایام ابتدایی تابستان دیده شد. با این حال روند کلی بازار مسکن در حال حاضر، «رکود سنگین غیرتورمی» است. این بدان معناست که خرید صورت نمی‌گیرد، هرچند میل به فروش وجود دارد.

معادلات قیمت واقعی

رکود غیرتورمی مسکن در پنج ماه امسال اثرش را روی روند «قیمت واقعی» آپارتمان گذاشت. در‌حالی‌که در سال‌های اواخر دهه ۹۰، این بازار شاهد رشد متوسط ۳۰درصدی «قیمت واقعی» و جهش میانگین ۶۰درصدی «قیمت اسمی» بود، در حال حاضر افت ۱۵درصدی در «قیمت واقعی» دیده می‌شود. به این ترتیب هم سرعت رشد قیمت اسمی مسکن کاهش چشمگیر یافت و هم فارغ از اثر تورم عمومی، ارزش فروش آپارتمان رو‌به کاهش گذاشت.

در جریان تحولات جنگ تحمیلی

در جنگ تحمیلی ۱۲روزه حتی قیمت اسمی مسکن (قیمت فروشنده‌ها) تا پنج درصد در متوسط شهر و بعضاً بیشتر کاهش یافت. در فضای گفت‌وگوهای دلالان مسکن، عبارتی این روزها شایع شده است، «اگر فروشنده هستید باید قیمت را پایین بیاورید، با این قیمت که گفتید خریدار الان نیست، شاید بعداً فروش رود اما الان نه». در همین فضا، آپارتمانی که مالک با قیمت مترمربعی ۲۰۰ میلیون تومان برای فروش به بازار معرفی کرده، دلال فایل پیشنهاد تغییر نظر مالک به قیمت هر مترمربع ۱۷۰ میلیون تومان را می‌دهد.

اثر تحریم‌ها

فضای فعلی بازار مسکن درصورتی‌که تا چند هفته دیگر، سناریوی غرب برای پیچیده‌تر کردن تحریم‌ها با فعال‌سازی اسنپ‌بک محقق شود، باز هم تحت تاثیر شوک بیرونی قرار می‌گیرد. اگر بازگرداندن تحریم‌های قبل از سال ۹۴ (تحریم‌های قبل از معاهده برجام) اتفاق بیفتد، این فاکتور جدید را نمی‌توان به تنهایی به‌عنوان ریسک بیرونی موثر بر معادلات مسکن دید.

سناریوی محتمل

درصورتی‌که تشدید تحریم‌ها در همین وضع آتش‌بس فعال شود، بعید است قیمت مسکن به تغییرهای احتمالی نرخ دلار، حرکت تُند صعودی بروز دهد. به گفته فردین یزدانی، صاحب‌نظر و تحلیلگر بازار مسکن، گرایش‌ها در وضع جنگی در حوزه کسب‌وکارها به سمتی می‌رود که «تقاضای احتیاطی در کالاهای ضروری» افزایش می‌یابد و تقاضای موثر برای خرید کالاهای غیرضروری کاهش می‌یابد.

آینده بازار مسکن

بازار مسکن در صورت تداوم وضع جنگی مقصد سرمایه‌گذاران نیست. این در شرایطی است که از آتش‌بس تحت عنوان خاتمه جنگ تعبیر نمی‌شود و مقام‌ها نیز چنین تحلیلی دارند. اما فعال‌سازی اسنپ‌بک درصورتی‌که با خاتمه قطعی جنگ همراه باشد، احتمال هم‌حرکتی مسکن و دلار مطرح است.

مشکلات سرمایه‌گذاری

ریسک‌های غیراقتصادی در این سال‌ها دو مسئله برای سرمایه‌گذاران ساختمانی درست کرده است. نخست، جهش قیمت مسکن و خروج خریداران مصرفی از بازار خرید و فروش آپارتمان است که مستقیم روی کسب‌وکار ساختمانی‌ها اثر سوء گذاشته است. دوم، تورم بالای تولید مسکن و ساختمان است. هم رشد قیمت زمین و هم رشد قیمت مصالح ساختمانی در سال‌های گذشته، شدید گزارش شده است و باعث شده حاشیه سود سازنده‌ها کاهش یابد.