درد مسکن از گرانی
براساس آخرین اطلاعات منتشرشده از سوی مرکز آمار ایران در دی امسال، نرخ تورم عمومی به ۳۲ درصد رسیده است. در همین حال، رشد نرخ مسکن در شهر تهران براساس آمار مرداد حدود ۱۷درصد گزارش شده است. همچنین، تعداد معاملات انجام‌شده در دی به 3هزار و ۵۵۹ فقره رسید، در حالی که در دوره‌های رونق، این رقم به‌طورمیانگین بین ۱۵ تا ۲۰ هزار معامله طی ماه در پایتخت بوده است. در این راستا، باید به تاثیر ۹ عامل اصلی از جمله تورم عمومی، رشد بازارهای موازی، نرخ مصالح ساختمانی، قدرت خرید مصرف‌کنندگان، معاملات سوداگرانه، تقاضای پنهان، مالیات‌های حوزه مسکن، میزان ساخت‌وساز و متغیرهای سیاسی که می‌توانند بر بازار مسکن تاثیر بگذارند، توجه کرد. از میان این عوامل، هیچ‌کدام به‌اندازه توان خرید مصرف‌کنندگان اهمیت ندارد و رکود در بخش خرید و فروش مصرفی به‌طورمستقیم بر معاملات سرمایه‌ای و سوداگرانه تاثیر گذاشته است. در واقع، به‌طورنسبی می‌توان عوامل مهم ذکرشده را به‌عنوان دلایل تاثیرگذار در نظر گرفت، اما ناتوانی خریداران و مصرف‌کنندگان را باید اصلی‌ترین دلیل رکود بازار مسکن دانست. افزایش بی‌سابقه نرخ مسکن در سال‌های اخیر و شیب تند آن پس از سال ۱۳۹۸ به‌حدی بود که بسیاری از خریداران را از خرید مسکن ناتوان کرد. در این میان، کاهش ارزش وام و تسهیلات مسکن نیز به این مشکل دامن زد و آن را تشدید کرد. علاوه بر این، بحران دیگری که باید به آن توجه کرد، کاهش ساخت و آماده‌سازی مسکن در کلانشهرهای کشور است. به‌عنوان‌مثال، مرکز آمار ایران به‌تازگی گزارشی از پروانه‌های ساختمانی شهرداری تهران منتشر کرده که نشان می‌دهد تعداد پروانه‌های ساختمانی از بهار ۱۴۰۲ تا بهار ۱۴۰۳ از ۱۵هزار و ۸۰۷ پروانه به ۱۲هزار و ۳۱۱ مورد کاهش یافته است.
عوامل موثر در هزینه‌های ساخت ساختمان
ساخت مسکن در تهران در یک سال اخیر با کاهش ۲۸.۴ درصدی مواجه شده است و این کاهش عرضه به بازار می‌تواند نشانه‌ای از افزایش قیمت‌ها باشد. در این میان، آخرین اطلاعات رسمی درباره نرخ مصالح ساختمانی مربوط به بهار سال ۱۴۰۳ است. براساس آمار ارائه‌شده، مرکز آمار ایران هزینه‌های ساخت ساختمان را در ۹ بخش مختلف مورد بررسی قرار داده و به‌عنوان‌نمونه، از افزایش ۳۳.۵درصدی هزینه‌های سیمان، بتن، شن و ماسه خبر می‌دهد. همچنین، نرخ گچ در بهار امسال نسبت به بهار سال گذشته با افزایش قابل‌توجهی به‌میزان ۵۸.۹ درصد روبه‌رو شده است.
قیمت بلوک، سفال و آجر به‌طورمتوسط با افزایش ۴۳.۵درصدی مواجه شده و در بخش موزاییک، کاشی و سرامیک نیز شاهد رشد ۳۸.۷ درصدی هستیم. اما باید در نظر داشت که هزینه‌های ساخت مسکن شامل موارد دیگری نیز می‌شود.
به‌عنوان‌مثال، طبق آمار، نرخ سنگ از بهار سال ۱۴۰۲ تاکنون ۲۰ درصد افزایش یافته و نرخ چوب مورداستفاده در ساخت‌وساز حدود ۱۳درصد بالا رفته است. همچنین، داده‌های مرکز آمار ایران نشان‌دهنده افزایش ۱۴درصدی نرخ ایزوگام و قیرگونی است.
در بهار امسال، نرخ شیرآلات نیز تقریبا ۲۰درصد افزایش یافته و هزینه‌های نقاشی ساختمان حدود ۱۷درصد رشد کرده است.
هزینه‌های ساخت ساختمان علاوه بر مواردی که ذکر شد، شامل هزینه‌های مربوط به کارگران نیز هست. مرکز آمار ایران این بخش را تحت‌عنوان گروه خدمات در هزینه‌ها محاسبه می‌کند. براساس اطلاعات ارائه‌شده توسط مرکز آمار ایران، هزینه کارگران در بخش ساختمان از بهار ۱۴۰۲ تا بهار ۱۴۰۳ با افزایش ۴۱.۵ درصدی مواجه شده است. طبق گزارش وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی، در بازه زمانی ۱۳۹۵ تا ۱۴۰۱، تعداد خانوارهای مستاجر دچار فقر در کشور با افزایش ۴۸ درصدی مواجه شده است. در سال ۱۴۰۱، بیش از یک میلیون خانوار مستاجر در مناطق شهری که معادل حدود ۸۲ درصد از خانوارهای شهری است، درآمدی کمتر از خط فقر داشتند. همچنین، حدود ۱۸درصد از این خانوارها که معادل ۲۳۳ هزار خانواده می‌شود، به‌دلیل افزایش هزینه‌های مسکن به زیر خط فقر رفته‌اند.
مسکن تحت‌تاثیر منفی تورم قرار دارد
جواد خوانساری، کارشناس بازار مسکن در گفت‌وگو با صمت اظهار کرد: در شرایطی که تورم اقتصادی بر تمامی جنبه‌ها تاثیر می‌گذارد، انتظار نمی‌رود که بازار مسکن از این تاثیرات در امان بماند. بازار ملک به‌عنوان یک بازار اساسی و کلیدی، به‌طورطبیعی تحت‌تاثیر منفی تورم اقتصادی قرار می‌گیرد. برای اینکه تولید مسکن بتواند به کاهش قیمت‌ها کمک کند، نیاز به برنامه‌ریزی بلندمدت وجود دارد، زیرا سیاست‌های گذشته در زمینه تولید و کاهش نرخ مسکن نتوانسته‌اند موثر واقع شوند و تغییرات قابل‌توجهی ایجاد کنند.
وی در ادامه بیان کرد: در حال حاضر، بیشتر از آنکه تولید مسکن بر تورم تاثیر بگذارد، خود تورم است که روند تولید مسکن را با چالش مواجه کرده است. افزایش نرخ زمین و مصالح ساختمانی و از سوی دیگر دلار ۹۰ هزار تومانی از جمله عوامل اصلی هستند که به کاهش تولید مسکن کمک کرده و حاشیه سود سازندگان را کاهش داده‌اند.
وی گفت: نکته کلیدی در بحران بازار مسکن، کاهش قدرت خرید مردم برای تهیه خانه است. به‌همین‌دلیل، حتی اگر واحدهای نهضت ملی مسکن ساخته شوند، قیمت‌های آنها به میلیاردها تومان می‌رسد و به‌هیچ‌وجه ارزان نیستند. در سال‌های اخیر، نرخ زمین و مسکن به‌حدی افزایش یافته است که دیگر انبوه‌سازان خصوصی تمایلی به ساخت مسکن ندارند و در واقع، دولت و وزارت راه و شهرسازی به‌تنهایی مسئول ساخت مسکن ارزان باقی مانده‌اند. ریشه مشکلاتی را که بازار مسکن با آن مواجه است، باید در تورم شدید اقتصادی جست‌وجو کرد. این مسئله به‌تدریج با نوسانات در عرضه و تقاضای بازار تشدید شده و بازار مسکن را از حالت مصرفی به‌سمت یک بازار سرمایه‌ای سوق داده است.
این کارشناس تصریح کرد: چالش بازار مسکن از جایی آغاز می‌شود که متوجه شویم این بازار سال‌ها است که در وضعیت عادی قرار ندارد. نوسانات بازار مسکن در سال‌های اخیر موجب کاهش سرمایه‌گذاری در این بخش و تشدید خروج سرمایه‌ها شده است. از سوی دیگر، افزایش مداوم قیمت‌ها باعث شده است که بسیاری از اقشار کم‌درآمد دیگر قادر به خرید خانه نباشند؛ این موضوع نیز انگیزه سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن را کاهش داده است. همچنین، حجم بالای تقاضا در بازار ملک منجر به افزایش اجاره‌بها شده، اما متاسفانه هیچ اقدام موثری برای خروج بازار از این وضعیت انجام نشده و این امر مشکلات زیادی را به‌وجود آورده است. تا زمانی که تعادل بین عرضه و تقاضا در بازار مسکن برقرار نشود، نمی‌توان انتظار داشت که وضعیت بازار بهبود یابد. در سال‌های اخیر، مسکن به یک معضل بزرگ برای تمامی افراد تبدیل شده است که آمارها این واقعیت را تایید می‌کنند. خرید خانه به یک آرزو برای مردم تبدیل شده که ممکن است در طول زندگی‌شان به آن نرسند. اینها موضوعاتی است که دولت آقای پزشکیان باید با آنها توجه کند.
نقش موثر تولید در ساماندهی بازار ملک
خوانساری تاکید کرد: اگرچه عوامل متعددی در نابسامانی بازار مسکن نقش دارند، اما افزایش تولید و ساخت مسکن می‌تواند تاثیر مثبتی داشته باشد، زیرا این امر می‌تواند انتظارات تورمی را کاهش دهد و سرعت رشد تورم مسکن را کند کند. وی افزود: با این حال، باید توجه داشت که تولید مسکن به‌معنای ساخت چند ساختمان بدون در نظر گرفتن اصول شهرسازی و امکانات رفاهی نیست. امروزه در حاشیه بسیاری از شهرهای بزرگ جهان، شهرک‌هایی وجود دارند که به بهترین امکانات رفاهی و سیستم حمل‌ونقل متصل هستند. در سال‌های اخیر، پروژه مسکن مهر در اطراف تهران ساخته شد، اما به‌دلیل عدم‌اتصال به مترو و کمبود امکانات، نتوانست موفق عمل کند. بنابراین، هرچند تولید مسکن افزایش یافت، اما نه‌تنها به کاهش قیمت‌ها کمک نکرد، بلکه مشکلات متعددی برای ساکنان این مناطق ایجاد کرد.
مسکن، پیشران اقتصاد کشور
خوانساری افزود: بازار مسکن شرایط خاصی دارد و هیچ‌گاه از دیگر کالاها و بازارها تبعیت نکرده و همواره در بلندمدت از سایر بازارها پیشرفت بیشتری داشته‌اند. تولید یا ورود مسکن به بازار به‌طورفوری امکان‌پذیر نیست، زیرا در این حوزه با کسری بسیار بالایی مواجهیم که هر سال روی هم انباشته می‌شود. زمانی که ساخت‌وساز کاهش می‌یابد، روند توسعه کند شده و اقتصاد به‌سمت رکود می‌رود. اما اگر آمار ساخت‌وساز در وضعیت مناسبی قرار گیرد، جریان پول به‌سمت رشد حرکت کرده و اقتصاد رونق می‌گیرد.
این کارشناس بازار مسکن در خاتمه بیان کرد: بخش مسکن به‌عنوان موتور محرک اقتصاد کشور ما عمل می‌کند و توسعه در این حوزه می‌تواند به رشد و رونق بسیاری از صنایع و همچنین بهبود وضعیت اقتصادی منجر شود. بنابراین، افزایش عرضه مسکن و اجرای سیاست‌های مالیاتی به‌منظور کاهش فعالیت‌های سوداگرانه در این بازار در سال ۱۴۰۴، یک ضرورت اجتناب‌ناپذیر است و گام اساسی پیشرفت خواهد بود.
سخن پایانی
براساس پیش‌بینی‌های عمومی برای سال ۱۴۰۴، در صورت عدم‌اجرای سیاست‌های اصلاحی، انتظار می‌رود که تورم به‌طورفزاینده‌ای افزایش یابد و همچنین پیش‌بینی‌ها نشان‌دهنده کاهش رشد اقتصادی در امسال نسبت به سال ۱۴۰۳ است. علاوه بر این، سیگنال‌های موجود از وضعیت بازار پول نیز حاکی از افزایش فشارها بر شبکه بانکی و محدودیت‌های جدی‌تر در زمینه وام‌دهی و اعطای تسهیلات به بخش‌های مختلف اقتصادی است.
باتوجه به این شرایط، می‌توان گفت که در صورت تداوم وضعیت کنونی، امیدی به بهبود وضعیت در بخش مسکن در امسال وجود ندارد.
از سوی دیگر، هیچ نوآوری یا خلاقیتی از سوی سیاست‌گذاران در این حوزه مشاهده نمی‌شود و هرگونه سیاستی که در بخش مسکن به اجرا درمی‌آید، علاوه بر روند کند و عدم‌تحقق اهداف تعیین‌شده، در چارچوب سیاست‌های سنتی و ناکام قبلی پیاده‌سازی می‌شود. بنابراین، در صورت ادامه این شرایط، امیدی به بهبود وضعیت بازار مسکن نخواهد بود.
