با این حال، کارشناسان معتقدند اثرات منفی این رکود بر بازار مسکن به‌اندازه افزایش قیمت‌ها جدی بوده است. سیاست‌های دولت در این سال، رویکردهای کنترلی و انقباضی را در برداشت و باتوجه به تجربیات دولت‌های گذشته و غفلت‌هایی که در این زمینه وجود داشت، بحران جدی در بخش مسکن به‌وجود آمد. برای کاهش تنش‌های موجود در بازار مسکن، دولت نخستین و در دسترس‌ترین راه را اتخاذ سیاست‌های انقباضی و ایجاد رکود در بازار مسکن و سایر بازارهای مرتبط انتخاب کرد. این سیاست پیامدهای منفی‌اش برای مردم و فعالان بازار مسکن به‌هیچ‌وجه کمتر از آسیب‌های ناشی از افزایش قیمت‌ها نبود.

بازار مسکن در 4 دهه گذشته همواره نوساناتی مشابه نوسانات سینوسی را تجربه کرده است. به‌عنوان‌نمونه، در بازه زمانی ۹۱ تا ۹۶، دوره‌ای از رکود را شاهد بودیم که در آن رشد نرخ مسکن کمتر از نرخ تورم عمومی بود؛ اما از سال ۹۷، با وقوع شوک ارزی در اقتصاد، بازار مسکن به‌سمت جهش حرکت کرد. در حال‌ حاضر، شرایط مشابهی با سال‌های ۹۱ تا ۹۶ را تجربه می‌کنیم که از سال ۱۴۰۱ آغاز شده و دو سال از رکود بازار مسکن می‌گذرد. به‌نظر می‌رسد دولت سیزدهم احتمالا سیاست‌های انقباضی را در پیش خواهد گرفت و نقدینگی را به‌سمت تولید هدایت خواهد کرد. این موضوع می‌تواند به تداوم رکود در بخش مسکن منجر شود.

 مدت زمان ادامه این رکود به توانایی دولت در جلوگیری از کاهش قدرت پول ملی بستگی دارد. از سوی دیگر، تقاضای مصرفی به‌تدریج تقویت خواهد شد، در حالی که تقاضای سرمایه‌گذاری کاهش می‌یابد. به‌نظر می‌رسد با رویکردی که دولت جدید در نظر دارد، دوره رکود که از حدود دو سال پیش آغاز شده، ادامه خواهد یافت و ممکن است، تشدید شود.

ردپای سیاست‌های اشتباه در بازار مسکن

چندین سال سیاست‌گذاری اشتباه در حوزه مسکن عمدتا به ناکامی در تامین مسکن برای اقشار هدف منجر شده است. وضعیت بازار مسکن نشان می‌دهد که سیاست‌گذاران در تشخیص مشکلات این بازار دچار اشتباه می‌شوند و تصدی‌گری دولت در این بازار نتیجه مطلوبی به‌همراه نداشته است. آنها بر این باورند که مشکل اصلی کمبود مسکن است، در حالی که واقعیت چیز دیگری است. مشکل اصلی به دیدگاه سرمایه‌ای نسبت به زمین و مسکن و در نتیجه افزایش قیمت‌ها و خارج شدن بازار مسکن از دسترس برای تقاضای مصرفی برمی‌گردد. این وضعیت باعث شده که بخشی از تقاضای بالقوه در دوره‌های مختلف نتواند به‌عنوان تقاضای موثر وارد بازار شود و سیاست‌گذاری‌ها بی‌نتیجه بماند. ارائه راه‌حل‌ها و سیاست‌های موثر برای حل مشکل مسکن در هر جامعه‌ای، بدون درک ساختار اقتصاد مسکن و شرایط اقتصادی ـ اجتماعی آن جامعه، ممکن نیست. دولت باید دست بخش خصوصی را برای سرمایه‌گذاری در این بازار مهم باز بگذارد. مهم‌ترین نقش دولت در بازار مسکن باید تنها به تنطیم‌گری و نظارت درست ختم شود. البته در جاهایی هم نقش تصدی‌گری لازم است، اما آن چیزی که الان شاهدش هستیم، به‌مراتب ایراداتی دارد که نیاز به حل‌وفصل دارد. از سوی دیگر، دولتمردان ما باید به این نکته واقف باشند که مشکلات موجود در بخش مسکن به خود بازار مسکن مربوط نمی‌شود، بلکه ریشه اصلی آن به کاهش رشد اقتصادی کشور برمی‌گردد که منجر به کاهش روزافزون قدرت خرید مردم شده و این وضعیت با تحریم‌های غرب تشدید می‌شود. برای حل معضل مسکن در کشور ما، راهی جز رشد و توسعه اقتصادی وجود ندارد و در صورت  بی‌توجهی به این موضوع، هیچ اقدام موثری در بهبود شرایط بازار مسکن حاصل نخواهد شد. هر تلاشی که خارج از این چارچوب انجام شود، بی‌نتیجه خواهد بود. زمانی که سوءمدیریت در کنار کاهش تولید قرار می‌گیرد، وضعیت بازار مسکن به‌گونه‌ای پیش می‌رود که امکان سازندگی باقی نمی‌ماند و پروژه‌ها یکی پس از دیگری با شکست مواجه می‌شوند.

دولت باید نگاه تصدی‌گری خود را به‌سمت تنظیم‌گری ببرد

عطاالله آیت‌اللهی، تحلیلگر بازار مسکن درباره نگاه تصدی‌گری دولت به بخش مسکن توضیح داد: بیشتر بخش‌های مولد در دنیا به‌دست بخش خصوصی اداره می‌شود و شرایط کشور ما به‌نحوی پیش رفته است که دولت نمی‌تواند این اتفاق را رقم بزند. در بخش مسکن، دولت باید نگاه تصدی‌گری خود را به‌سمت تنظیم‌گری ببرد. باید بستر و شرایط قانونی، با کمک ضوابط و مقررات آماده شود تا بخش خصوصی با مردم تعامل کرده و مسکن‌سازی را به بهترین شکل انجام دهد. بخش خصوصی می‌تواند در چارچوب اقتصاد بازار اقدام ساخت‌وساز کند. متاسفانه بخش خصوصی به ‌لت آگاهی محیطی از شرایط فعلی بازار مسکن و همچنین تجربه ناموفق گذشته در امر ساخت‌وساز، به مشارکت با دولت و سرمایه‌گذاری در بخش مسکن تمایل ندارد.

وی در ادامه به صمت بیان کرد: مسئولان کشور ما تفکر و قوانینی در بازار مسکن ایجاد کرده‌اند که بخش خصوصی به آن راضی نیست، از این‌رو دولت ناچار می‌شود که خود وارد عمل شود. به‌طورکلی و در شرایط نرمال اقتصادی بهتر است دولت تنها سیاست‌گذار و حامی بخش‌های مولد باشد. این نگاه حمایتی دولت بسیار بهتر از آن است که در بخش‌های مهمی مثل مسکن تصدی‌گری کند.

این تحلیلگر بازار مسکن افزود: منشأ سیاست‌گذاری‌ها در برنامه‌های توسعه نهفته است. بسیاری از مشکلاتی که امروز مانع بخش خصوصی شده است، باید به‌دست بهارستان‌نشینان باز شود. دولت و مجلس و حتی قوه قضاییه باید در کنار هم در برابر مشکلات اقتصادی بایستند. مجلس باید بسترهای اطمینان‌بخش را برای بخش خصوصی مهیا کند تا انگیزه‌ای سرمایه‌گذاری احیا شود.

سیاست‌های انقباضی دیگر جوابگو نیست

وی در این زمینه که چرا در کشور ما بیشتر بخش‌های مهم از تقاضا اشباع شده است، به صمت گفت: این موضوع به این دلیل است که دولت می‌خواهد نرخ تمام‌شده دستش بیاید؛ برای مثال در بازار خودرو شاهد هستیم که یک‌بار می‌گویند واردات خودرو آزاد شده و بار دیگر از توقف واردات سخن می‌گویند یا چند سالی هست که درگیر واردات خودرو دست‌دوم هستیم و نتیجه‌ای هم نداشته است.

خب روشن است که وقتی کالای خارجی باکیفیت وارد می‌شود و نرخ بهتری از خودروی داخلی دارد، شرایط برای تولیدکنندگان داخلی سخت‌تر می‌شود؛ بنابراین اگر عرضه را زیاد کنند، باید نرخ را پایین بیاورند، از طرفی نرخ را پایین بیاورند، می‌گویند در حال ورشکست شدن هستیم؛ در نتیجه دولت به‌نحوی بازارهای پرتقاضا را کنترل می‌کند که قیمت‌ها به‌صورت مطلوب و یک‌طرفه برای خودش تغییر کند. مسکن هم دقیقا به‌همین نحو است و چنانچه ساخت‌وساز به‌صورت انبوه رونق بگیرد، قیمت‌ها نیز کاهشی و تعادل در بازار ایجاد می‌شود. دولت نباید وکیل مردم در بازارهای اقتصادی باشد. سیاست‌های انقباضی دیگر جوابگو نیست.

آیت‌اللهی در خاتمه درباره آینده بازار مسکن گفت: دولت، اقتصاد کشور ما را برپایه سیاست‌های انقباضی چیده است، چراکه می‌خواهد به این کار نقدینگی، پایه پولی و تورم را کنترل کند؛ اما لازمه این موضوع این است که پول کمتری به بازار تزریق شود. از سوی دیگر، تولیدکنندگان و سازندگان طعم خوش افزایش قیمت و سود شخصی را چشیده‌اند و به همین راحتی‌ها حاضر نیستند که نرخ محصولات را کاهش دهند،از این‌رو تورم و نبود نرمش و انعطاف اقتصادی باعث شده تا رکود تورمی در بازار مسکن حاکم شود و بعید است که این بحران پیش‌آمده، به‌همین‌راحتی‌ها ریشه‌کن شود و بازار مسکن به روال عادی خود برگردد. بنده پیش‌بینی می‌کنم تا آخر سال وضعیت بازار مسکن بدتر خواهد شد.

سخن پایانی

ایجاد ارتباط موثر و کارآمد بین تمامی بخش‌ها برای بهبود وضعیت بازار مسکن از اهمیت بالایی برخوردار است. ارتباط مداوم میان تشکل‌ها و نهادهای مختلف نشان‌دهنده درک صحیح اعضا از نقش‌های خود است که این امر به کاهش هزینه‌ها و تسریع در فرآیند ساخت‌وساز کمک می‌کند. لازم است یک جریان ارتباطی پایدار در تمامی سطوح بخش مسکن برقرار شود تا اقدامات موثرتری انجام گیرد. صاحبان کسب‌وکارهای حوزه ساختمان باید با جدیت بیشتری در فرآیند تولید مسکن مشارکت کنند؛ بنابراین، تمامی افراد درگیر در این بازار باید در زمان اجرای سیاست‌های جدید انعطاف‌پذیری لازم را از خود نشان دهند، چراکه این امر می‌تواند به شکل‌گیری یک همکاری دوطرفه بین دولت و بخش خصوصی منجر شود.

این رویداد، انگیزه بیشتری را برای سرمایه‌گذاران فراهم می‌آورد تا در یک محیط امن و با حمایت کامل به فعالیت بپردازند. حمایت از تشکل‌ها و کانون‌های ساخت‌وساز مسکن در کشور یکی از وظایف اساسی دولت به‌شمار می‌رود. ساخت‌وساز مسکن برای متقاضیان تنها به دولت محدود نمی‌شود، بلکه تمامی نهادهای مرتبط، بخش خصوصی و مردم نقش محوری در این فرآیند دارند و دولت به‌عنوان تسهیلگر در کنار فعالان حوزه مسکن قرار دارد. تامین مسکن و نیازهای متقاضیان در این حوزه در کشور قطعا با همکاری و مشارکت مردم امکان‌پذیر است و باید زمینه‌های لازم برای تحقق این هدف فراهم شود.