این افزایش بیشتر از سایر بخش‌ها مانند خوراک، پوشاک و حمل‌ونقل بوده است. در یک سال گذشته، افزایش هزینه مسکن به‌طورمتفاوتی بر خانوارهای ایرانی اثر گذاشته و بیشترین فشار بر دوش خانوارهایی است که کمترین درآمد را دارند و در دهک اول هستند.

مرکز آمار ایران گزارش تورم شهریور ۱۴۰۳ را منتشر کرد. براساس این گزارش، بخش مسکن در ماه گذشته با تورم ۲.۹ درصدی مواجه بوده و نرخ تورم سالانه به ۴۱.۷ درصد رسیده است. همچنین، تورم نقطه به نقطه مسکن ۴۲.۳ درصد تخمین زده شده است. طبق اعلام مرکز آمار ایران، تورم نقطه به نقطه اجاره‌بها در شهریور امسال به ۴۲.۳ درصد افزایش یافته که به این معناست که مستاجران ایرانی در آخرین ماه تابستان نسبت به شهریور ۱۴۰۲، به‌طورمتوسط ۴۲.۳ درصد بیشتر برای اجاره مسکن هزینه کرده‌اند.

تورم اجاره‌بها به‌صورت نقطه‌به‌نقطه در شهریور امسال توسط مرکز آمار ایران ۴۲.۳ درصد برآورد شده است. برای درک بهتر این موضوع، مستاجران ایرانی در آخرین ماه تابستان امسال به‌طورمتوسط ۴۲.۳ درصد بیشتر از شهریور سال قبل برای اجاره هزینه کرده‌اند. این نرخ تورم ۴۲.۳ درصدی با قانون سقف ۲۵ درصدی افزایش اجاره‌بها مطابقت ندارد.

در نیمه اول تیر امسال، دولتی جدولی تحت‌عنوان قانون افزایش سقف اجاره‌بها و اجاره خانه و مسکن منتشر کرد که به صاحب‌خانه‌ها در تمامی ۳۱ استان کشور اجازه می‌داد تا سقف ۲۵درصدی اجاره‌بها را افزایش دهند.

قانون افزایش سقف اجاره‌بها در استان‌های مختلف متفاوت است. به‌عنوان‌مثال، در استان یزد این میزان ۲۵.۲ درصد تعیین شده است. در استان‌هایی مانند تهران، اردبیل، اصفهان و همدان، اجاره‌بها می‌تواند تا ۲۵درصد افزایش یابد، اما در برخی استان‌ها مثل کهگیلویه و بویراحمد یا سیستان و بلوچستان، این افزایش به ۲۲ یا ۲۳ درصد محدود شده است. براساس جدیدترین اطلاعات مرکز آمار ایران، هزینه‌های اجاره‌نشینی در شهریور امسال ۴۲.۳ درصد رشد داشته که این موضوع نشان‌دهنده اوج جابه‌جایی مستاجران و خریداران مسکن در فصل گرم سال است.

سبقت هزینه مسکن از تورم عمومی

آمار و ارقام نشان می‌دهد که وضعیت بازار مسکن در حال‌ حاضر مطلوب نیست و نرخ تورم مسکن به‌عنوان اصلی‌ترین منبع فشار بر خانواده‌های ایرانی شناخته می‌شود و از سایر اقلام پیشی گرفته است. افزایش هزینه مسکن در مقایسه با تورم عمومی، نکته قابل‌توجهی است که تحلیلگران حوزه مسکن درباره آن نگرانی‌هایی مطرح کرده‌اند. بدیهی است که وزارت راه و شهرسازی در ماه‌های آینده مسئولیت مهمی برعهده دارد و باید با استفاده از ابزارهای موجود، برای حل چالش‌های بازار اقدامات موثری انجام دهد.

همواره گفته شده که رکود نمی‌تواند دردی از افزایش قیمت‌ها را دوا کند و وقتی وضعیت بازار مسکن به‌سمتی می‌رود که دیگر کمتر کسی قادر به خرید است، طبیعی است که رکود رخ می‌دهد و نباید آن را به‌عنوان دستاورد در نظر گرفت، اما واقعیت اینجاست که دولت برای کنترل تورم از رکود استفاده می‌کند و در حال حاضر تمایلی به ایجاد رونق در بازار ندارد.

خلاف بازار خرید و فروش مسکن که همچنان در رکود به‌سر می‌برد و معاملات چندانی در آن انجام نمی‌گیرد، بازار اجاره واحدهای مسکونی باوجود پایان فصل سنتی جابه‌جایی، همچنان پرحرارت است و پیش‌بینی‌ها نشان‌دهنده افزایش در آن است. بنابراین نمی‌توان انتظار داشت که وضعیت مستاجران به‌زودی بهبود یابد. حتی آن دسته از افرادی که امیدوار بودند با آمدن پاییز و زمستان، بازار اجاره آرام‌تر شود، اکنون امید خود را به تعدیل قیمت‌ها از دست داده‌اند.

تورم در اجاره‌بها واقعا فشار زیادی را بر مستاجران وارد کرده و احتمالا به‌زودی نمی‌توانند نفسی تازه کنند. بارها گفته شده است که بازار مسکن تنها زمانی رونق خواهد گرفت که ثبات اقتصادی و سیاسی در کشور برقرار شود. در حال ‌حاضر، هیچ‌کدام از این شرایط محقق نشده‌اند و به‌همین‌دلیل، انتظار بهبود وضعیت بازار غیرمنطقی به‌نظر می‌رسد.

سهم بزرگ مسکن در سبد خانوارها انکارناپذیر است

غلامرضا زارعی، عضو کمیسیون اقتصادی مجلس شورای اسلامی درباره قیمت‌های نجومی واحد مسکونی و ناتوانی اقشار کم‌درآمد در خرید خانه گفت: یکی از مسائل مهمی که در مجلس دوازدهم موردتوجه قرار گرفته، بحث مسکن و چالش‌هایی است که این حوزه حیاتی با آن مواجه است. تاثیر بزرگی که مسکن در هزینه‌های خانوارها دارد، غیرقابل‌انکار بوده، بنابراین دولت باید با برنامه‌ریزی دقیق و اصولی در راستای رفع نگرانی‌های مردم اقدام کند. در مجلس سوالاتی را از وزیر راه و شهرسازی مطرح کرده‌ایم و بدون شک در ادامه مسیر، دولت را به پاسخگویی موظف خواهیم کرد.

او در ادامه بیان کرد: در گذشته، تلاش‌های مثبت و موثری برای حل مشکل تامین مسکن اقشار آسیب‌پذیر جامعه انجام شده، اما انتظار می‌رود دولت جدید پروژه‌های مسکنی دولت سیزدهم را با جدیت و قدرت بیشتری ادامه داده و از تلاش دست نکشد. متاسفانه در سال‌های اخیر برخی تصمیمات مسئولان در این حوزه رضایت‌بخش نبوده و حتی به مشکلات قبلی افزوده است.

زارعی افزود: در حال‌ حاضر، بازار مسکن با چالش‌های بسیاری مواجه شده و وضعیت معاملات نیز نگران‌کننده گزارش شده است. به‌علت کاهش قدرت خرید مردم و قیمت‌های بالای مسکن، حجم خرید و فروش در بازار به‌شدت کاهش یافته و اکنون تعداد زیادی از افراد جامعه، توانایی خرید مسکن موردنیاز خود را ندارند.

خطر بزرگ بیخ گوش بازار مسکن

وی در ادامه خاطرنشان کرد: تا زمانی که مسکن به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای دیده شود، از نرخ تورم پیروی کرده و افزایش نرخ آن اجتناب‌ناپذیر است. با این حال، اگر تصمیمات درستی برای بهبود وضعیت کلی بازار مسکن اتخاذ نشود، انتظار می‌رود که قیمت‌ها در ماه‌های آینده افزایش یابد. نرخ مسکن تحت‌تاثیر شرایط عمومی نرخ‌های دیگر بازارهای مالی است و این موضوع در گذشته نیز مشاهده شده است.

نماینده مردم دشتی و تنگستان در مجلس تاکید کرد: اقدامات آینده وزارت راه و شهرسازی می‌تواند نقشی اساسی در ارتباط با این موضوع ایفا کند. از این‌رو، لازم است که در دولت جدید با دیدگاهی جدی، راه‌حل‌های بنیادینی برای رفع مشکلات بازار مسکن اندیشیده شود.

زارعی درباره برنامه‌های مجلس برای حل مشکل مسکن کارگران عنوان کرد: نگرانی‌های کارگران را به‌خوبی درک می‌کنیم و آنها را به‌عنوان مسائل مهم خود می‌پنداریم. مجلس دوازدهم بدون شک در این زمینه توجه ویژه‌ای دارد و در تلاش است تا با طرح‌ها و مصوبات موثر، نگرانی‌های کارگران را برطرف کند. وزارت مربوطه نیز موظف است مشکلات مرتبط با مسکن کارگران را حل کند و باید با ارائه برنامه‌های مناسب، امنیت‌خاطر آنان را از نظر تامین مسکن فراهم کند.

وی در پایان اضافه کرد: در این وضعیت و باتوجه به چالش‌های اقتصادی و معیشتی، بسیاری از خانواده‌ها نمی‌توانند خانه دلخواه خود را خریداری کرده یا اجاره کنند. برای رفع این مشکلات، همکاری دولت و مجلس ضروری است و تردیدی در این‌باره وجود ندارد.

پیش‌بینی رونق بازار مسکن از منطق به دور است

بیت‌الله ستاریان، کارشناس اقتصاد مسکن به صمت گفت: در حال ‌حاضر، اصلی‌ترین ویژگی بازار مسکن، رکود است و تا زمانی که ثبات اقتصادی و سیاسی به‌دست نیاید، بعید به‌نظر می‌رسد این وضع تغییر کند. بازار مسکن به‌طورسنتی منتظر سیاست‌های دولت جدید است و تا زمانی که شرایط ثبات اقتصادی و منابعی که به بخش مسکن اختصاص می‌یابد، روشن نشود، به‌همین‌شکل باقی خواهد ماند. علاوه بر وضعیت داخلی، شرایط سیاسی منطقه نیز چندان مساعد نیست و با بازگشت آرامش و ثبات به منطقه، انتظار می‌رود بازار مسکن نیز آرام‌تر شود و به‌سوی رونق حرکت کند. اما پیش‌بینی رونق یافتن بازار در روزهای آتی بسیار خوشبینانه و دور از واقعیت است.

وی در ادامه بیان کرد: واقعیت این است که رکود بازار مسکن تنها به خریدوفروش محدود نمی‌شود؛ بلکه تولید مسکن نیز در حالت رکود قرار دارد. باوجود اینکه طرح‌های بزرگی مانند نهضت ملی مسکن به‌اجرا درآمده‌اند و انتظار می‌رفت که ساخت‌وساز را رونق ببخشند، اما به‌نظر می‌رسد این طرح‌ها نتوانسته‌اند وضعیت را بهبود بخشند. وقتی نرخ یک ملک افزایش می‌یابد، عوامل وابسته به آن نیز دچار افزایش نرخ می‌شوند. به‌همین‌علت، تا زمانی که رکود تورمی به رکود رونقی تبدیل نشود، شاهد مشکلات زیادی در بخش اجاره خواهیم بود. البته حتی در این روزها هم فشار قابل‌توجهی بر اجاره‌نشینان مشاهده می‌شود.

ستاریان معتقد است؛ در شرایط رکود، 3 پارامتر در بازار مسکن کاهش می‌یابند. نخستین شاخصی که تحت‌تاثیر رکود قرار می‌گیرد، بخش معاملات مسکن و سرمایه‌گذاری در این زمینه است. همان‌گونه که امروز مشاهده می‌کنیم، معاملات مسکن در تهران به یک‌چهارم وضعیت عادی کاهش یافته است. پس از آن، نوبت به کاهش تولید می‌رسد که در این بخش نیز نشانه‌های واضحی از کاهش دیده می‌شود.

رکود، ابزار کنترلی دولت

این کارشناس بازار مسکن در پایان تصریح کرد: برای کنترل تورم، دولت رکودی بر بازار مسکن ایجاد کرده است.

 بسیاری از دولت‌ها برای پایین نگه ‌داشتن شاخص تورم چنین روشی را اتخاذ می‌کنند، اما اغلب از پیامدهای رکود در سال‌های آینده غافل‌ هستند.

این اقدام نه علمی است و نه درست و می‌تواند ضربات سنگینی به اقتصاد وارد کند.

سخن پایانی

در سال ۱۴۰۱، افزایش قابل‌توجهی در نرخ مسکن مشاهده شد که این روند در ابتدای سال ۱۴۰۲ نیز ادامه یافت. به‌همین‌دلیل، دولت تصمیم گرفت تا گردش نقدینگی را در کشور کاهش دهد و با استفاده از رکود، از تورم و افزایش قیمت‌ها جلوگیری کند. از آن زمان تاکنون، رکودی سنگین بخش‌های مختلف تولید را تحت‌تاثیر قرار داده است که به‌سادگی قابل‌حل نیست. برای مثال، در بخش معاملات مسکن، تعداد زیادی از مشاوران املاک از رکود خبر می‌دهند و ابراز می‌کنند که مدت‌هاست معامله‌ای انجام نداده‌اند. تنها دوره‌ای که بازار معاملات مسکن کمی رونق یافت، پس از انتخابات ریاست‌جمهوری بود، اما این رونق نیز برای شکست رکود کافی نبوده و نیاز به اقدامات علمی و عملی برای کاهش آن وجود دارد.