جنبه‌های مختلف بازسازی ساختمان‌ها

بازسازی ساختمان‌ها تنها به تغییر نما یا تعویض کاشی و سرامیک محدود نمی‌شود. در بسیاری از موارد، نوسازی و بازسازی ساختمان‌ها امری ضروری است که نادیده گرفتن آن می‌تواند منجر به خسارت‌ها و هزینه‌های غیرقابل‌جبران شود. مسائلی مانند فرسودگی لوله‌های آب و گاز یا مشکلات و فرسودگی سیستم برق‌کشی ساختمان‌ها باید به‌دقت مورد بررسی قرار گیرند و معمولا نیاز به هزینه‌های بیشتری دارند.

در سال‌های اخیر، با افزایش نرخ مصالح ساختمانی، هزینه‌های بازسازی نیز به‌طرز چشمگیری افزایش یافته است و بازسازی کامل یک خانه قدیمی می‌تواند افراد را با هزینه‌های بسیار بالایی مواجه کند. جالب اینجاست که بیشتر مصالح موردنیاز برای بازسازی ساختمان‌ها، در داخل کشور تولید می‌شود.

در ابتدا، هدف از بازسازی خانه‌ها، افزایش نرخ آنها نیست، بلکه بهبود کارآیی، طول عمر و زیبایی است. با این حال، انجام بازسازی معمولا باعث افزایش نرخ ساختمان‌ها می‌شود، بنابراین باید توجه داشت که سود حاصل از این کار در دوره‌های رکود اقتصادی با دوره‌های رونق متفاوت است.

 از این‌رو، انتظار سود بالا در زمانی که بازار مسکن دچار رکود است، غیرمنطقی به‌نظر می‌رسد.

برای تعیین میزان نقدینگی لازم برای نوسازی و بازسازی، باید عوامل متعددی را در نظر گرفت. این عوامل شامل هزینه طراحی سه‌بعدی، تخریب، دکوراسیون داخلی و مصالح، دستمزد نیروهای پیمانکاری، هزینه مجوزها و موارد دیگر می‌شود. در تابستان سال ۱۴۰۳، هزینه بازسازی ساختمان به‌صورت تخمینی برای هر مترمربع بین ۲.۵ تا ۸.۵ میلیون تومان برآورد می‌شود. البته این مبلغ ممکن است براساس سطح بازسازی و مواد استفاده‌شده، کمتر یا بیشتر شود.

گرانی مسکن باعث افزایش تمایل به بازسازی منازل شد

زهرا رستمی، کارشناس ارشد معماری و طراح شهری در رابطه با موضوع نوسازی و بازسازی ساختمان‌ها به صمت گفت: در سال‌های اخیر، با کاهش قدرت خرید مردم، بسیاری از افراد به بازسازی یا تغییر معماری داخلی خانه‌های خود روی آورده‌اند. این روند با افزایش نرخ مسکن در کشور شدت یافته و همچنان در حال رشد است. برای نمونه، بیشتر خانه‌های قدیمی با عمر بالای ۲۰ سال، برای سرمایه‌گذاری مناسب نیستند؛ بنابراین صاحبان این خانه‌ها به بازسازی آنها علاقه‌مند می‌شوند، زیرا برای‌شان از نظر اقتصادی به‌صرفه‌تر است.

وی در ادامه بیان کرد: بسیاری از شرکت‌های فعال در زمینه نوسازی ممکن است با این نظر موافق نباشند، اما در یک سال اخیر، بسیاری از شرکت‌های بازسازی شاهد افزایش تمایل مالکان به بازسازی خانه‌های خود بوده‌اند. حتی افرادی که مالک خانه‌های بزرگ و قدیمی هستند، برای کمک به صاحب‌خانه شدن فرزندان‌شان، اقدام به تفکیک ملک به واحدهای کوچک‌تر می‌کنند و بدین طریق راهی برای خانه‌دار شدن فرزندان‌شان فراهم می‌کنند.

اهداف مختلف برای بازسازی خانه‌ها

این کارشناس معماری هدف اصلی افراد برای بازسازی منازل را کسب سود، افزایش کیفیت زندگی و ناتوانی در خرید خانه جدید عنوان کرد و به صمت گفت: گفتن اینکه تنها افراد با هدف افزایش ارزش ملک و کسب سود بیشتر اقدام به بازسازی خانه‌های‌شان می‌کنند، درست به‌نظر نمی‌رسد، زیرا بسیاری از خانواده‌ها برای ارتقای کیفیت زندگی، منازل خود را نوسازی می‌کنند. البته نوسازی خانه‌ها برای عده‌ای به‌عنوان یک منبع درآمد محسوب می‌شود و با خرید املاک قدیمی و فرسوده و بازسازی آنها، می‌توانند سود زیادی کسب کنند. از سوی دیگر، همان‌طور که پیش‌تر گفته شد، خرید ملک مانند گذشته آسان نیست و همه از عهده آن برنمی‌آیند، بنابراین افراد در معاملات خریدوفروش خانه محتاطانه عمل می‌کنند.

دلایل افزایش هزینه‌های بازسازی

رستمی در رابطه با علت افزایش هزینه‌های بازسازی خانه‌ها خاطرنشان کرد: تورم اقتصادی، نوسانات نرخ ارز و افزایش تقاضا، به‌همراه رشد تصاعدی نرخ مصالح ساختمانی، همگی باعث افزایش هزینه‌های بازسازی شده‌اند. اگر این وضعیت مدیریت نشود، همراه با کاهش قدرت خرید برای خانه‌دار شدن، به یک چالش جدی تبدیل می‌شود. گرانی‌ها و افزایش هزینه‌ها در شرایطی رخ می‌دهد که در سال‌های اخیر استفاده از مواد خارجی بسیار کاهش یافته و بیشتر مصالح مصرفی داخلی هستند. با این وجود، هزینه‌های بازسازی نسبت به سال گذشته حدود ۴۰ درصد افزایش یافته است.

جنبه‌های مثبت در بازسازی ساختمان‌ها

کاوه حاجی علی‌اکبری، کارشناس نوسازی و معماری به صمت گفت: بازسازی خانه‌ها اقدامی است که کیفیت زندگی خانوارها را ارتقا می‌بخشد و باعث می‌شود افراد از محل سکونت خود رضایت بیشتری داشته باشند. این موضوع می‌تواند تاثیرات قابل‌توجهی بر ابعاد اجتماعی و فرهنگی داشته باشد. باتوجه به افزایش نرخ مسکن در حال‌ حاضر، تقویت سیاست‌های نوسازی و برنامه‌ریزی برای افزایش خدمات پشتیبانی سکونت و بهبود کیفیت زندگی و توانمندسازی ساکنان در مناطق فرسوده اهمیت ویژه‌ای پیدا کرده است.

وی گفت: با افزایش علاقه شخصی افراد به بازسازی و نوسازی خانه‌های‌شان، بسته ۱۹بندی مشوق‌های نوسازی بافت‌های فرسوده بر اهمیت بازسازی توسط خود ساکنان تاکید دارد. بازسازی خانه‌ها باید توسط ساکنان انجام شود و این رویکرد که دولت مستقیما مداخله کند، پلاک‌ها را تملک کرده و به تخریب گسترده و ساخت‌وساز بپردازد، دیگر رویکردی به‌حساب می‌آید که کاربرد خود را از دست داده است.

نحوه محاسبه و برآورد هزینه‌های بازسازی

حاجی علی‌اکبری عنوان کرد: به‌طورکلی، هزینه‌ها بسته به نوع متریال استفاده شده و روش اجرای آن، معمولا براساس متراژ زیربنای ساختمان‌ها تعیین می‌شود. برخی طرح‌ها به‌صورت متری و برخی دیگر روزمزد محاسبه می‌شوند. در نهایت، نحوه محاسبه و برآورد هزینه‌ها توافقی بین کارفرما و پیمانکار است و می‌تواند از طریق قراردادی دقیق با جزئیات اجرایی شود. اگر قصد محاسبه هزینه‌ها براساس متراژ را دارید، باید میزان هدررفت مصالح را نیز مدنظر قرار دهید.

این کارشناس خاطرنشان کرد: بازسازی خانه‌های قدیمی و ساختمان‌ها تغییری است که می‌تواند بر ارزش مالی و ریالی ملک تاثیر بگذارد و آن را افزایش دهد. در بهترین حالت، فضای کاربردی خانه را بهبود می‌بخشد. در ایران، از دیرباز بازسازی ساختمان‌های قدیمی امری متداول بوده است و دلیل مهمی دارد. در گذشته، مردم با مصالح متفاوتی مانند کاهگل و خشت خانه‌ها را می‌ساختند، از این‌رو با گذشت زمان نه‌تنها نیاز به بازسازی وجود داشت، بلکه گاهی نیاز به تخریب کامل و ساخت مجدد ملک نیز بود. دلیل دیگر، استاندارد نبودن طراحی‌های داخلی ساختمان‌های قدیمی و استفاده از مصالح بی‌کیفیت، مانند سیستم‌های لوله‌کشی بوده که پس از مدتی نیاز به نوسازی ساختمان ضروری به‌نظر می‌رسید.

نقش موثر بازسازی در کاهش هزینه‌ها

وی توضیح داد: در تهران، برخی ساختمان‌های موجود به حداکثر تراکم مجاز خود رسیده‌اند و به‌دلیل فرسودگی، تخریب و نوسازی آنها از نظر اقتصادی مقرون‌به‌صرفه نیست. علاوه بر این، افزایش قیمت‌ها باعث شده است که فروش ملک قدیمی و خرید ملک جدید هزینه‌های زیادی داشته باشد. بنابراین، مالکان می‌توانند با هزینه‌ای به‌مراتب کمتر از تفاوت نرخ خرید خانه جدید، با بازسازی واحد خود به سلیقه موردنظر دست یابند.

حاجی علی‌اکبری در پایان به صمت گفت: گاهی ساختمان‌ها، خانه‌های ویلایی دربست یا حیاط‌دار است که به‌دلیل مشکلات مختلف مایل به تخریب و نوسازی نیستند، اقدام به بازسازی منازل خود می‌کنند. از سوی دیگر، ممکن است با گذر زمان ساختمان نیاز به بازسازی سازه و بازسازی تاسیساتی داشته باشد، در این موارد نیز بهترین موردبازسازی ساختمان به شیوه مدرن و امروزی است.

سخن پایانی

بازسازی خانه به‌منظور افزایش مقاومت و زیبایی ساختمان به‌شدت موردتوجه قرار گرفته است. این امر باعث شده که افراد با آگاهی از هزینه‌های مربوط به بازسازی، به طراحی و بازسازی روی آورند و با بهره‌گیری از بهترین ترفندها و ایده‌ها، خانه‌ای زیبا و باکیفیت را ایجاد کنند. هزینه‌های بازسازی خانه یکی از نکات مهمی است که افراد باید پیش از شروع فرآیند بازسازی به آن توجه کنند. باتوجه به نوسان دائمی قیمت‌ها و تجهیزات موردنیاز، ضروری است که افراد پیش از آغاز پروژه، تمامی هزینه‌ها را بررسی و سپس به بازسازی اقدام کنند.

باتوجه به افزایش شدید نرخ مسکن و واحدهای نوساز، خرید یک واحد نوساز از نظر اقتصادی توجیه چندانی ندارد. اما می‌توان با هزینه‌ای بسیار کمتر، یک ساختمان یا واحد قدیمی را متناسب با بودجه خود خریداری کرد. به این ترتیب، با صرف هزینه‌های کمتر، افراد صاحب خانه‌ای نوساز و ایمن خواهند شد. همچنین، با بررسی وضعیت خانه، می‌توانند هزینه‌های بازسازی را برآورد کنند؛ در نتیجه حتی با بازسازی کامل، هزینه نهایی به‌مراتب کمتر از نرخ خرید یک خانه جدید خواهد بود.

محاسبه هزینه بازسازی پیش از آغاز پروژه، همیشه یکی از چالش‌های اصلی مالکان ساختمان بوده و باتوجه به نوسانات شدید قیمتی در حال‌ حاضر، تخمین این هزینه‌ها به دانش فنی و تجربه کافی نیازمند است. باید در نظر داشت، تخمین هزینه‌های بازسازی ساختمان به‌دلیل نوسانات قیمتی کار ساده‌ای نیست. ممکن است در برآوردهای اولیه اشتباهاتی رخ دهد و به‌علت برخی هزینه‌های پیمانکاری یا افزایش نرخ مصالح، قیمت‌ها تغییر کنند، بنابراین ضروری است که افراد برای کاهش هزینه‌ها و بهره‌وری بیشتر در بازسازی و نوسازی منازل خود، اقدامات موثرتری اتخاذ کنند.