این گزارش حاکی از آن است که امسال، حدود ۵۵.۶ درصد از هزینه‌های خانوارهای مستاجر در تهران به مسکن اختصاص یافته، در حالی که این رقم برای خانوارهای ساکن در سایر مناطق شهری کشور حدود ۴۲.۶ درصد است. این آمار نشان‌دهنده این است که هزینه مسکن در تهران به‌طور قابل‌توجهی بیشتر از سایر استان‌ها و همچنین بالاتر از حد استاندارد توان خرید مسکن است.

در دهه ۱۳۸۰، سهم هزینه‌های مسکن در بودجه خانوارهای تهرانی حدود ۳۴ تا ۳۵ درصد بود، اما در سال‌های اخیر این رقم به‌طورقابل‌توجهی افزایش یافته و به ۵۵.۶ درصد رسیده است. این تغییر چشمگیر نگرانی‌هایی را در میان اقتصاددانان و جامعه‌شناسان درباره پیامدهای اقتصادی و اجتماعی آن به‌وجود آورده است.

از منظر جامعه‌شناسان و پژوهشگران حوزه سلامت، افزایش سهم مسکن در هزینه‌های خانوار به بیش از ۳۰ درصد، منجر به بروز مشکلات متعددی می‌شود. این مشکلات شامل کاهش هزینه‌های رفاهی خانوار، فشار بیشتر بر سرپرستان خانوار برای تامین نیازهای اساسی و حتی تمایل به چندشغله بودن است. همچنین، افزایش هزینه‌های مسکن موجب شده است بسیاری از خانوارها به مناطق دورتر و ارزان‌تر از تهران مهاجرت کنند که این امر خود می‌تواند به بروز مشکلات اجتماعی و اقتصادی دیگری منجر شود. از دیدگاه دیگر، این تغییرات می‌توانند تاثیرات منفی بر سلامت روانی و جسمی افراد داشته باشند، زیرا فشارهای مالی ناشی از افزایش هزینه‌های مسکن می‌تواند به افزایش استرس و کاهش کیفیت زندگی منجر شود. افزایش هزینه‌های مسکن در تهران نه‌تنها قدرت خرید خانوارها برای سایر کالاها و خدمات رفاهی را کاهش داده، بلکه مشکلات فرهنگی و اجتماعی مانند افزایش حاشیه‌نشینی و کاهش دسترسی به امکانات شهری را نیز به‌همراه داشته است. به‌همین‌دلیل، بسیاری از کارشناسان بر این باورند که دولت و نهادهای مربوطه باید اقداماتی برای کنترل و کاهش هزینه‌های مسکن انجام دهند.

این گزارش همچنین نشان می‌دهد که افزایش سهم مسکن در سبد هزینه‌ای خانوارها، نتیجه‌ای از ترکیب عوامل اقتصادی مختلف از جمله تورم، کاهش ارزش پول ملی و افزایش نرخ زمین و ساختمان در تهران است. تحلیلگران بر این عقیده‌ هستند که برای بهبود وضعیت کنونی، نیاز به برنامه‌های جامع اقتصادی، حمایت از ساخت‌وسازهای مسکن ارزان‌قیمت و افزایش دسترسی به تسهیلات بانکی مناسب برای خرید مسکن وجود دارد.

یک‌سوم هزینه‌های خانوارهای شهری صرف مسکن می‌شود!

آخرین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران، از افزایش متوسط نرخ هر مترمربع مسکن به ۸۸ میلیون تومان خبر می‌دهد. براساس آمار رسمی، از ابتدای دهه ۹۰ تا سال ۱۴۰۱، بخش عمده‌ای از هزینه‌های خانوار به مسکن اختصاص یافته است. در این دوره، حداقل ۳۳ درصد از کل هزینه‌های خانوارهای شهری به هزینه‌های مسکن اختصاص داشته که به‌عبارتی، یک‌سوم هزینه‌های خانوارهای شهری صرف مسکن شده است. باتوجه به اینکه بیشتر خانوارها در پایتخت در طبقات اجتماعی متوسط و متوسط رو به پایین قرار دارند، واحدهایی که در یک یا دو سال اخیر براساس آمار مسکن بانک مرکزی بیشترین تقاضا را داشته‌اند، آپارتمان‌های ۴۰ تا ۶۰ متری هستند؛ زیرا این متراژ با بودجه مستاجران تهرانی سازگاری بیشتری دارد.

باوجود ادامه شرایط رکودی در بازار معاملات و کاهش سرعت افزایش نرخ مسکن در امسال، سهم مسکن از هزینه‌های خانوار همچنان در حال افزایش است. در سال گذشته، حداقل حقوق دستمزد حدود ۲۷ درصد و هزینه اجاره‌بها حدود ۴۴ درصد رشد داشته است. همچنین، آمارها نشان می‌دهد که افزایش نرخ نهاده‌های ساختمانی در سال‌های ۱۳۹۹ تا ۱۴۰۳ شدت یافته، در حالی که تعداد درخواست‌ها برای اخذ مجوز ساخت و معاملات مسکن کاهش یافته است. به‌گفته فعالان صنعت ساختمان، شرایط رکود تورمی در بازار مسکن در سال ۱۴۰۳ نیز مشابه سال ۱۴۰۲ ادامه خواهد داشت. برای خروج بازار مسکن ایران از بحران، نیاز به اقداماتی جامع و هماهنگ در راستای کاهش هزینه‌های تولید، افزایش قدرت خرید خانوار و دسترسی به منابع جدید برای تامین سرمایه در گردش تولیدکنندگان وجود دارد.

بازار مسکن با چالش‌های جدی مواجه است. براساس بررسی‌های انجام‌شده، 3 عامل اصلی موجب بروز بحران در این بازار شده‌اند. افزایش مداوم تورم نهاده‌ها باعث شده است سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز مسکن با کمبود منابع و سرمایه روبه‌رو شود. از طرف دیگر، قدرت خرید و اجاره‌بهای خانوارها با قیمت‌های فعلی تناسب ندارد و رکود در معاملات و کاهش سود سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن، تمایل افراد به ورود به عرصه ساخت‌وساز را کاهش داده است.

تامین مسکن به‌عنوان یک نیاز اساسی برای مردم شناخته می‌شود. به‌همین‌دلیل، بخش زیادی از ساکنان شهرهای مختلف ایران، به‌ویژه در کلانشهرها، ناچار هستند شرایط زندگی خود را با افزایش سهم اجاره‌بها از درآمدشان سازگار کنند. در این وضعیت، مردم برای مقابله با افزایش بی‌رویه هزینه‌های اجاره مجبور به کاهش یا حذف سایر هزینه‌های ضروری مانند کاهش هزینه‌های غذایی، تفریح، سفر و هزینه‌های پوشاک می‌شوند. این اقدامات اجباری در ابتدا کیفیت زندگی را تحت‌تاثیر قرار می‌دهد و در ادامه تداوم آن می‌تواند به تضعیف بخش تولید و خدمات و در نهایت به زیان اقتصاد کشور منجر شود.

نیازمند تدابیر اصولی در بازار مسکن هستیم

جواد خوانساری، کارشناس بازار مسکن به صمت توضیح داد: رویکردهای مختلفی در بحث آمارهای منتشرشده درباره بازار مسکن منتشر می‌شود. عده‌ای از صاحب‌نظران مخالف این موضوع هستند که گاهی به‌دلیل آمارسازی‌هایی که انجام گرفته، نباید به گزارش‌های منتشرشده از وضعیت بازار مسکن استناد کنیم. البته بنده با این موضوع مخالف هستم؛ چراکه هرچند آمارهای مرکز آمار با واقعیت متفاوت باشد، اما بودنش بهتر از نبودنش است. اینکه ما از وضعیت قیمت‌های تورم ماه به ماه، تورم نقطه به نقطه و سالانه اطلاع داشته باشیم، خیلی هم موثر است، همچنین آمار منتشرشده از تعداد معاملات بازار مسکن اطلاعات خوبی درباره رشد یا رکود بازار به ما می‌دهد که براساس آن، معامله‌گران می‌توانند بهتر تصمیم بگیرند.

وی در ادامه افزود: با همه این تفاسیر، مردم و تحلیلگران انتظار دارند که آمار منتشرشده به‌روز و در زمان معین‌شده خودش اعلام شود. هرچقدر این آمار با واقعیت همراه شود، ارزش بیشتری خواهد داشت. ضروری است که مسیر تامین، مدیریت و کنترل بازار مسکن به‌طور واضح و شفاف تعیین و با تغییر در مدیریت‌ها، امکان ارزیابی مستمر برنامه‌ریزی‌ها فراهم شود. بازار مسکن در کشور ما نیاز به برنامه‌ریزی در تمام جهات دارد و این موضوع مختص آمارهای ارائه‌شده نیست. اگر تدابیر مناسبی برای حوزه مسکن اتخاذ نشود، این بخش همچنان به یک چالش بزرگ برای مسئولان تبدیل خواهد شد. همچنین، مشکلات مسکن به‌سرعت حل نخواهند شد، اما با ارائه یک برنامه‌ریزی صحیح و اراده کافی، به‌تدریج رکود در این حوزه کاهش خواهد یافت.

این کارشناس معتقد است، چالش بازار مسکن از جایی آغاز می‌شود که متوجه شویم این بازار سال‌ها است که در وضعیت عادی قرار ندارد. قدرت خرید مردم کاهش یافته و واحدهای ساخته‌شده در این بازار خریدار ندارند. به‌همین‌دلیل، برخی سازندگان مسکن ناچار هستند تا واحدهای آپارتمانی خود را با قیمت‌هایی پایین‌تر از نرخ واقعی بازار به‌فروش برسانند تا بتوانند به تعهدات خود عمل کنند. با این حال، نگاهی به آمارهای رسمی منتشرشده از سوی بانک مرکزی نشان می‌دهد که روند افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن همچنان ادامه دارد و این بازار در شرایط رکود تورمی به‌سر می‌برد یا به‌نحوی رکود تورمی دست از سر بازار مسکن برنمی‌دارد. به‌نظر می‌رسد بازار با شیبی ملایم و احتمالا همراستا با تورم و سایر بازارهای مالی، با افزایش نرخ مواجه شده است.

خوانساری در پایان تاکید کرد: در سال‌های اخیر، مسکن به یک معضل بزرگ برای تمامی افراد تبدیل شده است که آمارها این واقعیت را تایید می‌کنند. خرید خانه به یک آرزو برای مردم تبدیل شده که ممکن است در طول زندگی‌شان به آن نرسند. براساس آمار، مردم ایران برای خرید یک خانه باید سالیان سال منتظر بمانند. این انتظار طولانی نتیجه سیاست‌های نادرست، رکود در تولید مسکن و تورم در این حوزه است. متوسط نرخ هر مترمربع زیربنای واحد مسکونی در شهر تهران به ۹۰ میلیون تومان رسیده و این فاجعه بزرگی در دل جامعه و اقتصاد است.

سخن پایانی

افزایش هزینه مسکن نیز در سال‌های اخیر و افزونی سهم هزینه تامین مسکن در سبد خانوار به‌طورمستقیم بر رفاه عمومی مردم تاثیر گذاشته است. این وضعیت نه‌تنها سلامت جسمی و روانی افراد را تحت‌تاثیر قرار می‌دهد، بلکه با کاهش شرایط رفاهی، نارضایتی از عملکرد دولت‌ها را نیز افزایش می‌دهد. برای حل چالش افزایش سهم هزینه مسکن در سبد مصرف خانوار، کنترل تورم عمومی و اتخاذ سیاست‌های کلان اقتصادی مناسب، به‌همراه مدیریت تورم مسکن، ضروری است. به‌عبارت‌دیگر، کنترل تورم عمومی و نرخ مسکن می‌تواند به آرامش بازار کمک کند و با بهبود نرخ مسکن، بخشی از متقاضیان قادر به خرید خانه خواهند شد. این امر باعث خروج آنها از بازار اجاره و در نتیجه کاهش قیمت‌ها در این بازار خواهد شد.

آمارهای ذکرشده نشان می‌دهد که دولت چهاردهم باید واقعیتی را بپذیرد. واقعیت این است که علاوه بر بانک‌ها که نتوانسته‌اند سهم ۲۰ درصدی بخش مسکن از تسهیلات را تامین کنند، سایر بخش‌های دولتی نیز جز تامین زمین، نتوانسته‌اند وظایف خود در راستای قانون جهش تولید مسکن را انجام دهند. به‌نظر می‌رسد که ابتدا باید آمارها به‌طورشفاف ارائه شوند و عملکرد دولت سیزدهم به‌دقت بررسی تا مشخص شود دولت چهاردهم چه دستاوردی از خود به‌جای می‌گذارد. همچنین، ضروری است که رویکرد اولیه قانون جهش تولید مسکن به‌طورکامل تغییر کند. به‌نظر می‌رسد که رویکرد مردمی‌سازی مسکن که در دوره مهرداد بذرپاش مطرح شد، باید در دولت چهاردهم ادامه یابد و نقاط ضعف آن برطرف شود؛ زیرا دو سال اول دولت سیزدهم نشان داد که با رویکرد فعلی، امکان ساخت مسکن وجود ندارد یا حداقل ۸۰ درصد از وظایف قانونی به نتیجه نخواهد رسید.