از اعطای تسهیلات کارآمد تا تخصیص مشوق

در همین زمینه مهیار رمضانخانی، کارشناس و تحلیلگر بازار مسکن به صمت گفت: مهم‌ترین عاملی که موجب حمایت از مصرف‌کنندگان واقعی مسکن می‌شود، اعطای تسهیلات کارآمد است در حال‌ حاضر نه میزان وام‌ها نسبت به نرخ مسکن قابل‌توجه است نه تعداد افرادی که موفق به دریافت تسهیلات می‌شوند، چشمگیر است.

وی افزود: بی‌اعتنایی بانک‌ها به اعطای تسهیلات حتی در نهضت ملی مسکن هم دیده می‌شود، به‌گونه‌ای‌که باوجود هشدار دیوان محاسبات باز هم راه خود را می‌روند و به بهانه‌هایی نظیر کمبود منابع مالی از وظایف خود شانه خالی می‌کنند، در حالی که صاحب اموال غیرمنقول مازاد هستند که باید به‌فروش برسانند.

این کارشناس و تحلیلگر بازار مسکن اظهار کرد: در تمام کشورهای دنیا بیش از ۴۰ درصد منابع بانکی به بخش مسکن تخصیص می‌یابد، اما در کشور ما این عدد به ۴ درصد هم نمی‌رسد. این در حالی است که بخش مسکن بیشترین سهم در اشتغالزایی را دارد. بنابراین باید بانک‌ها مکلف به عرضه دارایی‌های غیرمنقول خود شوند تا بازار مسکن تنظیم شود.

رمضانخانی تصریح کرد: گام بعدی که باید برای حمایت از مصرف‌کنندگان واقعی مسکن انجام شود، مالیات بر خانه‌های خالی است. با اینکه این قانون از سال ۹۹ با اصلاح ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم وارد فاز اجرا شد، اما به‌علت اینکه زیرساخت‌های شناسایی خانه‌های خالی مهیا نبود، هنوز به اهداف خود نظیر کنترل بازار مسکن و اجاره‌بها نرسیده، به‌طوری‌که طی سال گذشته فقط ۱۶میلیارد تومان و طی چهارماهه امسال یک میلیارد و ۳۴۷ هزار تومان وصول شده است.

وی گفت: باید مشوق‌های مالیاتی برای موجران و فروشندگانی که به نرخ پایین‌تری اقدام به اجاره یا فروش می‌کنند، تخصیص دهند. همچنین باید عرضه عرصه‌ها یا زمین‌هایی که در اختیار شهرداری و سازمان ملی مسکن است، به‌صورت اجاره به شرط تملیک یا مشارکت در اختیار مصرف‌کنندگان واقعی قرار دهند. در حال‌ حاضر بزرگ‌ترین ملاکان کشور؛ وزارت راه‌وشهرسازی، شهرداری‌ها و سازمان ملی مسکن است که اگر عرصه و اعیان را عرضه کنند، وضعیت بازار مسکن بهبود می‌یابد.

این کارشناس و تحلیلگر بازار مسکن تصریح کرد: از آنجایی که هزینه ساخت و ایجاد زیرساخت‌ها بسیار بالاست، تخصیص زمین رایگان به اقشار کم‌درآمد برای‌شان سرپناه نخواهد شد، به‌ویژه خانه اولی‌ها، مگر اینکه زمین رایگان به انبوه‌سازان تخصیص یابد تا اقدام به ساخت مسکن کنند.

افزایش فصلی حقوق و دستمزد

وی در پاسخ به این سوال که چه اقداماتی باید در جهت افزایش قدرت خرید مردم انجام شود تا از عهده هزینه‌های مسکن بربیایند، گفت: همان‌طور که کالاها با افزایش تورم در چندین نوبت افزایش می‌یابد، حقوق و دستمزد هم باید در فصول مختلف تغییر کند. عموما کشورهای دیگر که دستخوش تغییرات و نااطمینانی‌های سیاسی هستند و اقتصاد متلاطمی دارند، داده‌ها را به‌صورت فصلی مقایسه می‌کنند و تخصیص قیمت‌ها و حقوق و دستمزد به‌صورت فصلی تعیین می‌شود.

ضرورت بازنگری در برخی قوانین

همچنین فرهاد بیضایی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: در حالی سهم مسکن در سبد خانوار به ۷۰ درصد رسیده، که اقتصاد وارد یک رکود مزمن شده است. بنابراین نمی‌توان انتظار داشت خانوارها قادر به پس‌انداز باشند و بانک‌ها تسهیلات کافی و کارآمد به بخش مسکن اختصاص دهند و حتی دولت امکان اجرای طرح‌های توسعه شهری و ساخت مسکن حمایتی را داشته باشد. در چنین شرایطی باید قوانینی که از دهه ۷۰ در حوزه مسکن مصوب شده، مورد بازنگری قرار گیرد؛ نظیر قانونی که توسعه حریم شهری را محدود می‌کند. این قانون عرضه زمین را با چالش‌های جدی روبه‌رو کرده است، چراکه زمین‌های مردم برای ساخت‌وساز وارد حریم شهرها نشده است.

وی افزود: از طرف دیگر، در قانون جهش تولید مسکن تمهیداتی اندیشیده شده است که زمین دولتی به متقاضیان اختصاص یابد که به زمین‌های ۹۹ساله معروف شده‌اند، اما متاسفانه شاهد آن هستیم که به دلایل مختلف، منابع زمین دولت به‌اندازه‌ای نیست که متقاضیان مسکن را پاسخگو باشد. نکته بعدی این است که زمین‌ها از کیفیت لازم برخوردار نیستند تا مردم متقاضی آن باشند، به‌طوری‌که ممکن است مکان‌یابی نامناسبی اتفاق بیفتد.

بیضایی تصریح کرد: همچنین از آنجایی که این زمین‌ها دولتی و واگذاری آنها ۹۹ساله است، هزینه‌های توسعه زیرساختی، خدمات زیربنایی، روبنایی و آماده‌سازی متوجه دولت خواهد شد؛ دولتی که بودجه عمرانی‌اش رو به کاهش است و توانایی مالی ندارد. چنین شیوه اشتباهی به یک مسئله چندوجهی در کشور تبدیل شده که امکان تامین زمین دولتی را برای متقاضیان مسکن منتفی کرده است. اختلاف دولت و مجلس هم بر سر ماده ۵۰ ریشه در این مشکل چندوجهی دارد.

این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: در چنین شرایطی باید از زمین‌های غیردولتی باکیفیت و مرغوب‌تر استفاده کرد و به توسعه‌گر اجازه داد که زمین‌های غیردولتی را توسعه دهد و قادر به تغییر کاربری باشد. به این ترتیب بخش خصوصی ابتدا زمین را توسعه می‌دهد و خدمات زیربنایی و روبنایی ایجاد می‌کند، سپس در بازار عرضه می‌کند. با حرکت در این مسیری سهم مسکن در سبد خانوار کاهش می‌یابد. این شیوه در دهه ۶۰ که در شرایط جنگ بودیم، اجرایی و منجر به رشد بخش مسکن شده است. به‌این‌ترتیب در دهه ۶۰ که با رشد منفی ۱۰ تا ۱۱ درصدی اقتصاد مواجه بودیم، رشد بازار مسکن مثبت بود.

وقتی کیفیت فدای کمیت می‌شود

در ادامه عباس اکبرپور، دبیرانجمن مهندسان راه‌وساختمان به صمت گفت: سازه‌ای که ساخته می‌شود، باید طراحی مناسبی داشته باشد، مگر اینکه ساختمان قدیمی باشد، در این صورت باید از لحاظ مقاوم‌سازی لرزه‌ای بررسی شود. متاسفانه هیچ‌گونه قانونی برای ترمیم و بهبود عملکرد سازه‌ها در برابر زلزله وجود ندارد و هیچ منابع مالی خاصی هم برای آن اندیشیده نشده است تا در اختیار مالک قرار گیرد.‌ این عوارض عدم‌نگرش سیستمی به امر ساختمان است. اگر نگاهداشت ساختمان موردتوجه دولت قرار گیرد، توصیه‌هایی برای ترمیم آن داده خواهد شد و دیگر شاهد فرسودگی زودرس ساختمان‌ها نخواهیم بود، منتها باید در این زمینه قانون وجود داشته باشد و در مرحله بعد، منابع مالی آن از سوی نهادها تامین شود.

لزوم تقویت سازه

دبیر انجمن مهندسان راه‌وساختمان اظهار کرد: برای کاهش هزینه‌ها، کیفیت فدای کمیت می‌شود، نظیر پروژه مسکن مهر و نمونه‌های مشابه که با دخالت دولت برای اقشار کم‌درآمد ساخته شد، از نظر کیفی معمولا کیفیت مطلوب را دارا نیست و طول عمرشان هم کم است که این موارد از عوارض عدم‌واگذاری ساخت‌وساز به بخش خصوصی است. این در حالی است که دولت باید نظارت کلی و برنامه‌ریزی کلان اقتصادی را در دستور کار خود داشته باشد و با حمایت از بخش خصوصی، کار را به مردم بسپارد. هرچه از تصدی‌گری دوری کند، عملکردش بهتر و مفیدتر خواهد بود، به‌عبارتی اگر رویه فعلی را ادامه دهد، وضعیت اقتصاد و ساخت‌وساز بدتر خواهد شد. در حال‌ حاضر باید برای ساخت نهضت ملی مسکن، متری ۲۰ میلیون تومان هزینه شود. اگر بخواهیم در هزینه‌ها صرفه‌جویی کنیم، مسلما ساختمان‌ها کیفیت و طول عمر طولانی نخواهند داشت، چراکه برای کاهش هزینه‌ها ناگزیر کیفیت را پایین آورده‌ایم.

کوتاهی مهندسان ناظر

وی در پاسخ به این سوال که خطاهای طراحی و مهندسی کاهش کیفیت ساختمان‌ها موثر است، گفت: متاسفانه در بخش طراحی عملکرد بهینه‌ای نداریم و براساس طرح اولیه فعالیت آغاز می‌شود، در حالی که باید مهندس یا شرکت مربوطه چندین گزینه طراحی را ارائه دهد تا مالک بهترین را انتخاب کند. همچنین برای اینکه در هزینه‌ها صرفه‌جویی کنند، ساختمان براساس نقشه مصوب‌شده ساخته نمی‌شود و شاهد آن هستیم که بناها زمین تا آسمان با نقشه اصلی متفاوت هستند. از طرف دیگر با امضافروشی مهندسان ناظر مواجهیم، به این ترتیب اگر ساختمان استحکام لازم را نداشته باشد و کیفیت و کمیت مصالح ساختمانی به‌اندازه نقشه به کار نرفته باشد، هر اتفاقی که برای ساختمان بیفتد، مقصر مهندس ناظر ساختمان خواهد بود.

اکبرپور تصریح کرد: در واقع به‌علت اینکه نقشه دوم از نقشه اول کیفیت پایین‌تری دارد، به‌مراتب ارزان‌تر تمام می‌شود. در این میان مالک برای اینکه سود بیشتری به جیب بزند، نقشه دوم را اجرا می‌کند و نقشه اول را کنار می‌گذارد، همچنین تعرفه مهندسان از طراح گرفته تا ناظر و مجری، براساس عرف بین‌المللی نیست و بسیار پایین است، به‌نحوی‌که یک معاملات ملکی به‌مراتب درآمد بیشتری از مهندسان دارد و این عوارض تصمیمات وزارت راه و شهرسازی فعلی و گذشته است که گریبانگیر قشر تحصیلکرده و متخصص شده است. یک مهندس نباید برای امرار معاش خود، ناظر ۱۰ ساختمان باشد، بلکه باید با نظارت بر یک یا ۲ ساختمان زندگی خود را برای یک سال به‌خوبی بچرخاند.

سخن پایانی

مهم‌ترین عاملی که موجب حمایت از مصرف‌کنندگان واقعی مسکن از خرید تا افزایش کیفیت ساختمان‌ها می‌شود، اعطای تسهیلات کارآمد است. از سوی دیگر، باید مشوق‌هایی به خریداران واقعی مسکن تخصیص یابد، همچنین دولت نباید فقط به اختصاص زمین رایگان اکتفا کند، بلکه زیرساخت‌های آن را هم باید فراهم کند تا شاهد بهبود وضعیت بازار مسکن باشیم.