مسکن در گیرودار بی‌پولی خریداران

مجید گودرزی، کارشناس بازار مسکن در همین زمینه به صمت گفت: پیش‌بینی می‌شود نرخ مسکن افزایش نیابد، زیرا با اینکه برخی از کالاها در مقابل افزایش نرخ ارز و کاهش ارزش پول ملی دچار تورم شدند، اما قیمت‌شان کاهشی شد، چنین روند معکوسی ریشه در سرکوب حقوق و دستمزدها دارد.

وی تاکید کرد: علاوه بر اینکه تقاضایی به‌علت سرکوب حقوق و دستمزد در بازار مسکن وجود ندارد، سرمایه‌گذاری هم در این بازار صرفه اقتصادی ندارد، چراکه از یک‌طرف هزینه‌های ساخت نظیر نرخ مصالح ساختمانی و هزینه خدمات بالا رفته و از سوی دیگر، نرخ مسکن ثابت مانده است. به‌ویژه پیش‌بینی می‌شود در تابستان بحران آب تشدید شود که مسلما روی ساخت‌وساز تاثیرگذار خواهد بود، به‌طوری‌که به‌نظر می‌رسد خبری از رونق بازار مسکن نباشد.

این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: در گذشته برخی کارشناسان هشدار داده بودند، زمانی که نرخ ملک خودسرانه تعیین می‌شود، قاعدتا تولیدکنندگان مصالح ساختمانی هم سعی می‌کنند از این خوان نعمت بی‌بهره نمانند و دست به افزایش دلاری نرخ نهاده‌ها بزنند. از سوی دیگر، شاهد آن هستیم که برخی از صنایع نظیر تجهیزات‌ساختمانی هم چنین شیوه‌ای در پیش گرفتند، به این معنی که ریالی تولید می‌کنند اما دست به فروش دلاری می‌زنند. این دوگانگی موجب شده است بازار مسکن به حاشیه رانده و قفل شود.

گودرزی گفت: بنابراین باتوجه به اینکه هیچ‌گونه از مولفه‌های رونق بازار مسکن بهبود پیدا نکردند، به نظر می‌رسد سال آینده هم در بر همین پاشنه بچرخد و چه‌‎بسا بحران تشدید شود.

وی افزود: دولت باید اقدامات اساسی در این حوزه انجام دهد و جلوی افزایش هزینه‌های ساخت نظیر مصالح ساختمانی را بگیرد، به‌گونه‌ای‌که یا تولید و فروش مصالح ساختمانی ریالی شود یا دلاری. از طرف دیگر، اختلاف دستمزد ریالی و هزینه‌های دلاری را رفع کند. در واقع نباید تولیدکنندگان محصولات خود را ریالی تولید کنند، اما دلاری و هم‌سطح قیمت‌های جهانی به‌فروش برسانند. چنین رویه‌ای یک بحران بزرگ در بعد اقتصادی و اجتماعی در جامعه به‌وجود آورده است.

این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این سوال که باتوجه به اینکه بیشتر مصالح ساختمانی در بورس کالا عرضه می‌شود، چرا با چنین چالش‌هایی مواجهیم، گفت: چون اگر محصولات در بورس خریداری نداشته باشند، به‌راحتی صادر می‌شوند. البته به‌نفع تولیدکنندگان هم تمام می‌شود، چراکه براساس قیمت‌های جهانی به کشورهای دیگر می‌فروشند.

۲۰۰ سال انتظار برای خانه‌دار شدن

گودرزی تاکید کرد: در بازار مسکن با یک چالش بزرگ روبه‌رو هستیم. از یک‌طرف تقاضای مصرفی به‌شدت کاهش یافته، به‌طوری‌که با حق مسکن مصوب ۳ میلیون تومانی در سال ۱۴۰۵ برای خرید یک ملک ۷۰ متری، ۲۰۰ سال زمان لازم است. از طرف دیگر، شاهد آن هستیم که به‌علت رونق بازارهای موازی، تقاضای سرمایه‌ای بازار مسکن به‌شدت کاهش یافته است، چراکه مسکن نه ارزندگی دارد، نه نقدشوندگی بالایی.

وی گفت: باتوجه به اینکه هزینه‌های ساخت بالارفته، متعاقبا باید نرخ مسکن هم افزایش یابد، اما در شرایط فعلی امکان‌پذیر نیست، چراکه قدرت خرید به‌شدت کاهش یافته است و تقاضای اندک، آن هم برای واحدهای کوچک‌مقیاس در مناطق ارزان‌قیمت، وجود دارد. از سوی دیگر، اگر نرخ مسکن همسان با هزینه‌های ساخت بالا نرود، به ضرر انبوه‌سازان تمام خواهد شد و تولید کاهش شدید پیدا می‌کند. در چنین شرایطی، باید شاخص‌های متعدد در رونق بازار مسکن تقویت شود که فعلا اقدامی در این زمینه انجام نشده است.

این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: باتوجه به اینکه افزایش حقوق و دستمزد، پایین‌تر از نرخ تورم بوده است، قاعدتا تقاضا در بازار مسکن باز هم کاهش خواهد یافت. از طرف دیگر، با ریسک‌های سیاسی مواجهیم، همچنین عدم‌کفایت وام‌های بانکی به شرایط بحرانی فعلی دامن زده است، به‌طوری‌که تقاضا را در بازار مسکن تحریک نمی‌کند. البته ناگفته نماند، وضعیتی بحران آب هم به ضرر بازار مسکن تمام خواهد شد. در چنین شرایطی نباید انتظار داشت سرمایه‌گذار وارد حوزه مسکن شود.

جلوی قیمت‌گذاری خودسرانه را بگیرید

گودرزی گفت: برای بهبود وضعیت، دولت باید جلوی قیمت‌گذاری خودسرانه بازار مسکن را بگیرد، چون یکی از دلایل قفل شدن این بازار، قیمت‌های غیرواقعی و منفعت‌طلبانه است، در صورتی که این امکان وجود دارد، نرخ ملک به‌صورت منطقه‌ای تعیین شود. از سوی دیگر، دولت باید آمار و داده‌های واقعی از بازار مسکن ارائه دهد، در صورتی که در این مسیر گام بردارند، چه‌بسا کمبود مسکن نداشته باشیم. در حال‌ حاضر حدود ۶۰۰ هزار میلیارد تومان سرمایه‌گذاری بانکی در این زمینه داریم که از دسترس مردم خارج است، همچنین طی سال‌های گذشته بیش از ۸ میلیون اتباع بیگانه در واحدهای خالی اسکان داده‌ایم. از طرف دیگر، از سال ۹۵ که آخرین سرشماری مسکن انجام شده، حدود ۳ میلیون واحد خالی یا اضافی در کشور موجود بوده که مسلما طی این سال‌ها افزایش یافته است. متاسفانه دولت حاضر به ارائه آمار رسمی نیست، چراکه نرخ مسکن به‌شدت کاهش می‌یابد.

واکنش معکوس مسکن به نبود تقاضا

همچنین ناصر ذاکری، تحلیلگر و کارشناس مسائل اقتصادی به صمت گفت: مسلما زمانی که عرضه کالایی کاهش یابد، به‌علت وجود تقاضا قیمتش بالا خواهد رفت، اما عکس‌العمل بازار مسکن مانند سایر کالاها یا بازارهای دیگر نخواهد بود، چراکه قدرت خرید مردم به‌شدت کاهش یافته و طی چندسال گذشته حقوق و دستمزد متناسب با تورم بالا نرفته است. از سوی دیگر، تقاضای واقعی روی بازار مسکن تاثیرگذار نبوده، بلکه نقدینگی سرگردان و فرصت‌های سرمایه‌گذاری در این بازار نقش‌آفرینی کرده است.

وی گفت: در شرایط فعلی با اینکه نقدینگی در اختیار مردم و سرمایه‌گذاران است، اما بلاتکلیفی شرایط سیاسی و اقتصادی موجب شده، نتوانند برای سرمایه‌گذاری تصمیم بگیرند. از طرف دیگر، بازار مسکن در مقایسه با بازارهای دیگر طی سال‌های گذشته، رشد زیادی داشته است، به‌همین‌علت سرمایه‌گذاران با احتیاط عمل می‌کنند تا متضرر نشوند.

این تحلیلگر و کارشناس مسائل اقتصادی تاکید کرد: رشد بازار مسکن زمانی رخ می‌دهد که مصرف‌کنندگان واقعی منابع لازم را در اختیار داشته باشند. اگر نرخ مسکن متناسب با هزینه‌های ساخت بالا برود، اما خریدار قدرت خرید نداشته باشد یا مستاجر قادر به اجاره نباشد، این افزایش نرخ چه فایده‌ای خواهد داشت.

ذاکری گفت: در حال‌ حاضر که قیمت‌ها افزایش نیافته، بسیاری از مستاجران به حاشیه شهرهای بزرگ مهاجرت کرده‌اند، به‌همین علت نباید انتظار داشت که نرخ مسکن افزایش چشمگیری یابد، مگر اینکه تحولی رخ دهد و دولت قدرت خرید مردم و نیازمندان واقعی را افزایش دهد تا سرمایه‌گذاران به طمع کسب سودهای کلان وارد این بازار شوند.

وی تصریح کرد: تقاضای واسطه‌ای برای سودآوری شکل می‌گیرد و از آنجایی که بازار مسکن نقدشوندگی پایینی دارد، سرمایه‌گذاران وارد این بازار نخواهند شد. حتی پیش‌بینی می‌شود بورس وضعیت بهتری در سودآوری نسبت به بازار مسکن داشته باشد، بنابراین سفته‌بازان و دلالان بیشتر از آنکه به بازار مسکن توجه کنند، به بازارهای دیگر خواهند رفت.

این تحلیلگر و کارشناس مسائل اقتصادی گفت: احتمال دارد در شرایط موجود یک نوع تقاضای سرکوب‌شده‌ای در بازار مسکن وجود داشته باشد که با بهبود وضعیت سیاسی‌ترمیم یابد و منجر به افزایش اندک نرخ ملک شود.

تفاضای سفته‌بازانه حذف می‌شود

ذاکری در پاسخ به این سوال که آیا عدم‌افزایش نرخ تمام‌شده مسکن نسبت به هزینه‌های ساخت منجر به خروج انبوه‌سازان از بازار مسکن می‌شود، گفت: این وضعیت بیشتر روی تقاضای سفته‌بازانه تاثیرگذار خواهد بود، به این ترتیب نیازمندان و مصرف‌کنندگان واقعی در این بازار باقی خواهند ماند و قیمت‌ها متعادل خواهد شد. از سوی دیگر فعالان اقتصادی مجبور می‌شوند به سودهای پایین‌تری رضایت دهند.

این تحلیلگر و کارشناس مسائل اقتصادی افزود: بازار مسکن نیازمند تغییراتی است تا فقط نیازمندان واقعی حضور داشته باشند، به این ترتیب مانند بازارهای دیگر تولیدکننده و مصرف‌کننده خواهد داشت. وی گفت: از سال ۱۳۹۵ تا ۱۴۰۰ تقاضای سفته‌بازانه ۷۵ درصد بوده و در حال‌ حاضر بیشتر شده و به ۸۵ درصد رسیده، زیرا قدرت خرید مردم بسیار کاهش یافته است.

سخن پایانی

مسلما زمانی که عرضه کالایی کاهش یابد، به‌علت وجود تقاضا، قیمتش بالا خواهد رفت، اما عکس‌العمل بازار مسکن مانند سایر کالاها یا بازارهای دیگر نخواهد بود، چراکه قدرت خرید مردم به‌شدت کاهش یافته و طی چند سال گذشته حقوق و دستمزد متناسب با تورم بالا نرفته است.

از سوی دیگر، تقاضای واقعی روی بازار مسکن تاثیرگذار نبوده، بلکه نقدینگی سرگردان و فرصت‌های سرمایه‌گذاری در این بازار نقش‌آفرینی کرده است. برای خروج بازار مسکن از چنین شرایطی و تحریک تقاضا باید وام‌کارآمد به متقاضیان واقعی مسکن تخصیص یابد، همچنین نباید نرخ ملک خودسرانه تعیین شود تا صنایع وابسته به مسکن دست به افزایش دلاری قیمت‌ها نزنند. از سوی دیگر، دولت باید آمار و داده‌های واقعی از بازار مسکن ارائه دهد، در صورتی که در این مسیر گام برداشته شود، چه‌بسا کمبود مسکن نداشته باشیم. در حال‌ حاضر حدود ۶۰۰ هزار میلیارد تومان سرمایه‌گذاری بانکی در این زمینه داریم که از دسترس مردم خارج است. همچنین طی سال‌های گذشته بیش از ۸ میلیون اتباع بیگانه در واحدهای خالی اسکان داده‌ایم. از طرف دیگر، از سال ۹۵ که آخرین سرشماری مسکن انجام شده، حدود ۳ میلیون واحد خالی یا اضافی در کشور وجود داشته که مسلما طی این سال‌ها افزایش یافته است.