در واقع عدم‌سیاست‌گذاری صحیح در بازار مسکن موجب شده نه متقاضی قدرت خرید ملک داشته باشد، نه سازنده توانایی مالی برای ساخت‌وساز. طبیعی است در سایه عدم‌عرضه و افزایش تقاضا، بازار مسکن از کنترل خارج شود و در آینده با افزایش افسارگسیخته نرخ ملک مواجه شویم. شاهد آن هستیم برای کنترل نرخ مصالح‌ساختمانی برخی نهاده‌ها وارده بورس شده‌اند، اما دولت دست از دخالت در بورس هم بر نمی‌دارد و این بازار با رسالت خود که ایجاد شفافیت و حذف واسطه‌هاست، فاصله گرفته است. بنابراین دولت نه‌تنها از انبوه‌سازان برای کاهش هزینه‌های تولید مسکن حمایتی نکرده، بلکه نسخه‌هایی پیچیده که چالش‌زا هم بوده است. در همین زمینه صمت به بررسی تاثیر افزایش نرخ مصالح ساختمانی بر ساخت‌وساز پرداخته که در ادامه می‌خوانید.

روند صعودی نرخ مصالح ساختمانی

شاخص نرخ نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در پاییز ۱۴۰۴ با ثبت تورم سالانه ۴۴.۹ درصدی، نسبت به فصل قبل ۸.۲ واحد درصد افزایش نشان می‌دهد؛ همزمان تورم فصلی به ۱۸.۴ درصد و تورم نقطه‌به‌نقطه به ۶۱.۳ درصد رسیده است که از تشدید روند صعودی نرخ مصالح ساختمانی حکایت دارد.

در فصل پاییز ۱۴۰۴ شاخص نرخ نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران ۲۰۴.۷ برآورد شده که نسبت به فصل قبل ۱۸.۴ درصد، نسبت به فصل مشابه سال قبل ۶۱.۳ درصد و در چهار فصل منتهی به فصل جاری نسبت به دوره مشابه سال قبل ۴۴.۹ درصد افزایش داشته است.

فصل پاییز ۱۴۰۴ درصد تغییرات شاخص نرخ نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران نسبت به فصل قبل (تورم فصلی) ۱۸.۴ درصد می‌باشد که در مقایسه با همین اطلاع در فصل قبل (۶.۳ درصد) ۱۲.۱ واحد درصد افزایش داشته است.

در این فصل، در بین گروه‌های اجرایی، بیشترین تورم فصلی با ۳۶.۴ درصد مربوط به گروه اجرایی «تأسیسات مکانیکی و انواع عایق حرارتی» می‌باشد، و این در حالی است که گروه «سیمان، بتن و انواع شن و ماسه» با ۱.۸ درصد کاهش نسبت به فصل قبل مواجه شده است.

در فصل پاییز ۱۴۰۴ درصد تغییرات شاخص نرخ نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران نسبت به فصل مشابه سال قبل (تورم نقطه به نقطه) ۶۱.۳ درصد می‌باشد که در مقایسه با همین اطلاع در فصل قبل (۴۳.۶ درصد) ۱۷.۷ واحد درصد افزایش داشته است.

در این فصل در بین گروه‌های اجرایی، بیشترین تورم نقطه به نقطه با ۹۶.۶ درصد مربوط به گروه اجرایی «چوب» و کمترین تورم نقطه به نقطه با ۲۸.۲ درصد مربوط به گروه اجرایی «شیشه» است.

در فصل پاییز ۱۴۰۴ درصد تغییرات شاخص نرخ نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در 4 فصل منتهی به فصل جاری نسبت به دوره مشابه سال قبل (تورم سالانه) ۴۴.۹ درصد بوده است که در مقایسه با همین اطلاع در فصل قبل (۳۶.۷ درصد) ۸.۲ واحد درصد افزایش داشته است.

در این فصل در بین گروه‌های اجرایی بیشترین تورم سالانه با ۷۰.۷ درصد مربوط به گروه اجرایی «چوب» و کمترین تورم با ۲۲.۹ درصد مربوط به گروه «شیشه» بوده است.

آبرفت ساخت‌وساز

در همین زمینه فرشید پورحاجت، دبیر کانون انبوه‌سازان مسکن کشور به صمت گفت: با افزایش نرخ مصالح ساختمانی، حجم سرمایه‌ای که قرار است در بازار مسکن شکل بگیرد، هر روز کوچک‌تر خواهد شد، به‌طوری‌که در نهایت ساخت‌وساز کاهش شدیدی خواهد یافت و بر میزان تولید مسکن تاثیر می‌گذارد.

وی افزود: باتوجه به اینکه حدود ۲۰ درصد هزینه‌های مسکن به خدمات وابسته است، با کاهش ساخت‌وساز درآمد شهرداری تا ۴۰ درصد کاهش خواهد یافت. از طرف دیگر، کاهش قدرت خرید مردم و عرضه مسکن افزایش سرسام‌آور و غیرقابل‌کنترل ملک را به‌دنبال خواهد داشت که دودش فقط در چشم مصرف‌کننده واقعی خواهد رفت، همچنین جای تعجب ندارد که هر روز سهم مسکن از اقتصاد، کوچک و کوچک‌تر شود.

دبیر کانون انبوه‌سازان مسکن کشور تاکید کرد: باتوجه به اینکه شرایط بازار مسکن به ساختار سیاسی و اقتصادی کشور وابسته است، هرگونه مشکلی در سطح کلان کشور به این بازار آسیب خواهد زد. در حال ‌حاضر شاهد آن هستیم که به‌علت وضعیت سیاسی کشور، سرمایه‌گذاران تمایلی به حضور در بخش مسکن ندارند، به‌طوری‌که این بازار در رکود عمیقی به‌سر می‌برد. علاوه بر وضعیت نامناسب سیاسی، عدم‌ثبات اقصادی کشور موجب شده است سرمایه‌گذاران قادر به هدف‌گذاری در بازار مسکن نباشند، به‌طوری‌که به‌وضوح دیده می‌شود از عهده مدیریت زمان و هزینه‌های ساخت یک پروژه برنمی‌آیند. در چنین شرایطی طبیعی است سرمایه‌گذاران وارد بازارهای غیرمولد شوند که نقدشوندگی بالاتری نسبت به بازار مسکن دارند.

رغبتی برای ساخت‌وساز نیست

پورحاجت تصریح کرد: طی 2 سال گذشته، رکود سنگین و کمرشکنی را در بازار مسکن شاهد هستیم که موجب شده است سازندگان رغبتی به سرمایه‌گذاری دراین حوزه نداشته باشند. علاوه بر این، ساختار معیوب و مریض اقتصاد کشور موجب شده است سرمایه‌داران وارد بازارهایی نظیر بورس، طلا و ارز شوند. برای خروج از چنین وضعیتی، دولت باید آفت‌زدایی کند، به این معنی که با اجرای قانون مالیات بر عایدی سرمایه از ورود دلالان و سفته‌بازان به برخی بازارها برای کسب سود جلوگیری کند.

وی در پاسخ به این سوال که چنین وضعیتی موجب مهاجرت سازندگان به کشورهای دیگر شده، گفت: از میزان مهاجرت اطلاعی ندارم، اما باتوجه به اینکه بازار مسکن هیچ کشوری با این شدت ‌و حدت در رکود به‌سر نمی‌برد. طبیعی است که سازندگان به کشورهای دیگر برای ادامه فعالیت مهاجرت کنند، در واقع زمانی که کشورهای دیگر از ثبات اقتصادی و سیاسی برخوردار هستند و انواع و اقسام مشوق‌ها و معافیت‌ها را به تولیدکننده اختصاص می‌دهند، مهاجرت به‌نفع سازنده تمام خواهد شد.

بورس دردی دوا نکرد

دبیر کانون انبوه‌سازان مسکن کشور در پاسخ به این سوال بورس کمکی به کنترل نرخ مصالح ساختمانی کرده است، گفت: متاسفانه سرکوب قیمت‌ها در سطح کلان اقتصادی را شاهد هستیم که بورس هم از این قاعده مستثنا نبوده، به‌طوری‌که واقعیات اقتصادی در آن دیده نمی‌شود.

وی تاکید کرد: مجلس به‌ویژه کمیسیون عمران باید دست از شعار دادن بردارد و یک نسخه کارساز برای ساخت‌وساز بپیچد تا مشکلات این بخش رفع شود.

 وی تاکید کرد: دولت باید به‌صورت ویژه، لایحه تشویقی با کمک مجلس و بخش خصوصی برای حوزه ساخت‌وساز فراهم کند تا کسب وکارهای مربوطه به این بخش رونق بگیرد، در غیر این صورت نمی‌توان چشم‌انداز روشنی برای بخش ساخت‌وساز متصور بود.

مهاجرت انبوه‌سازان به شمال کشور

همچنین رجبعلی خاکپور، عضو هیات‌مدیره انبوه‌سازان قزوین به صمت گفت: با توجه به اینکه مصالح ساختمانی سهم ۵۰ درصدی در هزینه‌های مسکن دارد، با افزایش نرخ نهاده‌ها نرخ ملک بالا خواهد رفت. برای مثال برخی مصالح فولادی نظیر گالوانیزه و شیروانی فقط برای ساخت‌وساز استفاده می‌شود که هرگونه تغییر قیمتی بر نرخ ملک اثر می‌گذارد. این وابستگی دوطرفه است، به این معنی زمانی که بازار مسکن در رکود به‌سر می‌برد. بازار مصالح ساختمانی هم در رکود فرو خواهد رفت، چراکه حدود ۷۰ درصد پروانه‌های ساخت‌وساز، مربوط به ساختمان‌هایی با بتن آرمه بوده که عمده مصرف آن، میلگرد و پروفیل فولادی است.

وی در پاسخ به این سوال در این شرایط انبوه‌سازان تمایلی به ساخت‌وساز دارند، گفت: برای انبوه‌سازان انگیزه‌ای باقی نمانده، به‌طوری‌که پروژه جدیدی در سطح شهر تعریف نشده و هر پروژه‌ای هم که به اتمام رسیده، مربوط به سال‌های قبل بوده است. در واقع آمار صدور پروانه ساختمانی گواه آن است که در ماه‌های مهر، آبان و آذر ساخت‌وساز به‌شدت کاهش یافته، البته تجربه نشان داده است که 3،2ماه آخر سال برخی به‌دنبال اخذ مجوز می‌روند تا مشمول افزایش قیمت‌ها در سال آینده نشوند. البته چنین شیوه‌ای توسط سازندگان معمولی پیاده می‌شود نه انبوه‌سازان.

حرکت دست به عصای سازندگان

این عضو هیات‌مدیره انبوه‌سازان قزوین گفت: فعالیت انبوه‌سازان در حال ‌حاضر دست به عصاست، به‌طوری‌که فقط شاهد پیشرفت فیزیکی پروژه‌های خاص و شخصی‌ساز هستیم. خاکپور در پاسخ به این سوال که کاهش تولید مسکن چه تبعاتی خواهد داشت، گفت: باتوجه به اینکه بخش ساختمان سهم ۲۵ درصدی در اشتغال دارد، هرگونه خللی در این زمینه موجب بیکاری یک عده خواهد شد، البته همواره اتباع خارجی در بازار مسکن حضور داشته و به بیکاری کارگران ایرانی دامن زده‌اند. وی گفت: برای جبران کمبود تولید مسکن باید به‌سمت بازسازی بافت‌های فرسوده و تولید مسکن استیجاری رفت. از سوی دیگر، باتوجه به اینکه جمعیت کشور وارد فاز سالمندی شده است، طی ۱۰ یا ۱۵ سال آینده، دیگر مشکل کمبود مسکن نخواهیم داشت. این عضو هیات‌مدیره انبوه‌سازان قزوین تصریح کرد: شهرداری ۳۰ تا ۴۰ و نظام مهندسی ۱۰ درصد در هزینه‌های ساخت مسکن سهم دارند. بگذریم که افزایش نرخ زمین و مصالح ساختمانی موجب افزایش هزینه‌ها می‌شود. در این شرایط برای انبوه‌سازان چاره‌ای نمانده تا به ساخت‌وساز در شمال کشور پناه ببرند، چراکه واحدهای مسکونی ساخته‌شده، از اقصی نقاط ایران مشتری دارند. از سوی دیگر، مراحل صدور پروانه بسیار آسان‌تر از کلانشهرهای دیگر است.

سخن پایانی

با افزایش نرخ مصالح ساختمانی، حجم سرمایه‌ای که قرار است در بازار مسکن شکل بگیرد، هر روز کوچک‌تر خواهد شد، به‌طوری‌که در نهایت ساخت‌وساز کاهش شدیدی خواهد یافت و بر میزان تولید مسکن تاثیر می‌گذارد، به این ترتیب جای تعجب ندارد که در آینده با افزایش افسارگسیخته نرخ مسکن مواجه شویم. همچنین با کاهش شدید تولید مسکن باید منتظر افزایش بیکاری هم بود، چراکه بسیاری از صنایع به‌طورمستقیم و غیرمستقیم به صنعت ساختمان وابسته هستند و در این شرایط انبوه‌سازان چاره‌ای ندارند جز اینکه یا وارد بازارهای غیرمولد شوند یا به کشورها یا شهرهای دیگر ایران که مسیر ساخت‌وساز هموارتر است، مهاجرت کنند.