زخم کاری سیاست بر پیکر مسکن
ضربهای که تنشهای سیاسی بر بازار مسکن وارد کرده، بسیار سنگینتر از مسائل اقتصادی نظیر تورم و افزایش نرخ دلار بوده، چراکه موجب خروج سرمایهگذاران مصرفی و سرمایهای شده است. در واقع از آنجایی که ابهامات سیاسی موجب نوسانات نرخ ارز، طلا و افزایش ریسک سرمایهگذاری میشود، مسکن دیگر محل امنی برای سرمایهگذاری نخواهد بود. در حال حاضر شاهد آن هستیم که باوجود اینکه نرخ مصالح ساختمانی تا ۶۰ درصد افزایش یافته، اما نرخ تمامشده ثابت مانده که بهضرر انبوهسازان تمام شده است. بهطوریکه نهتنها خبری از ساختوساز جدید نیست، بلکه پروژههای ناتمام بسیاری در سطح شهر دیده میشود. البته بررسی میدانی بازار مسکن نشان میدهد، معاملات ملکهای کوچکمتراژ در مناطق ارزانقیمت رونق دارد. صمت در گزارش امروز به بررسی تاثیر مسائل سیاسی بر بازار مسکن پرداخته است که در ادامه میخوانید.
آثار جنگ ۱۲روزه بر قیمت مسکن
پس از حملات رژیمصهیونیستی در جنگ ۱۲روزه، نرخ مسکن در مناطق شمالی تهران، با افت بیسابقه نرخ مواجه شده بود.
به گزارش تجارتنیوز، بررسی میدانی و گفتوگو با مشاوران املاک نشان داد که بسیاری از مالکان برای فروش سریعتر، واحدهای خود را زیر نرخ واقعی منطقه آگهی کردند. همزمان، افزایش چشمگیر آگهیهای معاوضه با طلا، ارز، خودرو یا حتی ملک در مناطق دیگر، از تغییر جهت معاملات در بازار مسکن خبر داد.
در روزهایی که بازار مسکن پایتخت تحتتاثیر عوامل مختلف دچار تحولات چشمگیری شده بود، مناطق شمالی تهران، بهویژه مناطقی که طی هفتههای اخیر هدف حملات رژیمصهیونیستی قرار گرفتند، با شوک قیمتی تازهای روبهرو شدند.
گزارشهای میدانی حاکی از آن بود که نرخ فایلهای فروش در تهران ۸.۵ درصد افت کردند، همچنین نرخ مسکن در برخی محلههای منطقه یک، 3 و حتی بخشهایی از منطقه 2، نسبت به یک ماه گذشته ۱۵ تا ۲۰ درصد کاهش یافت. در برخی از آگهیهای فروش ملک، برخی از واحدها ۲۵ تا ۳۰ درصد نیز افت نرخ داشت.
مشاوران املاک در مناطق شمالی پایتخت از افزایش فروشهای فوری و اضطراری خبر دادند؛ فروشندگانی که یا در حال خروج از کشور و مهاجرت یا نگران افت بیشتر نرخ ملک خود در آینده هستند.
یک مشاور املاک فعال در منطقه یک تهران گفت: «قبل از جنگ ۱۲روزه، نرخ ملک بیش از متری ۲۰۰ میلیون تومان بود، اما همان ملک را متری ۱۶۰ میلیون تومان هم به فروش گذاشتند.
به گفته این مشاور املاک، تعداد آگهیهای زیر قیمت بالا رفته بود، با این حال خریداری نبود. او تاکید کرد؛ عبارت «زیر قیمت» در بسیاری از آگهیها دیده میشد؛ عبارتی که تا چند ماه پیش در این مناطق تقریبا بیسابقه بود.
همچنین، تعداد فایلهای «معاوضهای» در مناطق شمالی تهران افزایش یافت. بهگفته مشاوران املاک، آگهیهایی که در آن مالکان حاضر به تهاتر ملک خود با طلا، دلار یا خودرو هستند، طی چند هفته گذشته بهشکل محسوسی بیشتر شده بود.
یک مشاور املاک در زعفرانیه گفت: «بسیاری از فروشندگان بهدنبال تهاتر و معاوضه بودند. برای مثال در چندین فایل، فروشنده خواستار تهاتر ملک خود با ویلا در مناطق دیگر بودند یا درخواست معاوضه ملک با طلا و خودرو را داشتند.»
در نمونهای از آگهیهای اخیر، آپارتمانی ۱۱۰متری در فرحزاد، ساخت سال ۱۴۰۳، با نرخ ۶ میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان و شرط تهاتر با ویلا در ساری، فرحآباد، نوشهر یا کردان ارائه شده بود.
یک آپارتمان یکخوابه ۹۸ متری در شهرآرا که سال ساخت آن ۱۳۷۵ است، با نرخ ۶ میلیارد و ۷۰۰ میلیون تومان آگهی شده بود. این در حالی است که در سال گذشته، با چنین قیمتی، امکان خرید یک واحد ۶۰ متری هم وجود نداشت. به این ترتیب، نرخ این واحد متری ۶۸ میلیون تومان پیشنهاد شده که در نوع خود بیسابقه بود.
در آگهی دیگری، یک آپارتمان ۸۶ متری دوخوابه، ساخت سال ۱۳۸۰ نیز در سعادتآباد با نرخ 7 میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان درج شده بود. بررسیها نشان داد، نرخ هر متر از این واحد، ۸۸ میلیون تومان بود که تا ماههای گذشته حتی در مناطق مرکزی نیز، چنین فایلی مشاهده نشده بود.
یک آپارتمان ۱۲۳متری سهخوابه نیز، مربوط به شهرآرا، با سال ساخت ۱۳۷۹ با نرخ ۱۱میلیارد تومان آگهی شده بود. این واحد حدودا متری ۸۹ میلیون تومان برای فروش گذاشته شده بود.
در یک آگهی دیگر، یک آپارتمان ۱۳۵متری دوخوابه، ساخت سال ۱۳۷۴ واقع در منطقه قیطریه، با نرخ ۱۴میلیارد تومان معامله شد. بهعبارتی هر متر از این واحد ۱۰۳میلیون تومان ارزشگذاری شده بود.
در آگهی دیگری، یک آپارتمان ۲۰۰ متری سهخوابه، ساخت سال ۱۳۸۸ مربوط به منطقه نیاوران، با نرخ ۳۹ میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان درج شده بود. این در حالی است که تا یک ماه گذشته، نرخ چنین واحدی، ۲۰ درصد بیشتر از مبلغ کنونی بوده است.
سایه سنگین مسائل سیاسی بر مسکن
در همین زمینه ناصر چمنی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: مسائل سیاسی بر بازار مسکن سایه انداخته است، بهطوریکه خبری از تقاضای سرمایهای و مصرفی نیست و سرمایهگذاران روانه بازارهایی نظیر طلا و ارز شدهاند که نقدشوندگی بالاتری نسبت به مسکن دارند.
وی گفت: رکود بازار مسکن هر روزتر عمیقتر میشود، بهطوریکه چندی پیش حتی شاهد کاهش قیمتها هم بودیم، البته معامله ملکهای کوچکمتراژ در مناطق ارزانقیمت رونق دارد و حتی با افزایش نرخ هم مواجه شدهاند.
چمنی اظهار کرد: در بازار ساختوساز هم شاهد آن هستیم که هزینههای تولید مسکن نظیر نرخ مصالح ساختمانی، حقوق و دستمزد خدمات افزایش یافته، اما همچنان نرخ تمامشده مسکن ثابت است. در چنین شرایطی، طبیعی است سازندگان از بازار خارج شوند و انگیزهای برای ادامه فعالیت نداشته باشند.
این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: کاهش عرضه مسکن در مقابل افزایش روزانه تقاضا در آینده موجب میشود با چالشهای فراوانی روبهرو باشیم، بهطوریکه افزایش افسارگسیخته نرخ مسکن دور از انتظار نیست، بنابراین باید برای جلوگیری از بروز این مشکل، نسخه کارآمدی از سوی دولت پیاده شود.
وی افزود: بکارگیری مشوقها و معافیتها برای سازندگان میتواند جان دوباره به بازار ساختوساز ببخشد، بهطوریکه تولید افزایش مییابد و عرضه و تقاضای مسکن متوازن خواهد شد، در این صورت نرخ مسکن افزایش دوچندان نخواهد یافت.
باید از شرایط نهجنگ نهصلح خارج شویم
همچنین حسن محتشم، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: در حال حاضر باتوجه به شرایط سیاسی کشور، مردم و سرمایهگذاران سرمایههای خود را وارد بازار طلا و ارز کردهاند که نقدشوندگی بالایی دارند و چندان تمایلی برای ورود به بازار مسکن ندارند که نقدشوندگی پایینی دارد، بنابراین تا زمانی که از شرایط نه جنگ و نه صلح خارج نشویم، نباید انتظار داشت شرایط بازار مسکن تغییر کند.
وی در پاسخ به این سوال که تا چه زمانی بازار مسکن به متغیرهای اقتصادی واکنشی نخواهد داشت، گفت: عدمواکنش مسکن به متغیرهای اقتصادی به شرایط سیاسی کشور برمیگردد، در واقع تا زمانی که مسکن احساس امنیت نکند، نهتنها با افزایش نرخ مواجه نخواهد شد، بلکه درجا خواهد زد. در حال حاضر مردم در شرایط نه جنگ نه صلح به سر میبرند و تکلیفشان مشخص نیست. بههمینعلت ترجیح میدهند وارد بازارهایی نظیر طلا و ارز شوند تا مسکن.
محتشم گفت: زمانی که تعاملات بینالمللی ایران برقرار شود، با جهش نرخ مسکن مواجه خواهیم شد، بهطوریکه عقبماندگی خود را نسبت به بازارهای دیگر جبران خواهد کرد.
این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این سوال که به غیر از متغیرهای سیاسی، سیاستهای دولت هم بر بازار مسکن تاثیرگذار است، گفت: در دولتهای گذشته شاهد آن بودیم که در ۴ سال ابتدایی سیاستهای انقباضی پیاده میکردند تا از افزایش نرخ تورم و بهتبع آن نرخ مسکن جلوگیری کنند. سپس در دوره دوم سیاستهای انبساطی در نظر میگرفتند که موجب افزایش قیمتها میشد، اما در دولت فعلی بهعلت شرایط سیاسی دولت چنین سیاستی را در پیش نگرفت، چراکه ناخودآگاه بازار در رکود تورمی فرو رفته است.
وی ادامه داد: ۲ سال گذشته را بازار مسکن در رکود بهسر برده است که تجربه آن را در سالهای گذشته هم داشتهایم و موضوع جدیدی نیست، اما در مقطع فعلی، رکود این بازار بهعلت شرایط سیاسی رکود عمیقتر شده است، بهطوریکه متغیرهای کلان اقتصادی هم این بازار را تکان نمیدهد و دولت هم چندان تمایلی به بهبود وضعیت مسکن ندارد، چراکه باید اوضاع سیاسی کشور را آرام کند.
محتشم گفت: امیدوارم اوضاع سیاسی کشور بهبود یابد و کشور از شرایط نه جنگ نه صلح بیرون بیاید تا بازار مسکن از وضعیت فعلی خارج شود.
این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: باتوجه به افزایش نرخ مصالحساختمانی و هزینههای ساخت پس از بهبود اوضاع سیاسی، باید شاهد افزایش ۲۵ درصدی نرخ مسکن باشیم.
غلبه مسائل سیاسی بر متغیرهای اقتصادی
در ادامه کسری امیریراد، فعال حوزه ساختوساز به صمت گفت: طی امسال باتوجه به افزایش نرخ مصالح ساختمانی، هزینههای ساخت هم بالا رفته است، اما شاهد آن هستیم که بهعلت مسائل سیاسی، بازار مسکن واکنشی به متغیرهای اقتصادی نشان نمیدهد. در واقع تا زمانی که امنیت اقتصادی ایجاد نشود و شرایط سیاسی کشور بهبود نیابد، نباید منتظر افزایش نرخ مسکن و رونق این بازار باشیم.
وی در پاسخ به این سوال که تا چه زمانی بازار مسکن به متغیرهای اقتصادی واکنش نشان نخواهد داد، گفت: در دولتهای گذشته شاهد آن بودیم که در دوره اول برای کنترل تورم، در بازار مسکن و دلار رکود ایجاد کردند و سپس در دوره دوم سیاستهای انبساطی در پیش گرفتند که موجب انفجار نرخ مسکن میشد، اما در دولت فعلی شاهد آن هستیم که بهعلت ابهامات سیاسی، بازار مسکن واکنشی به افزایش نرخ هزینههای ساخت و ارز نشان نمیدهد.
این کارشناس بازار مسکن افزود: در حال حاضر از آنجایی که امنیت اقتصادی وجود ندارد، شاهد آن هستیم که سرمایه بهسمت بازارهایی نظیر طلا و ارز میرود که نقدشوندگی بالاتری دارد و وارد بازاری نظیر مسکن که نقدشوندگی پایینی دارد، نمیشود. وی گفت: به این ترتیب بهمحض اینکه سایه سنگین جنگ بر بازار مسکن کمرنگ شود، این بازار جان دوباره خواهد گرفت و تقاضای سرمایهای و واقعی، وارد این بازار خواهد شد، همچنین ساختوساز هم رونق میگیرد، چراکه در حال حاضر باوجود افزایش هزینههای ساختوساز، نرخ مسکن بالا نمیرود و انبوهسازان هم گردش مالی ندارند.
سخن پایانی
عدمواکنش مسکن به متغیرهای اقتصادی به شرایط سیاسی کشور برمیگردد، در واقع تا زمانی که مسکن احساس امنیت نکند، نهتنها با افزایش نرخ مواجه نخواهد شد، بلکه درجا خواهد زد.
به این ترتیب زمانی که تعاملات بینالمللی ایران برقرار شود، با جهش نرخ مسکن مواجه خواهیم شد، بهطوریکه عقبماندگی خود را نسبت به بازارهای دیگر جبران خواهد کرد و براساس پیشبینی تا ۲۵ درصد افزایش مییابد.
