وضعیت ثبت قراردادها روشن نیست!
در روزها و هفته‌های اخیر، موضوع اجاره مسکن به اتباع غیرقانونی، واکنش‌های زیادی را به‌همراه داشته و مسئولان نیز نظرات خود را در این خصوص بیان کرده‌اند. تعدادی از نمایندگان مجلس با انتقاد از برخی مشاوران املاک، اجاره خانه به مهاجران غیرمجاز را محکوم کردند.
حضور گسترده اتباع بیگانه در مناطق مختلف استان تهران و سایر نقاط کشور نگرانی‌های زیادی را به‌وجود آورده ، به‌طوری‌که اجاره مسکن برای بسیاری از ساکنان اصلی دشوار شده است و براساس گزارش‌های برخی شهروندان، ایرانیان در بسیاری از مناطق کشور جایگاه واقعی خود را از دست داده‌اند.
بسیاری از تحلیلگران بازار مسکن معتقدند، اجاره‌های پایین، بافت‌های فرسوده و مناطق پرجمعیت، ویژگی‌هایی هستند که اتباع خارجی برای اقامت موقت یا دائم در کشور به آنها توجه کرده و در نتیجه اقدام به سکونت در این مناطق می‌کنند.
گاهی افغانستانی‌‌ها به‌دلیل تمایل به زندگی چند خانواده در یک واحد مسکونی، خانه‌های حیاط‌دار را گزینه‌ای مناسب‌تر برای اجاره می‌دانند تا بتوانند به‌راحتی چند خانواده را در آنجا مستقر کنند. این افراد باتوجه به درآمد و وضعیت پایدار خود در ایران، به‌دنبال پرداخت اجاره ماهانه به مالکان هستند و به‌همین‌دلیل تمایلی به پرداخت ودیعه یا پیش‌پرداخت ندارند.
ناصر چمنی، کارشناس حوزه مسکن و شهرسازی، چندی پیش در گفت‌وگو با صمت اظهار کرد: «دولت باید به‌جای اتخاذ تصمیمات محدودکننده و جلوگیری از اجاره مسکن به اتباع، به ساماندهی وضعیت ثبت قراردادها بپردازد و نظارت بیشتری بر مشاوران املاک اعمال کند. به هر حال، گزارش‌هایی وجود دارد مبنی بر اینکه برخی بنگاه‌ها اقدام به ثبت قراردادهای غیرمجاز می‌کنند که این موضوع می‌تواند عواقب منفی برای بازار مسکن و اجاره به‌همراه داشته باشد.»
در روزهای اخیر، برخی کارشناسان نظراتی متضاد را مطرح کرده‌اند که براساس آنها، هرگونه اجاره واحدهای مسکونی به اتباع خارجی را غیرقابل قبول دانسته و خواستار اخراج فوری تمامی مهاجران شده‌اند. این دو گروه اکنون در مقابل یکدیگر قرار دارند و منتظر تصمیم نهایی دولت و مجلس هستند.
افرادی که تبعه ایران نیستند، حق خرید اموال غیرمنقول را ندارند
در سال‌های اخیر، با افزایش ورود اتباع خارجی به کشور، خرید و اجاره ملک توسط این افراد با چالش‌های زیادی مواجه شده است. یکی از سوالات اصلی این است که آیا اتباع خارجی مجاز به خرید، رهن و اجاره مسکن هستند یا خیر؟ طبق قانون مدنی، افرادی که تبعه ایران نیستند، حق خرید اموال غیرمنقول را ندارند. به‌همین‌دلیل، اگر فردی ملکی مانند زمین یا مسکن خریداری کند، سند رسمی برای آن صادر نخواهد شد. در نتیجه، اتباع خارجی معمولا از طریق قولنامه یا با کمک یک شخص مورداعتماد، اقدام به خریدوفروش می‌کنند. صدور سند رسمی به نام یک تبعه خارجی ممنوع و جرم محسوب می‌شود؛ بنابراین این معاملات به‌صورت قولنامه‌ای انجام می‌گیرد که به‌عنوان یک سند غیررسمی شناخته می‌شود و تخلف به‌حساب نمی‌آید. در این قولنامه‌ها، نام افرادی که به‌عنوان مالک و مستاجر ذکر می‌شود، واقعی نیست.
براساس قوانین موجود، خرید و فروش ملک توسط اتباع خارجی ممنوع است. با این حال، در برخی مناطق مانند تهران، قم، مشهد، مازندران و دیگر شهرها، خریدوفروش ملک و ویلا با استفاده از قولنامه انجام می‌شود. طبق ماده یک آیین‌نامه مربوط به تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع خارجی غیرمقیم در جمهوری اسلامی ایران که به‌تصویب هیات‌وزیران رسیده است، اتباع خارجی که بدون داشتن پروانه اقامت دائمی به‌منظور گردشگری و استفاده از مناطق ییلاقی به‌طورمنظم و در فصول مختلف به ایران سفر می‌کنند، در صورتی که بخواهند ملکی برای سکونت شخصی خریداری کنند، باید درخواست خود را در قالب اظهارنامه‌ای که شامل مشخصات و مدارک مربوطه است، از طریق یکی از نمایندگی‌های سیاسی و کنسولگری جمهوری اسلامی ایران در خارج از کشور یا استانداری محل وقوع ملک به وزارت امور خارجه ارائه دهند. براساس ماده ۹۶۱ قانون مدنی، اتباع بیگانه می‌توانند از تمامی حقوقی که اتباع ایرانی از آن برخوردار هستند، بهره‌مند شوند، مگر در موارد خاصی که استثنا شده‌اند. یکی از این موارد، محدودیت‌هایی است که در قوانین مختلف برای اتباع بیگانه در زمینه تملک و انتقال مالکیت اموال غیرمنقول وجود دارد. طبق قانون مربوط به تملک اموال غیرمنقول اتباع خارجی که در تاریخ ۱۳۱۰.۰۳.۱۶ تصویب شده، تملک هر نوع زمین زراعی به هر میزان توسط اتباع خارجی ممنوع است. علاوه بر این، تبصره ماده ۲ قانون تشویق و حمایت از سرمایه‌گذاری خارجی مصوب سال ۱۳۸۰ نیز بیان می‌کند که تملک هر نوع زمین به هر میزان به نام سرمایه‌گذاری خارجی در چارچوب این قانون مجاز نیست. همچنین، تبصره یک ماده ۲۴ قانون چگونگی اداره مناطق آزاد تجاری ـ صنعتی جمهوری اسلامی ایران تصریح می‌کند که اجاره زمین به اتباع خارجی مجاز است، اما فروش آن به‌طورکامل ممنوع است.
زنگ خطر به‌صدا درآمده است
سیدکریم معصومی‌خسروآبادی درباره مبحث اجاره خانه به اتباع افغان و انفعال دولت در این زمینه به صمت گفت: اجاره مسکن به اتباع در روزهای اخیر بحث‌های زیادی را به‌همراه داشته و به‌طورطبیعی بخش بزرگی از جامعه نگرانی‌های زیادی در این زمینه دارند که این موضوع کاملا قابل‌درک است. در حال حاضر حوزه مسکن با چالش‌های متعددی مواجه است و این وضعیت می‌تواند کار دولت جدید را به‌شدت دشوار و حساس کند.
وی ادامه داد: به‌نظر من، قبل از هرگونه اقدام، لازم است که نوع ورود اتباع خارجی توسط نهادهای ذی‌ربط تعیین و سپس به‌طورمنظم مدیریت شود تا از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری شود. در هر صورت، برخی از اتباع به‌طورغیرقانونی وارد کشور می‌شوند و این موضوع می‌تواند مشکلات اقتصادی و معیشتی برای مردم به‌وجود آورد. در حال حاضر، میلیون‌ها مهاجر غیرمجاز در کشور زندگی می‌کنند که این وضعیت زنگ خطری برای بازار مسکن به‌شمار می‌آید.
معصومی‌خسروآبادی اضافه کرد: دولت موظف است طبق قوانین موجود با سکونت غیرمجاز اتباع برخورد کند و اقدامات قاطعی برای اخراج این افراد انجام دهد. به‌تازگی گزارش‌هایی مبنی بر اینکه نهادهای نظامی، وزارت کشور و دادگستری‌ها با جدیت بیشتری در تلاش برای حل این معضل هستند، منتشر شده است. همچنین در برخی استان‌ها، خریدوفروش مسکن برای اتباع با محدودیت‌هایی مواجه شده است.
وی افزود: در قوانین ما، ورود غیرقانونی مهاجران و اجاره واحدهای مسکونی به این افراد جرم محسوب می‌شود و دولت موظف است در اسرع وقت اقدام قاطعی در این زمینه انجام دهد. با این حال، برخی افراد تلاش می‌کنند تا از قانون فرار کنند و نگرانی‌های اساسی جامعه را نادیده می‌گیرند. این افراد با اجاره مسکن به اتباع غیرقانونی، تخلفی را مرتکب می‌شوند و بدون شک باید مجازات شوند.
نماینده مجلس شورای اسلامی در ادامه تصریح کرد: اجاره خانه توسط اتباع خارجی مشکلات متعددی برای شهروندان ما ایجاد کرده است و من به‌خوبی از نارضایتی‌های هموطنانم آگاه هستم. این مسئله باید توسط دولت موردتوجه قرار گیرد و وزارت راه و شهرسازی اقدامات لازم را انجام دهد. قطعا مجلس نیز در این زمینه از دولت خواسته‌هایی خواهد داشت و تمام تلاش خود را برای حل مشکلات بازار اجاره به‌کار خواهد گرفت.
اجاره مسکن به مهاجران غیرمجاز ممنوع خواهد شد
معصومی در ادامه به صمت گفت: به‌عنوان یکی از اعضای کمیسیون قضایی و حقوقی، قصد دارم موضوع اجاره آپارتمان به اتباع غیرقانونی را در جلسه کمیسیون مطرح کنم. به مردم عزیز اطمینان می‌دهم که در آینده‌ای نزدیک، بهترین تصمیمات در این زمینه اتخاذ خواهد شد.
وی در پایان اظهار کرد: دولت چهاردهم باید این مسئله را در اولویت‌های خود قرار دهد و باتوجه به تعداد زیاد شکایات و نگرانی‌های مردم، توجه ویژه‌ای به اخراج سریع تمامی اتباع غیرقانونی از کشور داشته باشد. بر این اساس، اجاره مسکن به مهاجران غیرمجاز ممنوع خواهد شد و مجلس نیز تصمیم نهایی خود را در این زمینه اعلام خواهد
اتباع غیرقانونی باید به کشور خودشان بازگردند
علی کشوری، عضو کمیسیون اصل 90 مجلس به صمت گفت: ورود اتباع افغان به کشور بدون برنامه‌ریزی مشخص و سازکار منطقی، نادرست است. در زمان‌هایی که افغانستان در وضعیت جنگی قرار داشت، برخی کشورهای همسایه به پذیرش پناهجویان اقدام می‌کردند که این اقدام توجیه‌پذیر و قابل‌درک بود. کشورهای مختلف جهان براساس پروتکل‌های بین‌المللی می‌توانند به پذیرش پناهجویان جنگ‌زده بپردازند و از این طریق به مهاجران یاری رسانند.
وی ادامه داد: افغانستان در شرایط خاصی قرار ندارد و وضعیت جنگی و ناآرامی در کشور همسایه‌مان وجود ندارد. خوشبختانه در حال حاضر امنیت و ثبات خوبی در افغانستان برقرار است و مشکلات جدی گذشته برای شهروندان افغان تکرار نمی‌شود. اکنون زمان آن فرارسیده است، مهاجرانی که به‌دلیل جنگ به کشور ما آمده‌اند، به‌تدریج به وطن خود بازگردند تا بخشی از نگرانی‌های برخی افراد به این طریق حل شود.
کشوری افزود: این موضوع کاملا واضح است و در تمامی نقاط جهان به‌طورمعمول رعایت می‌شود. بازگشت این گروه از مهاجران به‌دلیل وجود ثبات و امنیت در کشور خودشان، امری طبیعی محسوب می‌شود که مسئولان ما باید به آن توجه و حساسیت لازم را داشته باشند.
وی در پایان اضافه کرد: به‌عنوان‌نمونه، هنگام خروج از تهران و حرکت به‌سمت پردیس، حضور واضح اتباع افغان قابل‌مشاهده است. همچنین در اطراف رودهن و بوهمن نیز این موضوع به‌وضوح دیده می‌شود و این مناطق به‌طورکامل تحت‌تاثیر آنها قرار گرفته‌اند. در شهر دماوند، اکثریت فروشندگان را افغان‌ها تشکیل می‌دهند و این وضعیت در فیروزکوه نیز صادق است. در این زمینه، اتخاذ تصمیمات جدی ضروری است تا از آسیب‌های احتمالی در آینده جلوگیری شود.
سخن پایانی
قوانین متعددی درباره خرید ملک توسط اتباع خارجی وجود دارد که مهم‌ترین آن، قانون هیات‌عمومی دیوان عدالت اداری است. این قانون به‌صراحت بیان می‌کند که اعطای هر نوع امتیاز ویژه به اتباع بیگانه، از جمله حق تملک اموال غیرمنقول در جمهوری اسلامی ایران، تنها با حکم صریح قانون‌گذار امکان‌پذیر است. به‌طورکلی، اصل بر ممنوعیت خریدوفروش اموال غیرمنقول است و انجام این معاملات تنها در شرایط خاص و استثنایی مجاز می‌باشد، در حالی که رهن و اجاره این اموال امکان‌پذیر است.
