مشارکت پرریسک

 این تنها یک‌سوی ماجرا و روی دیگر این ماجرا اختلافات احتمالی این نوع قرارداد است که در صورت بروز همه ذی‌نفعان باید کفش‌آهنی پوشیده و به‌دنبال احقاق حق، سال‌ها از این دادگاه به آن دادگاه بروند. اگر نگاهی به آمار دعوی بین مالکان و سازندگان بیندازیم، متوجه حجم زیادی از شکایات حقوقی در این نوع مشارکت می‌شویم که گاهی تمام پیش‌بینی‌ها را برهم می‌زند. در چند سال اخیر، ساخت‌وساز مشارکتی به‌میزان قابل‌توجهی رایج شده است. بسیاری از فعالان صنعت ساخت‌وساز، تمایل زیادی به عقد قرارداد مشارکت در ساخت دارند. این شیوه ممکن است بهترین گزینه برای آن دسته از افرادی باشد که از مشکلات ملک قدیمی یا کلنگی خود به‌ستوه آمده‌اند. در این صورت، پیدا کردن شریکی معتبر و مورداعتماد، گزینه خوبی برای یک سرمایه‌گذاری سودآوری است. در بیشتر موارد، به‌دلیل ناتوانی مالک در سرمایه‌گذاری و دریافت وام بانکی، قرارداد مشارکت در ساخت‌وساز راه‌حل مناسبی برای ساخت ملک موردنظر است. همچنین، برخی مالکان به این دلیل ترجیح می‌دهند از طریق قرارداد مشارکت اقدام به ساخت ملک کنند که فن و تخصص لازم برای ساخت‌وساز را در اختیار ندارند و می‌توانند در نهایت صاحب چند واحد آپارتمانی شوند.

با این حال، گاهی اوقات این فرآیند با مشکلات متعددی همراه می‌شود. در این گزارش، صمت به بررسی مشکلات رایج در روند اجرای قراردادهای مشارکت در ساخت از دیدگاه کارشناسان پرداخته است.

زیرساخت‌های مشارکت در ساخت، نیاز به بازنگری دارد

براساس اطلاعات موجود در دادگاه‌های کشور، حدود ۸۰ درصد از قراردادهای مشارکت در ساخت و پیش‌فروش‌ها دچار اختلافات می‌شوند. بسیاری از این قراردادها و معاملات در نهایت به محاکم قضایی کشیده می‌شوند. این دادرسی‌ها گاهی تا ۱۰ سال به‌طول می‌انجامند و دلیل اصلی آنها، پیچیدگی معاملات، احتمال ورود اشخاص ثالث و سایر موارد مشابه است.

متاسفانه کشور ما از مراجع و مراکز حرفه‌ای و حقوقی برای تنظیم قراردادها و معاملات ملکی برخوردار نیست. قانون مدنی به مردم اجازه می‌دهد که طبق ماده ۱۰ هر نوع قراردادی را به‌صورت مستقیم یا با واسطه تنظیم کنند. در عین حال، دفاتر مشاوران املاک، خلاف وظایف صنفی خود، به تنظیم انواع معاملات و قراردادها میان مشتریان اقدام می‌کنند تا بتوانند کمیسیون دریافت کنند.

با گسترش قراردادهای مشارکت در ساخت و فقدان زیرساخت‌های قراردادی مناسب برای این نوع قراردادها در کشور، شاهد اختلافات متعددی بین مالک و سازنده هستیم. این امر منجر به طرح دعاوی متعددی در این زمینه شده است. تاخیر و طولانی شدن زمان اجرا، متوقف ماندن روند اجرا، افزایش هزینه‌ها و کاهش کیفیت اجرا از جمله نتایج نامطلوب بروز مشکلات قراردادی در این قراردادها است. بسیاری از مشکلات موجود در اجرای قراردادهای مشارکت در ساخت، با پیگیری فرآیند مناسب انعقاد قرارداد و تنظیم صحیح مفاد قراردادی قابل‌حل هستند.

قرارداد مشارکت در ساخت نامعین است

درباره قراردادهای مشارکت در ساخت، محمدعلی پورشیرازی، کارشناس بازار مسکن به صمت توضیح داد: این نوع قراردادها با قراردادهای خریدوفروش متفاوت هستند. معتقد هستم مشکلات این قراردادها ناشی از نبود قوانین و مقررات یکپارچه برای آنها است. در واقع، این قراردادها معمولا نامعین و فاقد چارچوب قانونی مشخصی هستند.

وی در ادامه بیان کرد: قراردادهای خریدوفروش معمول در بنگاه‌های مشاور املاک، حتی اگر همه جزئیات در آن ذکر نشده باشد نیز، مشکلی پیش نمی‌آید، چراکه قوانین خریدوفروش از پیش تعریف شده‌اند، اما خلاف این نوع معامله، قراردادهای مشارکت در ساخت کمی متفاوت‌تر است و از جنبه‌های قانونی ضعف دارد. بنابراین در صورت بروز اختلاف میان طرفین در این‌گونه قراردادها، رسیدگی به مشکلات آنها در مراجع قضایی با چالش‌هایی همراه است.

این کارشناس افزود: مالکان زمین باید توجه داشته باشند که قرارداد مشارکت در ساخت به‌طورکلی با قراردادهای خریدوفروش تفاوت زیادی دارد و ماهیت آن مبهم است. بنابراین، آنچه در قرارداد توسط طرفین ذکر شده و به امضا رسیده است، ملاک عمل قرار می‌گیرد. از این‌رو، سازندگان و مالکان باید در تمام مراحل عقد قرارداد مشارکت، با متخصصان و افراد صاحب‌صلاحیت این حوزه مشورت کرده و همراه باشند. در غیر این صورت، ورود به این حوزه بدون آگاهی کافی، می‌تواند به مشکلات و ضررهای قابل‌توجهی منجر شود.

این کارشناس تاکید کرد متاسفانه در کشور ما، بیشتر قراردادهای مشارکت در ساخت یا بدون واسطه انجام می‌شود یا اگر باواسطه انجام شود، تنها مشاور املاک بر قرارداد نظارت می‌کند که این اقدام، پر از ایراد است. در قراردادهای مشارکت در ساخت، طرفین معامله برای مدت بیش از ۲ سال با هم شریک هستند و قرارداد آنها باید به‌قدری دقیق و اصولی باشد که حداقل ۸۰ درصد از مشکلات احتمالی را پیش‌بینی کند.

همچنین وی تاکید کرد قراردادهایی که به‌صورت تفاهم بین طرفین منعقد می‌شود، نیاز به دقت و وسواس بیشتری دارد. در صورت بی‌توجهی به نکات ذکرشده، افراد متحمل ضرر و زیان زیادی شده‌اند و سال‌های سال درگیر شکایت و دادگاه خواهند بود.

پورشیرازی تصریح کرد: در سال‌های اخیر، متاسفانه بسیاری از سازندگان به تعهدات خود در قبال مالکان زمین عمل نمی‌کنند و به‌صورت‌غیرقانونی کارشکنی می‌کنند. این مسئله ناشی از آن است که قراردادها گاهی به‌صورت ناقص و غیرکامل تنظیم می‌شوند و فضایی را برای سوءاستفاده سودجویان فراهم می‌آورند. در مقابل، در قراردادهایی که به‌صورت کامل و اصولی تدوین شده باشند، امکان چنین سوءاستفاده‌هایی وجود نخواهد داشت.

این تحلیلگر بازار ملک خاطرنشان کرد: در این راستا، در صورتی که سازنده به تعهدات خود در قبال انجام عملیات ساخت‌وساز عمل نکند، امکان پیش‌بینی حق فسخ قرارداد برای مالک زمین وجود دارد، همچنین می‌توان مبلغی را تحت‌عنوان وجه ‌التزام در قرارداد در نظر گرفت تا در صورت عدم‌ایفای تعهدات توسط سازنده، این مبلغ به‌عنوان خسارت از وی اخذ شود.

علاوه بر این، در صورتی که سازنده کیفیت، مصالح و مشخصات مندرج در قرارداد را رعایت نکند، می‌توان وی را ملزم به برطرف کردن نواقص و انجام اصلاحات کرد. در صورت نبود امکان چنین اقدامی، امکان مطالبه خسارت از سازنده نیز وجود خواهد داشت که تعیین میزان آن برعهده کارشناسان خواهد بود.

وضعیت بغرنج ساخت‌وساز

محمد علیزاده، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: در حال ‌حاضر، روند ساخت‌وساز نسبت به سال‌های گذشته با کاهش روبه‌رو شده است و این موضوع از رکود تورمی ناشی می‌شود. در چنین شرایطی، مالکان علاقه‌مند به مشارکت در ساخت‌وساز، چندان تحت‌تاثیر قرار نمی‌گیرند، زیرا این اقدام منبع درآمد آنها نیست. اما برای سازندگان، شرایط تورمی و اوضاع بازار مسکن، مشکلات زیادی ایجاد کرده و ممکن است موجب بیکاری و به‌خطر افتادن معیشت آنها شود.

او در ادامه بیان کرد: فارغ از وضعیت فعلی بازار مسکن و مشکلات ساخت‌وساز، طرفین معامله باید از تمام قوانین و اصول مشارکت در ساخت آگاه باشند تا در آینده دچار مشکل نشوند. یکی از مشکلات رایج در این فرآیند، عدم‌تطابق ساختمان ساخته‌شده توسط سازنده با انتظارات مالک زمین است. این امر ناشی از نهایی شدن قرارداد در ابتدای کار و عدم‌درک مناسب مالک از کیفیت ساختمان موردنظر است، زیرا در آن مرحله، طراحی و امکانات ساختمان هنوز مشخص نشده‌اند.

سازندگان ساختمان گاهی اوقات برای کاهش هزینه‌های ساخت‌وساز، از مصالح و تجهیزات ارزان‌قیمت استفاده می‌کنند، حتی اگر این امر خلاف وعده‌هایی باشد که به مالک زمین داده‌اند. این مسئله ممکن است باعث نارضایتی مالک و اختلاف قراردادی شود، اگرچه از نظر قراردادی تاثیری بر سهم طرفین نمی‌گذارد.

علیزاده معتقد است؛ کاهش تعداد پروانه‌های ساخت و کاهش تولید، باعث کاهش مشارکت در این حوزه شده است. به‌دلیل افزایش نرخ زمین، هزینه‌های مرتبط با ساخت‌وساز و نوسانات نرخ مصالح ساختمانی، ساخت‌وساز در کشور کاهش یافته است. تا زمانی که تورم بر بازار مصالح ساختمانی حاکم است، انتظار کاهش تورم بازار مسکن نمی‌رود. در پروژه‌های ساخت‌وساز، همکاری و هماهنگی میان معماران، مهندسان، پیمانکاران، کارگران و سایر ذی‌نفعان بسیار حیاتی است. اختلافات و عدم‌تفاهم میان این افراد می‌تواند به تاخیر و افزایش هزینه‌ها منجر شود، همچنین برآورد صحیح هزینه‌ها و مدیریت بودجه پروژه از چالش‌های اصلی است. تغییرات در طرح‌ها، نوسانات نرخ مصالح و کار غیرمنتظره می‌تواند هزینه‌ها را افزایش دهد. با درک این چالش‌ها، می‌توان با برنامه‌ریزی، هماهنگی و کنترل بهتر به مشکلات غلبه کرد. من می‌توانم در صورت نیاز، راهکارهای تخصصی‌تری را برای شما ارائه دهم.

سخن پایانی

یکی از اصلی‌ترین نگرانی‌های مالکان و سازندگان، عدم‌اجرای تعهدات توسط طرف مقابل است. گاهی اوقات، طرفین قرارداد به تعهدات خود عمل نمی‌کنند و در نتیجه پروژه با چالش‌هایی مواجه می‌شود.

یکی از مهم‌ترین این چالش‌ها، تحویل به‌موقع پروژه در زمان مقرر است. تاخیر در پروژه به ۲ دسته مجاز و غیرمجاز تقسیم می‌شود. در هر حال، این تاخیرها به ضرر و زیان مالک منجر می‌شود. اگر قرارداد در ابتدای کار به‌صورت حرفه‌ای تنظیم شود، می‌توان تا حد زیادی این چالش‌ها را پیشگیری کرد. تعیین جریمه برای تاخیرهای غیرمجاز و مشخص کردن محدودیت‌هایی برای تاخیرهای مجاز، از جمله بندهایی هستند که می‌توانند افراد را تا حد زیادی از برخورد با این چالش‌ها مصون نگه دارند.

همچنین، در صورت عدم‌تنظیم قرارداد به‌صورت حرفه‌ای و نداشتن عوامل بازدارنده برای سازنده در قبال پیش‌فروش واحدها، افراد در ادامه همکاری در ساخت با مشکلات مواجه خواهند شد. پیش‌فروش ملک نیز مالکان را با مشکلاتی روبه‌رو می‌کند. یکی از این مشکلات، کاهش انگیزه سازنده برای ادامه کار و حساسیت کمتر او در ساخت پروژه است. دلیل این موضوع این است که سازنده با بهبود پروژه و کیفیت آن، سودی نمی‌برد و هر هزینه اضافی برای او ضرر محسوب می‌شود.