بازار مسکن در ایران در شرایطی پا به سال ۱۴۰۳ گذاشت که با تغییر رفتار نسبت به سال قبل، بسیاری از معامله‌گران و حتی کارشناسان را متحیر کرد؛ اتفاقی که حتی در اسفند و درست در شب عید هم نتوانست بازار مسکن را از کالبد رکودی خارج کند. این اتفاق نمودار بازار مسکن را در 2 ماه اخیر کم‌تنش کرد و خلاف سال قبل، بازار شب عید کم‌فروغ بود. علاوه بر رشد معاملات و افزایش نرخ ملک در اسفند ۱۴۰۱، بازار مسکن در مدت مشابه سال ۱۴۰۲ بی‌فروغ بود و تغییر چشمگیری را نچشید. تفاوت دیگر در رشد قیمت‌ها در فروردین امسال و سال قبل است، به این صورت که اتفاقات مختلف نظیر رشد تصاعدی نرخ ارز و طلا و همچنین تحولات سیاسی اخیر باعث شد تا قیمت‌ها و روند معاملات پسانوروز وارد فاز تازه‌ای شود، به‌طوری‌که صحبت از افزایش نرخ رهن و اجاره تا ۵۰ درصد می‌شود؛ در نتیجه این بار سیاست‌های انقباضی و انبساطی دولت، حریف بازار ملک نمی‌شود. البته بسیاری از کارشناسان نیز معتقدند که علاوه بر افزایش نرخ بازارهای موازی، مسکن بازی قیمتی را آن‌طور که قبل‌تر شاهد بودیم، تجربه نمی‌کند؛ به این صورت که کاهش قدرت خرید مردم و رشد تصاعدی نرخ در چند سال اخیر، دیگر اجازه رکوردزنی‌های پیاپی بازار مسکن را نمی‌دهد. در این شرایط باید دید سیاست‌گذاران برای سال جدید چه تدابیری اتخاذ می‌کنند. صمت در این گزارش به بررسی تحولات اخیر بازار مسکن پرداخته است که در ادامه می‌خوانید.

یک تورم تاریخی در راه است

احمدرضا سرحدی، تحلیلگر بازار مسکن درباره عملکرد دولت در تثبیت نرخ و احتمال افزایش نرخ مسکن در آینده نزدیک به صمت گفت: دولت سال گذشته تلاش‌هایی برای مهار نرخ‌ها در بازار مسکن انجام داد و سعی کرد از طریق سیاست‌های انقباضی به هدف خود دست پیدا کند. تمرکزها روی بازار ارز معطوف شده بود تا نرخ خانه صعودی نشود؛ اما موفقیت‌های خاصی در این زمینه عاید دولت نشد.

وی ادامه داد: قیمت‌ها در ماه‌های پایانی سال گذشته به‌شکل ملایم جهش پیدا کرد؛ اما واقعیت امر این است که معامله خاصی در بازار رخ نداد تا کاهش حجم معاملات در این بین نقش اصلی را ایفا کند. باتوجه به اوضاع حاکم در کشور و تاثیرپذیری تمامی بازارها، از جمله بازار سکه و طلا و خودرو از نرخ دلار، افزایش بهای مسکن در روزهای پیش‌رو، امری حتمی است و نمی‌توان مانع رشد نرخ‌ها در بازار مسکن شد.

سرحدی افزود: مگر اینکه دولت خلاف سال گذشته، برنامه‌ای علمی، اصولی و مدون برای این منظور داشته باشد و واقعیت‌های موجود در بازار را بپذیرد. این وضعیت به‌مرور منجر به تشدید رکود خواهد شد و واحدهای مسکونی با همین قیمت‌ها نیز، قابلیت چندانی برای معامله ندارند.

بالاترین تورم در نرخ مسکن!

کارشناس بازار مسکن ضمن پیش‌بینی بازار مسکن در سال جدید، به صمت گفت: یقینا در سه‌ماهه اول سال، بالاترین میزان تورم در نرخ مسکن را طی چندین سال اخیر تجربه خواهیم کرد و من از این بابت، اطمینان‌خاطر دارم. دولت باید این هشدار را جدی بگیرد، وگرنه باید خود را آماده هرگونه تنشی در بازار کند. براساس آخرین داده‌ها، رشد قیمتی در بازار مسکن پیش‌بینی‌پذیر است و نمی‌توان این حقیقت آشکار را کتمان کرد. بیشترین ضربه نیز به اقشار کم‌درآمد وارد خواهد شد و از این حیث باید وزارت راه و شهرسازی برای این معضل بالقوه، تدبیری اساسی بیندیشد.

سرحدی درباره وضعیت بازار اجاره در سه‌ماهه نخست سال ۱۴۰۳ اظهار کرد: بازار از 2 جزء اساسی عرضه و تقاضا تشکیل می‌شود که نقش مهمی در این میان بازی می‌کنند. هنگامی که تقاضا بر عرضه در بازار مسکن فزونی پیدا کند، معمولا تاثیراتی بر بازار مسکن و قیمت‌ها دارد. در این شرایط، قیمت‌های مسکن ممکن است افزایش یابد و روند رشد نرخ‌ها شتاب گیرد.

پیش‌بینی بازار اجاره در سه‌ماهه اول

وی در ادامه خاطرنشان کرد: با افزایش تقاضا برای اجاره مسکن و همچنین باوجود تورم شدید در اقتصاد کشور، ممکن است صاحبان ملک نرخ اجاره را افزایش دهند. آنها می‌توانند از تورم به‌عنوان شاخصی استفاده کنند تا نرخ را به‌میزان بیشتری افزایش دهند و در نتیجه، هزینه اجاره برای مستاجران افزایش یابد.

تحلیلگر حوزه مسکن تصریح کرد: همچنین اگر هزینه اجاره بیش از حد صعودی شود، ممکن است مستاجران با مشکلات مالی مواجه شوند. افزایش تورم می‌تواند بر قدرت خرید مستاجران تاثیر بگذارد و باعث کاهش توان خرید آنها شود؛ بنابراین پیش از هر اقدامی، دولت باید فکری برای متناسب‌سازی حقوق‌ها و همچنین بهبود وضعیت معیشتی مردم کند. قدرت خرید مردم به‌شدت کاهش یافته و حالا اجاره واحد کوچک‌متراژ نیز تبدیل به آرزو شده است.

سرحدی در پایان اضافه کرد: پیش‌بینی من درباره وضعیت بازار اجاره در سه‌ماهه اول سال جدید به این شکل است که در صورت انجام ندادن اقدام مناسب از سوی دولت، رشد ۴۰ درصدی اجاره‌بها اجتناب‌ناپذیر خواهد بود. براساس آخرین آمارها و مطالعات میدانی، این افزایش نرخ کاملا محتمل خواهد بود و این موضوع می‌تواند ضربات جبران‌ناپذیری به مستاجران وارد کند.

تاثیر نوسانات ارزی بر نرخ مسکن

عطاءالله آیت‌اللهی درباره احتمال جهش نرخ مسکن در سال جدید و سیاست‌های لازم برای مهار این اتفاق به صمت گفت: ارز و مسکن، 2 مفهوم به هم مرتبط هستند که هرگونه رشدی در نرخ ارز، می‌تواند اثر مستقیمی بر نرخ تمام‌شده مسکن نیز بگذارد. این ارتباط پیچیدگی‌های خاصی دارد که وابستگی اجتناب‌ناپذیری با سیاست‌گذاری‌های دولت هم دارد.

وی ادامه داد: اتفاقات مختلف سیاسی و تحولات منطقه‌ای خواه‌ناخواه تاثیر خود را بر بازارهای مختلف می‌گذارند که در این میان، بازار مسکن نیز تحت‌تاثیر این وقایع قرار می‌گیرد. رخدادهای سیاسی و تنش‌های موجود، موانع جدی برای توسعه اقتصادی ما ایجاد می‌کنند و هیچ کارشناس یا تحلیلگری، قادر به انکار این موضوع نیست.

آیت‌اللهی خاطرنشان کرد: مادامی‌که این موانع بر قوت خود باقی باشد، هر اقدامی در راستای بهبود این وضعیت، حکم مسکن را دارد و در بلندمدت، تاثیرات منفی و مخربی بر بازار مسکن خواهد گذاشت؛ بنابراین دولت برای تثبیت بازار مسکن، باید در اندیشه راهکارهای کارآمدتر و اصولی‌تر باشد و از ارائه راه‌حل‌های موقت پرهیز کند. یکی از سیاست‌های دولت در سال گذشته، کنترل بازار ارز و بکارگیری سیاست‌های انقباضی بود تا با این اقدام، به‌نوعی نرخ مسکن به‌ثبات برسد.

بازار مسکن نیازمند راهکاری قوی است

این کارشناس مسکن افزود: دولت برای این منظور، ارز قابل‌توجهی را متناسب با سیگنال‌های دریافتی، به بازار تزریق کرد تا نبض بازار را در دست بگیرد. پرسش اصلی این است که رویه کنونی تا چه زمانی می‌تواند موثر واقع شود؟ مسئولان مربوطه باید پاسخ صریحی داشته باشند و نگرانی‌ها را برطرف کنند.

این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: صرف منابع گزاف برای بهبود موقت شرایط نابسامان بازار، مسلما نمی‌تواند راهکار موفقیت‌آمیزی تلقی شود. واقعیت امر این است که در حال ‌حاضر هیچ‌گونه برنامه مطلوب و مدونی برای حل مشکلات بازار مسکن و کنترل نرخ‌ها در دستور کار دولت قرار ندارد.

آیت‌اللهی یادآور شد: در یک نگاه کلی، بخش ساختمان و مسکن به‌لحاظ بازرگانی و اجرایی و اقتصادی می‌تواند به‌شکل مستقیم تحت‌تاثیر نوسانات ارزی قرار گیرد، اما بسیاری از بخش‌های دیگر نظیر نرخ زمین، مصالح ساختمانی و نیروی کار، متاثر از تغییر نرخ دلار نیستند. به‌خاطر ماهیت مسکن و جنبه‌های سرمایه‌گذاری آن، رشد نرخ دلار می‌تواند خطر جدی برای اشخاص سرمایه‌گذاربه حساب آید. در هر صورت بازدهی سرمایه‌گذاری افراد پس از افزایش نرخ مسکن، دچار افت می‌شود و این موضوع حقیقتی آشکار است که نمی‌توان انکارش کرد.

پیش‌بینی نرخ مسکن در سال جدید

وی تصریح کرد: پیش‌بینی من این است که در شش‌ماهه ابتدایی سال، شوک یا جهش ویژه در نرخ مسکن نخواهیم داشت. بهای خانه متناسب با تورم، رشد ملایمی خواهد داشت؛ اما این احتمال نیز وجود دارد که این افزایش نرخ در مقطعی از سال، جهش قابل‌ملاحظه‌ای پیدا کند. مسکن نیز همانند سایر حوزه‌ها، مشمول تورم و نوسان قیمتی است و کنترل و تثبیت آن با اعمال قوانین مختلف ممکن نیست. آیت‌اللهی درباره وضعیت بازار اجاره در سال جدید عنوان کرد: برای محاسبه اجاره، درصدی از نرخ آپارتمان را به‌عنوان مبلغ رهن در نظر می‌گیرند که این موضوع می‌تواند از شاخص‌هایی تبعیت کند. به هر حال شخص موجر، روی مبلغ اجاره به‌عنوان درآمد ثابت ماهانه، حساب باز می‌کند و آن را کمک‌هزینه‌ای برای گذران زندگی خود می‌داند.

وی در پایان اضافه کرد: بازار اجاره نیز، همانند دیگر شاخص‌ها در سال جدید تحت‌تاثیر عوامل مختلف قرار خواهد گرفت. در صورت بروز اختلافات سیاسی تنش‌زا و همچنین نبود برنامه‌ریزی دقیق از سوی دولت برای کنترل نرخ‌ها، احتمال افزایش اجاره‌بها وجود دارد.

سخن پایانی

مشکل مسکن را در یک دوره کوتاه‌مدت نمی‌توان برطرف کرد و به مدت‌زمان بیشتری نیاز دارد. بخش مسکن در سایه سیاست‌های ضدتولید و همچنین افزایش نرخ تورم، یکی از گزینه‌های جذاب برای سرمایه‌گذاری به‌ویژه در سال‌های گذشته بوده و این مسئله، مسکن را از کالای مصرفی به‌شدت به کالای سرمایه‌ای تبدیل کرده است.

رونق دلالی در این بازار کار را به‌جایی رساند که متوسط نرخ مسکن در تهران به بالای ۸۰ میلیون تومان برای هر متر رسید. مسلما این اتفاق، انتقادات زیادی را در پی خواهد داشت. به‌تعادل رسیدن عرضه و تقاضا در یک بازه زمانی مشخص، موجب خواهد شد تا دیگر شاهد افزایش نرخ در این بازار نباشیم.

برخی معتقدند حل مشکلات مسکن به برطرف کردن مسائل درونی آن بازمی‌گردد، اما سر و سامان دادن به این بخش کلیدی و مولد اقتصاد، وابسته به شرایط کلی اقتصاد است و باید موانع بیرونی آن نیز حل شود. تا زمانی که تورم، انتظارات تورمی در جامعه و افزایش نرخ دلار ادامه داشته باشد، بازار مسکن همچنان در حالت رکودی به‌سر می‌برد و روزبه‌روز بر نرخ آن افزوده می‌شود.

در ماه‌های اخیر، تورم بخش مسکن از تمامی تورم‌های دیگر در بازارهای مختلف پیشی گرفته است، در حالی که کارشناسان حوزه مسکن پیش‌تر درباره عواقب بر هم خوردن تعادل و تناسب در این بازار هشدار داده بودند. کارشناسان معتقدند تا زمانی که عرضه و تقاضا در بازار اجاره متعادل نباشد، نمی‌توان انتظار داشت که با سیاست‌گذاری‌های پی‌درپی، وضعیت بازار به‌سوی تعادل حرکت کند.