عدم‌تناسب درآمدها با سبد خانوار، قدرت خرید مردم را به‌شدت کاهش داده و مشکلات متعددی را برای تامین مایحتاج روزانه پدید آورده است. همچنین هزینه‌های بخش مسکن که نیمی از درآمد خانوارها را می‌بلعد، زندگی را سخت‌تر از همیشه کرده است. از سوی دیگر، سیاست‌های دولت نیز چاره کار نبود و نتوانست کارآمد باشد، چراکه در عمل این سیاست‌ها در بهترین حالت فقط مسکنی هستند که برای مدتی شاید بتوانند درد بزرگی را که به جان جامعه افتاده است، تسکین دهد. وضع قوانین همیشه شروع آسانی برای حل مشکلات مختلف است و این قوانین زمانی به‌‎چالش کشیده می‌شود که به‌مرحله اجرا دربیاید و عملی شود.

راهکار کنترل تورم بازار مسکن

جواد خوانساری، کارشناس بازار مسکن درباره پیش‌بینی بازار ملک برای فصل تابستان به صمت گفت: تورم اقتصادی حاکم بر کشور یکی از مهم‌ترین دلایل نابسامانی بازار ملک در ایران است که در سال‌های اخیر به‌شکل رکود تورمی ظاهر شده است. در کنار این موضوع، نبود تعادل در عرضه و تقاضا باعث شده تا به‌نوعی بازار مسکن از حالت مصرفی خارج شود و حالت سرمایه‌ای به خود بگیرد؛ اتفاقی که در بیشتر کشورهای پیشرفته شاهدش هم نیستیم. با ادامه این روند پیش‌بینی بازار مسکن کار سختی نیست و مسلما نه‌تنها تا پایان شهریور بلکه تا آخر امسال، همین روال ادامه دارد. البته فصل جابه‌جایی خود را در بازار رهن و اجاره نشان می‌دهد، اما بازار خرید و فروش همچنان راکد می‌ماند.

وی افزود: فراز و نشیب‌های بازار ملک در سال‌های اخیر باعث شد تا میزان سرمایه‌گذاری‌های بخش مسکن شیب نزولی به خود بگیرد و خروج سرمایه از این بازار تشدید شود. البته این سرمایه‌ها هم در قالب خرید ملک و هم در بخش ساخت‌وساز ظهور پیدا کرد. از سوی دیگر، افزایش روزافزون قیمت‌ها باعث شده است تا بخش زیادی از اقشار کم‌درآمد، دیگر توانایی خرید خانه را نداشته باشند؛ همین موضوع نیز انگیزه سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را کاهش داد و رکود فعلی را حتی در آستانه فصل جابه‌جایی تشدید کرد.

این کارشناس تصریح کرد: از طرفی هم، حجم زیاد تقاضا در بازار ملک باعث ایجاد تورم در بخش اجاره‌بهای مسکن نیز شده، اما همچنان هیچ اقدام مناسبی برای نجات بازار از بن‌بست انجام نگرفته و متاسفانه این اتفاق مشکلات زیادی را به‌وجود آورده است. تا زمانی که عرضه و تقاضا در بازار مسکن متعادل نباشد، انتظار نمی‌رود که وضعیت بازار ملک در مسیر درستی قرار بگیرد.

نقش موثر تولید در ساماندهی بازار ملک

خوانساری تصریح کرد: مسئولان ما اگر می‌خواهند که بازار مسکن رنگ خوشی ببیند، باید با حمایت بخش خصوصی تولید مسکن را وارد چرخه تازه‌ای کنند، چراکه این موضوع کمک می‌کند تا انتظارات تورمی کاهشی شود و رونق به بازار ملک برگردد.

وی عنوان کرد: مشکلات بازار مسکن در کشور تنها به چند مورد ختم نمی‌شود. متاسفانه تولید مسکن در کشور ما بدون هیچ توجهی به شهرسازی انجام می‌گیرد. تولید مسکن تنها به این معنی نیست که چند ساختمان بدون امکانات رفاهی ساخته شوند. امروزه در حاشیه تمامی شهرهای بزرگ جهان، شهرک‌هایی وجود دارند که با بهترین امکانات رفاهی و حمل‌ونقل به کلانشهرها متصل هستند. در سال‌های گذشته، پروژه مسکن مهر در اطراف تهران ساخته شد، اما به‌دلیل اینکه با مترو به تهران متصل نشد و از امکانات زیادی برخوردار نبود، نتوانست موفق عمل کند، از این‌رو با اینکه تولید مسکن افزایش یافت، اما نه‌تنها به کاهش قیمت‌ها کمک نکرد، بلکه مشکلات متعددی را برای ساکنان این شهرها به‌وجود آورد.

مسکن، پیشران اقتصاد کشور

خوانساری افزود: بازار مسکن شرایط خاصی دارد و هیچ‌گاه از دیگر کالاها و بازارها تبعیت نکرده و همواره در بلندمدت از سایر بازارها جلوتر بوده است. مسکن را نمی‌توان بلافاصله تولید یا وارد چرخه بازار کرد، چراکه در این حوزه کسری بسیار بالایی داریم که سال‌به‌سال روی یکدیگر انباشته می‌شود. زمانی که ساخت‌وساز کاهش پیدا می‌کند، روند توسعه کند می‌شود و اقتصاد به‌سمت رکود می‌رود. زمانی که آمار ساخت‌وساز وضعیت مناسبی داشته باشد، گردش پول در مسیر صعودی قرار می‌گیرد و اقتصاد پررونق می‌شود. این کارشناس بازار مسکن در پایان گفت: بخش مسکن به‌عنوان پیشران اقتصاد کشورمان است و توسعه در این بخش، منجر به توسعه و رونق بسیاری از صنایع و همچنین رشد اقتصادی می‌شود، بنابراین از این بابت عرضه بیشتر مسکن و اجرای سیاست‌های مالیاتی در راستای کاهش فعالیت‌های سوداگرایانه در این بازار در سال جدید یک ضرورت اجتناب‌ناپذیر و گامی اساسی برای تحقق شعار امسال خواهد بود.

ضرورت دخالت دولت در بازار اجاره

امیر پیلتن، کارشناس بازار مسکن درباره آینده بازار اجاره به صمت گفت: دولت به‌خوبی نسبت به این مسئله واقف است که یکی از راه‌های کنترل بازار مسکن، توجه ویژه به بازار اجاره محسوب می‌شود. در 3،2ماه گذشته و به‌سبب اتفاقات گوناگون، نرخ اجاره‌ها دستخوش تغییرات قابل‌توجهی شد که این موضوع در مناطق ضعیف به‌شکل ملموس‌تری رخ داد. مطابق آخرین آمار و مشاهدات، نرخ اجاره‌بها در حاشیه شهر تهران رشد چشمگیری داشته، از این‌رو دولت وارد عمل شده است و با اعمال برخی سیاست‌گذاری‌ها نظیر تعیین سقف برای اجاره‌بها، قصد بهبود شرایط را دارد.

وی ادامه داد: در زمان شیوع ویروس کرونا نیز، شاهد وضعیت مشابه امروز و بکارگیری چنین فرمولی بودیم. در آن مقطع زمانی، براساس نواحی مختلف از جمله شهرهای کوچک، متوسط و کلانشهرها ۱۵ تا ۲۰ درصد افزایش اجاره‌بها در نظر گرفته شده بود. در حال‌ حاضر نیز دولت قصد دارد برمبنای نرخ تورم در هر استان، رشد نرخ اجاره را لحاظ کند تا به این صورت به تصمیم خود شکل و شمایل منطقی‌تری دهد.

پیلتن افزود: به‌عنوان‌مثال، اگر در استان تهران میزان تورم ۳۵ درصد است، به‌همین‌مقدار افزایش اجاره‌بها داشته باشیم و در استان‌های دیگر نیز به‌همین‌صورت اقدام شود. بی‌تردید این‌گونه تصمیمات به‌شکل موقت و مقطعی می‌تواند موثر باشد و اثرات مثبتی بر بازار بگذارد، اما پیامدهای منفی فراوانی نیز در پی خواهد داشت و از این حقیقت آشکار نمی‌توان به‌سادگی عبور کرد. واضح است که موجرین از این نوع سیاست‌گذاری‌ها استقبال نمی‌کنند و واکنش‌های منفی از خود بروز می‌دهند.

وی در ادامه خاطرنشان کرد: زمانی که یک موجر تشخیص دهد که فرد یا نهاد دیگری برای اموال و مسائل مادی او تصمیم‌گیری می‌کنند، به‌طبع دلسرد می‌شود و نسبت به آینده و منبع درآمدی خود دچار تردید خواهد شد. بی‌شک این روند موجب بی‌میلی موجرین برای اجاره ملک می‌شود و تاثیرات منفی دیگری نیز بر بازار اجازه خواهد داشت. حالا ما شاهد پدید آمدن حالت جدیدی نسبت به دوران کرونا نیز هستیم؛ اینکه مستاجر تا ۵ سال بعد می‌تواند به شورای حل اختلاف مراجعه و شکایت خود را ثبت کند.

تحلیلگر بازار مسکن در ادامه به صمت گفت: شخص مستاجر پس از آن نیز قادر است تا حق و حقوق تضییع‌شده خود را از موجر دریافت کند. این موضوع خواه ناخواه نگرانی‌هایی را برای موجران ایجاد می‌کند و پیامدهای بدی را به‌همراه خواهد داشت. در مجموع این روش دارای اثرات مثبت به‌صورت مقطعی است، اما در بلندمدت تعارضاتی را ایجاد خواهد کرد، زیرا یک راهکار اصولی و منطقی به‌شمار نمی‌رود و خواسته و منافع تمامی طرفین در آن لحاظ نشده است. به‌باور من، با ادامه همین روند و کاهش میزان عرضه برای اجاره دادن واحدهای مسکونی، طی ماه‌های آینده شاهد افزایش قیمت‌ها خواهیم بود.

پیلتن در ارتباط با سیاست‌گذاری‌های دستوری دولت در بازار مسکن و دخالت‌های مقطعی وزارت راه و شهرسازی در این میان عنوان کرد: وضع قوانین و سیاست‌گذاری‌های مربوطه از جمله وظایف دولت محسوب می‌شود و تردیدی در این‌باره وجود ندارد، اما درباره نوع و چگونگی اجرایی‌سازی آن نقدهایی وارد است. باید تکلیف بسیاری از مجموعه‌های متعلق به شرکت‌های خصولتی و شرایط کاهش نرخ‌ها، خانه‌های خالی و موارد دیگر مشخص شود.

پیش‌بینی نرخ مسکن در تابستان ۱۴۰۳

وی تصریح کرد: حقیقت ماجرا این است که سیاست‌گذاری‌ها برای همگان به‌صورت‌یکسان اعمال نمی‌شود و برخی مجموعه‌های وابسته به دولت، به‌شکل کاملا محسوسی از قانون فراری هستند، بنابراین نفس سیاست‌گذاری‌ها و اعمال نفوذ دولت در این حوزه ایرادی ندارد، منتها نباید هیچ‌گونه تبعیضی در این زمینه انجام گیرد. این رفتارهای دولت منجر به نوعی سردرگمی می‌شود و برخی نهادها از گونه‌ای معافیت‌های غیرمجاز بهره‌مند می‌شوند.

پیلتن در رابطه با نرخ مسکن در فصل تابستان و احتمال رشد بهای خانه در ماه‌های آتی مطرح کرد: بازار مسکن ایران، به‌طورکلی تحت‌تاثیر عوامل متعددی قرار می‌گیرد که عرضه و تقاضا، نرخ دلار و سایر عوامل مرتبط از جمله آنها هستند. علاوه بر این، برخی رویدادها و اتفاقات خاص نیز، توانایی تغییر و شکل‌دهی به این بازار را دارند.

این کارشناس بازار مسکن در پایان اضافه کرد: پیش‌بینی اولیه من در سال گذشته برای بازار مسکن امسال، رکود همراه با تورم بود. در یک نگاه کلی، مسکن به ۲ بخش مصرفی و سرمایه‌ای تقسیم می‌شود که بدون تردید در بخش سرمایه‌ای، ما کاهش حجم معاملات و تقاضا را خواهیم داشت، اما از لحاظ مصرفی در بسیاری از مناطق تهران، کاهش محسوسی را تجربه نخواهیم کرد. از دید من، بازار تا اواخر شهریور ۱۴۰۳ همین روند سردرگم و بلاتکلیف را ادامه می‌دهد و عرضه و تقاضای خاصی را نخواهیم داشت.

سخن پایانی

پیشنهادی که می‌توان به دولت داشت، این است که با وضع قوانین و پیگیری‌های منظم، بازار مسکن را به‌سمتی ببرند که از بازار سرمایه‌ای دور و به بازار مصرفی نزدیک شود. مسلما با این کار دست سوداگران نیز از این بازار کوتاه می‌شود، همچنین با افزایش همکاری‌ها با بخش خصوصی تولید مسکن را افزایش دهند تا عرضه و تقاضا به‌تعادل برسد. از همه مهم‌تر دولت باید از افراد متخصص و باتجربه در امر ساخت‌وساز و قانون‌گذاری بهره گیرد تا تلاش‌هایی که در این حوزه انجام گرفته، بی‌بهره نماند.

همچنین نرخ بالای اجاره مسکن همواره یکی از دغدغه‌های اصلی مردم بوده و البته این موضوع در سال‌های اخیر به‌دلیل افزایش بیش از حد اجاره‌ها به یک مشکل اساسی برای مستاجران تبدیل شده است، چراکه آنان باید بخش قابل‌توجهی از دارایی و پس‌انداز خود را صرف رهن یا پرداخت اجاره‌بهای ماهانه کنند.

افزایش نرخ و ناپایداری بازار مسکن باعث شده تا بسیاری از مردم از این بازار خارج شوند، زیرا هزینه‌های زندگی و سهم پرداختی بابت تهیه خانه در حال افزایش است و خانوارها را با ناتوانی روبه‌رو کرده؛ واقعیت این است که دوره انتظار برای خرید مسکن قابل‌مقایسه با هیچ کشوری نیست و غیرپایدار بودن بازار مسکن، نگرانی‌های جدی را به‌وجود آورده است. از سویی به‌نظر می‌رسد، تنها موضوعی که باید برای ساماندهی بازار مسکن حل‌وفصل شود، به کنترل تورم برمی‌گردد. تا وقتی برای مهار تورم برنامه‌ای نداشته باشیم، آسیب‌ها در بازار مسکن کماکان وجود خواهند داشت.