عوامل تشدید رکود در بازار مسکن

یکی از عوامل اصلی تشدیدکننده رکود ملکی، وضعیت ریسک متغیر غیراقتصادی و برون‌زای بازار مسکن است. به‌نظر می‌رسد همزمانی ایام تابستان و به‌تبع آن فصل جابه‌جایی و آغاز ماه محرم نیز به‌عنوان دومین عامل رکودزا در بازار مسکن میانه تابستان بر رفتار معامله‌گران اثر می‌گذارد. گروهی از معامله‌گران ملکی از عقد قرارداد در ماه‌های محرم و صفر خودداری می‌کنند و ترجیح می‌دهند پس از این ایام، خریدوفروش انجام دهند. خودداری از معاملات به‌ویژه در دهه اول ماه محرم، معمولا جدی‌تر است و این موضوع سبب می‌شود گروهی از معامله‌گران ملکی از خریدوفروش منصرف شوند، همچنین انتخابات ریاست‌جمهوری نیز سومین عامل کنونی است که بر رکود معاملات افزوده است و معامله‌گران در انتظار نتیجه انتخابات هستند. با این وصف اندک امید به بهبود وضعیت بازار مسکن در فصل جابه‌جایی هنوز زنده است، چراکه بازار مسکن در حالی که هنوز درگیر رکود و تنها به‌طورمقطعی در برخی ماه‌ها با افزایش حجم معاملات روبه‌رو بود، در ماه پایانی بهار به‌دلیل اثرپذیری از عوامل رکودزای دوگانه وضعیت بغرنج‌تری به‌ویژه برای فروشندگان پیدا کرد و باید ببینیم در فصل جاری وضعیت بازار مسکن به کجا می‌رسد.

بازار مسکن نظم ندارد

برای درک بهتر افزایش تهاتر در بازار مسکن، به‌سراغ یکی از املاکی‌های منطقه ۷ تهران رفتیم که وی در این‌باره به صمت گفت: «بازار مسکن به رکودی رسیده است که فروشنده‌ها حاضر هستند با اموالی مانند خودرو، طلا، سکه و ارز مبادله کنند، چراکه نقدشوندگی آنها راحت‌تر از مسکن است.  2 سال است که بازار مسکن به خواب رفته و از قاعده خاصی پیروی نمی‌کند. اصلا نظم ندارد. این موضوع به ضرر ما املاکی‌ها تمام شده و یکی یکی در حال تغییر شغل هستیم.»

مراقب کلاهبرداران باشید

مشاور املاک دیگری که در همان محله بود نیز گفت: «ما مخالف این نوع معاملات نیستیم، اما بسیاری از افراد با این شیوه به کلاهبرداری می‌پردازند. یکی از آشناهای خودمان در ازای ۲ میلیارد باقیمانده پولش، توافق کرد که طلا بگیرد، اما نصف طلاها تقلبی بود و زمانی که متوجه این موضوع شد، کار از کار گذشته بود. محیط امن در معاملات حرف اول را می‌زند والا چه فرقی دارد که یک فرد برای معامله خودرو بگیرد یا ریال و طلا!»

معامله‌گران باید مراقب املاک مشکوک باشند

در ادامه به‌سراغ مشاور املاکی در خیابان وحدت‌اسلامی رفتیم که عقیده داشت: «من اگر باشم، خانه خودم را به غیر از ریال، تنها با طلا و ارز مبادله می‌کنم، چراکه قدرت نقدشوندگی بالایی دارند. در روز افراد بسیاری به‌سراغ ما می‌آیند که در فلان شهرستان زمین یا خانه داریم و مایل به تهاتر با ملک در تهران هستیم که بنده معمولا جواب منفی به این افراد می‌دهم، چراکه اغلب ملک یا زمین مورددار دارند که برای خلاص شدن از آن اقدام به تهاتر با یک ملک دیگر می‌کنند. منظورم املاکی‌هایی هستند که یا سند درست و حسابی ندارند یا درگیر انحصار و وراثت و مشکلات قانونی هستند. معامله‌گران باید مراقب املاک یا زمین‌های مشکوک باشند.»

چاره‌ای نمانده است

برای بررسی تخصصی موضوع یادشده که واقعا چرا هرساله در بازار مسکن رفتارهای معاملاتی جدید رونق می‌گیرد، از این‌رو با بیت‌الله ستاریان، تحلیلگر بازار مسکن به مصاحبه پرداختیم که در ادامه می‌خوانید:
ستاریان عنوان کرد: یکی از دلایلی که روند معاملات بازار مسکن تغییر می‌کند و تهاتر در این بازار گسترده می‌شود، به شرایط خاص اقتصادی در کشور ما مربوط می‌شود. زمانی که پول‌ها و سرمایه‌ها بلاک می‌شوند و وارد چرخه اقتصادی نمی‌شوند، عموما این اتفاق رخ می‌دهد. از طرفی دخل و تصرف دولت بر املاک موجران باعث شده است تا این افراد به‌خاطر قانون سقف اجاره‌بها، نتوانند املاک خود را با نرخ دلخواه اجاره دهند؛ از این‌رو ترجیح می‌دهند در خارج از تهران اقدام به تهاتر ملک خود با زمین، باغ یا ویلا کنند تا از قوانین دستوری راحت شوند.
وی در ادامه خاطرنشان کرد: البته سیاست‌گذاری‌های بخش مسکن ممکن است با پایان انتخابات تغییر کند و دولت جدید، نگاه متفاوتی به بازار مسکن داشته باشد. مسلما اگر تغییر انجام شود و شرایط اقتصادی تغییر کند، کمتر شاهد این نوع معاملات خواهیم بود.
البته بعد از انتخابات شاهد رونق اقتصادی نسبی می‌شویم. اکنون معاملات بازار مسکن به‌خاطر تغییر ناگهانی دولت و اتفاقی که برای رئیس‌جمهوری شهید افتاد، وارد رکود مضاعف شده است، اما مطمئنا با پایان انتخابات و تشکیل دولت جدید، رونق نسبی به تمام بازارها برمی‌گردد.
راهی جز تولید مسکن نداریم
وی معتقد است: دولت چهاردهم باید درباره مسکن‌سازی ادامه‌دهنده راه دولت شهید رئیسی باشد، چراکه راهی جز تولید مسکن نداریم. وقتی کالایی در بازار موجود نیست، دولت نمی‌تواند با مقررات و تصدی‌گری، مشکلش را حل کند. مسلما زمانی که محصولات غذایی کم شود، نمی‌توانیم با ایجاد مقررات، به مردم بگوییم که کمتر غذا بخورند؛ این موضوعات عملی نیست. همان‌طور که گفته شد، مشکل ما در ساخت مسکن است. کشور ما سالانه به یک میلیون واحد مسکونی نیاز دارد و این موضوع متاسفانه در هیچ دولتی رنگ اجرایی نگرفته است. جمعیت ما روزبه‌روز در حال افزایش است و زمانی که از ساخت یک‌میلیون صحبت می‌کنیم، منظورمان یک مگاپروژه است که به‌هیچ‌عنوان به‌راحتی انجام نمی‌گیرد و گردش مالی وسیعی نیاز دارد.
ستاریان خاطرنشان کرد: مشکل اصلی بازار مسکن در کشور ما به اقتصادمان برمی‌گردد. اگر هرکدام از کاندیداها رئیس‌جمهور شوند و در نگرش اقتصادی تغییری ندهند و اقتصاد آزاد را بنا نکنند، هیچ توفیقی به‌دست نمی‌آید. همچنین در رفع محرومیت و فقرزدایی نیز، همین حالت وجود دارد. نمی‌توانیم با سوسیالیزه کردن اقتصاد، مشکلات مناطق محروم را حل کنیم. باید اقتصاد را باز و توسعه اقتصادی ایجاد کنیم تا مردم به رفاه برسند.
این تحلیلگر اقتصادی در پایان به  توضیح داد: اگر مسیر سرمایه‌گذاری هموار نشود، مسلما فرار سرمایه انجام می‌گیرد، چراکه سرمایه‌ها راه خود را پیدا می‌کنند؛ پس چه‌بهتر که در کشور خودمان و در جای درست خرج شوند. مشکل ما این است که هیچ‌کدام از نامزدها برنامه کلانی برای وضعیت اقتصادی کشور ندارند و از برنامه‌های عادی برای آینده دولت صحبت می‌کنند. همان‌طور که مشکل تحریم را داریم، به‌همان اندازه با خودتحریمی نیز درگیر هستیم و این مشکل مضاعف شده است. دولت برای حل این مشکل نباید همه اقتصاد و درآمد را در اختیار خودش بگیرد. اقتصاد ما بسته است و دولت‌ها بر این بنا ساخته می‌شوند. در این شرایط انتظاری جز این، نباید از وضع فعلی اقتصادی داشته باشیم. تصدی‌گری دولت به‌جای توسعه رفاه مردم، به افزایش درآمد معطوف شده است. همه بخش‌های اقتصادی باید به مردم واگذار شود. باید بازار تقویت شود تا رفاه مردم و توسعه اقتصادی خودش را نشان دهد.

سخن پایانی

هرساله با رشد تورم اقتصادی، شاهد گرانی روزافزون در بیشتر بازارهای اقتصادی کشور هستیم، به‌طوری‌که مسکن و مستغلات، رکوردهای جدید در گرانی را به‌ثبت می‌رسانند. تاثیر مستقیم گرانی مسکن بر بازار رهن و اجاره و املاک تجاری و اداری، وضعیت این بازارها را نیز متشنج کرده و باعث قیمت‌گذاری‌های افسارگسیخته در این بازارها شده است. در دهه‌های گذشته، بازار مسکن معمولا به تحولات اقتصادی دیر واکنش نشان می‌داد، هرچند در نهایت نرخ رشد مسکن با بازارهای همسو سربه‌سر می‌شد و حتی مسکن، بازارهای موازی را پشت‌سر می‌گذاشت؛ جهش، رکود، رونق و دوباره جهش، رفتار معمول بازار مسکن بود؛ اما از سال ۱۳۹۶ به بعد، تغییراتی در نگاه سرمایه‌گذاران ایجاد شده که یکی از دلایل آن، کوتاه شدن دوره استراحت بازار ارز است و از آن تاریخ به بعد، هرازگاهی شاهد نوسان قیمتی در این بازار هستیم. این موضوع باعث شد، تغییراتی در اقتصاد مسکن رخ دهد و گسترش وسایل ارتباط‌جمعی، مدت‌زمان همسویی بازار مسکن با تحولات اقتصادی را کوتاه‌تر کرد، به‌طوری‌که این تغییر ماهیت بازار به‌ویژه در تهران، شهرهای اطراف آن و شمال کشور بیشتر نمود دارد. تا پیش از این، بازارهای ارز و طلا به‌شکل لحظه‌ای با یکدیگر همسو می‌شدند؛ اما ارزش مسکن و خودرو در کوتاه‌مدت وابستگی چندانی به ارزش طلا و ارز نشان نمی‌دادند.
  عدم‌نقدشوندگی سریع بازار مسکن، البته هنوز هم در ماهیت این بازار وجود دارد و باعث شده است، افرادی که نگاه کوتاه‌مدت به سرمایه‌گذاری دارند، سرمایه‌های خود را تهاتر کنند. بااین‌حال، در حال‌ حاضر، مسکن، خود را در کوتاه‌مدت با تورم عمومی همسو می‌کند و شاید تنها پاشنه‌آشیل این بازار که به رکود آن دامن می‌زند، نرخ گزاف آن باشد.