به‌عقیده کارشناسان، بازار مسکن در حال گذر از مرحله رکود است، اما برخی رویدادها حالت شکننده در این بازار پرتقاضا ایجاد کرده و خریدوفروش ملک این روزها دچار نوسان شده و خریداران و فروشندگان را در حالت ابهام قرار داده است. به‌علت تاثیر نرخ مسکن از بازار ارز، تمایل به معامله برای متقاضیان سخت شده و با تداوم این روند، احتمال افت تعداد خریدوفروش آپارتمان در شب عید نیز وجود دارد.همچنین تقاضای سوداگری در بازار مسکن تهران و شهرهای حومه نیز متاثر از خبرهای سیاسی اخیر و کاهش نرخ ارز با افت همراه بوده، به‌طوری که مشاوران املاک می‌گویند پس از فروکش التهاب بازار ارز، معاملات مسکن و به‌تبع آن قیمت‌ها، دچار تغییرات محسوسی شده است. بنا به‌گفته واسطه‌های ملکی، تقاضای سرمایه‌گذاری و سفته‌بازی که معمولا با نوسانات بازار ارز بالا می‌رود، دچار کاهش شده و دلالان از بازار مسکن عقب‌نشینی کرده‌اند. در حالت عادی، عمده خریدها در پایتخت از نوع «تبدیل» است که قصد دارند خانه قبلی خود را بفروشند و خانه جدیدی با موقعیت مکانی بهتر یا بزرگ‌تر خریداری کنند. این در حالی است که تا حدود 2 هفته قبل تحت‌تاثیر انتظارات تورمی، عمده معاملات توسط سفته‌بازان و دلالان انجام می‌شد.

رکود شدید در معاملات مسکن

بازار مسکن به رکود نرفته، بلکه در حالت انتظار است و چشمداشت ثبات اقتصادی از این بازار ملک داریم. یکی از موارد تاثیرگذار بر بازار مسکن، تعیین‌تکلیف نرخ ارز است و با نوسان بالای نرخ ارز در ماه‌های اخیر، بازیگران بازار مسکن دست نگه ‌داشته‌اند. بررسی نرخ پیشنهادی فروش تازه‌ترین فایل‌های عرضه‌شده به بازار مسکن حکایت از آن دارد که حتی با کاهش نرخ ارز، برخی عرضه‌کنندگان واحدهای مسکونی گویا قصدشان برای فروختن خانه جدی نیست و قیمت‌هایی را اعلام می‌کنند که به‌هیچ‌وجه پذیرفتنی نیست.رفتار فروشندگان حاضر در بازار مسکن به‌لحاظ نحوه اعلام نرخ پیشنهادی فروش به‌شکلی است که نشان می‌دهد آنها قیمت‌هایی برای نفروختن اعلام کرده‌اند! فعالان بازار مسکن معتقدند اگرچه در فاصله بهمن و اسفند امسال، شرایط در بازار مسکن تحت‌تاثیر نوسان شدید نرخ ارز به‌نحوی پیش رفت که بر سرعت رشد نرخ مسکن افزوده شد، اما برخی قیمت‌های اعلامی از سوی متقاضیان فروش نسبتی با قیمت در معاملات قطعی ثبت‌شده ندارد و گاهی تا ۵۰‌ درصد از آن بالاتر است.

در یک بازار واقعی، عرضه و تقاضا متناسب با یکدیگر هستند، اما اگر سیاست‌های کنترلی دقیق و منظمی برای کنترل عرضه و تقاضا وجود نداشته باشد، فنر بازارها رها می‌شود. در حال ‌حاضر این ذهنیت ایجادشده که تغییرات نرخ ارز ادامه‌دار خواهد بود، بنابراین ممکن است تا سال آینده برخی سرمایه‌ها از بخش‌های مولد مسکن به بازارهای موازی منتقل شوند. اکنون معاملات مسکن دچار رکود شده و احتمالا این روند ادامه می‌یابد، در چنین شرایطی با کاهش نرخ ارز ممکن است نرخ املاک کاهش نیابد، اما به‌طورقطع از صعود شدید آن کاسته می‌شود. در حال‌ حاضر بسیاری از فعالان بازار مسکن که تمایل داشتند پروژه‌ای را شروع کنند، به‌سمت سرمایه‌گذاری در بازارهای موازی رفته‌اند، چرا که احتمالا این اقدام سودآوری کوتاه‌مدتی برای‌شان به‌همراه دارد.

تاثیر مستقیم ارز بر نرخ مسکن

سیدبهلول حسینی، نماینده دوره اسبق مجلس شورای اسلامی در رابطه با تاثیر کاهش نرخ دلار بر بازار مسکن به صمت گفت: مسلما افزایش یا کاهش نرخ ارز تاثیر مستقیمی بر نرخ ملک دارد و همین نوسانات نرخ دلار است که باعث شده تا معامله‌گران برای خرید و با فروش مسکن دچار یک نوع سرگردانی اقتصادی شوند.

وی در ادامه عنوان کرد: در چند سال اخیر، دولت‌ها نتوانستند نرخ ارز را کنترل کنند. از سوی دیگر، محدودیت‌های ناشی از تحریم نیز باعث شد تا اقتصاد ما با چالش و بحران روبه‌رو شود.

به‌گفته این نماینده مجلس شورای اسلامی، در شرایطی که تورم بر تمام بازارهای مالی تاثیر گذاشته، طبیعی است بازار مسکن هم از این موضوعات تاثیر بگیرد و با رشد روبه‌رو شود. در حالی که گاهی دیده می‌شود، نرخ تورم مسکن از نرخ تورم اقتصادی پایین‌تر است؛ با این حال باز هم قیمت‌ها طوری نیست که اکثریت مردم بتوانند هزینه خرید مسکن را متقبل شوند، چرا که درآمد به اندازه تورم افزایش نیافته است.

توافقات سیاسی، راهی برای حل مشکلات اقتصادی

حسینی در رابطه با نقش توافقات سیاسی در گشایش‌های اقتصادی و حل مشکل مسکن به صمت توضیح داد: زمانی که با یک چالش بزرگ در کشور روبه‌رو می‌شویم، باید برای حل آن تمام توان خود را بگذاریم و از همه جنبه‌های مختلف سیاسی، اقتصادی و اجتماعی برای برنامه‌ریزی استفاده کنیم. بنابراین، اینکه بگوییم ایجاد روابط گسترده می‌تواند بر اقتصاد و بازار مسکن تاثیر بگذارد، ادعای درستی به‌نظر می‌رسد. به‌عنوان نمونه، در روزهای اخیر، ایران و عربستان روابط خود را از سر گرفتند و مشاهده کردیم که این اقدام با چه سرعتی بر کاهش نرخ ارز تاثیر گذاشت و به‌تبع آن، ترمز افزایش نرخ ملک کشیده شد.

وی در ادامه افزود: روزهای پایانی سال ۱۴۰۱ را می‌گذرانیم و از وعده‌های دولت سیزدهم برای ساماندهی بازار مسکن بیش از یک سال و نیم می‌گذرد؛ اما هیچ چشم‌انداز روشنی برای کاهش قیمت‌ها دیده نمی‌شود. حتی در ابتدای فعالیت وزارت راه و شهرسازی بنده با وزیر فقید این وزارتخانه صحبت‌هایی پیرامون پروژه نهضت ملی مسکن داشتم و به ایشان گفتم که این اقدام کاری از پیش نمی‌برد، اما ایشان ضرورت اجرای این طرح را بالا نرفتن بیشتر قیمت‌ها عنوان کردند و از کاهش نرخ صحبتی به‌میان نیاوردند. بااین‌حال تاکنون نه‌تنها قیمت‌ها کاهش نیافته است، بلکه کنترل هم نشده و امیدی نیست که در آینده اتفاق خاصی در این بازار رخ دهد. حسینی در پایان گفت: مشکلات بازار مسکن باید با همکاری تمام نهادهای ذی‌ربط پیگیری شود تا این حوزه با سرعت بیشتری در مسیر توسعه قرار بگیرد. در این صورت، عرضه و تقاضا در این بازار پرطرفدار به‌تعادل می‌رسد. تنها تلاش‌های دولت در صورتی می‌توانند به بهبود بازار مسکن بینجامند که از تمام ظرفیت‌ها و زیرساخت‌های کشور باتوجه به برنامه‌ریزی دقیق استفاده شود.

عوامل کاهش نرخ ملک

کیاکسار محمدی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: در روزهای پایانی امسال شاهد نوسانات نرخ ارز بوده‌ایم که تاثیر زیادی بر افزایش نرخ ملک داشت. در این شرایط دلار در مسیر معکوس قیمتی قرار گرفته است،بنابراین امید می‌رود نرخ مسکن با تاثیر از این موضوع کاهشی شود. محمدی در ادامه افزود: در رابطه با تعداد معاملات مسکن نیز شرایط هرساله به‌گونه‌ای است که در ماه‌های آخر شاهد افزایش خریدوفروش در این بازار هستیم، اما به‌دلیل تلاطم در بازارهای مالی و مشخص نبودن قیمت‌ها، بازار مسکن به‌شدت با رکود مواجه و شرایط متفاوتی نسبت به سال‌های قبل در حال تجربه شدن است. به‌نظر، برعکس روزهای گذشته که فروشندگان پای معامله نمی‌آمدند، اکنون خریداران با این شرایط روبه‌رو هستند و منتظر کاهش بیشتر نرخ ارز و ملک به‌سر می‌برند. قطعا هم عوامل بخش عرضه و هم تقاضا در قیمت‌ها و تعداد معاملات اثرگذار است، اما معمولا آن چیزی که تعیین‌کننده نرخ و از تحلیل پارامترها مهم‌تر باشد، بخش تقاضا است.

تقاضا در تعیین قیمت‌ها اثرگذار است

این کارشناس درباره عوامل تاثیرگذار بر کاهش نرخ مسکن گفت: یکی از تاثیرگذارترین فاکتورها در افزایش نرخ تمام‌شده مسکن، بالا رفتن نرخ مصالح ساختمانی و این موضوع غیرقابل‌چشم‌پوشی است، اما اکنون موضوع مهم‌تری برای کاهش انتظارات تورمی و امید برای ارزان شدن ملک وجود دارد و آن‌هم کاهش نرخ ارز و تغییر روابط سیاسی ایران و عربستان است که منجر به کاهش التهابات بازارهای مالی در روزهای آخر سال شده و امید است، سال بعد نیز تاثیر مثبتی بر بازارهای مالی مختلف بگذارد.

مسیر قیمتی بازار مسکن در سال آینده

محمدی تصریح کرد: بازار مسکن در شرایطی است که با کمبود عرضه مواجه و ساخت‌وساز به‌شدت کاهشی است. از طرفی، قدرت خرید مردم اجازه نمی‌دهد تقاضا به‌سمت بازار سرازیر شود. در نتیجه، با کمبود عرضه که طی سال‌های گذشته ایجادشده، شاهد رشد بالای تقاضا در سال آینده خواهیم بود. این کارشناس عنوان کرد: گره بازار مسکن در صورتی باز خواهد شد که شرایط اقتصادی اوضاع بهتری را تجربه کند و با کنترل تورم، رشد نرخ ارز نیز متوقف شود؛ همچنین جدا از موضوع اقتصاد، دولت باید برای بهبود روابط دیپلماسی گام‌های محکم‌تری بردارد. در این شرایط باز هم نمی‌شود، به ساماندهی بازار مسکن در کوتاه‌مدت امیدوار بود و حل بحران‌های موجود به زمان بیشتری نیاز دارد.

وی در پایان گفت: در اوضاع فعلی باتوجه به ریسک‌های مختلفی که در اقتصاد وجود دارد، پیش‌بینی آینده بازار مسکن دشوار است، اما به‌نظر می‌رسد بازار مسکن در حدود نرخ تورم عمومی کمی کمتر یا کمی بیشتر حرکت کند و اگر با ریزش بیشتر نرخ ارز مواجه شویم، قطعا بازار هم از نظر تعداد معاملات و هم از نظر قیمت‌ها رکودی خواهد شد.

سخن پایانی

نوسان نرخ ارز در عملکرد اقتصادی کشور نقشی اساسی دارد. در روزهای گذشته نرخ دلار در برابر ریال به اوج خود رسیده بود و فعالان بازار با دغدغه تاثیر افزایش نرخ دلار بر نرخ مسکن مواجه شدند. بخش مسکن بیش از ۵۰ درصد هزینه‌های خانوارها را به خود اختصاص می‌دهد. از سوی دیگر، تغییرات نرخ مسکن روی خانوارهایی که مستاجر هستند، بسیار تاثیر می‌گذارد. اکنون‌که نرخ ارز از رکوردزنی دست برداشته است، می‌توان امیدوار به ایجاد آرامش نسبی در بازار مسکن بود. اگر همین روال ادامه پیدا کند، می‌توان به کاهش نرخ مسکن نیز امیدوار بود. با این‌همه تغییری در رکود بازار ایجاد نشده است.در نتیجه‌گیری این گزارش می‌توان گفت؛ به‌هرحال نوسانات نرخ ارز، بازار ملک را با رکود و سرگردانی همراه کرد. بسیاری از کارشناسان معتقدند، اگر در سال آینده، دولت بتواند نوسانات نرخ ارز را کنترل کند و اوضاع اقتصادی را سروسامان دهد، امیدها تا حدودی برای ثبات نرخ مسکن زنده می‌شود. بدون شک بهبود تعاملات سیاسی مانند ازسرگیری روابط بین ایران و عربستان تاثیر قابل‌توجهی بر روند اقتصادی دارد و بدون‌شک منجر به کاهش نرخ ارز و توقف رشد نرخ مسکن خواهد شد.