مسیر قیمت‌ها در بازار مسکن مشخص شد
کارشناسان حوزه مسکن معتقدند، یکی از اصلی‌ترین مشکلاتی که بازار املاک طی سال‌های اخیر با آن درگیر بوده، کاهش چشمگیر میزان ساخت‌وساز در کشور است. کاهش حاشیه سود سازندگان به‌علاوه افت توان اقتصادی مردم در نتیجه نبود مشتری در بازار مسکن، باعث شده انبوه‌سازان، دیگر تمایلی به فعالیت در صنعت ساختمان‌سازی نداشته باشند و از این عرصه کناره‌گیری کنند.
این عامل همچنین باعث شده است بازار مسکن از سمت عرضه نیز با محدودیت‌هایی روبه‌رو باشد. برخی از فعالان این حوزه می‌گویند، کمبود آپارتمان در بخش معاملات و اجاره املاک از دلایل محوری افزایش نرخ مسکن در چند سال گذشته بوده است، اما برخی دیگر نیز معتقدند باوجود آمار آپارتمان‌های خالی و خانه‌های نیمه‌ساز می‌توان محرک‌های جدی‌تری برای روند صعودی قیمت‌ها در بازار مسکن پیدا کرد.
حال بازار مسکن تغییر می‌کند؟
فرشید پورحاجت، عضو کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن با پیش‌بینی وضعیت بازار مسکن در سه‌ماهه دوم سال گفت: همان‌طور که پیش‌بینی می‌شد، در خرداد مقداری تحرکات در بازار مسکن بیشتر شد و به‌نوعی می‌توان گفت تعداد معاملات براساس آنچه به‌نظر می‌آید و رصد می‌شود، دارد شکل و شمایل بهتری به خود می‌گیرد. این در حالی است که ما یک فروردین تاریخی در حوزه مسکن داشتیم و براساس آنچه در بازار مسکن رخ داده است، فکر می‌کنم هیچ‌وقت چنین شرایطی را در سال‌های گذشته رصد نکرده‌ایم.
عضو کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن تصریح می‌کند: به‌نظر می‌رسد شرایط بازار مسکن روزبه‌روز یک مقدار از حالت سخت فروردین در حوزه خریدوفروش خارج می‌شود.
پورحاجت بااشاره به وضعیت تولید مسکن، می‌گوید: در این حوزه اتفاق آن‌چنانی رخ نداده، کمااینکه خیلی از سازندگان مسکن، دیگر انگیزه سرمایه‌گذاری را در حوزه تولید مسکن از دست داده‌اند.
قیمت مسکن در تابستان ۱۴۰۳ به چه سمتی می‌رود؟
عضو کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن در ادامه درباره نرخ مسکن در نیمه دوم سال متذکر می‌شود: من قبلا گفته‌ام و باز هم تکرار می‌کنم که تورم در حوزه مسکن همچنان وجود دارد.
پورحاجت با بیان اینکه به‌تازگی اعلام کرده‌اند هزینه حمل‌ونقل ۳۰ درصد افزایش پیدا کرده است که این به‌طورقطع روی بخش مسکن تاثیر خواهد گذاشت، می‌افزاید: دستگاه‌هایی که امروز فعالیت می‌کنند و حتی تولیدکنندگان مسکن، باید هزینه‌های خود را با شرایط جدید سال ۱۴۰۳ وفق دهند.
وی متذکر می‌شود: بر همین اساس، اعتقاد دارم افزایش نرخ در حوزه مسکن کماکان دور از ذهن نیست و به‌نظر می‌رسد تورم همچنان بازیگر حوزه صنعت ساختمان کشور خواهد بود.
این کارشناس بازار مسکن در ادامه بااشاره به وضعیت کلان بازار مسکن، عنوان می‌کند: ما یک قانون بالادستی داریم که به تمام دولت‌ها تکلیف شده و آن هم قانون جهش تولید مسکن است. بر همین اساس، تمام دولت‌ها برای تولید مسکن کشور برنامه‌ریزی داشته باشند.
پورحاجت می‌افزاید: هر دولتی که روی کار بیاید و شروع به فعالیت کند، مهم این است که قانون بالادستی، تکالیفی را برای دولت دیده و به‌نظر می‌رسد که دولت آینده هم باید همین مسیر را دنبال کند. اما باید به‌خاطر داشته باشیم که همه آیتم‌های تولید مسکن را در کنار یکدیگر برنامه‌ریزی کنیم. نمی‌توان در فکر این بود که واحد مسکونی در کشور تولید شود، اما از آن طرف، دستگاه‌های خدمات‌رسان و هزینه‌های مرتبط با تولید مسکن را به‌نوعی به فراموشی سپرد.
عضو کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن متذکر می‌شود: امروز هزینه تولید مسکن به‌شدت بالا رفته است و اینکه دستگاه‌های خدمات هم کوچک‌ترین توجهی به شرایط تولید مسکن در کشور ندارند و هرکدام از این دستگاه‌ها به‌نوعی نگاه درآمدی به حوزه مسکن دارند و شرایط را هم شوربختانه تسهیل نمی‌کنند. در حال حاضر درد و رنج تولید بی‌نهایت است. از یک‌طرف، هزینه‌های تولید باید پرداخت شوند و از سوی دیگر، دستگاه‌های خدمات‌رسان خدماتی ارائه نمی‌دهند.
وی تاکید می‌کند: مشکل اساسی اینجاست که سازمان‌های عریض و طویلی در کشور در حوزه مسکن وجود دارند که این دستگاه‌های خدمات‌رسان در مقام اجرا متاسفانه خدمات مطلوبی ارائه نمی‌دهند. آیا این دستگاه‌ها به قلک پول تبدیل شده‌اند که فقط پول باید به آنها واریز شود!؟
عضو کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن خاطرنشان می‌کند: متاسفانه این پدیده بد در دستگاه‌های خدمات‌رسان، پاشنه آشیل بخش تولید مسکن شده است که به‌نظر می‌رسد که دولت چهاردهم باید یک فکر عاجل و اساسی برای این موضوع داشته باشد.
در میان اخبار
کمبود عرضه نقشی در افزایش نرخ مسکن ندارد!
برخی کارشناسان معتقدند بازار مسکن اکنون با کمبود جدی عرضه آپارتمان روبه‌روست و همین عامل، به افزایش نرخ در این حوزه دامن زده است، اما منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن در این‌باره نظر دیگری دارد. او درباره اثر کمبود عرضه بر نرخ مسکن گفت: «بررسی پارامترهای عرضه و تقاضا، وجود آپارتمان‌های خالی، میزان پروانه‌های صادرشده در سال‌های اخیر، وجود چند صد هزار مترمربع برج و آپارتمان نیمه‌ساخته در سطح شهرها که هنوز متقاضی موثر با قابلیت فروش آنی را پیدا نکرده‌اند، نشان از آن دارد که نقش کمبود مسکن در افزایش نرخ منتفی است.»
به‌گزارش تجارت‌نیوز، غیبی درباره نقش کمبود عرضه آپارتمان در بازار بر نوسانات نرخ مسکن گفت: «در حوزه اقتصاد مسکن باتوجه به پارامترهای عرضه و تقاضا، وجود آپارتمان‌های خالی، میزان پروانه‌های صادرشده در سال‌های اخیر، وجود چند صد هزار مترمربع برج و آپارتمان نیمه‌ساخته در سطح شهرها که هنوز متقاضی موثر با قابلیت فروش آنی را پیدا نکرده‌اند، نشان از آن دارد که نقش کمبود مسکن در افزایش نرخ منتفی است.»
وی افزود: «از سوی دیگر، منابع طبیعی لازم برای فرآوری مصالح ساختمانی به حد کافی موجود است و در این زمینه نیز کمبودی وجود ندارد.»
انتظارات تورمی بالا، عامل افزایش نرخ مسکن
غیبی توضیح داد: «عامل موثر در این‌باره بعد روانی دارد و مردم احساس عدم‌امنیت در این حوزه به‌ویژه برای سرمایه‌های سرگردان خود دارند.
تاثیر هیجانات ناشی از افزایش ناگهانی نرخ طلا و ارز، تصمیمات سیاسی در سطح داخلی و بین‌المللی، نگرانی از تحریم‌های اقتصادی و به‌تبع همه این عوامل، انتظارات تورمی بالا همگی به‌طورتجمیعی و نگران‌کننده موجب شده است مسکن و زمین نیز دستخوش افزایش نرخ و روند گرانی هیجانی بازار اقتصادی کشور شود.»
کنترل نوسانات نرخ نیازمند درایت است
این کارشناس بازار مسکن همچنین درباره دیگر عوامل موثر بر نوسانات نرخ در بازار املاک بیان کرد: «در یک واکاوی می‌توان عوامل درونی موثر بر اقتصاد مسکن و به‌تبع آن، عوامل بیرونی موثر بر آن را به‌عنوان 2دلیل که یکی شوک‌آور و آنی است و دیگری تاثیر خود را در طول زمان بر این التهابات می‌گذارد، بررسی
کرد.» وی افزود: «هر 2 عامل نیاز به پیش‌بینی، درایت و اتخاذ تصیمیم موثر در طول زمان دارد؛ به‌نحوی‌که اگر از تبعات هرکدام از آنها غافل شویم، باید شاهد آثار مخرب و ماندگار آن بر پیکره اقتصاد مسکن باشیم.» تحلیلگران این حوزه معتقدند؛ مشکلات بازار مسکن بیش از هر عامل دیگر ریشه در مسائل اقتصاد کلان دارد. مادامی که مشکلاتی نظیر تورم و تحریم‌های اقتصادی ادامه داشته باشد و بازارهای موازی به‌ویژه ارز با نوسانات زیادی همراه باشد، حتی افزایش عرضه در بازار مسکن نیز نمی‌تواند زخم‌های زیادی از بدنه بی‌جان مسکن در ایران را درمان کند.
بازار مسکن در سراشیبی سقوط
علی فرامرزی، کارشناس بازار مسکن گفت: موضوع اصلی که باید به آن توجه شود، حل موانع اقتصادی است. اگر این اتفاق رخ دهد، بازار مسکن نیز در سمت‌وسوی درستی قرار می‌گیرد. اینکه هیچ سیاست مناسبی برای نجات بازار مسکن در پیش گرفته نشود و دائم از کاهش تورم سخن به‌میان آورده شود، چاره کار نیست و همه‌چیز را بدتر می‌کند، بنابراین زمانی که حرف و عمل با هم تناسب نداشته باشد؛ وضعیت بازار مسکن در سراشیبی سقوط قرار می‌گیرد و شرایط خریدوفروش و رهن و اجاره برای شهروندان دشوارتر از قبل می‌شود.
رویکردهای مختلفی برای بهبود اوضاع بازار مسکن مطرح شده که در عمل تاکنون نتیجه‌ای نداشته است. اینکه چند سال یک‌بار ایده یا برنامه‌های مختلفی برای توسعه بخش‌های مختلف مطرح شود و در نهایت به‌جایی نرسد، جز تاثیر معکوس و نابسامانی شرایط اقتصادی، نتیجه دیگری ندارد.
مسکن، بازاری مطمئن برای سرمایه‌گذاری
فرامرزی تاکید کرد: ملک در کشور ما به‌علت رونق نداشتن تولید و مشکلاتی که در صنعت و تجارت خارجی وجود دارد، از کالای مصرفی به سرمایه‌ای تبدیل شده است و به‌عنوان مطمئن‌ترین کالا برای سرمایه‌گذاری در بین مردم شناخته می‌شود. بعد از رشد افسارگسیخته مسکن در چند سال گذشته و رویا شدن خرید مسکن برای خانه‌اولی‌ها و در کنار آن، بی‌اثر بودن وام خرید ملک، عمده هزینه مسکن صرف زمین می‌شود. سیاست‌گذار باید به فکر راه‌حل جدید برای خانه‌دار کردن مردم باشد که در این زمینه اهدای زمین رایگان به مردم و کارآمدتر کردن صندوق مسکن ادارات و شرکت‌ها می‌تواند بسیار موثر باشد.
این کارشناس در پایان گفت: شاخص‌های کلان اقتصاد وضعیت هشدارآمیز به خود گرفته و بازار مصالح ساختمانی و خدمات ساختمان آشفته است. با این شرایط صحبت از کاهش نرخ تورم بخش مسکن، غیرواقعی است، مگر اینکه گشایش واقعی در اقتصاد ایجاد شود و رشد قابل‌ملاحظه سرمایه‌گذاری در ایران اتفاق بیفتد که البته درصد این احتمال بسیار کم است.
سخن پایانی
در 2 سال اخیر، بازار مسکن درگیر رشد تورمی بوده و باوجود کاهش تعداد معاملات، رشد نرخ را تجربه کرده؛ یعنی این بازار در اثر عاملی غیر از رابطه عرضه و تقاضا رشد داشته که این عامل می‌تواند باعث افزایش مداوم نرخ نهاده‌های ساختمانی و سفته‌بازی در نرخ زمین باشد. حال باید دید مسئولان چه برنامه‌ای برای کاهش نرخ کنونی مسکن دارند. باید مدیران توانمند اجرایی با نظارت و پیگیری‌های مستمر، به تولید مسکن در کشور سرعت ببخشند تا شاهد اعتمادسازی عمومی نسبت به بازار مسکن در جامعه باشیم. همچنین با ایجاد سیاست‌های پولی و مالی مناسب، اقشار مختلف جامعه را برای خرید مسکن توانمند کنند. مشکلات بخش مسکن باعث ایجاد رکود در بازار می‌شود و با این اتفاق انباشت تقاضا صورت می‌گیرد که تعادل بازار را بر هم می‌زند، در نتیجه توان خرید مردم از بین رفته و بازار اجاره نیز که متاثر از نرخ مسکن است، ملتهب و باعث نارضایتی‌های عمومی می‌شود.
