دولت جدید از هر روزی که سکان اداره کشور و اقتصاد ایران را به‌دست بگیرد، با بزرگ‌ترین مسئله خانوارها یعنی مسکن روبه‌رو می‌شود که به احتمال زیاد در این مواجهه، سناریوی قابل‌پیش‌بینی را به‌عنوان سیاست‌گذار برای حل چالش‌های بازیگران بازار شامل تامین خانه و ساخت مسکن، در پیش خواهد گرفت.

از یک طرف ناتوانی قدرت خرید مسکن، رکود تاریخی در حوزه خریدهای مصرفی خانه را شکل داده و باعث ورود اجباری غالب زوج‌های جدید به بازار اجاره در هر سال شده و تقاضای تاریخی در حوزه اجاره مسکن را ایجاد کرده است. از طرف دیگر، همین سلب قدرت خرید در کنار تورم تولید به رکود عرضه و سقوط رشد واقعی سرمایه‌گذاری ساختمانی منجر شده است.

درباره اجاره‌بها نیز به‌نظر می‌رسد امسال نیز مانند سال ۱۴۰۲ روندی صعودی را در پیش‌رو دارد و مستاجران با شروع تابستان باید منتظر موج تورمی دیگری در این عرصه باشند. به‌نظر می‌رسد پس از پایان فصل بهار، اجاره‌بها روی ریل افزایش قرار می‌گیرد. از سوی دیگر، رکود تورمی که در بخش مسکن وجود داشته، تاثیر خود را بر بازار اجاره نیز می‌گذارد و احتمالا شاهد مشکلات زیادی طی تابستان خواهیم بود.

سال ۱۴۰۲ سال سختی برای مستاجران بود و اجاره‌بها رشدی پیدا کرد که پیش از این سابقه نداشت. کارشناسان معتقدند امسال نیز این مسیر صعودی در بازار اجاره ادامه دارد. مشاهدات نیز حاکی از آن است که اجاره‌بها از ابتدای سال ۱۴۰۳ روندی افزایشی را طی کرده، اما رشد نرخ نهایی، خود را از ابتدای تابستان نشان خواهد داد.

اکنون 2هفته‌ای می‌شود که مستاجران در انتظار تعیین سقف افزایش نرخ اجاره‌بها هستند؛ اما با تاخیر دستگاه‌های متولی در عمل به این قانون جدید، مهلت آنها طبق مفاد قرارداد اجاره در حال اتمام است و غالبا در مقابل فشار تورمی موجران، هیچ پناهی ندارند. قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها ۱۰ اردیبهشت در مجلس شورای اسلامی تصویب شد و ۱۲ اردیبهشت به‌تایید شورای نگهبان رسید.

طبق قانون، وزارت راه و شهرسازی ماموریت دارد تا در استان‌هایی که تورم عمومی در آنها بیش از ۳۰ درصد است، معادل ۵۰ تا ۱۰۰ درصد نرخ تورم عمومی را به‌عنوان سقف مجاز برای افزایش اجاره‌بهای مسکن، تعیین و ابلاغ کند و باتوجه به سطح تورم عمومی استان‌ها در سال ۱۴۰۲، هم‌اکنون همه استان‌ها مشمول این قانون هستند.

در 2 هفته اخیر نیز، بازار اجاره به امید عمل به همین الزام قانونی، منتظر مانده بود تا یک ابزار قانونی، قدرت چانه‌زنی آنها را افزایش دهد، اما حالا، بررسی‌های میدانی از چرخش مناسبات بازار به زیان مستاجران در غیاب عمل به این قانون حکایت دارد و معلوم نیست این روند تا کی ادامه دارد.

 در این راستا صمت پیرامون مشکلات بازار مسکن در ایران با حسن مرادی، نماینده اسبق مجلس شورای اسلامی و تحلیلگر مسائل سیاسی و اقتصادی به گفت‌وگو پرداخته است که در ادامه می‌خوانید.

شرایط فعلی بازار مسکن بحرانی بوده و سیاستی که بتواند این بازار را ساماندهی کند تاکنون دیده نشده است. به‌نظر شما این موضوع چه دلیلی دارد؟

دولت باید با تمام توان خود، نقش نظارتی بر بازار مسکن داشته باشد و همه موضوعات را از بزرگ تا کوچک رصد کند. زمانی که رانت به یک بخش ورود کند و سوداگری بازار را به‌دست بگیرد، نتیجه‌ای جز نابسامانی و هرج و مرج به‌همراه ندارد. مسلما فشار منفی به یک محرک اقتصادی، خود را در جنبه‌های مختلف نشان می‌دهد. بنابراین یکی از این مشکلات که بنده بارها در حضور مسئولان از آن یاد کرده‌ام، موضوع بی‌قانونی و سوداگری است. برای مثال در همین چند سال اخیر شاهد هستیم که در مناطق شمالی کشور و حتی در دورافتاده‌ترین روستاها، تعدد بنگاه‌های املاک وجود دارد؛ به‌نحوی‌که در یک کوچه به‌ازای یک سوپرمارکت، چند دفتر مشاور املاک دیده می‌شود که بیشتر آنها علاوه بر مجوز، هیچ تسلطی بر بازار مسکن، مسائل حقوقی، حق و حقوق معامله‌گران، مدرک تحصیلی و... ندارند. متاسفانه اتحادیه مشاوران املاک در شهرهای مختلف نظارت جامعی بر عملکرد بنگاه‌های متخلف ندارند و انتظار بیشتری از این بابت از آنها می‌رود. علاوه بر این، موضوع بسیاری از زمین‌های حاصلخیز کشور به‌واسطه دلالی برخی مشاوران املاک به غیر فروخته شده‌ و ویلاها و آسمانخراش‌ها را پدید آورده‌اند. واگذاری نظارت و پیگیری تخلفات به خود اتحادیه‌های مشاوران املاک، از ایراداتی است که بر دولت‌ها وارد است. خب بر همگان روشن است که بسیاری از اشخاص فعال در اتحادیه مشاوران املاک مشغول ساخت‌وساز هستند یا منافع این‌چنینی دارند و در بازار مسکن فعالیت می‌کنند. در چنین شرایطی چطور توقع می‌رود که این افراد جلوی تخلفاتی که گاهی شاید به ضرر خودشان باشد، بایستند؟

در همین تهران بزرگ که حدود ۱۶ میلیون جمعیت دارد، باید ببینیم که چند هزار بنگاه مشاور املاک وجود دارد. دلیل این موضوع هم مشخص است، چراکه هرچه تعداد مشاوران املاک زیادتر باشد، درآمدهای بیشتری برای اتحادیه مذکور به‌همراه دارد؛ اما سوال اینجاست که این حق عضویت با استانداردها همخوانی دارد یا خیر؟ همچنین در بحث کمیسیون‌ها هم شبهه وجود دارد، زیرا بنگاه‌ها هرچقدر که یک ملک را بیشتر بفروشند یا اجاره دهند، به‌تبع آن کمیسیون بیشتری را دریافت می‌کنند. از این‌رو برخی مشاوران، تمام سعی و تلاش خود را می‌کنند تا یک ملک را با ارزش بالاتری معامله کنند.

دولت‌ها با یک سیاست تکراری تنها به فکر ساخت‌وساز هستند، به‌نظر شما این روند کمکی به حال بازار مسکن می‌کند؟

مسلما خیر، چراکه بسیاری از خانه‌هایی که در شهرهای مختلف ساخته شده‌، از اصول معماری بهره نبرده‌اند و این موضوع به‌فراموشی سپرده شده است. الگوهای ساخت‌وساز باید در مناطق گوناگون با هم فرق کند و متناسب با هر منطقه پروژه‌های عمرانی در نظر گرفته شود. این اتفاق چهره شهرها را از حالت استاندارد خود درآورده و وارد چالش کرده است. همچنین بحث مربوط به نوسازی و بهسازی خانه‌های فرسوده با کندی پیش می‌رود؛ اقدامی که شاید بسیار بیشتر از ساخت واحدهایی در مکان‌های دورافتاده، ارزش داشته باشد.

دولت در کنار تولید انبوه مسکن، باید نسبت به نوسازی بافت‌های فرسوده اقدام کند، با نوسازی خانه‌ها در صورت بروز بلایای طبیعی خسارت‌های کمتری متوجه مردم می‌شود، همچنین با این اقدام، بخشی از کمبود کنونی مسکن در بازار مرتفع خواهد شد. از طرفی با این اقدام، عبور و مرور بسیاری از مسیرها بازتر شده است و به ساخت فضای سبز و مراکز تفریحی، آموزشی و درمانی کمک می‌شود.

دولت باید با ایفای نقش تسهیلگری مانند تسریع در صدور جوازها و ارائه تسهیلات کم‌بهره به مردم و صاحبان بافت‌های فرسوده، این امکان را فراهم آورد تا افراد، خود در راستای نوسازی و بهسازی خانه‌ها و شهرهای خود گام بردارند. مسلما با چنین اقداماتی است که نه‌تنها مشکلات بخش مسکن حل می‌شود، بلکه فضای شهر برای رشد و تعالی خانوارها مناسب‌تر می‌‎شود و چهره شهر جلوه زیباتری پیدا می‌کند.

متاسفانه شاهد این هستیم که یک الگوی ثابت در همه شهرها در نظر گرفته می‌شود. ما در همین چندساله شاهد بودیم که مسئولان به‌صورت همگانی از استان‌ها می‌خواهند تا یک بخش معینی زمین برای ساخت‌وساز در نظر بگیرند. این عاقلانه نیست که ما همه شهرهای کشور را به یک چشم ببینیم، زیرا شرایط یک منطقه بیابانی با یک شهر سرسبز تفاوت دارد. از طرفی مسائل زیست‌محیطی موضوع مهمی است که در ساخت‌وساز باید در نظر گرفته شود. بلایی که تغییر کاربری اشتباه بر سر محیط‌زیست و آب و خاک ما می‌آورد، غیرقابل‌جبران است. حدود تقریبی حاصلخیزی خاک حدود ۸ تا ۱۰ سانتیمتر است، اما این عدد در شهری مانند دماوند به 8متر می‌رسد و از این بابت چنین شهری در دنیا بی‌نظیر است. سیبی که در دماوند رشد می‌کند، باکیفیت‌ترین سیب دنیاست که از سراسر جهان مشتری دارد. خب در این شرایط چه لزومی دارد که در این شهر به‌صورت نامتعارف ساخت‌وساز انجام گیرد؟ اینکه بدون دانش و تخصص کافی، زمین‌های حاصلخیز و کشاورزی را به زیر ساخت‌وساز ببریم، چه ضرورتی دارد. ما اگر می‌خواهیم کاری برای بازار مسکن کنیم، باید طبق اصول شهرسازی و بنا بر استانداردهای جهانی اقدام کنیم.

نباید این‌‎طور باشد که برای مثال یک دولت قول 500 هزار واحد مسکونی را به مردم بدهد و دولت بعدی بگوید که ما سالی یک‌میلیون واحد می‌سازیم؛ با این کار قضاوت جامعه به‌سمتی می‌رود که هر دولتی واحد بیشتری بسازد، موفق‌تر است.

نحوه توزیع مسکن در ایران با چالش‌هایی همراه است، شما با این موضوع موافق هستید؟

ما باید از مسئولان بپرسیم که شیوه مدیریت واگذاری مسکن به مردم چگونه است؟ آیا مسکن‌سازی دولتی آن‌طور که پیش‌بینی می‌شد، به‌دست اقشار هدف رسیده است یا خیر؟ متاسفانه برخی پروژه‌های دولتی وارد چرخه رانت شد و عده‌ای سودجو با سوداگری نرخ این واحدهای را بالا بردند و نه‌تنها نرخ این واحدها متناسب نشد، بلکه از دسترس اقشار عادی نیز خارج شد. البته این مورد عمومیت ندارد، اما به‌هر صورت به‌کرات اتفاق افتاده است؛ بنابراین با این‌گونه رانت‌ها و دلالی‌ها باید مبارزه شود و دولت‌ها تمرکز خود را بر ساخت واحد بیشتر نگذارند.

به‌نظر شما همه این چالش‌ها به‌خاطر جدی نگرفتن آسیب‌شناسی محرک‌های منفی نیست؟

قطعا باید سیاست‌های بازار مسکن در مراحل مختلف آسیب‌شناسی و تحلیل شود که واحدهای دولتی بدون قید و شرط به‌دست اقشار هدف برسد و در این مسیر وارد چرخه سوداگری نشود. اکنون در بیشتر کشورهای پیشرفته نظیر انگلستان نوعی مسکن وجود دارد که توسط شهرداری‌ها اداره می‌شود و از امکانات تقریبا مناسبی برخوردار است. این واحدها با قیمت‌های مناسب به اقشار نیازمند، اجاره داده می‌شوند و افراد می‌توانند با قراردادهای عموما پنج‌ساله یا بیشتر، این واحدها را اجاره کنند. شهرداری‌ها نیز پول‌های به‌دست‌آمده از اجاره این واحدها را صرف نگهداری و مراقب از این ساختمان‌ها می‌کنند. این سیاست باعث شد تا با آسیب‌شناسی به‌موقع درباره تامین مسکن اقشار کم‌درآمد، از بی‌خانمانی عده گسترده‌ای از افراد جامعه جلوگیری شود.

آسیب‌شناسی بعدی که در دنیا جا افتاده است، کاهش تعداد واحدها و طبقات آسمانخراش‌ها است، چراکه ثابت شده که چنین ساختمان‌هایی باعث جرم‌خیزی می‌شود. کافی است فردی که در یکی از چند ده واحد آسمانخراش‌ها زندگی می‌کند، اقدام به خرید‌وفروش مواد مخدر کند. خب در این وضع فرد خاطی در ابتدا سعی می‌کند تا مشتری‌هایی از همین ساختمان برای خود پیدا کند و به‌طرز قارچ‌گونه فساد گسترده می‌شود؛ بنابراین در کشورهای پیشرفته سیاست‌های بلندمرتبه‌سازی و برج‌سازی دیگر جایی ندارند.

در پایان اگر صحبتی هست بفرمایید.

دولت چهاردهم باید از تجربه کشورهای پیشرفته استفاده کند و دست از انبوه‌سازی‌های بی‌اثر بردارد. دولتمردان باید همانند کشوری مثل انگلستان اقدام به ساخت واحدهای مناسب و اجاره بلندمدت این خانه‌ها به مردم نیازمند کنند و بازار مسکن را از حالت سرمایه‌ای به‌سمت مصرفی سوق دهند.

دولت جدید باید به مشورت و نصیحت افرادی که سال‌ها در امر ساخت تجربه دارند، روی بیاورد و بر الگوهای استاندارد و حرفه‌ای تمرکز کند.