با کاهش مستمر استطاعت مسکن خانوار، سهم اندکی از تقاضای مصرفی امکان تامین یا خرید خانه دارند و عمده تقاضاهای جدید و زوج‌های جوان، اتباع و مهاجرت‌های شغلی و تحصیلی به‌ناچار وارد بازار استیجاری می‌شوند، در حالی که انتظار می‌رفت در امتداد اصول قانون اساسی و سیاست‌های کلی و چارچوب آمایش سرزمین مبتنی بر مسئله‌محوری، پاسخ صریحی برای مسکن کم‌درآمدها، استطاعت مسکن، نظام استیجاری، تاب‌آوری و مدیریت بحران، مدیریت شهری، نظامات شهرسازی و توسعه منطقه‌ای و آمایش سرزمین ارائه شود. در این گزارش ضمن آسیب‌شناسی جامع لایحه در بخش مسکن و شهرسازی و عمران به ارائه پیشنهادهایی در قالب اصلاح و الحاقی مواد، منطبق بر تجارب گذشته و مطالعات جهانی پرداخته شده است.

برنامه هفتم توسعه به‌عنوان سنگ‌بنای گام دوم انقلاب اسلامی و شالوده دستیابی به الگوی مدنظر رهبر معظم انقلاب جمهوری اسلامی ایران تلقی می‌شود، بنابراین علاوه بر برش پنج‌ساله و میان‌مدت برنامه‌ریزی، مبنای اجرا و پیشبرد رویکرد تحولی است؛ رویکردی که رویه‌های ناکارآمد، دلایل شکل‌گیری نابسامانی‌ها، ریشه‌های بروز مسائل کلیدی و فرصت‌های رهاشده توسط سرزمین ایران را به‌دقت شناسایی کرده تا با تغییر رویکرد در راستای افق و چشم‌انداز بلندمدت، برنامه‌ای واقع‌گرایانه در پاسخ به چالش‌های کنونی و بهره‌مندی از ظرفیت و توانمندی‌های مغفول، ارائه کند. به‌گزارش صمت،شاخص طول دوران انتظار مسکن، شاخصی وابسته به درآمد جامعه و نرخ مسکن است.

قابل‌ملاحظه است که با رشد چشمگیر نرخ مسکن در سال‌های ۹۸ و ۹۹ بالاترین طول دوران انتظار مسکن شکل گرفته است، به‌طوری‌که در سال ۹۹ یک خانواده شهری در کشور برای خانه‌دار شدن حدود ۴۲ سال زمان لازم داشت تا با میانگین درآمد خویش و سطح نرخ مسکن امکان خرید یک واحد مسکونی ۱۰۰ متری را به‌دست آورد. این شاخص در همان سال برای دهک‌های اول تا چهارم درآمدی به‌ترتیب حدود ۱۷۲، ۹۸، ۷۷ و ۶۴ سال محاسبه شده است.

کاهش درآمد به بحران مسکن دامن زد

با افزایش سطح درآمدها تا سال ۱۴۰۱ و کند شدن رشد نرخ مسکن تا این سال، شاخص طول دوران انتظار برای میانگین کشور به ۳۱.۵ سال کاهش یافته و برای دهک‌های اول تا چهارم نیز به‌ترتیب به  ۱۲۳، ۶۹، ۵۴ و ۴۶ سال رسیده، اما همچنان شاخص مذکور بسیار بالا بوده و نشان‌دهنده آن است که یکی از نیازهای اولیه هر خانواری در کشور به‌سختی تامین می‌شود و به‌طورمتوسط خانواری که در سال ۱۴۰۱ تشکیل شده باشد، با سطح درآمد میانگین جامعه حدود ۳۵ سال برای صاحب خانه شدن زمان نیاز دارد که عدد قابل‌ملاحظه‌ای است. فقر مسکن یا محرومیت خانوار از دسترسی مسکن نیز در 2 دهه گذشته همواره روندی صعودی را تجربه کرده و تنها در برخی برهه‌های زمانی، شیب افزایشی ملایم بوده، اما روند آن حفظ شده است. در مناطق شهری، بیش از نیمی از خانوارهای هر دهک به مسکن در استطاعت، دسترسی ندارند. این شاخص در کنار شاخص‌هایی چون درصد مستاجرانی که در هر دهک در مسکنی با مساحت سرانه کمتر از ۱۵ مترمربع سکونت دارند، تاحدودی می‌تواند وضعیت رفاهی جامعه به‌ویژه دهک‌های کم‌درآمد را بازگو کند.

صرف ۶۰ درصد هزینه‌ها در بخش مسکن

با بررسی شاخص میزان استطاعت در سال ۲۰۲۳ در میان شهرهای مختلف شیراز، تهران، اصفهان و مشهد شرایط بحرانی دارند و پس از آن نیز دیگر کلانشهرها قرار گرفته‌اند. در واقع چالش تامین مسکن در کلانشهرهای کشور پیچیده‌تر می‌شود.در بررسی هزینه‌های مسکن در سبد خانوار به تفکیک استانی نیز این مسئله مشهود است که استان تهران بالاترین نسبت را از حیث هزینه خالص مسکن به کل هزینه‌های خانوار شهری به خود اختصاص داده، در حالی که این عدد متوسط استانی است و در شهر تهران و برای خانوارهای مستاجر این عدد بالای ۶۰ درصد برآورد می‌شود که فاصله زیادی با استانداردها دارد.به‌تعبیری می‌توان گفت، اگر در بیشتر شاخص‌های اشتغال، درآمد، خدمات و امکانات رده‌بندی از تهران و کلانشهرها به‌سمت شهرهای بزرگ و میانی و و روستاهاست، اما در شاخص استطاعت مسکن دقیقا روند معکوس بوده و در تهران و سپس کلانشهرهای دیگر، استطاعت مسکن کمترین نسبت به شهرهای کوچک و روستاها را دارند.

راهکارهای فوری برای بحران فعلی

باوجود آنکه بررسی روند طرح‌های حمایتی بخش مسکن در 2هفته گذشته نشانگر وضعیت نسبتا رو به ارتقای این بخش از نظر تولید فیزیکی بوده، اما امروزه نه‌تنها طولانی بودن دوره انتظار خانه‌دار شدن برای تمامی اقشار جامعه به یکی از مسائل بغرنج اغلب شهرهای کشور تبدیل شده، بلکه چالش اصلی؛ دشواری دسترسی به مسکن در استطاعت و مقرون به صرفه برای گروه‌های کم‌درآمد است، به‌ویژه آنکه، در سال‌های گذشته، افزایش مستمر نرخ مسکن و متعاقب آن موج لگاریتمی افزایش اجاره‌بهای مسکن در کشور در کنار کاهش درآمد سرانه جامعه، این کشمکش را پیچیده‌تر کرده است.

تخصیص زمانی ۷ تا ۱۳ماهه برای انجام امور اداری استعلام، اخذ مجوز و پایان کار مصداق عینی ممانعت از تولید در بخش مسکن است که موجب افزایش ریسک بازگشت سرمایه در پروژه‌های ساخت به‌دلیل افزایش زمان اتمام کار و زمینه‌ساز فساد اداری و مالی است. براین اساس تدارک پنجره واحد صدور مجوز ساختمانی با گردش کار شفاف و برخط، تاثیر پررنگی در رونق و جهش تولید مسکن خواهد داشت.

به‌طورخاص یکی از نقاط ضعف توسعه شهرها و شهرک‌های جدید، نادیده گرفتن ضرورت همگامی بهره‌برداری مسکن با دسترسی به حمل‌ونقل عمومی ایمن، سریع و در استطاعت برای طرح‌های توسعه مسکن حمایتی است. باتوجه به نبود فرصت‌های شغلی کافی در این مناطق و باتوجه به دهک‌های درآمدی پایین ساکنان، عمده آنها نیازمند تردد به شهر مادر هستند. متاسفانه بخشی از سهم بالای تصادفات در مبادی ورودی شهرها، ناشی از افزایش ترددهای شخصی به‌این منظور است و در عین حال در صورت افزایش نرخ سوخت نیز، تاثیری‌پذیری بیشتری از مناطق معمولی شهری دارند.

پروژه‌های تامین مسکن در گذشته منجر به کاهش هزینه خانوار در این بخش شده، اما هزینه‌های ناشی از رفت‌وآمد روزانه جایگزین آن شده است. این مسئله از بابت نبود یا کمبود حمل‌ونقل عمومی سریع، ارزان و پاک است. در ماده ۵۳ لایحه برنامه هفتم به این مسئله همگام با توسعه آزادراه‌ها و بزرگراه‌ها پرداخته که در حال‌ حاضر قریب به اتفاق شهرهای جدید دسترسی بزرگراهی یا آزادراهی دارند و نیازمند اولویت دادن به بحث حمل‌ونقل عمومی هستند.

بخش ساختمان مصرف‌کننده یک‌سوم انرژی کشور است که در شرایط پیک تقاضا تا دوسوم برق و گاز تولیدی کشور را مصرف می‌کند که یکی از تبعات آن، خاموشی‌ها و تعطیلی کارخانجات و صنایع است، همچنین گرمایش خانگی یکی از ارکان آلودگی هوا، تشکیل جزایر حرارتی شهرها، تغییر الگو، رژیم باد و بارش کلانشهرها است. بحث انرژی در ساختمان از منظر ناترازی انرژی در کشور یک ضرورت جدی است. مسکن مقرون به‌صرفه سبز، به‌طورکلی عبارت است از مسکن با نرخ مناسب که دارای ویژگی‌های سازگار با محیط‌زیست باشد.

یکی از مهم‌ترین شاخص‌های ارزیابی موفقیت طرح‌های کلان مسکن ارتقای ایمنی، استحکام، بهره‌وری و افزایش عمر مفید ساختمان است. یکی از دلایل موفقیت کشورهای پیشرفته در حوزه مسکن، عمر مفید بالای ساختمان‌ها است، به‌گونه‌ای که سکونت در یک ساختمان ۵۰ساله در بسیاری از کشورها معمولی تلقی می‌شود و حتی ساختمان‌هایی با عمر بیش از ۱۰۰ سال در عین بروزرسانی و مرمت به‌صورت مستمر مورد بهره‌برداری قرار می‌گیرند.

در یک تمثیل ساده، ارتقای عمر بنا از ۲۶ سال کنونی به ۵۰ سال، در اقتصاد کلان بلندمدت، سرمایه و تسهیلات موردنیاز بخش مسکن را به حدود نصف تقلیل می‌دهد که در ارتقای نظارت کنونی، کیفی‌سازی بکارگیری فناوری‌های نو و گذار از ساخت سنتی مسکن به تفکر و ساختار صنعتی‌شده تولید مسکن از جمله راهکارهای آن به‌شمار می‌رود.